застройщики

📌 Одним из лидеров по привлекательности на рынке долга является застройщик Самолёт, поэтому сегодняшний обзор будет посвящен именно ему.

1️⃣ О КОМПАНИИ:

• ГК «Самолёт» – крупнейший российский девелопер, основанный в 2012 году. Занимает 1 место среди застройщиков РФ по объёму текущего строительства.

• Из инцидентов 2025 года стоит отметить продажи своих акций мажоритарием, а также обыски в офисах Самолёта и уголовные дела о мошенничестве в особо крупном размере.

2️⃣ ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ:

• В 1 полугодии 2025 года выручка год к году не выросла (171 млрд рублей), а чистая прибыль упала в 2,6 раза до 1,8 млрд рублей. Из 25 млрд рублей операционной прибыли 24,9 млрд рублей ушло на процентные расходы. Это означает снижение коэффициента покрытия процентов (ICR) до 1x (при ниже 1x Самолёт не сможет покрыть процентные расходы, придётся занимать ещё больше или продавать земельные участки).

• Долговая нагрузка на высоком уровне: Чистый долг/EBITDA = 3,1x; Чистый долг/Капитал = 6,2x. Из позитива – на конец октября средневзвешенная ставка по кредитному портфелю составила 11% (на конец июня была 13%). Но 78% долга – это краткосрочные займы, и скоро придётся их рефинансировать. По облигационному долгу ближайшая оферта в феврале у выпуска БО-П13 объёмом на 24,5 млрд рублей.

( Читать дальше )

Приветствуем любимых подписчиков в первый день зимы. Для многих инвесторов ноябрь получился зеленым. Из портфелей участников команды Reichenbach Team суммарный доход составил +13,3%🔥 По-традиции, подводим итоги прошедшего месяца с мнениями и ставками инвесторов в составе нашей команды .

1️⃣ Сперва мнение моей помощницы Ekaterina Fox, которая торгует и собирает необходимую информацию нашего контента

Мнение о Ноябре: «Для меня ноябрь выглядел спокойней, чем нервозный октябрь с повышением налогов и изменения ставки только до 16,5%. Лично у меня получилось неплохо продать часть акций ЦИАН📱 за 664 р. купленные в октябре за 590 р. заработала +11,6%🔥. Остальные штучки продам дороже 700 р. Ждем спецдивиденд.

Другая сделка такая скоростная вышла в середине ноября, когда крутились страсти вокруг моего Лучика⛽️. Конечно 20% потерянных из-за санкций еще не вернулись, а только половина. Частичку радости для меня принесла новость долгожданных диви — 397 р. и от ярких эмоций продала две штуки. Остальные берегу до получения диви. Когда я еще училась закупала Лучика и у меня много его в портфеле.

( Читать дальше )

По итогам первого полугодия 2025-го чистая прибыль крупнейших застройщиков за последние 12 месяцев снизилась на 26,1% к уровню 2024 года, следует из обзора финансовой стабильности Банка России за II-III кварталы.

Агрегированная выручка крупнейших застройщиков за последние 12 месяцев увеличилась на 6,7% к уровню предыдущего года. По оценке регулятора, большинство компаний сохраняет финансовую устойчивость, а стройка объектов будет завершена. Это обусловлено хорошей распроданностью жилья в проектах и накопленным запасом прочности большинства застройщиков, следует из обзора.

Коэффициент покрытия задолженности средствами на счетах эскроу снизился с начала года на три процентных пункта, до 69%. Такая динамика связана с замедлением продаж строящегося жилья и увеличением доли продаж в рассрочку. Средняя ставка по кредитам застройщикам перешла к снижению в III квартале и составила на 1 октября 10,2%. Во II квартале наблюдался рост до 10,8%.

Доля «плохих» кредитов, предоставленных в рамках проектного финансирования жилья, на 1 октября составила 1,1%, что выше показателя за апрель на 0,6 процентного пункта.

( Читать дальше )

Зампред ЦБ Габуния:

Большинство компаний строительной отрасли остаются прибыльными. Данные по крупнейшим публичным застройщикам за первое полугодие показывают, что их рентабельность продаж сохраняется на неизменном уровне. С учетом высокой прибыли в предыдущие годы большинство застройщиков имеют возможность сохранять устойчивость.

Он отметил, что продажи жилья за 10 месяцев составили почти ₽4 трлн, что сопоставимо с показателем последних двух лет. Если же говорить о квадратных метрах, то продажи сократились на 10% к прошлому году.

t.me/selfinvestor

📌 Сегодня оценим устойчивость Эталона и посмотрим, какие облигации предлагает компания.

1️⃣ О КОМПАНИИ:

• Группа «Эталон» – крупный девелопер, основанный в 1987 году. Один из лидеров по региональной экспансии, специализируется на жилье комфорт, бизнес и премиум классов. Занимает 12 место среди застройщиков РФ по объёму текущего строительства. 48,8% Эталона принадлежит АФК Системе.

2️⃣ ФИНАНСОВАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ:

• В 1 полугодии 2025 года выручка выросла на 35% год к году до 77,4 млрд рублей, но чистый убыток увеличился в 6 раз до 9 млрд рублей из-за процентных расходов. В крайний раз чистая прибыль была в 2022 году. За 9 месяцев 2025 года новые продажи снизились на 13% по сравнению с 9М2024, но выросли на 38% по сравнению с 9М2023 (в 2024 году был высокий спрос перед отменой льготной ипотеки).

• Долговая нагрузка выросла до уровня Самолёта: Чистый долг/EBITDA = 3,1x (1,6x в начале 2025 года). Но Чистый долг/Капитал у Самолёта 6,2x, а у Эталона 3,6x. Большая часть долга привязана к ключевой ставке, поэтому дальше обслуживание долга будет дешевле.

( Читать дальше )

Государство могло бы включить в техническое задание для застройщиков требование заключать контракт с местными галереями, чтобы в подъездах и фойе новых зданий размещались картины. Это дало бы площадку для демонстрации работ многим талантливым художникам, заявил на пресс-конференции в ТАСС замглавы комитета Госдумы по информполитике Андрей Свинцов (ЛДПР).

«Все новые здания должны иметь в своем техническом задании какой-то элемент [искусства]. [Можно это] вставлять в требования, как норматив по озеленению, как норматив по цвету фасада, — сказал депутат. — Вот в каждом подъезде пускай будет в фойе несколько работ. Например, должен быть контракт с ближайшей галереей — государственной, частной».

tass.ru/obschestvo/25725999

На 1 октября 2025 года покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу по России в целом составило 72%, снизившись за год на 15 п. п. - аналитическое исследование портала «ЕРЗ.РФ» на основе данных ЦБ РФ.

Это означает, что риски застройщиков не расплатиться по кредитам, взятым на строительство новостроек, резко возросли.

• В 35 из имеющихся в России 89 регионов риски застройщиков перед банками полностью отсутствуют
• В 33 регионах риски средние (показатель покрытия от 70 до 100%)
• В 15 регионах — высокие (показатель от 50 до 70%)
• В Ленинградской области, Краснодарском крае и Карачаево-Черкесской республике — критически высокие - уровень покрытия задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу ниже 50%. Два из этих трех регионов относятся к крупнейшим по продажам строящегося жилья в России.

По данным «Дом.РФ», портфель строящегося в России многоквартирного жилья по итогам октября увеличился на 0,5%, до 120,7 млн кв. м. Увеличение наблюдается девятый месяц подряд.

( Читать дальше )

Недавно рейтинговое агентство НКР опубликовало отчет по строительной отрасли. И вот некоторые их выводы и мои комментарии к ним:

👆 Застройщики нарастили строительство, но при этом и увеличили объем неоткрытых продаж. Если сравнивать данные за 1 июля 2025 года с 1 июля 2023 года, то объем строительства вырос на +16%, а объем неоткрытых продаж на +14%. А вот уровень не распроданного жилья увеличился на 23%. Собственно они всегда не сразу выставляли на продажу все квартиры, сейчас эта тенденция сохраняется. Им выгоднее продать позже, но дороже и тем самым они создают ощущение, что сейчас все квартиры закончатся. Но процент нераспроданных квартир растет — это тоже не есть хорошо.




👆 Но! Застройщики сокращаю ввод объектов в эксплуатацию. Они таким образом хотят уменьшить предложение, чтобы цены пошли вверх. И таким образом они еще управляют своими денежными потоками. И получается, что что в 2023 году, что в 2025 году за год застройщики продают примерно 72% от того, что вводится в эксплуатацию.

( Читать дальше )

Я в это IPO не захожу по сугубо экономическим причинам. Мне неинтересно становиться акционером истории, которая целиком завязана на российскую ипотеку в её текущем виде.

Сегодня ипотека для «обычного» человека без детей и льгот — мёртвая тема. Ставки высокие, цены на квадрат уже оторвались от реальных доходов, ПВ — космос. Работает в основном сегмент «семейных» и прочих льготных программ, где спрос держится не за счёт нормальной экономики, а за счёт субсидированных ставок. Как только условия режут — рынок резко остывает. Это не здоровый, устойчивый спрос, а рынок на искусственной вентиляции.

Бизнес Дом.РФ напрямую завязан на этом цикле. Компания зарабатывает, пока государство готово подливать бензин в костёр льготной ипотеки и удерживать рынок от падения. Для акционера это означает простую вещь: ты ставишь деньги на то, что модель «дорогое жильё + длинный кредит + субсидии» проживёт ещё много лет. Мне такая ставка кажется слишком зависимой от решений чиновников и слишком чувствительной к любому изменению правил игры.

( Читать дальше )

Продолжается парад облиг с хорошим фиксированным купоном! 18 ноября «Этанол» тьфу, «Эталон» соберёт заявки на свой новый классический выпуск. Спойлер: там будет интересно, но страшновато.

Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски ПКТ, ДельтаЛизинг, Автобан, Инарктика, Трансконтейнер, НовосибОбл, Полипласт, СФО_ТБ_5, ТомскОбл, СтройДорСервис, Росинтер, Новотранс. 

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором. 

🏢А теперь — погнали смотреть на новый выпуск Эталона!

🏗️Эмитент: АО «Эталон-Финанс»

🏢Эталон-Финанс (бывш. «Лидер Инвест») – 100% дочка Группы «Эталон», которая занимается выпуском облигаций и привлечением денег для головной компании. ГК «Эталон» является одним из крупнейших российских девелоперов, реализующих жилье в бизнес- и комфорт-сегментах.

( Читать дальше )