Инвестиции в недвижимость

Начать торговать
  1. Дурачок кормивший банк 10 лет
    По мотивам висящего в топе поста

    Я уже неоднократно писал о том, что сам рынок меняется. Советское старьё никому не нужно, т.к. на рынок пришло другое поколение.
    И те, у кого есть деньги, не хотят соседствовать с маргиналами.
    Сами по себе советские серии — морально устаревшее жильё. Цены на них будут только падать.
    Зато качественное жильё в новостройках только растёт. Вот пример — в центре СПб на котловане в 2015 году евротрёшка стоила 7.5 млн,
    сейчас, в 2019, эта же евротрёшка стоит уже 14 млн. Потому что контингент соответствующий, всё чистенько, нет маргиналов, дом энергоэффективный, активные жильцы, пинающие управляющую компанию, плата за ЖКХ там ниже, есть паркинг.

    В старых домах с пассивными пенсионерами, где ещё наследники половину квартир сдают студентам и приезжим, где бесполезно воевать с курильщиками и свиньями, где нет места во дворе под парковку — кому охота покупать? Проблема дурачка в том, что он изначально вложился в го*но.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  2. Дурачок кормил банк 10 лет
    2004 год. Я молодой Энергичный да ранний пришел из Армии. 2 года прошли незаметно. Никакой фин грамотности и в помине не было. Закончил Универ в СПБ в 2008 году. На втором курсе я работал в то время в одном оч. известном Банке. Работал в сфере Ипот кредитования. Выдавал ипотеку, заключал Кредитники, много чего насмотрелся. 

    Начиная с 2006 года я и не понимал, Как нам повезло и как перла Экономика на Нефти за 100. Люди брали кредиты (Ипотека Авто Потребы) Денег Было Валом. Средняя ЗП по Питеру 25-35 тр. Белые воротнички в Банках имели порядка 40 тр. 

    К слову сказать на 40 тр Можно было отдохнуть в Турции в 5 Звезд. Все Включено. Только в те времена можно было купить квартиру на котловане за 1,4 млн а продать на ключах за 2,1 млн. (Студия) Эх времена были...

    В 2008 году по классике Жанра я Взял Ипотеку (Запрыгнул в уходящий поезд) Дурачок. В Июле оформил 1 к.кв. 30 метров в Хруще с мин. Перв Взносом. При ЗП в 40 тр. Платежи составляли 30 т.р. Это была самая Большая моя фин. Ошибка в Жизни.

    Хорошо что хоть хватило ума Рублевый кредит взять. Теперь Математика:

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  3. Недвижимость в регионе / Куда вложить 500 тыс рублей / (Виктор Зубик) Часть 1


    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  4. Построить коттедж под Москвой. кто имеет отношение к строительству загородных коттеджей,пожалуйста ,подскажите проверенную надежную стройкомпанию,и если не трудно поделитесь опытом,заранее спасибо.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  5. Инвест в новостройки умер! Да здравствует эскроу! Разбираем миф о росте цены на квартиры после реформы ДДУ
    «Страшилки» — основа основ российского рынка недвижимости.
    Если не пугать потенциальных покупателей, что все подорожает (очень скоро и очень сильно), то кто же в здравом уме пойдет покупать человейники по ломовым ценникам? В качестве свежего примера «страшилки» можно привести недавнюю истерику при переходе к проектному финансированию. Уже от одного слова «эскроу» многим становилось плохо, а поскольку в нашей стране не принято ждать чего-то хорошего от реформ, то убедить покупателей, что ценники скоро будут переписаны, не составило особого труда.
    Вроде бы, о чем тут спорить. Перешли на эскроу, цены выросли, значит, страшилки сбылись?
    А вот и нет!
    Но чтобы разобраться в вопросе, придется взглянуть на проблему с другой стороны.
    В предыдущей статье я акцентировал внимание читателей на разнице между покупкой квартиры (физического объекта) и «новостройки» (финансового инструмента). Обычные люди, а вместе с ними и многие эксперты, эту разницу совершенно не видят, поэтому не могут разобраться и в логике изменения цен. Напомню, что заключая ДДУ инвестор

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  6. Недвижимость. Новое видео Смирнова.


    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  7. Лучший подарочек к Новому Году… квартира?
    Как известно, народ ломится покупать недвигу перед новым годом. Стандартное объяснение — «хотят закрыть сделки до праздников» кажется веьма надуманным. Разберемся, с чем на самом деле связана сезонность в спросе.

    Самое главное, надо четко понимать, что недвижимость – это очень дорогостоящая покупка. У многих покупателей это вообще самая главная или единственная такая сделка в жизни. Ради такой операции можно было и отложить дачу или поездку на море, если конечно это принесло бы покупателю хотя бы малейшую экономию.А вот если экономии не предвидится, то да – можно и скатать в Турцию с семьей.

    И наоборот, можно предположить, что зимой люди совершают больше сделок не потому, что у них больше свободного времени, а потому что это просто-напросто выгоднее.

    Если бы повышенной выгоды в определенные периоды не было, то спрос бы ложился равномерно по году, поскольку потребность в жилье не зависит от времени года. Но раз этого не наблюдается, значит, на то есть причины и они связаны не с покупателями, а с продавцами. Причем не только продавцами квартир, но и продавцами кредитов, то есть с банками.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  8. В каком районе Москвы и при каких условиях (за наличку, ипотека или кредит с первоначальным взносом)лучше всего покупать квартиру?

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  9. Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

    Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

    У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

    В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

     Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  10. Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?
    Пост автора телеграм-канала «на пенсию в 35» для нашего блога. Личный опыт.

    2006 год. Бурный рост экономики РФ. Фондовый рынок начинает взлет. Русские туристы массово летают к морю. Мои родители выбираются на отдых в Черногорию.

    Присылают восторженные сообщения с отдыха: красота неописуемая, климат шикарный, натуральная еда, безопасность.

    Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?


    Через некоторое время пляжный отдых наскучил моим родителям. Захотелось приключений. Отец со своим приятелем решили съездить на экскурсию и посмотреть местное жилье. А почему бы и нет? Сразу нашлись ушлые посредники.


    Решение о покупке было принято почти моментально. И эмоционально. Сработал стадный рефлекс. Приятель купил, и отец за ним. Причем, в одном и том же доме. 

    Чудо-инвестиции в Черногорию! Как потерять половину стоимости недвижимости?



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  11. Недвижимость. Нужен совет

    Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
    Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
    Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
    Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
    п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
    Заранее спасибо



    Авто-репост. Читать в блоге >>>

    lumberjack,

    Вот тут самое интересное- цифры!
    Без них никаких планов даже можно не строить. Очень много переменных.
    Вы просто прочитав книгу захотели ввязаться в очень сложный бизнес, а это в корне опрометчиво!
    Возможно проще и правильнее вложиться в компании которые занимаются этим, под fix %? Не думать о арендаторах, проблемах, налогах?

    В США, Австралии и некоторых странах Европы тема очень популярная. если интересно могу рассказать, сам в теме.
    У нас в РФ пока глухо с этим но движение есть.
  12. Недвижимость. Нужен совет

    Всем привет, прочитал книгу «Инвестиции в доходную недвижимость» Наталии Закхайм. 
    Захотелось попробовать купить студию под сдачу в миллионнике, с учётом имущественного вычета 
    Город Нижний Новгород, стоимость студии примерно 2кк, детальными расчетами по ипотеке и рентабельности не занимался. 
    Хочется услышать мнение людей кто занимается такой деятельностью 
    п.с. Знаю что многие скажут, что лучше депозит или офз и тп. У меня есть ИИС, который регулярно пополняю
    Заранее спасибо



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  13. Какую квартиру снимаю в Сочи. Снимать или покупать.
    Очень много людей интересуются городом Сочи. Эта тема настолько объемная, что нужно обязательно делать отдельное видео. А пока просто покажу, где живу я.


    Так же расскажу почему лучше снимать, а не покупать.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  14. Зачем человек купил конуру 7.5 кв.м за 28.5 млн.руб?
    30 сентября я писал о предстоящем аукционе по продаже конуры 7.5 метров возле м.Профсоюзнаяhttps://smart-lab.ru/blog/564573.php. Вчера аукцион состоялся. Было 33 заявки. В жесткой борьбе победил мужичок, выложивший за эту конуру 28.5 млн.рублей. Сдавать ее реально можно где-то за 80 тыс.руб. Без учета налогов, инвестиция дает 3.3% годовых в рублях. 

    Мдаа… кто покупатель и нафига ему такая херовая инвестиция? Загадка…

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  15. Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!
    Вы думаете, что недвижимость — консервативный инструмент с низкой доходностью? Ничего существенного на ней не заработаешь? Например, сдавая квартиру в лучшем случае можно рассчитывать на 4-6% годовых, да и то придется повозиться. Ведь нужно размещать объявления, искать и отсеивать потенциальных арендаторов, следить, чтобы квартира не превратилась в притон, чтобы квартиранты не залили соседей.
    Зачем такие сложности, да еще за такую смешную прибыль? Есть способ лучше! А самое главное – выйдет намного доходнее – просто на порядки доходнее.

    Смотрите, все просто: покупаете на «всю котлету» акции компании ПИК (один из крупнейших застройщиков России) в 2013 году за 60 руб. штука. В 2019 году продаете за 400 руб.  Сколько там прибыли в процентах получается, можете сами посчитать. Ни в какое сравнение не идет с арендной доходностью квартир и к тому же не требует никаких трудозатрат.
    Как заработать 50% годовых на недвижимости? – Рассказываю!

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  16. Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    Коллеги, представляю вам моего друга Сергея Смирнова. Это один из лучших в России специалистов по недвижимости. Я его клиент на протяжении многих лет. Мнение Сережи всегда очень ценно для меня.

    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки

    До недавнего времени значительная часть инвесторов в России занимались покупкой фьючерсных контрактов в недвижимости, но банки решили выдавить мелких инвесторов из этой темы.


    Фьючерсный контракт — соглашение, в котором фиксируется текущая рыночная цена на товар или актив, но сама сделка будет произведена в конкретную дату в будущем.


    Почему в 2019 умерли инвестиции в новостройки



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  17. Кстати, про недвижимость
    Кстати, про недвижимость



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  18. Депозиты и Квартиры. Других вариантов инвестирования россияне не знают
    Из множества вариантов вложения (инвестирования) средств, которые доступны частному инвестору, обычные россияне по большому счёту используют только два. Депозиты в банках и покупка недвижимости. Все остальные варианты безнадёжно проигрывают. Судите сами: вложения в ПИФы, ОФЗ и золото исчисляются сотнями миллиардов рублей, а объём всех депозитов, которые хранятся в российских банках, уже вплотную приближается к 30 трлн руб. С квартирами сложнее, т.к. непонятно, какая часть — инвестиции, а какая приобретена непосредственно в качестве жилья, но известно, например, что только ипотечных кредитов россияне набрали на сумму более трёх трлн руб. за один лишь 2018 год.

    Получается, вложения россиян в недвижимость как минимум не уступают депозитам, а если считать все виды недвижимости, то значительно их превосходят. Примерно такое же соотношение показывают многочисленные опросы, в ходе которых у людей спрашивали, во что бы они хотели вложить свои деньги. Ниже один из таких опросов. 



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  19. Лондонская недвижимость со скидкой

    Лондон – безопасная гавань. Это международный финансовый центр. И не только богатые британцы скупают недвижимость в столице Великобритании, русские и китайцы тоже не остаются в стороне. Они выводят деньги из своих стран и хотят вкладывать во что-то надежное. Лондон пользуется наибольшим спросом. Это длится давно, и спрос не снижается.

    Может показаться, что в Лондоне все дорого, но и доходность не отстает от цен. А в сегодняшнем мире нулевых процентных ставок очень сложно найти что-то надежное и приносящее неплохую доходность. Но и то, и другое сходится сейчас в одном на британской земле.

    Нечасто можно встретить привлекательные моменты для покупки Лондонской недвижимости, но, как я покажу вам далее, сейчас именно такой редкий момент.

    Более того, по фантастическому стечению обстоятельств покупка британской недвижимости через фондовый рынок сейчас намного дешевле, чем если бы вы прилетели в Лондон и купили на месте напрямую.

    Если вы сложите возможную прибыль от процентных платежей, роста цены и вероятной валютной переоценки, то получите потенциал безопасного роста на 80% или более за три года.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  20. Не спешите хоронить хрущевки! Кто и зачем переселяет жителей малоэтажных кварталов в небо

    Конечно, хрущевки имеют свои всем известные минусы, и о них мы поговорим ниже.

    Вот и многие добровольные покупатели «муравейников» концентрируются только на минусах пятиэтажек, игнорируя все остальное.

    Но все они забывают, что вместе с хрущевками уничтожается и все остальное, что их окружает. А это:

    — тихий спокойный район

    — уже обжитая территория, с высаженными деревьями, где просто приятнее

    — налаженная инфраструктура

    — низкая плотность населения (главное преимущество!)

    — удобные парковки, прогулочные зоны

    Ничего этого не останется. Разумеется, никто не собирается сносить  хрущевку, чтобы поставить там новые пятиэтажки. Застройщикам это не интересно. Поставят огромные коробки, каждая на 500-1000 квартир, высотные дома будет продувать ветер, зелени минимум, дворы превратятся в одну большую парковку, детей выпускать погулять будет нереально.

    Все должны четко себе понимать, что реновация — равно уплотнение. Единственный смысл реновации – борьба за дорогую московскую землю



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  21. Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон

    Кризис 2014 года я толком не поймал. В то время более половины активов у меня было в жилой и коммерческой недвижимости. Жилая давала в лучшем случае 5% годовых. Коммерческая радовала — там получалась двузначная доходность.


    Возможно, что я оправдываю собственную недальновидность, но сейчас я стал видеть в том портфеле плюсы.


    Неликвид = отсутствие волатильности = здоровый сон


    Я прекрасно помню панику из-за падения рубля. Ощущение страха витало в воздухе. Но я почему-то вообще на это не реагировал. Не подходил к терминалу, не смотрел в сторону курса, не изучал падение цен на жилье. Разве что пару раз залез на ЦИАН посмотреть не сильно ли упали арендные ставки.

    Мой телеграм-канал



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  22. Мой взгляд на недвижимость

    Если посмотреть на недвижимость глобально, отбросив текущие тенденции, то можно заключить следующее:
    — недвижимость, как товар, имеет определенную себестоимость, маржа застройщиков относительно стабильна, а цена вторичного рынка в конечном итоге определяется первичным, следовательно рост цены на недвижимость равен инфляции, в среднем.
    — при этом цена конкретной квартиры, которая ветшает, отстает от рынка, а значит и от инфляции. Но не сильно, т.к. срок службы дома от 50 лет.
    — вклад как правило примерно равен инфляции, ипотека — превышает ее, стоимость аренды — сильно меньше ипотеки, т.к. иначе потенциальные арендаторы выберут «маленькое, но свое».

    Следовательно:
    — если есть деньги на свою кв, класть их на вклад и снимать квартиру не выгодно, т.к. % по вкладу = росту цены кв. = инфляции. По кв. имеешь потерю на ветшание, но аренда обходится сильно дороже, т.е. теряешь деньги на аренде.
    — если есть деньги, покупать и сдавать ее — может быть выгодно, относительно вклада (см. предыдущий пункт), но трудоемко и рискованно — живешь не ты, а другой человек, отсюда риски и простои.
    — если нет денег, брать ли ипотеку? Ипотека несколько превышает удорожание кв и инфляцию. Сама кв. ветшает. В сумме это примерно равно расходам на аренду. Но при аренде рисков никаких — сколько есть денег, такую кв. и снимаешь. При ипотеке — все риски, и риск с выплатой, и риск если что-то случится с домом.
    — брать ипотеку, покупать квартиру и сдавать — исходя из предыдущих 2-х пунктов, выгоды никакой, но здесь собраны уже все возможные риски. В общем случае не стоит.

     



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  23. Десятки тысяч недостроенных объектов в РФ
    70 тысяч одних недостроек
    Счетная палата отчиталась о походе по котлованам

    Количество объектов незавершенного строительства в РФ достигло 71,3 тыс.— объем вложенных в них средств оценивается в 5,3 трлн руб., рассказал вчера глава Счетной палаты Алексей Кудрин на встрече с Дмитрием Медведевым. Пока инвентаризация таких строек идет медленно — необходима система учета с историей каждого объекта, чтобы была возможность определить их судьбу. Отметив, что проблема «незавершенки» сохраняется и при реализации Федеральной адресной инвестиционной программы, (ФАИП), Дмитрий Медведев вчера предложил оценить, насколько этот инструмент отвечает поставленным задачам.



    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  24. 7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Собянин выставил на аукцион нежилое помещение 7.5 кв.м в 20 метрах от м.Профсоюзная - https://investmoscow.ru/tenders/tendercard/?TenderId=17350191
    7.5 кв.метров = пассивный доход 80 тыс. в месяц.
    Проходимость — афигенная. Я это место знаю.

    Стартовая цена на аукционе — 4 млн. Наверняка поднимется до 8 млн (24 Октября узнаем). В это помещение можно посадить арендаторов — торгашей каким-нибудь говном — и брать с них 80 тыс.руб. в месяц.

    И не надо дурью маяться… играть на бирже и читать СЛ.

    Авто-репост. Читать в блоге >>>
  25. Как купить дом в Европе по цене чашки кофе
    Как купить дом в Европе по цене чашки кофе

    Авто-репост. Читать в блоге >>>

Инвестиции в недвижимость

В этой ветке форума обсуждаются инвестиции в недвижимость — российскую зарубежную
Чтобы купить акции, выберите надежного брокера: