Инвестиции в недвижимость

Рынок жилья в России не насыщен.MACON: рынок жилья в России не насыщен.▶️Консалтеры опубликовали исследование за 2025 год об обеспеченности ...

MACON: рынок жилья в России не насыщен.

▶️Консалтеры опубликовали исследование за 2025 год об обеспеченности жилищным фондом крупнейших городов страны.

Самое интересное:

⚫️Формально в РФ средняя обеспеченность жильем — 29 кв. м на человека, при целевом уровне 33 кв. м. Но после корректировки на реальное население и старый фонд фактическая обеспеченность оценивается в 20 кв. м/чел.

⚫️В крупнейших городах в среднем 29% всего жилья — это дома до 1980 года. В миллионниках 311 млн кв. м старого фонда, а без учета Москвы и Петербурга 141 млн кв. м.

⚫️Фактическое население крупнейших городов в среднем на 10% выше официального, что еще больше увеличивает потребность в жилье.

⚫️Из всех миллионников только Краснодар достиг целевой обеспеченности 33 кв. м на человека. В остальных городах средний срок достижения — 35 лет. В Москве — 75 лет, даже с учетом реновации.

Основной вывод презентации: потенциал девелопмента сохраняется, потому что страна живет в эпохе износа. Рынку нужен не рост за счет освоения новых территорий, а замещение старых квадратов.

В Минстрое России рассмотрели текущую ситуацию в жилищном строительстве

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин провел совещание с представителями крупнейших девелоперских компаний и регионов по ключевым вопросам долевого строительства. В совещании также принял участие замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин.

▶️В центре внимания — вопросы соблюдения сроков завершения строительства, качества проектов, распроданности, а также объемы выдачи семейной ипотеки, своевременная передача гражданам ключей и организация погашения ранее возникшей задолженности по штрафным санкциям и неустойкам.

Согласно данным проектных деклараций застройщиков, размещенных в ЕИСЖС, на 19 января 2026 года на территории РФ строится недвижимости общей площадью 191,8 млн м², в том числе жилой — 115,1 млн м².

🔵Отрасль жилищного строительства инертная и набрала высокий темп в результате действующих прошлые годы мер поддержки: ввод жилья в 2025 году обеспечен на сопоставимом с 2024 годом уровне.

Совокупные инвестиции в коммерческую недвижимость и земельные участки под застройку по итогам 2025 года составили 1,18 трлн руб., следует из исследования Nikoliers. Это на 22,1% меньше, чем годом ранее, однако результат остается вторым по величине за всю историю наблюдений. Рекорд был зафиксирован в 2024 году, когда объем вложений достиг 1,518 трлн руб.

Другие консультанты фиксируют схожую динамику. По данным IBC Real Estate, инвестиции в 2025 году сократились на 29% и составили 935 млрд руб., что сопоставимо с уровнем 2023 года и является минимальным значением с 2021 года. Расхождение в оценках объясняется методологией: Nikoliers учитывает вложения в землю под жилье и промышленность (441 млрд руб.), тогда как IBC Real Estate — только участки под жилье (189 млрд руб.).

Инвестиции в земельные участки по сравнению с 2024 годом сократились в 2,1 раза. Основными причинами стали падение спроса на жилье после отмены и ужесточения льготной ипотеки, а также высокая стоимость проектного финансирования. По словам участников рынка, ликвидными остаются лишь площадки в районах с развитой инфраструктурой и устойчивым спросом, тогда как сделки по остальной земле либо заморожены, либо проходят с дисконтом. В результате крупные застройщики начали избавляться от части земельного банка.

В 2026 году ежемесячный платеж по рыночной ипотеке по новым кредитам может сократиться в среднем на 21,7%, подсчитала РБК Недвижимость. Такой эффект возможен в случае реализации прогноза Минфина, предполагающего снижение ставок по рыночной ипотеке на 5 п.п. — с текущих 21% до 16%. В этом случае покупка однокомнатной квартиры в кредит в городах-миллионниках станет заметно менее обременительной.

В среднем по мегаполисам ежемесячный платеж может уменьшиться на 16 тыс. руб. — до 57,9 тыс. руб. Однако эффект будет сильно различаться в зависимости от города и уровня цен на жилье. Чем дороже недвижимость, тем более ощутимым окажется снижение платежа.

Максимальное сокращение ожидается в Москве: платеж по ипотеке за однокомнатную квартиру может снизиться на 44,5 тыс. руб. — с 204,8 тыс. до 160,3 тыс. руб. в месяц. В Санкт-Петербурге платеж уменьшится на 25,3 тыс. руб. — до 91,3 тыс. руб. В Казани снижение составит 21 тыс. руб. (до 75,7 тыс.), в Нижнем Новгороде — 16,4 тыс. руб. (до 59 тыс.).

• В этом и следующем году на рынок будут выходить проекты, запущенные три-четыре года назад
• Ожидается перенос девелоперами сроков ввода в эксплуатацию 20–30% заявленных объектов. Девелоперы столкнулись с растущей себестоимостью строительства, затрат на отделку и дефицитом рабочей силы
• Сроки ввода в ряде проектов задерживаются на фоне низкой заполненности бизнес-центров — выводить на рынок подобные объекты невыгодно для девелоперов в условиях роста налоговой нагрузки
• Спрос на офисную недвижимость постепенно замедляется: по итогам 2025 года объем сделок сократился на 38% г/г до 1,4 млн кв. м

«Если лицо не знало и не могло знать об обмане потерпевшего третьими лицами, а равно потерпевший намеренно умолчал об обстоятельствах сделки (влиянии на его волю третьих лиц), сделка не может быть признана судом недействительной, а лицо, к которому обращена сделка, считается добросовестным приобретателем, пока не доказано иное».

По итогам 2025 г. продажи жилья в новостройках увеличились на 1% по площади и на 11% — по сумме. Реализовано 25,6 млн м² на 5,2 трлн руб. При этом 14% всего годового объёма продано в декабре:3,5 млн м² на 752 млрд руб.

На фоне всплеска спроса на «Семейную ипотеку» сумма продаж в прошлом месяце стала рекордной за всё время сбора данных в наш.дом.рф.

По оценке Аналитического центра ДОМ.PФ, по итогам всего 2025 г. доля продаж в ипотеку (по сумме) составила 73%, а за наличные и в рассрочку — 27%. За год это соотношение изменилось несильно (76% и 24% в 2024 г.).

Скорость продаж непроданного строящегося жилья к концу года вернулась к равновесному уровню — 3,1 лет (как и в 2024 г.), с пиковых 3,7 лет в июне-сентябре. Соотношение распроданности и стройготовности составило 73% при норме 60-80%.

‼️Риски

Декабрьский рост продаж стал результатом того, что население торопилось взять «Семейную ипотеку», реагируя на публичное обсуждение изменения её условий.

Продолжаю следить за тем, что происходит с ценами на недвижимость в Москве и в Сочи — самых дорогих городах России. Узнал, изменились ли условия по ипотекам после снижения ключа, а также в очередной раз офигел от роста цен и прогнозов.

Я живу в Москве и инвестирую с целью покупки квартиры в Сочи, о чём рассказываю в своём телеграм-канале про инвестиции в дивидендные акции и облигации, финансы и недвижимость (подписывайтесь). Это ежемесячный обзор ситуации с ценами. Поехали.

🏖️ Сочи (объявления)

Посмотрим сначала, какая ситуация по объявлениям (не по сделкам) в Сочи.

Помните, в апреле прошлого года, из-за данных дом.рф, я стал немного нервничать и писать о том, что нужно покупать именно сейчас. Ибо именно сейчас — ценовое дно, а впереди нас ждёт Армагеддон, и, скорее всего, по итогам 2025-го мы очень удивимся, что произойдёт с ценами на новостройки в Москве. 

Ну а в комментариях писали о том, что этого не будет, что Алексей натягивает сову на глобус и такого быть не может, ибо это невозможно!

Ну и вот…. Итоги 2025-го: прошлый год стал рекордным по приросту цен в старой Москве за последние 5 лет, ибо средняя цена выросла на 27%. 

🔖 М-да, Армагеддон всё-таки произошёл. А вот что будет дальше — теперь зависит от ключевой ставки. При её снижении, арендные ставки должны пойти вверх, и тогда текущие цены, нам станут казаться вполне… адекватными. 

Ну что, кто-то уже гуглит, сколько стоит построить землянку?

.

🔗 ТГ канал «Лабиринт инвестора» / в MAX

2025 год стал для ипотечного рынка периодом дорогих денег и рекордной зависимости от государства. Рыночные ставки превышали 20%, а доля льготных программ в выдачах доходила до 80%. В 2026 году ситуация начнет постепенно меняться: ипотека будет дешеветь, рынок оживится, но до по-настоящему комфортных условий еще далеко.

Ставки: снижение будет, но без прорыва

На старте года средние ставки по рыночной ипотеке держатся около 21% как на первичном, так и на вторичном рынке. Для сравнения: год назад они приближались к 30%. Тренд на снижение уже сформирован, но он будет плавным.

По оценкам большинства аналитиков, в первом полугодии ставки останутся в широком диапазоне 17–21%. Причина — осторожная политика Банка России и рост налоговой нагрузки, который сдерживает более резкое смягчение денежно-кредитных условий.

Снижение ставок до 15% возможно ближе к концу года, но только при условии, что ключевая ставка во втором полугодии пойдет вниз быстрее ожиданий. Более оптимистичные сценарии — ипотека под 12% — напрямую зависят от снижения ключевой до 9–10%, что пока выглядит скорее теоретическим вариантом.

Льготная ипотека. Начало
Льготная ипотека с господдержкой (ставка 6,5%) была запущена в апреле 2020 года как мера поддержки строительной отрасли и доступности жилья в условиях пандемии. Программа позволяла брать ипотеку под субсидированную ставку и компенсировала банкам разницу между рыночной и льготной ставкой за счёт бюджета. Как мера поддержки строителей программа справилась на 5+, а вот как мера доступностью жилья – есть споры

Продления и изменения условий
Срок действия был изначально ограничен концом 2020 года, но правительство продлевало программу несколько раз:

🔹до 1 июля 2021 года

🔹до конца 2022 года

🔹до 1 июля 2024 года

В разные периоды условия менялись: ставка варьировалась (повышалась до 7–8–12% в зависимости от решения властей и динамики рынка),

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт, А101

Завершение программы
Широкая (классическая) льготная ипотека для всех была завершена 1 июля 2024 года. Параллельно с классической льготной ипотекой была (и есть) более целевая Семейная ипотека. Действует с июля 2021 года и была продлена до 2030 года с сохранением господдержки для семей с детьми

Арендное жилье — новый тренд.

▶️«Донстрой» выходит на рынок доходного жилья, пишет «Коммерсант». Девелопер построит первый комплекс с квартирами для аренды в квартале «Символ» в московском районе Лефортово.

⚫️Объект будет небольшим (16,5 тыс. кв. м), а инвестиции на строительство оценивают в 4–6 млрд руб.

Это уже второй (https://t.me/domostroy_channel/15716) крупный девелопер за последнее время, который начинает думать не про мгновенную продажу, а про удержание продукта.

⚫️Предположим, что застройщики тестируют модель арендных домов в ожидании системного разворота (https://t.me/domostroy_channel/15339) рынка.

Если государство введет отдельный статус доходных домов (налоги, льготы, субсидии, дешевые кредиты), то такие проекты могут резко стать рентабельными.

⚫️Поэтому крупные игроки решили зайти заранее с пилотными проектами, чтобы попробовать себя в роли операторов жилья (натаскать команду).

Масштаб в 16,5 тыс. кв. м слабый для крупного девелопера. Скорее проверяют спрос, операционку, экономику, управление такими проектами, т.к. это новое направление для менеджмента.

▶️Смотрим результат ввода жилья за прошлый год по крупным девелоперам.

Самое интересное — проценты по переносам сроков. На первом месте «Самолет» — 80,9% из 1,1 млн кв. м было сдано невовремя.

⚫️Второе у «Донстроя» (73,7%), который ввел 474,3 тыс. кв. м. Третье место занимает «Эталон» (296,6 тыс. кв. м или 79,7%). «Донстрой», конечно, удивил.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Если вы планируете жить в Таиланде долгосрочно, покупка недвижимости может показаться логичным шагом. Однако без понимания того, как на самом деле устроен тайский рынок, такое решение нередко превращается в дорогостоящую ошибку. Тайская система недвижимости принципиально отличается от западной — и эти различия несут реальные риски для иностранных покупателей.

Право собственности: ограничения, о которых часто забывают

Первое, что необходимо понять, — это сама природа владения недвижимостью в Таиланде. В отличие от большинства западных стран, иностранцы не могут напрямую владеть землёй. Единственная форма прямого владения недвижимостью для иностранцев — это квартиры в кондоминиумах, и то с серьёзными ограничениями.

Согласно тайскому законодательству, иностранцам может принадлежать не более 49% общей площади квартир в одном здании. Причём этот лимит рассчитывается на уровне всего здания, а не закрепляется навсегда за конкретной квартирой. Многие покупатели ошибочно полагают, что если квартира изначально зарегистрирована по «иностранной квоте», её всегда можно будет продать другому иностранцу. На практике это не так.

Мособлсуд изъял в доход государства землю в подмосковном элитном поселке «Сады Майендорф», ранее принадлежавшую санаторию «Барвиха» управделами президента России. В казну отойдет два участка — Екатерины Джанашии, бывшей супруги экс-министра потребительского рынка и услуг Московской области, бизнесмена Михаила Хубутии, а также международной компании «Кенсуэй Лимитед». Пятеро других ответчиков — известные бизнесмены и их родственники — предпочли заключить с Генпрокуратурой мировое соглашение, согласившись повторно выкупить землю.

Коттеджный поселок «Сады Майендорф»

Неожиданный поворот произошел в ходе повторного рассмотрения апелляции. Напомним, что в декабре 2024 года Одинцовский городской суд Подмосковья отклонил иск Генпрокуратуры России об изъятии в пользу государства земель в элитном поселке «Сады Майендорф» в Барвихе. Когда-то эта земля относилась к санаторию «Барвиха» управделами президента России (УДП).

По итогам 2025 года московские девелоперы перенесли ввод 693 тыс. кв. м офисных площадей, что составляет 49,6% от всех проектов, заявленных к вводу в начале года. Это рекордный показатель как по абсолютному объему, так и по доле переноса за последние десять лет. Для сравнения: в 2024 году сроки были сдвинуты по 457 тыс. кв. м офисов, или по 44% от анонсированного объема.

Данные других консультантов подтверждают антирекорд 2025 года. По их оценкам, фактически было введено на 20–35% меньше офисных площадей, чем планировалось. В ряде подсчетов доля перенесенных объектов превышает 55%, что существенно выше средних значений предыдущих лет, когда откладывалось около 40% проектов.

Перенос сроков затронул как отдельные бизнес-центры, так и крупные многофункциональные комплексы. Часть объектов была сдвинута на 2026 год, а по отдельным крупным проектам сроки завершения строительства перенесены еще дальше. В ряде случаев речь идет о проектах, анонсированных два-три года назад.

Основные причины переноса сроков связаны с затянувшимся строительным циклом и последствиями трансформации рынка.

Минфин предложил запретить госрегистрацию сделок с наличными.

▶️Министерство предлагает запретить госрегистрацию сделок с наличными между физическими и юридическими лицами, если расчеты по ним превышают 5 млн руб. за сделку или если совокупный размер всех сделок за месяц больше или равен 50 млн руб.

Речь идет о всех сделках, которые подлежат госрегистрации: купля-продажа недвижимости, долгосрочная аренда, продажа предприятий и т.д.

⚫️Если расчеты по ним идут наличными и сумма превышает 5 млн руб. за одну сделку или 50 млн руб. в месяц, то Росреестр не будет их регистрировать.

Предложение было направлено в ЦБ, Росфинмониторинг и Росреестр в середине декабря, сообщает источник «Интерфакса».

⚫️Отметим, что новостройки почти не пострадают, т.к. там доминируют безнал, ипотека, эскроу и банки. Удар получат прежде всего вторичный рынок, коммерция и серые сегменты.

™️ Домострой (https://t.me/+LV6JI9_tmUExZjUy)

Индекс цен ДОМ.PФ: в 2025 году цены на новостройки выросли на 10,2%

Напомним, индекс учитывает цены всех фактических сделок по договорам долевого участия, показывая таким образом номинальное изменение цен без учёта инфляции.





t.me/domresearch

Крупнейшие банки (включая Сбер) приостанавливают выдачу семейной ипотеки или меняют условия. Причина прозаична — правительство урезало компенсации, и банкам стало невыгодно выдавать «дешевые» деньги.

Это тектонический сдвиг на рынке РФ в 2026 году.

1. Конец эпохи «Халявы»
Банки больше не хотят заниматься благотворительностью. Если государство не покрывает разницу между рыночной ставкой (20%+) и льготной (6%), выдачи встанут.
Для застройщиков ($SMLT, $PIKK) это катастрофа. Прогнозы падения продаж на 20-30% в 1 квартале теперь кажутся оптимистичными. Реальность может быть жестче.

2. Удар по сырью
Меньше ипотеки = Меньше строек = Меньше стали.
Держателям металлургов ($CHMF, $MAGN) стоит приготовиться: внутренний спрос на арматуру сжимается вслед за ипотечным пузырем. Ждать дивидендов от сталеваров в таких условиях — наивно.

3. Позиция Сбера ($SBER)
Многие испугаются за доходы банка. Но я вижу здесь силу. Сбер отказывается работать в убыток ради красивых отчетов по выдаче. Это защита капитала акционеров. Лучше не выдать кредит, чем выдать его в минус.

По  оценке  Frank RG объем выданных кредитов за декабрь подскочил до ₽1327 млрд руб., что сильно выше ноября (+29.4% м/м) и существенно выше прошлогодних уровней (+115.9% г/г).

✔️Объем выдач ипотеки взлетел до ₽800 млрд (+61.6% м/м и +185.6% г/г). Точных данных по льготке пока нет, но это более ₽600 млрд за месяц — все пытаются успеть до ужесточения условий 1 февраля. Хотя и рыночная ипотека в последнее время оживилась, но основное — это забег за льготными кредитами.

 ✔️Выдачи кредитов наличными выросла незначительно до 341 млрд (+3.9% м/м, +75.8% г/г), годовой прирост здесь скорее отражает эффект базы прошлого года, когда выдачи стремительно обваливались. Даже при текущих объемах выдачи портфель потребительского кредитования сокращается в целом по системе, выдачи на уровне 2019 года.

✔️Выдачи автокредитов сократились до 158.4 млрд (-10.2% м/м и +37.5% г/г), история с забегом за автомобилями перед повышением утильсбора завершилась и этот сегмент резко остывает.