На пенсию в 32 и инвестиции в зарубежную недвижимость.

На пенсию в 32 и инвестиции в зарубежную недвижимость.

Пост про агрессивное инвестирование в зарубежную недвижимость Грузии, а конкретно в Батуми и окрестности. Это мой личный опыт. И немного через призму FIRE.

О себе

В анамнезе:

• С 2008 в индустрии фондового рынка. Тогда же начал баловаться спекуляциями, где-то в 2010 закончил полным разочарованием, посмотрев как изнутри устроен трейдинг в фирме одного знаменитого таксиста.
• Экономическое образование и профилирование на инвестициях
• Карьера на стыке IT и глобальных рынков. Большую часть времени rocket science в рисках банка.
• С 2014 агрессивное накопление и инвестирование. Небольшой стартовый капитал от квартиры в регионе, вся свободная (почти вся) часть зарплаты, все бонусы, потребкредиты под дивидендные истории. («Нет ничего более беспомощного, безответственного и испорченного, чем потребкредиты на покупку акций. Я знал, что рано или поздно мы перейдем и на эту дрянь.»). 

Первоначальный капитал и рост

Таким образом постоянно пополнял счёт докупался на просадках и в момент кризисов брал плечи.

Очень сильно помог ковид. В феврале 2020 я подумал, это может быть что-то глобальное и убрал плечи накупил путов. В момент максимального падения они, конечно, немного помогли, но в целом все равно были небольшие маржин колы и потом нервный месяц попыток откупить и не потерять позиции.

По итогу мощный рост счёта. В 2021 году летом я понимаю, что работа приносит меньше денег чем погрешность портфеля и ухожу из банка.

А затем вышла распадская со своей сделкой слияния. Потом ещё была новость про дивиденды. И счет улетел вверх окончательно. А начал набирать я распадскую с самых низов с 2014 года маниакально пересиживая все просадки, что они нельзя записать мне в профессионализм. Мечел туда же.

Осенью 2021 счёт на своих пиках, я думаю о диверсификации в зарубежную недвижимость и консервативные фонды, но не успеваю.

Дальше попытки захеджировать портфель шортом индексы РТС, пут опционами, покупка валюты. Закрытие плеч и части позиций в момент произнесения пламенной речи главой государства. Кое-как маржинколов — это позволило избежать. Далее мучительные для счета полгода падения даже в рублях. Из-за привычки только наращивать риск, опция продать всё, перевести в доллары по 60 была заблокирована психологически. Затем мобилизация и потеря где-то половины портфеля.

И первый раз в жизни психанул и не смог удержать позиции, а уж тем более нарастить. Потому что уехал из страны и понимал, что доход нужен будет в другой валюте. Да и вообще непонятно что будет с экономикой в военное время.

Зима двадцать второго начинаю закрывать счета и переводить деньги в недвижимость в Грузию с целью агрессивных инвестиций чтобы отбить потери. Ведь чем-то надо зарабатывать на FIRE свой.

Теперь самое интересное про рынок недвижимости

По приезду я начал с поиска агентов и подписывался на все аккаунты в Инстаграме начинал с ними общаться. Запрос у меня был именно на инвестирование, поэтому я хотел набраться компетенции и разобраться в рынке именно с этой точки зрения. Но все агенты меня не понимали. Они привыкли работать с конечным покупателем, которым важен сам объект с точки зрения его характеристик, а не как инвестиционный кейс.

После относительно недолгих поисков Я случайно встречаю товарища, который работает тоже в банке и знает, что такое дисконтирование и дюрация. И, мягко говоря, нелестно отзывается в большинстве застройщиков, локаций, рынке. То есть имеет такой же тревожный и критический взгляд на всё, как у меня. Он уже к тому моменту начал покупать себе объекты, и по итогу мой портфель очень сильно похож на его, только больше.

Я пытался проводить собственное небольшое исследование рынка. Выделять сегменты и классифицировать конечных покупателей, кому я смогу перепродать и под какую идею свои объекты. То есть при продаже объект должен обладать привлекательностью для следующего владельца. Либо физической для потребления, либо инвестиционной. Поэтому отбор был строгий с точки зрения будущего дохода от сдачи, потенциала роста цены, ликвидности, вероятности реализации этих планов. 

Сегменты рынка

Я приехал и остался жить в Батуми, который считается туристическим городом на море, хотя туризм тут очень специфичный и развивается только последние годы. По факту раньше это был просто портовый город. Во времена Саакашвили здесь начали строить отели и казино и развивать туризм. Плюс рядом Турция, арабские страны и даже есть европейцы.

Пляжный

Сезон тут короткий, море не очень, пляжи галька (кроме одного). Море в городе я вообще боюсь, туда стекают ливневки. Купаться можно только за городом, благо 20 минут и всё отлично.

В пляжный туризм я не очень верю. А вот природа супер и можно было бы развивать это направление. Поездки в горы, отели в долинах сейчас строятся, но небольшие местными.  

Мне кажется, это более перспективное направление.  Мягкий климат притягивает жителей жарких стран. Мне так даже говорил владелец домика в горах. Что приезжают арабы, видят зелень, что можно ходить фрукты собирать и они уже счастливы.

Казино

Казино не так уж много людей и привлекает в общей доле туристов, это не Лас-Вегас пока что.

• Любители казино заселяются в отели, где они и расположены.
• В пятницу и по выходным казино все заполнены, на подходе еще несколько.
• Клиенты — славяне, турки, арабы, израильтяне и немного европейских туристов. Есть китайцы и под них даже есть отдельный говорящий персонал

 Застройщики и объекты

Большинство застройщиков не проходят критерии надёжности даже для покупки просто себе. Массовый срыв сроков, пустые бессмысленные договора, обещания в презентации, которые никогда не выполнятся.

(Marriottстоит так уже несколько лет без движения внутри. Только недавно начали доделывать)

Можно смело отметать 90% рынка. А, живя в городе и понимая как он устроен, ещё и 90% локаций.

(Orbicityприросли к изначальному проекту еще 2мя башнями, зеленых садов на крыше так и нет, парковки и ТЦ тоже не светит еще годы, похоже. Тут как ремонт дома – нельзя закончить, можно приостановить)

Итоговая моя ставка на более-менее гарантированный поток от брендовых отелей. Они смогут обеспечить наполняемость и средний чек выше.

Для диверсификации ещё один лот жилой недвижимости и парочка апартаментов, но за городом, где нет такой безумной конкуренции и есть уникальная локация.

Далее по мере развития ситуации и перевода денег просто докупал там, где лучше развивалась ситуация и застройщик вёл себя адекватнее.

Мобилизация и влияние на рынок.

Люди привезли очень много денег и скупали всё подряд, взвинтив цены. А строят огромное количество студий под туристов, которых тут никогда не будет, по-моему. Некоторые объекты представляют из себя прямо рынок совершенной конкуренции, где десятки тысяч одинаковых апартаментов со стандартным ремонтом и конкурировать можно только ценой. Вот от таких сегментов нужно бежать. Хотя и там некоторые умудряются за счет сезона, когда занято всё, делать свои 10% доходности.

В жилом сегменте куча старых домов или новых, которые уже выглядят как старые из-за климата и нюансов постройки. Тотальное отсутствие нормальных ремонтов без красных ванн и канделябров. Квартира в приличном доме и с нормальным ремонтом очень быстро уходит.

В инвестиционной недвижимости много сделок от мамкиных инвесторов, которые зашли с плечом в виде рассрочки, думали, что сейчас перепродадут на быстро растущем на тот момент рынке с маржой 10–20% и, таким образом, сделают 100% на вложенные.

Когда все успокоились, и деньги свои пристроили, а застройщики окончательно обнаглели и перевыполнили свой план продаж так, как они не мечтали, то наступила стадия «А что дальше?».

По ощущениям очень много людей пытается с зимы выйти.

• Кто-то паникует, потому что нет дальнейшего роста цен.
• Кто-то не может дальше платить, потому что не рассчитывали так долго держать. А им обещали за пару месяцев «войти-выйти. приключение на 20 минут…»

Это заключение я сделал по отзывам знакомых агентов и по собственным продажам жилой недвижимости. Одну квартиру в жилом доме я купил по 1200 и через полгода продал по 1600 за метр. Затем точно такую же этажом выше выкупил у знакомого за 1200 и к зиме рынок встал. А дальше, как я написал, народ начал паниковать, видя, что сильный рост прекратился и продать по этим ценам уже нельзя.

По сегменту апартаментов за городом приблизительно так же. Просто там люди в первую очередь разбирают лоты с хорошим видом и локацией, а остальное просто не продается.

(цветокором не балуюсь, у нас тут постоянно такие цвета и ежедневные закаты)

Отдельный пункт — это брендовые отели, что было моей основной ставкой. И что полностью сработало. По сути, там получилось, что ты покупаешь не недвижимость, а поток платежей.

В апартаментах вроде тоже под ключ есть управление активом. Но одно дело местная управляющая компания, которая и номера не очень честно может заселять и стандарты качества не выдерживать, не понятно, чем привлекать именно на свой объект, и вообще не мотивирована. А другое дело сеть со своими стандартами и привлечением постояльцев со всего мира за счет известного имени.

«Различие с аппаратами чуть более глобальное: хаос, отсутствие единого «оператора», контролирующего равномерность заполнения, отсутствие инфраструктуры для привлечения в низкий сезон и приведение в упадок домов из-за особенностей материалов и отсутствия отопления, высокая конкуренция в локациях»

(ну почти Манхэттен. Ресторан в Radisson)

У некоторых застройщиков, можно сказать, это превратилось в финансовый инструмент с гарантией обратного выкупа с прибыль и минимальной гарантированной доходностью от сдачи. И в таком случае ты несёшь только риск неисполнение обязательств и кредитный риск самого застройщика. Рыночный риск полностью нивелируется.

Сравнение с другими странами

Тут у меня предвзятость, потому что я тут нахожусь, возможно. Но до вынужденного переезда я не интересовался ни Грузией, ни тем более Батуми. Так что никакой особой любви не испытываю. Жил бы я в Барселоне, но надо отделять личное от инвестиционного.

Что мы знаем про основные направления, которые активно пиарят блогеры-агенты:

«

Дубай: дорого, низкий риск, низкая доходность.

Бали: дёшево, высокий риск, ограниченное право собственности (по сути, аренда по схеме 20+10, 10+10 или 25+ негарантированные 25), стройка формата клетушек;

Турция: средне по цене, низкая ликвидность, высокие налоги, невысокая доходность, риски налоговые и валютные.

»

Еще тут до сих пор есть такая вещь, как рассрочка у застройщика беспроцентная. Хотя если придете с 100% суммой, то вам сделают скидку. Так что вопрос точки отсчета для ценообразования – творческий).  Это дает очень хорошее плечо и практически нереально получить маржинколл. Пока этим и занимаюсь.

Что по итогу

В целом ощущения от локации и предложения объектов на рынке очень смешанные.

• С одной стороны, тут есть люди, которые, не особо заморачиваясь, делают за 3-4 месяца сезона свои 9% арендных платежей.
• Или на долгосрочной аренде. Делаешь нормальный нейтральный ремонт и всегда снимут. Но цены на аренду ползут вниз после взлета 2022, дно уже рядом. Притока людей большого эмиграционного нет, но и оттока уже тоже нет.
• С другой стороны, мне кажется, что впереди большая волна ввода в эксплуатацию тысяч крошечных студий-апартаментов, в которых даже не всегда можно самому жить по договору с УК. И всё это очень сильно будет давить на рынок. Получается классический циклический рынок из-за поведения участников. Объективно, постоянно проживающих и туристов меньше, чем предложение на рынке.
• Другое дело, что качественного предложения нет абсолютно. У застройщиков была ошибочная идея, что здесь будет куча туристов, которые будут снимать эти студии. А может их просто проще продать наивным инвесторам. Найти приличный жилой дом с газом – задача со звездочкой.
• Глубокого анализа и расчетов, на сколько я понял, покупатели не проводят. Кто-то берет «для себя приехать на недельку и сдавать». Когда мы с моим брокером по недвижимости заходили с анализом рынка и расчетам наполняемости и стоимости за сутки по месяцам, то с нами однажды даже решил собственник застройщика познакомиться и в качестве примера менеджерам приводить.
• Налоги! Вот тут идеально без вопросов.  Налог на зарегистрированную недвижимость — 1%. Налог на прибыль от переуступки — 0. Налог на прибыль от продажи зарегистрированной недвижимости свыше 2 лет — 0, меньше двух лет — 5%
• Еще плюсы Грузии: устойчивая валюта, расчеты в $, низкие или отсутствующие налоги на доход, устойчивый спрос, низкая конкуренция в выбранном сегменте.

Перспективы

• Страна развивается, регион развивается. На интервале лет 5 все отлично, думаю, будет
• Есть нюансы политические, но это наши эмигрантские проблемы, туристов не особо касаются.
• Город обновляется. Плитка меняется, скверы и площадки строятся. Даже местная реновация запустилась, чтобы убрать наследие советское под соусом пристроек 90-х.
• Природа, климат потрясающие, развивай не хочу. Но это упирается в местные особенности, так что пока вяло.
• Казино новые открываются, высотки видовые достраиваются и появляются уже новые проекты.
• Даже генеральный план вроде нормальный будет, исправлять ошибки планируют
• Я продолжаю делать ставку на сегмент элитных отелей как самый надежный вариант с практически полностью отсутствующей конкуренцией. Перекладываюсь из текущих объектов по мере сокращения рассрочки в новые.
• Еще думаю через пару лет на лишние деньги может поиграть с небольшие домики в горах инстаграмные. У них заполняемость и летом, и зимой. Но это надо уметь, любить.  

Постарался объективно. 

P.S.

После написания вышло пару роликов Варламова – ерунда полная. Формат негативных обзоров — это его конек. Но так находить негатив и полностью забивать на позитив – это еще надо прямо постараться сознательно, найти только какую-то кринжатину. Я разочарован в нем. При этом мы, условно местные экспаты, тоже можем навалить и плюсов, и минусов еще больше.  

P.P.S.

Могу помочь выбить скидку через кэшбэк комиссии от застройщика.

И еще, если захотите что-то присмотреть, то не оставляйте номер на сайтах и тем более имя. Клиент фиксируется и потом может быть с застройщиками проблема, если будете брать переуступку у кого-то.