Эталон акции

МКПАО «Эталон Груп» (МСФО 2026 6М)
Итоговая оценка: 1,6/5

Чем занимается компания: Группа строит и продает жилье в России: квартиры, коммерческие помещения и машино-места; есть подряд, материалы, сервис и аренда. Профиль определяется проектным финансированием и раскрытием эскроу после завершения объектов.

Исходные показатели:
— Выручка: 54 443 млн руб. (-9,6% г/г)
— Валовая прибыль: 14 556 млн руб. (+3,5% г/г)
— Операционная прибыль: 7 427 млн руб. (-11,5% г/г)
— EBITDA: 8 078 млн руб. (-8,7% г/г)
— Финансовые расходы: 25 166 млн руб. (-5,4% г/г)
— Чистая прибыль: -13 170 млн руб. (+6,9% г/г, убыток снизился)
— Денежные средства: 7 442 млн руб.
— Эскроу: 48 454 млн руб. (-53,5% к 31 декабря 2025 г.)
— Запасы: 175 251 млн руб. (-3,1% к 31 декабря 2025 г.)
— Капитал: 28 869 млн руб. (-1,9% к 31 декабря 2025 г.)
— Активы: 327 408 млн руб. (-13,9% к 31 декабря 2025 г.)
— Чистый долг: 140 356 млн руб. (+23,9% к 31 декабря 2025 г.)

Коэффициенты:
— Current ratio: 2,19x
— Валовая маржа: 26,7%
— Покрытие проектного долга эскроу: 41,7%

Банк России предлагает ограничить максимальный срок рассрочки на жильё тремя годами после ввода дома в эксплуатацию.

ЦБ указывает, что рассрочка во многом схожа с ипотечным кредитом, ее широкое распространение может приводить к скрытому увеличению долговой нагрузки граждан, а также к снижению уровня защиты их прав и гарантий в сравнении с предусмотренными на рынке потребительского кредитования.

cbr.ru/press/event/?id=32834

realty.ria.ru/20260914/tsb-2117617287.html

Сегодня в 13.30 Центральный Банк объявит решение по ключевой ставке. Консенсус рынка – пауза на уровне 14,0%, при этом часть аналитиков не исключает снижения на 25 б.п. Собрали прогнозы ведущих банков по ставке и их взгляд на то, как это отразится на девелоперах.

Газпромбанк ждет сохранения ключевой ставки с нейтральным или умеренно ужесточенным сигналом. Снижение до 13,75% остается возможным, но против смягчения играют ослабление рубля, бюджетный импульс и ускорение корпоративного кредитования.

💬Марат Ибрагимов, старший аналитик: «Ключевым фактором для рынка жилищного строительства в среднесрочной перспективе останется динамика ключевой ставки, которая влияет на ипотечные ставки и стоимость привлечения финансирования. По нашим оценкам, снижение ипотечной ставки на 100 б.п. может увеличить спрос на первичное жилье на 6–8%, а при ставке ниже 12% возможен дополнительный рост объемов ипотечного кредитования на 10% за счёт перетока средств с банковских депозитов». 

Продолжаем образовательную рубрику #КакЭтоПостроено. В эту пятницу состоится заседание Центрального Банка по ключевой ставке. Разберём, как это решение влияет на застройщиков и почему смотреть стоит не только на сам процент.

Уровень ставки влияет на девелопера с двух сторон:

🔹 Спрос. Высокая ставка – это дорогая рыночная ипотека, поэтому покупатель чаще всего либо уходит в льготные программы и рассрочки, либо откладывает покупку до более подходящего момента. Снижение ставки способствует возвращению рыночного спроса.  Напомним, что с июня с прошлого года ЦБ снизил ставку с 21% до 14%, что помогает “оживлению” рыночной ипотеки. Так, по данным Домклик, в августе 2026 года было выдано почти в два раза больше рыночной ипотеки, чем годом ранее, а ее доля достигла 40% от общего спроса на рынке жилой недвижимости. 

🔹 Выручка. Спрос, в свою очередь, напрямую влияет на объем признанной выручки девелопера. Ускорение темпов продаж позволяет не только улучшать текущие финансовые показатели, но и обеспечивать более равномерное поступление средств, что особенно важно при длительном цикле строительства. 

📌 Девелоперы сосредоточились на премиуме
https://www.kommersant.ru/doc/8877666

Девелоперы активно выводят новые проекты на рынок: за последний год объем экспонируемых лотов в премиальных новостройках Москвы вырос на 41%, достигнув 558 тыс. кв. м. Число представленных в продаже лотов выросло на 43%, до 6,6 тыс.

📌 ВТБ спрогнозировал рост выдачи рыночной ипотеки за 2026 год в 2,5 раза
https://realty.rbc.ru/news/6a97c7f19a79473ec5e33a01?from=newsfeed

По прогнозам ВТБ, в 2026 году объем выдачи рыночной ипотеки в России вырастет в 2,5 раза и составит 2,4 трлн руб. на фоне снижения средних ставок до 18,7% (против 22,4% годом ранее). При этом выдача льготных кредитов в рамках госпрограмм сократится до 2,8 трлн руб. по сравнению с 3,5 трлн руб. в 2025 году.

📌 Что будет с ценами на новостройки после изменений Семейной ипотеки
https://blog.domclick.ru/novosti/post/chto-budet-s-cenami-na-novostrojki-iz-za-izmenenij-semejnoj-ipoteki

Изменения условий семейной ипотеки могут повлиять на структуру спроса на рынке новостроек. Эксперты ожидают перераспределения активности между регионами и сегментами жилья, а девелоперы будут продолжать использовать акции и дополнительные инструменты поддержки продаж для сохранения спроса.

• Финансовые результаты 1П 2026
• О чём важно помнить
• Интересное из отчетности
• Итоги

Интересно перечитывать свои прошлые обзоры по Эталону:

Забавно читать заявления Эталона, что он не нуждается в господдержке… Чистой воды лицемерие. Убыточный бизнес, в который Мама вливает деньги через SPO

EBITDA уже не покрывает проценты, ковенанты нарушены, бизнес работает на кредиторов. Слишком велик накопленный урон. Долги разрушают бизнес быстрее, чем ЦБ снижает ставку. Я смотрю на Эталон исключительно как на источник купонного дохода.

С тех пор ничего не поменялось. Негативный тренд продолжился. И даже усилился. Теперь добавились манипуляции с отчётностью.

При этом дефолт в 2026 по-прежнему не жду:

Эталон в начале года принял меры, чтобы пережить 2026. Немедленный дефолт маловероятен

Финансовые результаты 1П 2026

• Выручка: 54,4 млрд руб. (-9,6%)
• EBITDA: 10,1 млрд
• Чистый денежный поток от операций: -32,3 млрд
• Остаток кэша: 7,4 млрд
• Чистый убыток: -13,2 млрд
• Скорректированный чистый долг: 140,4 млрд ( +24% к концу 2025)

📉 Первое полугодие 2026 года застройщик прошел спокойно: вместо гонки за объемами занялся балансом. Чистый корпоративный долг сократился на 13% до ₽72,7 млрд, валовый — на 12% до ₽196,3 млрд. Коэффициент «чистый корп. долг / LTM EBITDA» достиг нормальных для отрасли 3,1x.

💸 Выручка ₽54,4 млрд (-10% г/г), продажи ₽47,9 млрд (-23% г/г). Ипотека сжалась, ключевая ставка всё ещё высока — тут никаких новостей. Чистый убыток застройщика — ₽13,2 млрд, который собрался в основном из процентных расходов по кредитам, то есть это плата за стоимость денег в России, а не провал девелопмента.

✂️ Но расходы сокращаются. Коммерческие и управленческие ужаты на 9% до ₽6,6 млрд.

💎 Похоже, сработала ставка на премиальный бренд «Аурикс». Продажи выросли на 141% в деньгах и на 117% в натуральном выражении:

🔹 доля «Аурикса» в выручке пока 4%

🔹 рентабельность вошедших в выручку премиальных объектов ~50%

🔹 валовая рентабельность всего жилищного девелопмента — 32%

📈 Но у «Аурикса» на подходе старты новых проектов, так что эти 4% могут существенно вырасти в недалёком будущем.

«Эталон» представил четвертый ежегодный Отчет об устойчивом развитии, который рассказывает о нефинансовых результатах группы и ключевых ESG-инициативах 2025 года.

🌱 Тема отчета – «архитектура устойчивости»: в условиях сложной рыночной конъюнктуры и жесткой ДКП компания сфокусировалась на сохранении масштабов бизнеса и повышении внутренней эффективности, продолжив поддерживать социальные и экологические инициативы.

🏆 По итогам 2025 года «Эталон» улучшил позиции в ключевых ESG-рэнкингах:

• ESG-индекс российского бизнеса агентства НКР – I уровень (+1 уровень к 2024 году)
• отраслевой рэнкинг ESG-прозрачности агентства «Эксперт РА» – 3-е место в строительстве (+1 позиция к 2024 году)
• рейтинг социально ответственных девелоперов России аналитического центра «Эксперт» – топ-5 (+1 позиция к 2024 году)
• ESG-рэнкинг российских компаний агентства RAEX – топ-60 из 145 компаний

📊 Некоторые результаты года:

Эталон отчитался по МСФО за первое полугодие 2026 года.

Ключевые показатели:
• Выручка: 54,4 млрд руб. (-10% г/г)
• EBITDA: 9,2 млрд руб. (+28% г/г)
• Маржинальность EBITDA: 17% (12% годом ранее)
• Чистый убыток: -13,2 млрд руб. (-14,1 годом ранее)
• Чистый долг/EBITDA LTM: 3,1х (3,9x на конец 2025 года)

Результаты Эталона за первое полугодие 2026 г. остаются слабыми по выручке и чистой прибыли, однако компания смогла улучшить операционную эффективность за счет роста валовой прибыли и сокращения коммерческих, административных и управленческих расходов. Сильная динамика премиального сегмента (рост продаж более чем вдвое) пока не оказывает существенного влияния на общие результаты: его доля составляет лишь ~4% выручки жилого девелопмента. Чистый убыток, несмотря на снижение, сохранился на высоком уровне, поскольку процентные расходы продолжают давить на финансовый результат.

Отметим также снижение долговой нагрузки: валовый долг за полугодие сократился на 26,2 млрд руб.

Эталон представил финансовые результаты за первое полугодие 2026 года. Для девелоперов текущий рынок остается непростым, т.к высокая стоимость ипотеки сдерживает и без того осторожный спрос. Потенциальные изменения в семейной ипотеке и замедление снижения ключевой ставки также продолжают давить на рынок новостроек.

Поэтому отчетность девелоперов скорее интересны с точки зрения управления денежным потоком, долгом и расходами в период слабого спроса

👉Продажи и выручка
Продажи Группы за первое полугодие составили 47,9 млрд рублей, снизившись на 23% год к году. Выручка составила 54,4 млрд рублей, что на 10% ниже пересмотренной базы прошлого года.

Но здесь важно учитывать рыночный фон. По данным компании, число сделок с новостройками по ДДУ в Москве, ключевом для Эталона рынке, сократилось примерно на треть. То есть снижение продаж – это отражение общей ситуации в секторе.
При этом Эталон сознательно сместил фокус в сторону сделок с полной оплатой и поступлений по ранее заключенным договорам, а не просто наращивания контрактования любой ценой. В слабом рынке это более консервативная стратегия: меньше акцент на объеме продаж, больше – на качество денежного потока, монетизации земельного банка, реализации коммерческих объектов, что позволило сократить долг.

Эталон РСБУ 1п2026:

Выручка не раскрывается

📉Чистый убыток ₽1,3 млрд против чистого убытка ₽1,7 млрд годом ранее

Финансовые результаты остаются под влиянием рыночной конъюнктуры: высокие рыночные ставки и охлаждение спроса на первичном рынке давят на выручку. В 1 полугодии «Эталон» сфокусировался на росте денежных поступлений за счет сделок с полной оплатой, реализации коммерческих объектов и точечной монетизации земельного банка, что позволило снизить долговую нагрузку. Смягчение политики ЦБ РФ дает позитивный сигнал, однако скорость снижения ключевой ставки недостаточна для заметного улучшения финансовых показателей в отчетном периоде.

🔹 Валовый долг за полугодие сократился на 12% или 26 млрд рублей до 196,3 млрд рублей. Чистый корпоративный долг снизился на 13%, до 72,7 млрд рублей.

🔹 Поступления от продаж выросли на 27% год к году, в том числе за счет фокуса на улучшении структуры продаж.  

🔹 Консолидированная выручка – 54,4 млрд рублей (-10% год к году на фоне охлаждения спроса). При этом продажи премиальных проектов увеличились на 117% в натуральном и на 141% в денежном выражении. Пока еще невысокая доля премиума в выручке сегмента жилья (4%) при высокой рентабельности вошедших в выручку премиальных проектов (около 50%) ограничивает или влияние на маржинальность. Стратегическая цель – довести долю премиума в продажах до 20%.

Эталон МСФО 1п2026:

📉Выручка ₽54,4 млрд (-9,6% г/г)

📉Чистый убыток ₽13,2 млрд против чистого убытка ₽14,1 млрд годом ранее

📌 Аналитики рассказали о росте цен на недвижимость в июле
https://iz.ru/2150762/2026-08-18/analitiki-rasskazali-o-roste-tcen-na-nedvizhimost-v-iiule

В июле медианная полная стоимость выставленной на продажу квартиры на первичном рынке в среднем по городам России с населением более 500 тыс. человек выросла на 2,5% за месяц и составила 9 млн рублей. В городах-миллионниках показатель также увеличился на 2,5% – до 10,2 млн рублей.

📌 Спрос на ипотеку в июле вернулся к естественному уровню после ажиотажа
https://realty.rbc.ru/news/6a7445999a7947043c3cfe10?from=newsfeed

В июне наблюдался резкий рост спроса на ипотеку на фоне ожидаемых изменений по семейной ипотеке. В июле рынок вернулся к естественному состоянию: банки выдали 86 тыс. ипотечных кредитов на 336 млрд руб. Несмотря на снижение после ажиотажного июня рынок ипотеки демонстрирует уверенный рост, в том числе за счет рыночной ипотеки.

📌 Доля новостроек бизнес-класса в Москве достигла 43%
https://bnmap.pro/news/Dolya-novostroek-biznes-klassa-v-Moskve-dostigla-43

🏆 ЛДМ и «Шагал» – в лидерах рейтинга ЕРЗ по потребительским качествамЕдиный ресурс застройщиков оценил жилые комплексы по условиям для прож...

Единый ресурс застройщиков оценил жилые комплексы по условиям для проживания и потребительским качествам и подготовил рейтинг, где в ТОПе своих сегментов находятся два наших проекта в Москве и Петербурге.

🔹 ЛДМ, Санкт-Петербург – ТОП-3 среди элитных многоэтажных проектов города. Премиум-класс на Аптекарском острове с видами на Неву. Рядом: театры, ПСПбГМУ им. Павлова, школы, включая художественные. Круглосуточный консьерж-сервис: подбор специалистов, доставка до двери, присмотр за квартирой в отсутствие владельцев.

📈 Премиальный сегмент обеспечил 8% от стоимости заключенных договоров во 2 квартале 2026 года против 2% за аналогичный период 2025 года. Стратегическая цель – увеличить долю премиума в продажах до 20%.

Рейтинг ЕРЗ по проектам премиум-класса по потребительским качествам в Санкт-Петербурге

🔹 «Шагал», Москва – 4 место среди высотных домов бизнес-класса, ТОП-5 среди всех высотных проектов столицы. Набережная Марка Шагала позволяет создавать проект в концепции «15-минутного города»: 6 детских садов и 2 школы на территории, магазины, кафе и службы быта на первых этажах, рядом: колледжи, вузы, поликлиники.

Сегодня мы опубликовали операционные результаты за 2 квартал и 1 полугодие 2026 года.  «Эталон» продолжил наращивать денежные поступления за счет сделок с полной оплатой, продажи коммерческих объектов и точечной монетизации земельного банка. Новые проекты выводим в продажу с учетом изменения спроса, что помогает контролировать инвестиционные затраты и сохранять ликвидность. Основное внимание — на столичном регионе и премиум сегменте, где сохраняется устойчивый спрос.

🔶 Основные операционные показатели 2 квартала 2026 года:

• Компания реализовала 118 тыс. кв. м (+14% г/г) стоимостью 23,2 млрд рублей (-7% г/г). Разнонаправленная динамика связана с существенным объемом коммерческих объектов и непрофильных активов в структуре продаж 2 кв. 2026. Продажи без учета непрофильных активов составили 21,5 млрд руб. (-11% г/г).
• Денежные поступления составили 23,7 млрд рублей (+10% г/г)
• Рост поступлений связан с увеличением доли 100%-ных оплат и ипотеки в продажах до 70% (+18 п.п. г/г), а также с поступлениями по ранее заключенным договорам.

Льготную ипотеку постепенно сворачивают и скоро могут еще ввести дифференцированную ставку в зависимости от количества детей в семье, рыночная ипотека даже при ставке ЦБ 14% — дорогая для большинства покупателей. 

Уже 2й год для застройщиков продолжаются непростые времена: падает спрос, растут долги, падают акции, доходности по облигациям держатся высокими, но решения некоторые компании всё же находят, а нам инвесторам здесь можно и нужно находить возможности.

📊 Сегодня Эталон опубликовал операционные результаты за 2кв2026 год. Ситуация следующая: без учета непрофильных активов продажи – 92,7 тыс. м2 (-11% г/г) или 21,6 млрд р (-13% г/г). При этом, компания реализовала 25,1 тыс. м2 непрофильных активов за 1,65 млрд р. Растущий сегмент стабилен — это Москва и Московская область, где продажи в метрах взлетели на 39% г/г, а в деньгах выросли на 13% г/г.  

✅ Компания наращивает премиальный сегмент –  во 2 кв продажи премиальных проектов выросли в 3,4 раза в деньгах и составили 8% от стоимости заключенных договоров (год назад было всего 2%). Тем более у Эталона в разработке портфель БН с участками в ЦАО, строительство премиум недвижимости на которых может начаться в 2027-2028 гг. Да, кажется, что не быстро, но стройка — это всегда длинный горизонт