недвижимость

• Сделка предусматривает механизм sale & leaseback: продавец стал арендатором, а покупатель – арендодателем. «Эталон» планирует арендовать бизнес-центр класса «А» в «Серебряном фонтане» для размещения своей штаб-квартиры.
• Основная стратегия – девелопмент офисов Prime и А-класса для дальнейшей продажи. Основным преимуществом реализации офисов в Москве является получение льготы за создание мест приложения труда (МПТ). Суммарная льгота по 6 проектам составит более 7 млрд руб. Льгота посчитана по текущему нормативу

В редакцию тг-канала Домострой пишут покупатели квартир, которым обещали ключи в октябре этого года, но перенесли срок на 30 декабря. Многие думали, что праздновать Новый год будут уже в своих квартирах, но срок вновь перенесли на 31 марта.

Дольщики готовят массовые жалобы в Генпрокуратуру, Роспотребнадзор и Москомстройинвест, а с 2026 год иски на миллионы рублей неустойки. 

t.me/domostroy_channel

www.gazeta.ru/business/news/2025/12/22/27473299.shtml

«Благодаря активности в жилом сегменте, на который пришлось 73% от всех ДДУ, общий показатель на «первичке» в ноябре вышел в плюс к октябрю этого года и показал снижение менее 3% к ноябрю 2024 года. Так, за месяц в столице оформлено 8 285 ДДУ на жилые помещения. Это на 7,4% больше предыдущего месяца (7 711 ДДУ), а к ноябрю прошлого года (7 229 ДДУ) отмечается прирост почти на 15%. Посмотрим на итоги по всему году, так как декабрь должен дать неплохие результаты, но если жилье еще может превзойти 2024 год, то сделки с коммерческой недвижимостью, вероятно, уступят либо окажутся на том же уровне, что и годом ранее», — комментирует Игорь Майданов.

Льготная ипотека с господдержкой (ставка 6,5%) была запущена в апреле 2020 года как мера поддержки строительной отрасли и доступности жилья в условиях пандемии. Программа позволяла брать ипотеку под субсидированную ставку и компенсировала банкам разницу между рыночной и льготной ставкой за счёт бюджета. Как мера поддержки строителей программа справилась на 5+, а вот как мера доступностью жилья – есть споры

Продления и изменения условий
Срок действия был изначально ограничен концом 2020 года, но правительство продлевало программу несколько раз:

🔹до 1 июля 2021 года

🔹до конца 2022 года

🔹до 1 июля 2024 года

В разные периоды условия менялись: ставка варьировалась (повышалась до 7–8–12% в зависимости от решения властей и динамики рынка),

👉Обзоры строителей: Glorax, Эталон, ЛСР, Самолёт

Завершение программы
Широкая (классическая) льготная ипотека для всех была завершена 1 июля 2024 года. Параллельно с классической льготной ипотекой была (и есть) более целевая Семейная ипотека. Действует с июля 2021 года и была продлена до 2030 года с сохранением господдержки для семей с детьми

Ставка ЦБ снижена уже в ПЯТЫЙ раз подряд — и очевидно, что это далеко не финал цикла смягчения ДКП. Поэтому у облигационеров, которые за последние пару лет привыкли к шикарным доходностям на долговом рынке, остаётся не так много вариантов «запарковать» средства под процент в 2-3 раза выше номинальной инфляции.

👍Продолжаю искать и разбирать потенциально интересные кейсы первичных размещений. Сегодня смотрим на свежий выпуск застройщика АПРИ.

В конце прошлого года челябинский девелопер предлагал выпуски с ВПЕЧАТЛЯЮЩИМИ купонами выше 30% годовых. Сейчас купон хоть и скромнее, но всё равно один из самых высоких в своей кредитной группе.

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ – федеральный девелопер, реализующий масштабные жилые и коммерческие проекты в Челябинской, Свердловской и Ленинградской областях, а также на Дальнем Востоке и Ставропольском крае.

С коллегами-инвесторами зашёл  разговор о квартирах и о том что сейчас их приобрести проще, чем в начале нулевых. И вся эта дискуссия, напомнила мне историю родителей моего друга, которые последовательно приобрели три квартиры, будучи, на мой взгляд, обыкновенной трудолюбивой семьёй.

Итак, примерные вводные данные. Примерно 97 год, когда мы познакомились с моим другом. Его семья: мать, отец и старшая сестра. Мать — бухгалтер в банке Возрождение, отец — военный пенсионер, а в то время охранник (вроде иногда инкассатор) в том же банке. Двое детей школьников, соответственно на иждивении.

Многих наверное смутит работа в банке, но я могу уверить вас, что живут они весьма просто и не зажиточно. Обычная двушка в панельной пятиэтажке, с обычным простым ремонтом и мебелью. Машина, гараж, огород, на котором годами сажали картошку (и делают так до сих пор). Летом в отпуск, максимум на машине к родственникам в другой регион.

В общем, обычная, простая, трудолюбивая семья.

И уже около начала нулевых, они в рассрочку покупают первую квартиру в одном из первых строящихся домов у нас в ПГТ.

Хотел как то показать это на примере гаража, но раз уж пошел разговор про, наверное, уже всем опостылевшую студию, то можно разобрать на ней. Правда с ней будет немного более сложнее, чем с условным гаражом.

Гараж — это прям школьнику должно быть понятно. Допустим, продают гараж, он стоит 300000. Сдавать его можно допустим за 6000 (это всё в принципе близкие к реальным данные). Допустим ремонтировать там ничего не нужно, тогда, в теории, вы получите 72000 аренды при длительной аренде (тоже вполне реально). Например 6000 заплатите членский взнос, и останется 66000 прибыли. 66000/300000*100% = 22% доходности. Сравниваем с условным безрисковым вкладом по вкладу 16% и получаем +8%. Вполне можно заморочиться. Ну и, соответственно, играем с стоимостью/ценой аренды и примерно понимаем, где граница, когда уже проще просто на вклад закинуть (если нет самой цели иметь немного бетона).

С квартирой, на самом деле сильно сложнее, поскольку намного больше вводных данных и уже так просто на коленке это не просчитаешь.

Строительная отрасль имеет самый высокий мультипликативный эффект: это и сырье (песок, щебень), и рабочая сила, резина и химия, материалы финишной отделки. А что важно – средний чек: покупка производится на десятилетия, поэтому и деньги распределяются по отрасли фантастические. Недвижимость – и локомотив экономик, и самый надежный актив для инвесторов. Разбираемся, как идут дела?

* самый надежный = низкая волатильность по ценам, входит в ТОП по доходности, аренда бонусом

По итогам III квартала 2025 года рынок проектного финансирования в жилищном строительстве показывает адаптацию к новым условиям. Запуски новых проектов ускорились и за квартал составили 11,1 млн м², однако по итогам девяти месяцев остаются на 19% ниже прошлогодних значений из-за слабого начала года. Ввод жилья восстановился до 9,3 млн м²за квартал. За 9 месяцев ниже уровней 2023–2024 годов на фоне увеличения сроков строительства. Объем строящегося жилья с использованием эскроу достиг исторического максимума  118,3 млн м²❗️(почти всё). Рост нераспроданных площадей связан с запуском новых проектов. Ну и похоже, что рынок инерционно начинает падать. Что важно: катастрофы пока нет, но её многие ждали

Вслед за Самолётом, на биржу сразу за ДВУМЯ выпусками облиг выдвинулся другой застройщик (масштабом поменьше) — ГК «Пионер». Свежих размещений от эмитента не было уже несколько лет: тем интереснее будет «прожарить» пионерские облигации и посмотреть, как дела у столичного девелопера.

Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Полипласт, Атомэнергопром, Самолет, СамарОбл, Сегежа, Артген, СКБ_Лизинг, Миррико, Селигдар, КЛВЗ, Газпром, ПГК, НовосибОбл, АБЗ_1, Тальвен.

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — погнали смотреть на новые выпуски Пионера!

🏗️Эмитент: АО «ГК „Пионер“

ГК «Пионер» — один из ведущих девелоперов Москвы, работает на рынке недвижимости с 2001 г.

Дополню предыдущий пост, касаемый покупки студии, да и, наверное, вообще недвижимости (инвестиционной).

Как я и написал выше, в голове крутятся мысли, а не взять ли ещё одну подобную студию, на перспективу, пока ещё есть возможность взять семейную ипотеку с льготной ставкой в 6%.

Теоретически, наличие возможности взять ещё одну студию, на супругу, в семейную ипотеку под 6% у нас ещё есть до февраля 2026 года. Далее эту лазейку закрывают. На практике же, уже читал, что банки очень неохотно выдают подобные кредиты. Но тут пока не проверишь, не узнаешь.

Допустим дадут… Тут уже начинаешь задумываться, а надо ли оно вообще, поскольку два ипотечных кредита уже есть, и хоть и платежи по ним вполне посильные, каждый новый платеж — это дополнительные расходы.

С другой стороны, разумеется, при благоприятном стечении обстоятельств, и первая, и вторая студии, будут сдаваться, покрывать ипотеку, окупать сами себя и ещё приносить немного прибыли. Но в теории, а на практике, кто его знает?

Я всегда, очень сильно перестраховываюсь в этих вопросах, а долги мне не комфортны в принципе. Именно по этому, даже инвестируя в уже имеющуюся студию, мы фактически имели деньги на выплату долга на руках (а точнее в банках).