Свежие облигации Пионер 02Р-01 и 02Р-02 на размещении. Купоны до 20,75% на 3 года

Вслед за Самолётом, на биржу сразу за ДВУМЯ выпусками облиг выдвинулся другой застройщик (масштабом поменьше) — ГК «Пионер». Свежих размещений от эмитента не было уже несколько лет: тем интереснее будет «прожарить» пионерские облигации и посмотреть, как дела у столичного девелопера.

Я уже 7 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Полипласт, Атомэнергопром, Самолет, СамарОбл, Сегежа, Артген, СКБ_Лизинг, Миррико, Селигдар, КЛВЗ, Газпром, ПГК, НовосибОбл, АБЗ_1, Тальвен.

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏢А теперь — погнали смотреть на новые выпуски Пионера!

🏗️Эмитент: АО «ГК „Пионер“

ГК «Пионер» — один из ведущих девелоперов Москвы, работает на рынке недвижимости с 2001 г.

Основные сегменты деятельности — строительство жилой недвижимости и апартаментов классов комфорт, бизнес и премиум, а также коммерческой недвижки. Входит в число лидеров рынка по объему продаж офисной недвижимости.

🏆На 01.12.2025 занимает 76-е место в рэнкинге ЕРЗ по объемам текущего строительства (248 тыс. кв. м). Портфель проектов в стадии проектирования — ещё порядка 1 млн кв. м.

Основатель и владелец: Леонид Максимов.

⭐Кредитный рейтинг: А- „стабильный“ от АКРА (июнь 2025) и Эксперт РА (август 2025).

💼Сейчас в обращении облигаций нет. Выпуск 1Р6 на 3 млрд ₽ был погашен только что, в начале декабря. Я когда-то давно держал выпуск 1Р4 до погашения и рассказывал об этом в лохматом 2023-м году.

📊Финансовые результаты Пионер

Смотрим отчет МСФО по итогам 1-го полугодия 2025 года:

✅Выручка: 28,2 млрд ₽ (+28% г/г). Себестоимость продаж росла гораздо быстрее: на 47% до 17,2 млрд ₽. Выручка за весь 2024 г. составила 47,1 млрд ₽ (+15,5% на фоне 2023).

✅EBITDA (по моей оценке): 9,73 млрд ₽ (+7,4% г/г). Рентабельность по EBITDA подросла до 35%.

🔻Чистая прибыль: 96 млн ₽ (падение в 38 раз!). Прибыль почти нулевая. Главная проблема — растущая долговая нагрузка. Финансовые расходы выросли более чем в 2 раза до 9,02 млрд ₽ — сопоставимо со всей Ебитдой. Прибыль за весь 2024 г. была 5,15 млрд ₽ (рост в 2,3 раза г/г).

💰Собств. капитал: 21,8 млрд ₽ (+0,5% за полгода). Активы прибавили 6% и достигли 160 млрд ₽. На балансе 4,28 млрд ₽ кэша (в конце 2024 было 923 млн).

🔺Кредиты и займы: 101 млрд ₽ (+3,5% за полгода). Отношение чистого долга (без учета эскроу) к капиталу немного ухудшилось до 1,46х, но всё равно остается вполне комфортным.

🔺Остатки на счетах эскроу: 65,3 млрд ₽. Чистый долг за вычетом остатков на эскроу составляет 31,8 млрд ₽ (за полгода не изменился). Нагрузка по показателю ЧД / EBITDA LTM (по моим прикидкам) подросла до 1,9х.

⚙️Параметры выпусков

💎Выпуск 2Р1 (фикс)

● Название: Пионер-002P-01
● Купон: до 20% (YTM до 21,94%)
● Выпуск для всех

💎Выпуск 2Р2 (флоатер):

● Название: Пионер-002P-02
● Купон до: КС+475 б.п.
❗Только для квалов

💎Общие для обоих выпусков:

● Номинал: 1000 ₽
● Общий объем: от 3 млрд ₽
● Срок: 3 года
● Выплаты: 12 раз в год
● Оферта: нет
● Амортизация: нет
● Рейтинг: А- от ЭкспертРА и АКРА

👉Организаторы: Альфа-банк, ИБ Синара, Совкомбанк.

⏳Сбор заявок — 23 декабря, размещение — 26 декабря 2025.

🤔Резюме: пионерский дубль

🏗️Итак, Пионер размещает фикс и флоатер на 3 года общим объемом от 3 млрд ₽ с ежемесячными купонами, без амортизации и без оферты.

✅Довольно известный эмитент. Столичный застройщик с 25-летним присутствием на рынке, имеет неплохой для девелоперов кредитный рейтинг А-.

✅Рост операционных показателей. Согласно отчету, выручка и EBITDA подросли, а чистый долг с прошлого отчета остаётся стабильным. Компания в последние пару лет успешно погасила несколько выпусков облигаций.

✅Без оферты и амортизации на 3 года, что при прочих равных я считаю плюсом.

⛔Падение прибыли и маржи. Прибыль до налогообложения в 1П2025 упала в 50 раз, себестоимость растет быстрее выручки. Такими темпами по итогам года Пионер может показать убыток.

⛔Увеличение нагрузки. Ухудшилось отношение ЧД/EBITDA из-за снижения операционной эффективности. Покрытие процентов (ICR) на середину года было критически низким.

⛔Флоатер только для квалов. Из-за этого ликвидность может быть понижена. Если вы ещё не квал, то читайте мою инструкцию и приступайте к окваливанию.

⛔Отраслевые риски. Отмена общерыночной льготной ипотеки сильно ударила по всем девелоперам, и Пионер не стал исключением. Скорее всего, в ближайшие годы будет наблюдаться высокая конкуренция за покупателя.

💼Вывод: компания довольно устойчивая, но сейчас находится в периоде повышенных рисков из-за резкого сжатия прибыли. На мой взгляд, ориентиры купонов вполне адекватны текущей ситуации. Долговая нагрузка «Пионера» заметно меньше, чем у недавно размещавших свои облиги «Самолета» и Тальвен.

Главное, чтобы отсутствие прибыли не стало тенденцией. Мой интерес будет зависеть от итоговой купонной доходности. «Плывунец» доступен не только лишь всем — поэтому, возможно, его спред ушатают меньше, чем купон фикса.

🎯Другие свежие фиксы: ТомскОбл 34076 (рейтинг BBB+, купон 16%), Артген 02 (BBB-, 21%), СКБ Лизинг П17 (АА-, 16%), Миррико 1Р6 (BBB-, 22.5%), МГКЛ 1PS-1 (BB, 24%), Элтера 01 (BBB, 21%), ВТБ Лизинг 1Р4 (АА, 16.5%), Селигдар 1Р8 (А+, 18%), КЛВЗ 1Р4 (BB-, 23.5%), ПГК 3Р2 (AA, 15.95%).

👉Подписывайтесь на мой телеграм — там все обзоры, подборки, качественная аналитика, новости и инвест-юмор.

📍 «Уральская Сталь»: впереди новый крупный дефолт?
📍 7 самых доходных облигаций на 1-3 года с ежемесячным купоном
--------------------
✅Ещё больше интересного — в моем телеграм-канале
Мой блог в Дзене: Инвестор Сид
Профиль в Т-Пульс: sid_the_sloth