застройщики

Ситуация на фондовом рынке в конце 2024 года выглядит парадоксальной, учитывая макроэкономическую картину. Давайте разберёмся в возможных причинах этого «нелогичного» роста:

• Ожидания разворота политики ЦБ: несмотря на то, что ставка не была снижена, рынки могли заложить в цены будущие снижения. Надежда на пик инфляции выглядят необоснованными ,  участники рынка могут полагать, что инфляция достигла пика и скоро начнёт замедляться, что даст ЦБ повод снизить ставку в будущем. Даже если прямо сейчас регулятор не даёт такого сигнала.   Но подтверждения таким сигналам от ЦБ  — нигде и не просматривается, наоборот –  если в ближайшие месяцы рост кредитования вновь ускорится, а инфляция и инфляционные ожидания продолжат расти, Банк России возобновит повышение ключевой ставки, говорится в резюме декабрьского заседания совета директоров регулятора. При этом для изменения тенденций в кредитовании и инфляции может потребоваться значительное повышение ставки, отмечает ЦБ. Годовая инфляция, как ожидает регулятор, в начале 2025 года из-за эффекта базы в любом случае продолжит расти и достигнет пика в апреле.   

( Читать дальше )

Правительство продлило до 30 июня 2025 года мораторий на взыскание с застройщиков неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек. Соответствующий документ опубликован на официальном портале правовой информации в субботу, 28 декабря.

Согласно документу, в период с 1 января по 30 июня 2025 года:

• неустойка (пеня) за нарушение застройщиком срока передачи объекта дольщику не начисляется;
• компенсация за несдачу в срок будет начисляться без учета периода действия моратория;
• проценты за нарушение срока возврата денежных средств в случае расторжения ДДУ по инициативе дольщика не начисляются.

Срок действия моратория, который был повторно введен в марте, истекает 31 декабря 2024 года. Впервые запрет на штрафы для застройщиков был введен в пандемию в апреле 2020 года как часть антикризисных мер поддержки стройотрасли. Затем подобный механизм повторно запускали в марте 2022 года. Отменили мораторий только в июле 2023 года, но 22 марта 2024 года снова вернули. Тогда «РБК-Недвижимости» в Минстрое пояснили, что введение моратория на взыскание неустоек и штрафов за просрочку сдачи новостроек должно снизить финансовую нагрузку на застройщиков и защитить интересы участников долевого строительства.

( Читать дальше )

Я худею, дорогая редакция. Застройщик АПРИ пылесосит деньги на рынке с пулемётной скоростью и под совершенно неадекватный процент. На днях челябинский девелопер разместил очередной выпуск под фиксированную ставку 34 (тридцать четыре!) % годовых. Главный вопрос — а увидят ли инвесторы эту фантастическую доходность вместе с вложенными деньгами в конце срока обращения?

💼Я уже 6 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски ЭН+_Гидро, Миррико, РЕСО_Лизинг, Кокс, Позитив, Новые_Технологии, Магнит, ЭР_Телеком, Россети_МР, Полипласт, Металлоинвест.

Чтобы не пропустить другие обзоры, подписывайтесь на телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏠А теперь — погнали смотреть на новый выпуск АПРИ!

🏗️Эмитент: ПАО «АПРИ»

🏢АПРИ (до недавнего времени — «Апри Флай Плэннинг») – региональный девелопер жилой недвижимости, лидер в Челябинской обл. по объему возводимого жилья. Также присутствует в Екатеринбурге и (внезапно!) во Владивостоке.

( Читать дальше )

Заместитель главы Минстроя России Никита Стасишин в блиц-интервью «РБК-Недвижимости»:

• По итогам 2024 года мы прогнозируем объем ввода жилья порядка 105 млн кв. м, при этом видим небольшое снижение доли многоквартирного жилья.
• Что вводится в 2025 году, уже обеспечено спросом. Поэтому здесь проблем не будет.
• В проектах, запущенных в 2024 году, это порядка 49 млн кв. м, — там, конечно, распроданность небольшая.
• Люди верят в жилье, люди покупают жилье
• Поддержка застройщиков в моменте сегодня может быть только через снижение административных барьеров, сокращение цикла строительства, но не во вред качеству.
• Сейчас внутри правительства прорабатываем ряд дополнительных мер, которые поддержат рынок с точки зрения колебания ключевой ставки. Но пока решения по ним пока нет.

Подробнее на РБК:
rbcrealty.ru/news/676e4c219a7947f3477e6773?from=copy

«Средневзвешенная ставка по проектному финансированию выросла до 8,3% на 1 ноября 2024 года (+2 процентных пункта с начала года) в основном из-за значительной доли новых проектов, но оставалась в два раза меньше ставки кредитования других отраслей», - сообщается в обзоре госкомпании «Дом.РФ», имеющемся в распоряжении РИА Недвижимость.

В 2024 годупоказатели проектного финансирования продолжили расти: объем открытых застройщикам кредитных линий (новых лимитов) превысил 20 триллионов рублей, а задолженность застройщиков по проектному финансированию (выборка лимитов) — 8 триллионов рублей.

Вместе с тем, по данным компании, застройщики увеличили накопленные на эскроу-счетах остатки до 7 триллионов рублей, так как экономическая выгода стимулировала быстрее запускать продажи проектов, а также получили свыше 3 триллионов с раскрытых счетов эскроу. Покрытие задолженности застройщиков счетами эскроу сохраняется высоким (78% на 1 ноября), добавляется в обзоре.
1prime.ru/20241227/stavka-853895059.html

С начала 2024 года в Москве подорожали новостройки всех классов, однако прирост цен оказался неодинаковым — от 9,2% до 11,7%, следует из предоставленного редакции РБК аналитического исследования «Яндекс Недвижимости».

Подробнее на РБК:
rbcrealty.ru/news/676d07f39a794792dafa290c?from=copy

Ⓜ️ По данным ЦБ, в ноябре 2024 г. спрос в кредитовании составил 123₽ млрд (0,3% м/м и 16,7% г/г, месяцем ранее — 123₽ млрд). В ноябре 2023 г. он равнялся 691₽ млрд, фиксируем 5 месяц подряд снижения относительно 2023 г. Можно с уверенностью вещать о стабилизации в розничном кредитовании, потреб. кредитование снижается быстрыми темпами, автокредитование 2 месяц подряд находится на низких уровнях, ипотека стала более адресной, благо началось замедление темпов в корп. кредитовании. Давайте перейдём к данным:

🏠 Выдача ипотеки в ноябре замедлилась до 0,4% (+0,7% в октябре), кредитов было выдано на 274₽ млрд (это самый низкий уровень выдачи с января 2024 г., в октябре 367₽ млрд), в ноябре 2023 г. выдали 726₽ млрд, разница ощутимая. Выдача ипотеки с господдержкой составила 203₽ млрд (248₽ млрд в октябре), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 166₽ млрд (в октябре 190₽ млрд) из-за завершения массовой льготной ипотеки/ужесточения семейной ипотеки, другие программы не вызывают особого спроса.

( Читать дальше )

Семейную Льготную ипотеку не отменили — значит застройщики не сдохнут. 

А значит изменилось немного больше чем все.

И это лично меня радует.
Я не люблю катастроф. И тем более искусственно спровоцированных обвалов, девальваций и прочего бардака.

По непроверенным данным объипотечено только 3% нас. Остальные чего то ждали все это время. Но видимо кому было надо — тот все же успел.
И это всего на 5 триллионов рублей за 3 года примерно набрали на эскроу счета, включая и дорогую недвижимость столиц, против 50 триллионов на депозитах. То есть 5 триллионов на эскроу — это капля в море на самом деле. И ведь из этих 5 триллионов, далеко не все деньги ипотечные.

Какая цена бывает при высоком спросе и отсутствии предложения?

Да льготная ипотека выгодна прежде всего застройщикам,
но кто то посчитать пробовал, какая цена недвижимости была бы сейчас, если бы ПИК, самолет и остальные не фигачили человечейники в три смены?

Забыли как покупали хрущи в 90х, за неимением альтернативы?
И даже ставка 18% по ипотеке была счастьем, а за зарплату это было не доступно не только слесарю, но и его мастеру.

( Читать дальше )

Из-за высокой ключевой ставки для застройщиков могут ввести компенсацию затрат на кредиты, которые стали для них очень дорогими. Как выяснили «Известия», такая мера содержится в доработанном плане Минстроя по поддержке строительной отрасли, который 23 декабря был направлен министерством в аппарат правительства.

Речь идет о появлении в РФ программы по возмещению части затрат по кредитам, полученным системообразующими застройщиками. Планируется, что с помощью нее будет просубсидировано строительство порядка 8 млн кв. м, а на ее реализацию потребуется 29,6 млрд рублей.

«Под действие программы подпадут объекты с плановым сроком ввода в 2026 году и в последующие годы. Таким образом, в ее периметр войдут ряд долгосрочных проектов, запущенных с IV квартала 2024-го, и все проекты 2025 года запуска», — говорится в документе.

Программа будет «отключаться» при снижении ключевой ставки ЦБ, уточняется в предложениях Минстроя.

iz.ru/1812508/natalia-bashlykova/s-miru-po-plitke-zastrojshchikam-hotyat-kompensirovat-zatraty-na-kredity

Банк России следит за финансовым состоянием девелоперов. Ситуация у разных девелоперов разная, отметила глава ЦБ. По ее словам, были застройщики, которые органически развивались, не увеличивая свою долговую нагрузку. «А были те, кто достаточно агрессивно развивался, видя повышенный спрос, но прежде всего за счет наращивания долга, — они оказались в сложной ситуации», — отметила Эльвира Набиуллина.

«Я думаю, что, скорее, будут элементы продажи активов, перераспределение на рынке застройщиков», — ответила председатель Банка России, отвечая на вопрос о возможных дефолтах застройщиков.
Выступая на пресс-конференции, она отметила: «Девелоперские компании демонстрируют разнообразие в финансовых показателях. Некоторые успешно справляются с развитием без существенного увеличения долговой нагрузки; иные же, активно расширяясь через повышенное привлечение средств за счёт кредитования, столкнулись с серьезными проблемами».

Глава <a class=«RTaEOP3l» href=«finance.rambler.ru/organization/bank-rossii/» data-finance_media-desktop=«click_link_contentpage_organization»>ЦБ

 высказала предположение, что возможна реализация активов со стороны некоторых участников рынка в качестве стратегии перераспределения сил среди строительных компаний.

( Читать дальше )