Жизнь на дивиденды

Сергей, и, главное, не увольняться :-)

Сергей, я же не говорил про «не тратить» :-)
Работа — часть диверсификации. Будут деньги даже если дивы не платят, акции и облиги упали, купонов не хватает и так далее. Плюс это хороший шанс докупиться дешево — на что докупаться если не работаешь?

Ну и опять же, какая-то польза окружающим. Быть в чистом виде потребителем — сомнительное удовольствие.

Смотришь в зеркало — «кто я, зачем я?  — чувак, ты платёжеспособный потребитель, без всякой пользы переводящий еду в э… нееду. Это же звучит гордо!».

Сергей, работу можно менять, можно выбрать такую чтобы не привязывала (я вот не знаю куда потом пойти, в библиотекари или стюардом на самолёт :-) ).

В принципе, мне нравятся такие работы где я мозгами кому-то помогаю. Устанут мозги — буду руками. Если «работать» чисто на себя то слишком быстро руки стали опускаться. Раньше то много чего было интересно, а сейчас как-то смысл пропал. У коллег смысл есть, с ними интересно.

Сергей, кем вы работаете если не секрет? Расскажите хотя-бы сферу

Сергей, да тут просто много мосек голожопых 
поэтому такой визг 

Ludaemal, только со сдачи квартиры он будет перекрывать ипотеки. а арендная плата будет расти вслед за инфляцией. и лет через 5 он сможет с одной аренды отдавать не один платёж как сейчас, а уже два, или не отдавать, а уже жить на арендной плате

Adventurer_invest,
В своё время, без ипотек, до 20-го каждые 3-4года, тупо, накоплениями можно было бетон складировать. Получив за 10-15: лет эти самые три пенсии. Без долгов.

Adventurer_invest, ремонт обычно большую часть съедает

Сергей, плюс коммунальные услуги к расходам и налог на имущество раз в год.

Сергей Кузнецов, когда платеж 17.8к а сдается за 46к то пофиг на коммунальные платежи и налоги на имущество, вряд ли расходы перевалят стоимость аренды. При таком сценарии и 10 и 20 квартир можно брать, сами себя окупят с годами, хоть 100 квартир бери.

Suslik280, тема ремонта не раскрыта (может в предыдущем посте). И потере от отсутствия доходов на первоначальный взнос при альтернативном вложении.

В целом согласен — неожидано интересная сделка.

Сергей Кузнецов, 

Пока совершенно не интересная, он 2.5 года ждал сдачи, платя 17,6 в месяц, сделал ремонт (плюс мебель) — это еще 850 т.р.

Сам посчитай очень приблизительно когда его условно 46 т в месяц выведут его хотя бы в ноль — у меня очень грубо получилось — (17.6)х30 +4*5+850 = 1395 т. р. — грубо 1400 т. р

Разница 46-17.6-4 = 24.4 — грубо 25 т.р.

Итого 1400/25 = 56 месяцев — или грубо  5 лет. То есть в идеальном варианте только через 5 лет он отобьёт свои первоначальные вложения — вот теперь сам решай интересно это или нет. 

Подсчет очень грубый, не считает % от вложений, который можно было получить с первоначального платежа и денег за остальные платежи (положа их грубо в банк под процент), возможные простои, затраты на возможные доп покупки, непредвиденные ремонты и т.п

nnnd, когда оказался перед фактом что нужно снимать что-то другое (а по старой квартире был старый дешевый платёж, за 60 метров в новом доме в полтора раза меньше чем сын в хрущёвке за 35 метров платит) то склонялся первое время к айтишной ипотеке.
Потом прикинул — более-менее адекватный вариант (и то, уже в доме на 2000 квартир против моего привычного на 250) обойдётся в 1.5 дороже только по стоимости хаты, плюс платить ипотеку и ждать сдачу, плюс это время снимать что-то еще, и дороже раза в два чем привык. Плюс откладывать на нормальный ремонт/отделку, которые непонятно сколько будут стоить к сдаче…
Передумал, взял вторичку по рыночной. С учётом всех расчётов выше первые два года расходы получаются одинаковые, а там глядишь и ставку снизят. Яя крою досрочно достаточно шустро, плюс ликвидности, если что, хватит закрыть ипотеку по вторичке если совсем жопа будет. По первичке не хватит.

nnnd, окупаемость инвестиций за 5 лет так это 20% годовых. Это очень мощно. 💪

Отличие инвестора от спекулянта в том что у инвесторов инвестиции долгосрочные, а у спекулянтов купи продай.
На долгосрочном горизонте первые в итоге достигают финансовой независимости, а вторые 90% случаев теряют весь капитал. 🙃

Maksim_invest, 

 окупаемость инвестиций за 5 лет так это 20% годовых. Это очень мощно. 💪

Какие нахер 20% годовых. О чем Вы вообще? Вы хоть поняли, о чем я написал в своем комментарии.

Автор вложил деньги, которые ему минимум за 5 лет не принесли ничего. Полный ноль, какие 20%. А с учетом возможного вложения первоначальной суммы и ежемесячных его платеже за ипотеку (условно под процент на банковский вклад) — грубо за 7 лет принесли полный ноль. 

Через 7 лет ему опять надо делать ремонт в квартире по новой — это опять затраты, которые отбиваются арендой года за два.

В итоге автор за 9 лет не заработал на вложенные деньги практически ничего.

nnnd, нет, он за 5 лет отбил посути вложения свои и получил генератор прибыли, который уже бесплатно дальше генерит прибыль) Он за 5 лет оплатил этот генератор, который будет ему условно 30р в месяц приносить…

Мультитрендовый, 

Да.., я в шоке. И как Вы на бирже торгуете, если с математикой не владах вообще.

Он свой первоначальный миллион рублей (взнос за квартиру) положив на 7.5 лет даже под 12% годовых с капой и ежемес увеличением суммы на 17.6 т рублей. Плюс 850 т рублей положил на 5 лет под 12% с капой.

Через 5 лет  (7.5 лет после покупки квартиры в ипотеку) после начала сдачи в аренду он должен выйти условно в ноль и генерить свою прибыль, грубо 25 т.р чистыми в месяц — 300 т.р в год.

Не покупая квартиру, он получил бы за эти 7.5 лет грубо (считаем, что ставка по вкладу была 12% все это время — что вполне реально):

5 млн рублей с пер взноса и взносов по ипотеки.
1.544 млн рублей — через 5 лет от взноса на ремонт.

И это не считая еще взносы за коммуналку.

Получили 6.544 млн рублей у него было бы через 7.5 лет — он может их инвестировать под определенный доход.

И доход в 300 т рублей в год — начав «генерить» уже прибыль от сдачи в арендую.

Что выгоднее — решайте сами.

Надеюсь теперь, разница понятна.

Да квартира за эти 7.5 лет тоже подорожала в цене, подорожает ли она в будущем еще и на сколько — не понятно.

nnnd, в этом и смысл, что на недвиге в 2 раза меньше выхлоп, но есть не известное ввиде тела актива… Это как с акциями, компании платят на дивы 50% прибыли, а 50% вроде как внутри компании остаётся и не известно когда выстрелит… Вообще если уже есть млн 5 на бирже, то на мой взгляд разумно взять квартиру… там ты уже с биржи получаешь, ну пусть 10% дохи, 500 тыс, получай и в другом месте) После достижения какой то суммы денег, приоритеты меняются и взгляд становится иным… 5 млн на бирже можно норм себя чувствовать, при 10-15 уже не очень) Недвига это как будто фиксация прибыли посути, и там задача её в спокойствии больше, а не максимизации процентов… Просто живот будет крутить по разному, 5 млн или 15 млн… на бирже) С квартирой этих горок не будет, тк ты онлайн не маниторишь цену хаты и не анализируешь постоянно спрос) случилось что то?! Раз попереживал и дальше живёшь) Вон Шадрин прифигел, когда счёт снизился с 35 млн, до 25… Не приятно человеку было и нафиг такой стресс кому то если это все деньги?!

Мультитрендовый, 

Так я совершенно не против недвиги вообще, особенно если речь идет о покупке для собственно жилья (жилья детей, родственников). Для диверсификации, если есть соответствующие суммы капитала, хороший вариант, кто ж спорит.

Автор же топика «рисует» это как ОЧЕНЬ удачный бизнес, вот в этом я лично с ним совершенно не согласен.

nnnd, в моих ушах написанное им так не прозвучало) Разве что ему понравились проценты по ипотекам и радуют его деньги типо из неоткуда и он допускает что через 10 лет хата будет вапче 50 млн стоит… Но я лично вижу впереди откат назад)

nnnd, очевидно что ваши расчеты были бы справедливы, если откинуть тот факт что за 5 лет совпало 2 хрени. Во первых у него не рыночный процент по ипотеке, во вторых конская инфляция сделала х2 для квартир. По сути он просто взял много дешёвых денег и вложил в максимально плохой актив, но ему повезло со временем, как и многим… все квартиры выросли в 2 раза, только у кого то их было больше чем одна для жизни. Все кто взял долгие ипотеки очевидно выиграли и это не делает их умными, но к сожалению они стали богаче всех кто считал как вы… лично мои брат весь кэш инвестирует и денег становится больше, но если считать в квартирах, то он примерно там где был

Maksim_invest, а что нельзя быть пополам?

Maksim_invest, 

На долгосрочном горизонте первые в итоге достигают финансовой независимости

бедные инвесторы в мосбиржу уполовинили как минимум покупательную способность своих капиталов с доковидных времен, так что теряют капитал еще и первые — особенно слепо верующие в «акции впитывают инфляцию» итд. так что и они теряют, но не 90% капитала а скажем 30-90% в зависимости от кол-ва мозгов  и терпения сидеть в убытках. 

nnnd, и это ты не учитываешь рост самой квартиры, и рост арендного платежа который многие в 2024 году ощутили на себе. 😁

Suslik280, не учитывается чёрный лебедь — по какой-нибудь причине арендаторы исчезнут, а квартиры — нет. в худшем случае — еще и продать не получится.

Сиделец, ну этот вариант очень маловероятен. Каковы шансы что арендаторы исчезнут, даже со скидкой в 20% не будут брать. Ну сомнительно же. Тогда точно такой же риск что вы свою единственную ипотеку не сможете потянуть, с работы сократят и новую не найдете из за дичайшей безработицы. И чё теперь ипотеку что ли не брать.
И даже если ваши опасения могут оправдаться я не вижу причин не купить 100 квартир не за свои деньги по сути, а ипотека это не мои деньги, и гасить ипотеку опять же не за свои деньги, я ниче не теряю совершенно.

Suslik280, ну если раньше за 35 хотели сдать сейчас 45, то плюс минус это порядка 20% и есть, это видимо норма, старые цены… ну пусть даже кризис будет до 28-30 упадёт стоимость аренды, камуналка если ёще вырастит, стоимость может тоже упасть, в любом случае тянете)

Suslik280, я работаю один, так что ипотеку не брал пока биржевой счёт не стал в три раза больше долга по ипотеке. Другие варианты для меня были слишком рискованные.

Насчёт купить не за свои деньги и гасить не за свои — американцы так попробовали в нулевых :-)

Сиделец, там ставка плавающая а тут же фиксированная. Ну всегда и везде есть риск, что ж теперь не рисковать что-ли, я всё же считаю что тут риск небольшой.

Suslik280, не, в Штатах не плавающая в основном. Правда в нулевых был еще схематоз когда первый год-два минимум, а потом оговоренная заранее ставка. Они же начали сыпаться не из-за того что ставку по кредиту подняли, а потому что схематоз «купи сейчас без документов о доходах, впарь следующему лоху дороже через год» перестала работать. А платежи как раз через год-два начинались нормальные.

Плавающая у тех же бритов, раз в 3-5 лет пересматривается. Там в этом году говорили будет сюрприз — из-за инфляции и так денег свободных не остаётся, а тут и ставку пересмотрят. Но то болтали накануне пересмотра, насколько больно вышло потом — уже новостям было безразлично.

Насчёт небольшого риска — стресс-тест нужно делать на всякий случай, что будет в случае жопы и большой жопы. Инфляция ведь единственный вариант. Если, скажем, цены на ежедневное потребление будут лететь вверх, а зарплаты стоять на месте — получится больно. Ну или однажды перспективное место вдруг превратится в аналог Детройта :).

Сиделец, я хз конечно как именно было в штатах, в основном по фильму и по каким то статейкам почитывал. Хотите сказать они покупали жилье которое впринципе не могли потянуть в надежде что продадут через 1-2 года?
Это же максимально рисково, а что если не продадут, а время не на их стороне. У нас то не так, купил и один платеж тянешь, время неограниченно, поэтому конкретно этого риска тут нет, а там очень опасно.
Ну естественно подстраховываться надо с ипотекой, надо рассматривать разные варианты форс-мажора.

Suslik280, примерно так. не все, конечно. там много искажений возникло когда пытались впарить недвигу всем подряд. И под сдачу такое покупали, и попали сильно на том что в кризис просто арендаторы без денег остались. И под то брали что под подорожавшую хату можно вторичную ипотеку взять, и так далее.

Не думаю что у нас время не ограничено с платежами. В Штатах (почти в каждом) есть еще бонус — можешь просто перестать платить и отдать ключи банку, больше ты ему ничего не должен (если вторичную ипотеку не брал). Это, кстати, тоже сыграло свою роль — тебе впаривают дом под 0.5% на первые пару лет, и 3% на весь оставшийся срок, и первые два года у тебя платёж меньше чем за аренду. Смысла думать дальше чем на два года? :-). Тем более что банки не гонялись разве что за бездомными, ибо долг на них не висел — упаковывали ипотеки в транши и перепродавали всяким фондам.

Сиделец, «не гонялись разве что за бездомными» 😅 представил эту картину))

Suslik280, в фильме The Big Short неплохо рассказали.

www.youtube.com/watch?v=ft4KnBKDoT0

Сиделец, у многих получилось если что

Шустрый Йожег, пофиксить валютную ипотеку? наверное получилось, но лично я против таких исходов. Как ништяки собирать — «я лично умный, вы все дураки», а как разгребать «ой, люди добрые, помогите мне кто чем может».

Сиделец, ну в данном случае думаю автор достаточно защищен… Я вот допускаю падение цен на недвижку процентов на 30, дополнительно может вырасти камуналка, что люди будут сдавать хаты, только чтобы кто то камуналку оплачивал) Ну и вокруг зп могут значительно упасть, но там даже в худшем случае поидеи, в данном случае квартира будет оплачивать себя…

Мультитрендовый, а если кроме выросшей коммуналки у людей еще и продукты и прочее подорожают настолько что и за условные 30 снимать не смогут?  В трудные времена окажется что одни районы могут себе позволить сдавать, а в других хрен найдёшь постояльцев, особенно если в  твоём доме еще тысяча студий сдаётся в стиле «да хоть бы коммуналку покрывало» — они ведь, волне возможно, не все ипотечные будут.

Помнится у нас кто-то из олигархов (Керимов?) развлекался в 90х, кажется — покупал госдолг, брал под залог бумаг кредит, покупал опять долг, и так по кругу. Там каким-то хитрым образом зазор был процент или меньше. Запирамидился, деньги хорошие были. А как тряхнуло экономику посильней — с трудом распирамидился в ноль, остался без денег. Хотя я может слишком смутно помню те времена.

Еще было время ребята пирамидились торговыми центрами — кредит, строишь, оцениваешь с запасом, закладываешь, строишь следующий, закладываешь, и так далее. А как пошатнулась экономика и арендаторы ослабли так жопа к хитрецам очень хорошо подступила.

Сиделец, по первой части… Ну давайте рассуждать, я в кризисном сценарии допускаю что цены откатятся до тех, что были в доковид, они же как то были тогда?! И возможно упадут в моменте паники ещё на 10-20% от тех… От тогда сейчас цены выросли примерно… ну тут тоже по разному, на вторичку в 2 раза, на первичку я так понимаю в 2.5 и даже 3 раза, засчёт иботек этих выгодных… Как бы цена, в какой то мере равно аренда! Ну то есть в худшем случае аренда может упасть в 2 раза… добавят комуналки, коэфицент вложенных денег к прибыли может измениться… типо раньше 5% приносила сдача, стать 4 или даже 3, если вокруг кризис лютый лупанёт, ну тогда все просто выживать будут!  А цены упасть везде и зп не через кризис не могут! Не получится так придти к программисту или строителю и сказать, извини бро, зп попалам, но ты оставайся! Лупанёт всё люто везде! По сути на мой взгляд, сейчас в недвижки идёт раздача! Этих денег теоретически в экономике не должно было быть и людям их ещё 30 лет как то зарабатывать.... 

Увидим еще сопли что государство всех обуло вообщем) То что вы описывали, посути то что происходит со всем, появляется отрасль ультравыгодная, туда набивается народ, потом лопается) Но тут надо понимать, что если до ковида была жопа, как мне казалось, денег было мало… Потом то они откуда то полились рекой? А особо ничего не изменилось… Значит с этой рекой в итоге что то случится… И как всегда будут жертвы… Главное просто с риском не борщить) У кого была ипотека и бапки на брокерском счёте, смогут с дивов её если что платить, или досрочно погасить, если ценник будет лететь вниз, а вот у кого то зависнет чемодан без ручки на 20-30 лет… А ещё те жеманно рассуждали, что выгодней не досрочно платить, а в банк под проценты ложить… Когда то может да, но может так выйти, что их полученные проценты, не окупят будущее падение! А надо тоже понимать, это чит в каком то смысле по расхождениям ставок, значит где то то потом обуют)

Сергей, так рубли же отдаются постоянно ввиде платежей по ипотекам) Это же кредит посути от государства) Дотация процентной ставки… Под эти кредиты насыпали денег, их потихоньку выплачивают) Вообще, если посмотреть на графики то с 2014го по 2020ый вообщем что то такое, цены на недвижку посути падали! Потом вот рост начался! Все уже видимо забыли этот период! Тогда ничего не росло! Медленно сползало и это было нормой! Это сейчас она растёт бредово как то, как акции какие то на бирже, но это пройдёт и не будет такого что в год по 10%! ВОобще смотрю вторичка уже падает в цене)

Сергей, так я и говорю что ваша именно ваша схема разумная! Вы защищены) Я же и писал об этом выше, что даже при плохом раскладе скорей всего арендных платежей хватит поддерживать эту конструкцию)

Мультитрендовый, с расхождением ставок чит пока что в том что фиг такую квартиру обычному обывателю продашь — и за кэш дорого, и за рыночную ипотеку.
Помнится в 14м году народ рванул спасать деньги в бетоне, а он потом на несколько лет просел. Позже отскочил, но всё-же.

Если с недвигой жопа будет то скорее цена вторички будет падать до уровня когда ипотека за такую квартиру будет сравнима с арендой. И то, скорее всего массовых продаж не будет, только от безысходности. Вообще всё что продать нужно, а не берут, может падать в цене. А жратва будет дорожать всегда :)

"Не получится так придти к программисту или строителю и сказать, извини бро, зп попалам, но ты оставайся!" — мне кажется, если будет жопа везде, да еще и ипотека, как у айтишников, будет привязана к небольшому подмножеству работодателей, можно будет легко так и сказать.

У нас, кстати, в конце нулевых основной заказчик ушёл — контора сложилась втрое, а остальным уполовинили зарплату. Воя и стона «как же так, мы взяли ипотеку, а вы с нами так поступаете» было выше крыши.
В прошлом году в той конторе ситуация повторилась, кстати. Еще и год перед закатом платили мизер да долги копили.

Сергей, оглядываясь назад всегда можно найти где не воспользовался моментом. что в 2022, что в 2023 летом (ставку удачно откатили, но у меня еще не было в мыслях брать хату), что утром 20го декабря 2024го :-)

Оно там всё время — левая часть графика очевидна но невозможности.

Сергей, взносы первоначальные не у всех тоже были)

Сергей, и вот скорее всего сейчас эти 5 квартир выйдут на рынок аренды, и что будет? А если они захотят их продать?
Как-то тоже думал, может зафиксить деньги в студии в Питере и сдавать, посмотрел рынок и так и так, глянул сколько сдается на районе и сколько продается, с ужасом осознал что мне придётся с ними конкурировать, подписался на цены, глянул что некоторые уже год продают, а часть потихоньку снижает. В общем, вот подумал, что может проще на вклад под 20, пока так. Я не прав со вкладом?

Сергей, эпоха зумеров, они хотят новый чистый ремонт. Я вот сдаю одну евродвушку в пешей от метро, ключи в 21г, ремонт от застройщика, мебель тогда еще икеа. И вот скоро арендатор съезжает, а я вот думаю дальше сдавать или пусть просто стоит. Просто сдавать еще года два три, значит 100% попасть на ремонт и замену мебели техники, а это отдельный анальный секс, и по времени, да еще и очень дорогой по текущим ценам, съест год два прибыли от аренды. Вот думаю, надо ли оно мне, может лучше чисто коммуналку платить в 3к.
Тут еще вот какой нюанс с зумерами, я думаю, это им всем подавай новый дом новой концепции, мой дом стандарта и проекта 2018г, в 2030 году вообще будет не удел с теми стандартами и качествами строительства и концепции придомовой территории и инфраструктурой вокруг. Кому я сдам, продам тогда потом? Ну и толку что метро в пешей, зумерам с ноутом то пофиг. Придется продавать и покупать новую каждые лет 10-15, иначе для зумеров твоя хата станет, как бабушкина с ковром.

Сергей, Питер, ремонт от застройщика за 250тр.

Сергей, жалко делать новый уже тыщ за 500

Сергей, ну в про москву. Большие города теряют свою привлекательность. В чем смысл жить в москве если все тоже самое получишь сейчас в регионе, ожидают отток

Сергей, не согласен с вами по всем этим пунктам

Сергей, а Вы что правда считаете что только в Москве самые лучшие вузы и больницы, или просто в вас говорит защита своих инвестиций, ведь вы сделали ставку на то что в москву всегда вся страна будет рваться, а из Москвы никогда?

Сиделец, 

с расхождением ставок чит пока что в том что фиг такую квартиру обычному обывателю продашь — и за кэш дорого, и за рыночную ипотеку.

А ну и это кстати да! 

Если с недвигой жопа будет то скорее цена вторички будет падать до уровня когда ипотека за такую квартиру будет сравнима с арендой. И то, скорее всего массовых продаж не будет, только от безысходности. Вообще всё что продать нужно, а не берут, может падать в цене. А жратва будет дорожать всегда :)

Блин, я думаю вы не оч понимаете масштаб того, сколько и каких хат народ набрал и по сколько штук… Я вот со знакомыми общаюсь… Там труба по сути! А знакомые в основном средние люди! 

будет привязана к небольшому подмножеству работодателей, можно будет легко так и сказать.

Но всё равно, сперва кто то в самокаты пойдёт, в такси, будут думать что где то лучше, не все же могут трезво мыслить… Я вот работаю на себя… Бывают плохие года, кто то не выдерживает уходит, приходят новые, потом бывают оч хорошие года… А кто то и не дорабатывают чтобы ими насладиться) Ну я просто плюс минус кухню знаю, а многие то видят им 120 платят, говорят будет 60, а у него ипотека 40, он думает ну как блин?! Попробую в другом месте… а в другом может пока хайп быть или пока не упасть а позже упадёт… ну и понесЛось!

Мультитрендовый, я примерно представляю какие хаты набрали люди. То, что сейчас строят, меня уже не устраивает. (человейники, которые еще и фиг продашь потом нормально) А что устроит — слишком дорого относительно того что я взял. Пока снижаю обязательный платёж, стараясь общую сумму выплат сохранить — в случае жопы будет чуть проще пережить. Так обязаловка около 50% зарплаты, стараюсь больше 80% заносить. (люблю шутить что 80% моих расходов не подвержены инфляции совсем :-) ).

Сиделец, 

я примерно представляю какие хаты набрали люди.

Да тут я больше не за качество, а за цену их… Ипотеки у всех кому не лень и как мне кажется довольно неподьемные!

Мультитрендовый, а что там знакомый говорит про набранные хаты, если не секрет?

Phoenix, не знакомый говорит… а сколько и каких хат набрали они…

Сергей, бывают моменты когда очень очень удачно заходишь. Когда в тему лезет толпа следом — вот тогда уже легко влететь.

Мультитрендовый, могут еще налогов накрутить на не единственное жильё. Не прямых на сдачу так на вменённый доход (есть страны в которых вводили такое даже на единственное жильё, помочь восстанавливаться после второй мировой. Так и не отменили).

Сиделец, да да… много чего может быть… Могут снизить обратно НДС, упадут строиматериалы, стройки, ещё чё нить снизить и привет хаты по 3 мульта снова) Отменить льготку на новострой и привет цены на новострой как на вторичку и теперь уже новострой будет биться за покупателей! И не будет смысла дофига там платить рабочим, тк хайп прошёл… да конфигураций масса!

Сергей, что фантазёр? Относительно недавно, 5 лет назад это было, почему не может то вернуться? Да причём тут рубли в системе?! Все ладят про эти рубли, в систему эту и доллары и приходят и иностранцы деньги привозят и тд и тп, пока цены 10 лет падали, рубли в системе не росли?

Сергей, кризис доткомов был, доллары в системе не росли? На китайском рынке жилья кризис юани в системе не росли? Рублей много или мало в системе, они могут быть в определенны руках, в определенных отраслях, ерунду какую то талдычат многие и связывают не связуемое… Есть рубли это условно 100% эти деньги делятся на закрытие потребностей, если какие то потребности увеличатся в цене и с другой отрасли просто уйдут деньги! Хоть что может стоить хоть сколько! Сперва в одной отрасли хайп, потом в другой! Фонда может стоить дорого, потом недвижка, потом продукты, потом машины, потом одежда, просто идёт хайп и всё! 

Сергей, а сейчас не резкий рост? За 4 года в даа раза это что по вашему? Куда ещё реще может быть? В 200 раз?

Сергей, я считаю что они не подешевеют, а рухнут

Сергей, ну вот то что вы пишете, про квартира стоит столько то, она не стоит столько, их продают по столько тем, кто готов и имеет возможность брать их в льготные ипотеки…на вторичке они столько не стоят, там кучи, вагоны других предложений за совсем другие деньги и если надо будет Продать ее за такую цену, которая отталкивается от цены застройщика на первичке, то не получится, там процентов 20-30 цены из за возможности взять льготную ипотеку! Из за этого и рабочим платили больше и себес был выше, как только последний дурачина возьмёт ипотеку эту, причём по обычной ставке и закончатся полностью эти люди, спрос упадёт и начнут сливать просто остатки) ну а дальше начнутся неплатежи и тд и тп и всё просто рухнет)

Мультитрендовый, и насчёт «защищён» — пока одна сдана. Вторая будет в 2027 (ну или позже, как жизнь на самом деле распорядится). 

имхо одна из проблем ипотек под такой низкий процент (по крайней мере сейчас, пока ставка высока) — такую квартиру нельзя продать.

Сиделец, я как бы одно знаю точно… ЧТо из того, сколько люди хат набрали и по каким ценам… и сколько платежи, пусть и по льготке… Сопле мы увидим массу!

Мультитрендовый, угу. я уже встречал «застройщики опять сдвигают сроки так как мораторий продлили, а сколько неустойки с них можно взять — сильно ограничили». И началось «а что делать тем кто взял на взнос кредит и накопил ровно на аренду до сдачи? И накопленное кончилось — как, на что и где теперь жить»? :-)

Сиделец, ну это на самом деле очень мелочи пока… Жёстко будет позже!

Мультитрендовый, угу. представляю как больно будет тем кто брал без отделки без застройщика. А там как раз массовые продажи последних пары лет начнут сдавать.

Сиделец, да это фигня, смысл в том, что где то много комнат берут, где то за 15 лямов берут… там как бы так и так конский процент будет, а много комнат и не сдашь…

Сиделец, отделку то сделал и сдавай, но вот если сотка платежа… то это как бы тяжеловато, а если ещё кредит на первоначалку… рабство на 30 лет)

Мультитрендовый, на отделку еще денег накопить/занять нужно. Берешь ипотеку — кажется что подъёмно. А если к моменту сдачи денег и так на жизнь уже не хватает? :-). Народ еще траншевой ипотекой заманивали — к выходу на полную сумму платежа тоже жизнь может оказаться уже потруднее.
я прикидывал что ипотека+аренда+ремонт получатся на пару лет как я сейчас плачу за рыночную. и у меня расход уже фиксированный, а в схеме с новостроем аренда+ремонт еще непонятно как будут себя вести и насколько растянутся. У меня же через пару лет уже треть долга погашена будет.

Сиделец, одним словом долги и рабство зло) а сейчас эра ипотечного рабства и все бабки не в потребительстве а в недвижке и что с этим связано… условно челик не мобилку купит и машину, или тряпки, а квартирку и будет потом отваливать 80% доходов за это

Мультитрендовый, ну если будет всё уходить на ипотеку то может цены на остальное переть перестанут так яростно :-)

Хотя на себе тоже ощутил — раньше можно было любую финтифлюшку в пределах зарплаты спокойно купить на «поиграться», а сейчас мимо чего-то за 500 рублей ходишь пару месяцев.
(тут кстати тоже смешно получилось — думал я взять одну вещицу за 50к, но корил себя, мол дорого. несколько месяцев тренировал силу воли. Теперь стоит 80к, а меня под конец года на пару лямов тильтануло :-). лучше бы вещицу взял, и терминал не открывал).

Сиделец, ахаха, так они прут из за того что людям надо ипотеку платить) и денег не хватает) с вещицами порой так и случается) но где то цена хайпово растёт потом откатывает, а где то и нет….

Сиделец, блин, ну когда людям полтинник ипотеки вывозить, они сто раз думают тратить ли пятиху лишнюю…. Посути вот сейчас смотрю и понимаю что общество фрагментируется на тех, кто в своём живет, они кайфуют, тратят, наслаждаются, пусть и условия гавно и другая часть, кто набрали. Бы сказал премиум жилья и платить за него 20-30 лет) многие пока на подъёме душевном, но брали как правило те, кто особо немогут в будущее заглядывать, хотя тоже хз, жить то надо где то… но по мне тактика лучше покупать втоничку, если не хватает с минимальной ипотекой, делать ремонт и продавать и так вот ползти) а то что скапливается добавлять, там главное начать, чтобы было к чему добавлять, тк вот даже посмотреть так, в Подмосковье хата однушка 5-6 на вторичке, двушка с намеком на лухари в получше городе уже 8, то есть двуху добавить, ну а потом дальше пару шагов и за 15 можно взять если конечно надо, но как мне кажется, лучше жить не в мск, если нет в этом потребности, но без долгов) а может даже с хаткой

Сиделец, доп на сдаче… пока для себя не понял прикол именно мск, а вот прикол когда денег много поступает это да, кайф!

Сергей, ну на этот счёт сторонники диверсификации рекомендуют кэш и золото тоже иметь.
я условно говорю.

Если помните, часть наших граждан обыгрывали систему типа — брали валютную ипотеку — процент низкий, рубль постоянно чуть укреплялся — красота. Только когда прыгнул рубль до 60 эти же умники (у части счастливчиков еще и зарплата была привызана к баксу, так её быстро пересчитали в рубли по старому курсу) заваливал АП обращениями к Президенту, да с пикетами стояли на улицах.

я вон потери адекватно оплачиваемой работы опасался больше чем биржевых пертурбаций. Так что ипотеку не брал пока подушка биржевая с запасом не образовалась.

Сиделец, а ну вот! Даже кстати вы свежий пример упомянули! Праздник всегда кончается) Самое гуд, когда можешь ненапряжно платить ипотеку с зп и если что биржа её оплатит купонами и дивами, желательно тож не напряжно)

Сиделец, 
те, у кого «квартиры» — необходимости продавать давно нет
если тока на яхту, вдрух, не переклинило  разменять … и нах это тутошнее всё ... 

www.youtube.com/@TravelyFamily

Сергей, я к кредитному рабству отношусь крайне отрицательно на 30 лет, через пару месяцев то непонятно что будет) аренда — штука непостоянная в отличие от кредита. Опять же недвижимость всегда стареет и падает в цене. Локация не айс за тридевять земель

Mars, инфляция тоже штука постоянная) через 5 лет платеж сильно меньше будет относительно зарплаты. А через 10 ещё менее ощутимым. Поэтому естественно мы не знаем что будет через 30 лет, но за 5 лет уж мало что изменится.

Suslik280, есть инструменты гораздо выгоднее, чем инвестиционный бетон  самое простое — валюта, всегда в плюсе   www.irn.ru/gd/v-dollarah/

Mars, валюта не даёт мани флоу

Mars, вы кажется не совсем поняли сути, он не на свои бабки купил, и не своими деньгами гасит ипотеку. Где вы деньги возьмёте под такую же низкую ставку на более выгодные инвестиции?
Представьте у вас своих денег ноль, зеро, вы сколько мешков долларов возьмёте? А автор хоть 100 квартир может купить под 4% годовых, ну мог точнее.

Suslik280, возможно не догоняю) но, слишком много телодвижений и рисков челик взял на себя — 30 лет срок очень большой

Сергей, это приятно когда начальство адекватное 😃 самая лучшая ставка против рубля, это золото крипта и валюта, бетон может неожиданно рухнуть как в цене, так и буквально. Тем более в текущих условиях перспектив нет. Ты считай берешь на хаях бесперспективный актив перед началом кризиса спроса. Риск неокупаемости слишком высокий. У застройщиков половина фонда первички не распродана еще.
От недвижимости самое время избавиться, и переложиться в нормальные активы пока не поздно

Suslik280, что в «нормальных странах», что у нас, есть куча профессий когда зарплата игнорирует инфляцию. У меня вон вроде норм оклад, но 2 года не пересматривался, и уже сказали не расчитывать в этом году тоже. Мол хотите индексаций — идите в бюджетные организации.

Сергей, никогда не брал кредиты и никогда не возьму 

Сергей, сомнительная инвестиция чтобы себе да на месяцок да еще в доле держать владельцем непонятно кого. 

Сергей Морилов, а если посмотреть с другой стороны, на длинные отрезки времени только золотишко и бетон перенесли покупательную способность. какой нибудь путч и присвоит гос-во вообще все гос-бизнесы на 100% или девальнет фиат круто и приплыл. 

Сергей, хм а я открыл сз и чёт там вроде ограничения были. Мол незя сз сдавать

Сергей, соломку заранее раскидывать нужно;)

Сергей, никуда ты не уйдешь с работы, проверь. К моменту, когда ты захочешь жить на дивы, цены на столько вырастут на всё, что тебе не будет хватать

Сергей, так а дети, жена? Они тоже не прихотливы?

Сергей, ну, я бы хотел работать чтобы не закинуть. Но точно не хотел бы работать, чтобы оплачивать большие хотелки других… Все имеет предел

Сергей, я с вами втуда же
но у каждого свой горизонт видения будущего 
пусть говорят 

Tуземец, Татнефть очень даже одобрям-с. На следующий год они вместе с Казахстаном запускают первый проект по производству синтетического каучука. впереди ещё два. Татнефть, это тебе не Роснефть вечно с протянутой рукой к правительству" Подайте сколько можете, опять дыра" Начали по примеру с Татнефтью проект нефтехимеского комплекса в Восточной Сибири. тоже по производству СК и забуксовали, просят денег. как всегда.

Tуземец,
1. статистика это показатель прошлого а не будущего. Нет гарантии что в будущем все это повторится.
2. Инвестиции это постоянное движение капитала из одной корзины в другую.
Такие как ты обычно кричат вот вклад в банке, облигации это не выгодно, акции топ. Берем 2024 год заработали больше всего те кто держал вклад и облигации. В 2025 году возможно тренд поменяется и заработают больше те кто сейчас покупает акции.

Инвестиции дело тонкое. Нужно не влюбляться в какой то один инструмент который вот по статистике показал самую большую доходность за 15 лет. А пользоваться разными инструментами и смотреть что реально выгодно в данный момент.

Сергей, золото мне в 2024 году дало хороший заработок. 😁
Я считаю что вы все делаете правильно. Тоже придерживаюсь такого подхода.
Те кто негативят это спекулянты влюблённые в какой то один инструмент. Который в 90% случаев теряют деньги и пишут потом комментарии что биржа это казино. 😅

Tуземец, факты у тебя отсутствуют. Переходишь на личности. И ведешь себя как ребёнок. В ЧС он добавил. Это поведение подростка. 😂

Сергей, а какая у вас ЗП?

Сергей, это бумажная прибыль, она не существует до тех пор, пока вы позицию не закроете. Вы же по квартирам не делаете переоценку пять раз в неделю. Когда продали, тогда и прибыль. Значение имеет только реальный кэш. Все остальное — не существует.

Сергей, у вас же пост был в рублях, и живем мы в России, а так без разницы конечно.

Если разобраться гораздо более глубоко, то актив не дорожает, потому что он актив. Вы становитесь богаче только в тот момент, когда покупатель приносит и отдает вам деньги в процессе обмена за ваше имущество. То есть вас делает богаче не актив, а другой человек! Поэтому пока не найден такой человек, никакой прибыли не существует.
Какова природа ренты? Ее вам платит другой человек, у которого нет своего жилья.
Какова природа процентов по вкладам? Их вам платят люди, взявшие кредиты.
Когда вы продаете акцию, вам тоже платит какой то вася, готовый брать на хаях, и не знающий какая средняя у вас.
И так далее.
Вся эта биржевая индустрия построена на том, чтобы люди не могли разглядеть суть и понять где реальная прибыль, а где бумажная.
Аккуратный и точный учет портфеля и сделок — это вообще довольно сложная вещь, обычный человек ее вряд ли осилит.
Что мы слышим каждый день? Пополняйте счета, реинвестируйте дивы, несите нам еще и еще, только ни в коем случае не вытаскивайте обратно. Это же очевидная глупость! 
Я вот регулярно закрываю сделки и вывожу кэш с брокерских счетов, только так тут можно работать.

Зам по пиву, акции не подвержены инфляции, а депозит на долгом сроке не часто отбивает инфляцию.
У автора еще квартиры в аренду, что довольно грамотно диверсифицирует общую доходность.

Ratio_, 

акции не подвержены инфляции

Газпром в 2009м тоже по 120 был)) Вообще не подвержены!

Зато они подвержены всяческим финансовым кризисам, ковидам, эсвэо и прочим интересным конкурсам, которые нам любезно устраивает государство каждые 6 лет. 

Сама идея долгосрочно хранить капитал в акциях — в принципе хреновая.

Зам по пиву, посмотри индекс полной доходности, у автора портфель бумаг.

Сергей, а какие-то могут «залететь» и принести приплод. И плюс молоко дают каждый день большую часть года.

Tуземец, в данной таблице учитывается только изменение стоимости недвижимости, доходы от сдачи в аренду не учитываются. Сдача в аренду кардинально переворачивает весь расклад. 

Tуземец, не увидел, где вы это написали ниже таблицы. В любом случае, если взять цифры вашего релоканта из Джорджии (хотя я привык считать, что аренда — это примерно 5% от рыночной стоимости кв.) то выходит общая доходность около 8,5% за последние 10 лет и это без реинвестирования. Получается не просто неплохо, а очень неплохо учитывая, что телодвижений тут минимум. Не надо читать отчеты компаний, смотреть графики, трястись от просадок. Единственный риск — буйный арендатор, но такое достаточно редко и можно перестраховаться договором и залогом.

Сергей, дело даже не в кидалове, а в мелких проблемах, которых полно с бетоном и дома решаемых за минуты или вообще не возникающих, а за бугром сильно отравляющих жизнь. Типа ситуации «ааааа у меня змея в унитазе»,  в 2 часа ночи по Москве:)

Сергей, блажен, кто верует))

Tуземец, если покупаешь новостройку — какая там амортизация здания? Сейчас даже хрущи 70х годов прекрасно сдаются. И это не только в РФ, во всем мире старый фонд сдается. Ну, может, через 30 лет стоимость аренды будет несколько ниже новостроек 2055 года, но за эти годы квартира себя сто раз отобъет. И доходность тут такая высокая при относительно минимальном риске. Даже ОФЗ, как мне кажется, более рискованны. Но и по ним только сейчас, как уникальный случай, можно зафиксировать 16% на 15 лет. Но опять же, даже они не защищены от гиперинфляции, а стоимость аренды всегда коррелирует с зарплатами.
Так что по соотношению риск/доходность — бетон был и остается на первых местах.