Вместе с управляющими фондами недвижимости Т-Капитал, Бачуки Цанава разбираемся, как застройщик финансирует проект и какие риски стоит оценить до покупки.

Купить квартиру на старте строительства, продать дороже после получения ключей или сдавать в аренду — знакомая стратегия. Но рост цен на жилье еще не означает, что инвестор заработает. Задержка сдачи, ремонт, налоги и расходы на продажу могут забрать значительную часть прибыли.

Эскроу защищает деньги, но не доходность

При покупке строящейся квартиры обычно заключается договор участия в долевом строительстве — ДДУ. Покупатель оплачивает квартиру, а застройщик обязуется построить дом и передать его в установленный срок.

Раньше девелоперы строили дома на деньги дольщиков. Если продажи замедлялись или расходы росли, средств могло не хватить на завершение проекта.

С 2019 года рынок почти полностью перешел на другую модель. Деньги покупателей блокируются на специальных банковских счетах — эскроу. Застройщик финансирует строительство собственными средствами и банковским кредитом, а деньги с эскроу получает после ввода дома в эксплуатацию и окончания строительства.

В отличие от банковского вклада, облигацию можно продать в любой торговый день без потери накопленного дохода — но скорость и цена продажи напрямую зависят от того, насколько ликвидна конкретная бумага. Разбираем, что определяет ликвидность облигации и как её оценить перед покупкой.

Что такое ликвидность облигации

Ликвидность ценной бумаги оценивается по двум ключевым параметрам: объёму торгов (сколько сделок проходит за день) и величине спреда — разнице между лучшей ценой покупки (bid) и лучшей ценой продажи (ask) в биржевом стакане. Чем больше сделок и меньше эта разница, тем проще продать облигацию быстро и близко к рыночной цене, без существенных потерь.

Как читать биржевой стакан

Биржевой стакан — это список активных заявок на покупку и продажу бумаги в конкретный момент времени. Например, по выпуску цена последней заявки на покупку составляла 101,86% от номинала, а на продажу — 102,11%, то есть спред составлял всего 0,25 процентных пункта — это признак хорошей ликвидности. Узкий спред означает, что покупатель и продавец сходятся в цене почти сразу, а широкий — сигнал, что бумагу придётся продавать с заметной скидкой к «справедливой» цене.

Всем привет!

Попросили посмотреть один проект. Человек полгода назад заказал торговую систему на C# под Transaq. Заплатил, получил код и в итоге забросил — не работало. Спрашивает, можно ли что-то спасти 😊
Посмотрел. С виду все отлично: интерфейсы, асинхронщина, учет позиций, даже окошко нарисовали. Пять веток в репозитории. А к брокеру не подключается ни одна!!!
В основной ветке подключена 32-битная DLL коннектора аж 2021 года, а программа 64-битная — упадет при первом же обращении. Нормальная 64-битная библиотека кстати лежала в соседней папке. В другой ветке библиотеку поправили, но там вообще не отправляется команда входа с логином и паролем. В третьей логин отправляется — но снова со старой DLL. Вот такая ситуация.
Дальше по мелочи (хотя какие это мелочи): на стакан и ленту не подписались, так что данных роботу не придет. В заявке нет ни площадки, ни счета, ни признака рыночной — брокер ее отбросит. Ответы брокера к стратегии не привязаны, позиция не считается, стратегия висит в ожидании. Исполнение берется из заявки, а не из сделки, так что на частичном исполнении учет съедет. Ну и про обрыв связи никто не подумал — ни переподключения, ни резервного сервера.

Рынок РФ (в фокусе внимания: геополитика, технические уровни, корпоративные истории): Российский фондовый рынок на следующей неделе продолжит ждать геополитических сигналов в отношении украинского конфликта, которые при оптимистичном сценарии могут увести индексы Мосбиржи и РТС выше сентябрьских пиков 2382 пунктов и 890 пунктов соответственно. В то же время отсутствие «бычьих» драйверов может способствовать колебаниям индикаторов в узких диапазонах, а падение ниже поддержек 2280 пунктов и 835 пунктов – предвещать новую волну снижения. ЕС как ожидается, в понедельник одобрит 22-й пакет антироссийских санкций, который затрагивает главным образом военно-промышленный комплекс России. Неопределенной остается судьба одобренного в США масштабного пакета ограничений против РФ, которые пока не были введены. Участники со дня на день ждут возможного телефонного разговора Путина и Трампа.

Инвесторы также будут реагировать на корпоративные истории и ожидаемые в первой половине недели дивидендные гэпы по акциям Т-Технологий, Новатэка, Норникеля и НоваБев Груп, а затем – Газпром нефти и Татнефти. Лучше рынка при поддержке геополитического фона и цен на нефть могут смотреться акции ЛУКОЙЛа, которые теперь торгуются с дивидендами за 9 месяцев 2026 года с доходностью 9,5%.

Работы много, а содержать для этого дополнительных сотрудников накладно. Поэтому значительную часть аналитической и административной работы я передал ChatGPT.

Получается, что компанией мы управляем вдвоём — я и искусственный интеллект.

И вот как это работает на практике.

Анализ облигаций. Загружаем проспекты эмиссии и финансовую отчётность компаний. ChatGPT проверяет, есть ли прибыль, растут ли долги, были ли просрочки по кредитам, заложено ли имущество, хватит ли денег на выплату купонов и погашение облигаций.

На выходе получаем рекомендацию: покупать облигации или отказаться от покупки, и почему.

Подбор инвестиций. По нашему запросу ИИ может найти подходящие облигации и другие активы с заданной доходностью, сроком обращения и уровнем риска.

Финансовый учёт. Загружаем банковские выписки, брокерские отчёты, договоры. ChatGPT собирает всё вместе, считает активы, обязательства, доходы по месяцам, составляет график купонов и погашений.

Команда Summit Group приглашает вас принять участие в опросе, посвящённом новому формату инвестирования — в займы, обеспеченные залогом автомобиля.

Мы изучаем интерес инвесторов к такому формату и хотим лучше понять ваши ожидания: какие условия для вас наиболее важны, какая информация необходима для принятия решения и какие вопросы требуют дополнительных пояснений.

📝Пройдите опрос по ссылке: 👉 opros.gksummit.ru/

🔒 Опрос анонимный. Ответы будут использованы только для анализа мнений участников.

Поделитесь своим мнением — это поможет нам лучше понять ваши потребности и учесть их при дальнейшей работе над продуктом.

Спасибо за ваше время и участие!

Может состояться крайне неожиданная M&A мегасделка – не только по оценке бизнеса продавца, но и по брендам участников. 

Starbucks рассматривает покупку сети мексиканского фастфуда Chipotle, рыночная стоимость которой составляет $41 млрд.

Эта сделка может стать крупнейшей в ресторанной отрасли за всю историю. Предыдущий рекорд принадлежит Burger King – в 2014 году они купили Tim Hortons, канадскую сеть по продаже кофе и пончиков, за $11,4 млрд. 

По информации FT, Starbucks уже несколько месяцев работают со своими консультантами над предложением, но текущий статус неизвестен. Неясно было ли формальное предложение отправлено Chipotle, и обе стороны никак новости не прокомментировали. 

Если сделка состоится, то выручка объединенной компании составит $50 млрд. Сейчас Starbucks управляет 41 тыс кофеен, из которых 40% находятся в США. Во владении Chipotle 4,2 тыс ресторанов и почти все из них в США. 

Интересно, что гендир Starbucks Брайан Никкол раньше возглавлял Chipotle на протяжение 6 лет. После того, как Никкол покинул Chipotle в августе 2024 года, цена их акций к сегодняшнему дню сократилась вдвое. 

Всем добрейшей трезвой пятницы, господа унтерменши! Спустя продолжительное время, решил вернуться к вам с новостями, у рынка сейчас серьезное ПМС, поэтому как и год назад остаюсь в накопительных счетах по акционным предложениям (там лежит остальное) и фонде ликвидности! Понимаю, что вам сейчас не просто на рынке акций с всеобщей прогрессирующей ЛУДКОЙ, но вы сами выбрали такую участь мои дорогие СДВГшники, пока предпочту сидеть на обочине и ждать попутку с шашкой «ЗАЕЗЖАЕМ В ГАЗПРОМ» на крыше, но пока что дорога в удручающем состоянии(( Прошу вас начать вкуривать мои аналогии, всем хороших выходных, держите свои пальчики подальше от кнопочек «купить» и «продать»

WW, завоз!

Порой как почитаешь новости или Телеграм, появляется желание пойти и вырыть в огороде бункер на случай ядерной войны. Потом выходишь на улицу и берешь в руки лопату, и оказывается, что мир живет своим чередом. Небо голубое, птички поют. В такие моменты я часто спрашиваю себя: “а что есть реальность”? Неужели все так ужасно, как нам говорят?

Однако в другой, информационной вселенной политики управляют ценой нефти через твиттер или агитируют избирателей купить крипто-коин имени себя. На нас льется сплошной нарратив, который пытается формулировать искаженную картину мира. Белое называется черным, одна и та же война выигрывается по 20 раз в год, а дата-центры в космосе и полеты на Марс — единственное, что может спасти нас от искусственного интеллекта.

Нарратив и реальность легко спутать. Ведь не все новости являются нарративом и манипуляцией, и не всегда наше понимание реальности объективно. А чтобы отделить зерна от плевел, нужно провести вдумчивую работу по сбору информации, оценке фактов и созданию ментальной модели. Этот набор приемов и принципов я и называю скептицизмом.