группа ЛСР

В некоторых российских СМИ стали появляться прогнозы о подорожании жилья в новостройках не менее чем на 10-15% в 2026 году из-за «эффекта Долиной». Многие покупатели жилья, планировавшие ранее приобрести квартиру на «вторичке», изменят свои планы и перейдут на первичный сегмент рынка жилья, что приведёт к подорожанию из-за высокого спроса.

Напомним, что понятие «эффект Долиной» появился, когда народная артистка Российской Федерации Лариса Долина решила продать свою недвижимость. После сделки она заявила, что ее обманули мошенники. У Ларисы Долиной удалось вернуть себе квартиру через суд, но не отдав денег покупательнице.

Судебная тяжба между обманутой покупательницей квартиры и Долиной продолжается до сих пор, материалами дела заинтересовался даже Верховный суд РФ.

Мы полагаем, что после этого резонансного инцидента покупатели вторичного жилья будут проявлять повышенную осторожность, особенно если покупают квартиру у пожилого собственника. На наш взгляд, о существенном влиянии «эффекта Долиной» на рынок жилья говорить рано, несмотря на то, что сама сделка состоялась ещё летом 2024 года.

Стоимость квартир не упадёт, несмотря на дорогие кредиты. Зато покупатели смогут быть уверены в своей безопасности. «Застройщик не может прийти в суд через полгода и сказать, что менеджер отдела продаж подписал договор под влиянием телефонных аферистов», — отметил эксперт.

То-то Хомяк смотрит, что застройщики чувствуют себя уверенно и растут лучше рынка… Не без причин! Участники рынка закладывают рост спроса уже сейчас! ПИК и Самолет — ваша возможность  

И так будет продолжаться, пока в «схеме Долиной» добросовестный покупатель не получит полноценной защиты…

Приглашаю в канал степную братву, там ещё больше интересных разборов, обсуждений и прочих полезностей — t.me/+Hqf_BrCvO5NkYWY6

«Для рынка новостроек этот «эффект Долиной» является мощным драйвером продаж. Ситуация с Долиной стала лучшей рекламой для девелоперов. Покупая квартиру у застройщика (юридического лица) через эскроу-счет, покупатель практически на 100% застрахован от схемы «продавец был под гипнозом/мошенниками». В январе-феврале 2026 года часть спроса (примерно 10–15%) перетечет со вторичного рынка на первичный именно из-за соображений юридической чистоты», — сказал «Газете.ру» эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский.

🟢ПАО «Группа ЛСР»
Эксперт РА подтвердил кредитный рейтинг на уровне ruA.

ПАО «Группа ЛСР» — диверсифицированная крупная строительная компания, работающая на рынке с 1993 года и реализующая проекты в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, Москве, Екатеринбурге и Сочи.

По расчетам агентства, отношение долга, скорректированного на денежные средства и на средства на эскроу-счетах, но в сумме, не превышающей сам объем проектного финансирования, на 30.06.2025 к EBITDA по МСФО за 12 предшествовавших месяцев составило 2,0х (годом ранее – 1,5х). На горизонте года от отчетной даты ожидается, что коэффициент долговой нагрузки останется вблизи текущего уровня. На отчетную дату коэффициент покрытия процентных платежей показателем EBITDA составил 2,2х (годом ранее – 3,4х), что находится на среднем уровне по бенчмаркам агентства.

Прогнозная ликвидность компании находится на уровне выше среднего: операционный денежный поток на горизонте года от отчетной даты с учетом остатка денежных средств и невыбранных кредитных линий полностью покрывает плановые платежи по долгу и капитальным затратам.

По данным ЦБ, в октябре 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 335₽ млрд и составил 38,3₽ трлн (0,9% м/м и 4% г/г, в сентябре +263₽ млрд). В октябре 2024 г. он увеличился на 192₽ млрд (существенное отличие). Кредитование значительно ускорилось: выдачи в автокредите пошли в рост за счёт скидок/льгот от автопроизводителей/утильсбора, ипотека из-за господдержки и снижения ставки третий месяц подряд превышает по выдаче уровни прошлого года (рыночная ипотека превысила показатели прошлого года). В корпоративном кредитовании значительное повышение относительно прошлого года и месяца:

🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в октябре увеличились на 1,4% (в сентябре 1%), кредитов было выдано на 490₽ млрд (404₽ млрд в сентябре), в октябре 2024 г. выдали 367₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 370₽ млрд (313₽ млрд в сентябре), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 329₽ млрд (в сентябре 271₽ млрд). Рыночная начала оживать — 120₽ млрд (92₽ млрд в сентябре), уровни прошлого года превышены (117₽ млрд), снижение ставки не проходит бесследно.

ЦБ: стройка уходит в красную зону.

▶️Разбираем «Обзор финансовой стабильности», в котором регулятор фиксирует ухудшение финансового состояния стройотрасли (кто бы мог подумать).

Самое интересное:

⚫️Финансовый результат компаний по экономике снизился на 13,1% г/г (до 15,9 трлн руб. за восемь месяцев), а строительство названо одной из отраслей с ростом убыточности.

⚫️Ключевая угроза — рассрочка от застройщиков. На начало октября ее объем достиг 1,4 трлн руб. или 17% от всех заключенных ДДУ. Этот долг не отражается в БКИ и не учитывается в показателе долговой нагрузки заемщиков. ЦБ уже готовит ужесточение регулирования: принцип «деньги в обмен на право собственности», трехсторонние сделки через банки и обязательный учет рассрочки при формировании резервов.

⚫️Фиксируется деградация модели проектного финансирования. ЦБ указывает на снижение коэффициента покрытия задолженности по проектному финансированию деньгами на эскроу-счетах. Т.е. денег дольщиков уже недостаточно для комфортного обслуживания долгов застройщиков перед банками, поэтому они кредитуют их на свой риск, а не под полностью обеспеченные проекты.

Обратите внимание на вероятность формирования конечной диагонали в текущем снижении. 

Цель остается прежней = диапазон 576.2-615.2.

p.s. рынок в целом способен лишь на еще одно небольшое восходящее движение, поэтому с шортами не спешите.

 Закрытый клуб / Больше идей и готовых сигналов в Телеграм  

Кто строит с опозданием: рейтинг девелоперов по доле проблемных объектов за ноябрь.

▶️Обновили рейтинг, который показывает долю домов у десяти крупнейших застройщиков страны, где сроки строительства уже сорваны (данные от Дом․рф).

ТОП-5 с наибольшей долей задержек:

⚫️ЛСР — 47,3% домов с задержкой (43 из 91)
⚫️«Самолет» — 46,1% (130 из 282)
⚫️ГК Точно — 32,3% (54 из 167)
⚫️ПИК — 27,8% (58 из 209)
⚫️Брусника — 13,2% (10 из 76)

ТОП-5 самых дисциплинированных:

⚫️«ЮгСтройИнвест» — всего 0,5% (1 паркинг)
⚫️ССК — 3,3% (6 из 180)
⚫️«Страна Девелопмент» — 7,5% (5 из 51)
⚫️Dogma — 6,9% (18 из 262)
ФСК — 12,9% (22 из 171)

В антилидерах поменялись местами «Самолет» и ЛСР: у них по-прежнему почти каждый второй дом с отставанием. Если в сентябре у синего девелопера было 120 домов с задержкой, то в ноябре их число увеличилось до 130, а число строящихся домов практически не изменилось.

У ЛСР просроченных домов увеличилось с 38 до 41, что в процентном соотношении больше, чем у «Самолета», поэтому и первое место. «Брусника» покинула ТОП-дисциплинированных и заняла последнюю строчку среди неуспевающих вовремя сдать дома. В лидерах стабильности продолжают оставаться южные компании.

ЛСР – надежный и стабильный, с минимумом долга и скорым завершением проектов. Эталон – молодой и дерзкий, с агрессивной мамой (АФК), которая допкой дала много земли, которую надо застраивать в долг. Кто лучше?

После разбора отчетности за полугодие мы захотели капнуть дальше и посмотреть более длинную историю этих компаний. Не только после завершения льготной ипотеки, но и сильно до…

👉разбор Эталон

👉разбор ЛСР                                            

Эталон: Основной рост пришёлся на Москву; в проекте «Шагал» продажи выросли почти вдвое до 43 тыс. м². Компания снова делает ставку на премиум: доля класса выросла до 7%, цель–20%. Для развития купили землю в Серебряном бору и держат 42 участка под застройку

ЛСР: пример стабильного и понятного строительного бизнеса. У компании свои производственные мощности, поэтому ЛСР это не только отдел продаж (как Glorax / Legenda / Страна девелопмент), а строительные заводы, карьеры. Компания не гналась за объемами и планомерно сокращала объем строительства…