Группа ЛСР

По итогам первого полугодия 2025 года количество сделок на первичном рынке недвижимости Москвы сократилось на 19,3% в годовом выражении и составило 55,6 тыс., следует из данных Росреестра. Это минимальный результат за последние три года. Снижение затронуло как жилой, так и коммерческий сегмент. При этом в июне зафиксировано незначительное оживление, когда количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве выросло на 6,4% к маю, однако год к году падение остается резким, почти на 45%.

Ключевыми причинами снижения активности на первичном рынке, как отмечает Владимир Чернов, аналитик Freedom Finance Global, стали высокая стоимость ипотечных кредитов, связанная с рекордной ключевой ставкой в 21% годовых в первой половине 2025-го, ужесточение условий выдачи ипотечных займов банками, а также снижение покупательской способности населения. Даже несмотря на то, что с июня началось снижение ключевой ставки, и ипотека начала дешеветь, потребители пока не торопятся возвращаться на рынок, предпочитая выжидательную позицию. Кроме того, рынок испытывает давление из-за сохраняющейся переоцененности цен на первичную недвижимость, в то время как на вторичном рынке корректировка более заметна.

Выручка российских застройщиков от продаж жилья сократилась на 16%, сообщается в аналитических материалах «Дом РФ».
За январь-июнь 2025 года застройщики реализовали 10,4 миллиона квадратных метров (-26% год к году) на 2,1 триллиона рублей (-16% год к году). В денежном выражении продажи сократились меньше за счет роста средней цены реализации квадратного метра.
По данным «Дом РФ», застройщики массового сегмента сократили выручку на 21%, до 1,4 триллиона рублей, в физическом выражении продажи упали на 28%, до 8,8 миллиона квадратных метров). В сегменте дорогих новостроек (бизнес и элит) показатель снизился на 1%, до 700 миллиардов рублей (в физическом выражении — на 14%, до 1,7 миллиона «квадратов»).ЕЖ.

Назвать ЛСР своим фаворитом в секторе девелоперов, даже при условии игнорирования низкой стадии в секторе строительства, мы не можем. У этой компании очень мутные корпоративные практики, например, как когда мажоритарий выкупил значительный пакет акций ЛСР за счет средств компании и сам себе его подарил; нет четкой дивидендной политики, да и в принципе у них не самый хороший потенциал роста в секторе после прохождения низкой стадии цикла, так как у них достаточно ограниченный запас площадей под продажу.

Если смотреть их операционку, то отчет за 2024 год у них был самый слабый в секторе как раз на фоне эффекта высокой базы и на фоне того, что в 2023 году компания распродала практически все ранее нереализованные площади, а объем строительства в оказался значительно ниже уровня реализованного годом ранее. Новые контракты в натуральном выражении (квадратные метры) сократились на 39,5%, до 664 тыс. кв. м, а в денежном — уменьшились на 24,5%. Если в первом полугодии 2024 года доля контрактов с ипотечным финансированием достигала 83%, то к концу года она снизилась до 69%, а в четвертом квартале и вовсе рухнула до 44%.

🏠 🏠 🏠 касаемо цен на недвижимость в России 🏠 🏠 🏠

в России тоже может случиться 😱 кризис на рынке 🏠 недвижимости, но для этого должны совпасть несколько опасных факторов:

💥 ипотека снова станет дешёвой — государство начнёт раздавать кредиты под маленький процент (например, 1–2 %)
💥 многие начнут брать ипотеку, даже те, кто не может себе это позволить
💥 цены на квартиры продолжат быстро расти, хотя реального спроса нет
💥 люди будут покупать не для жизни, а чтобы перепродать дороже — как спекулянты

если всё это снова начнёт происходить, то кризис может случиться через 1–2 года, то есть примерно в 2026–2027 году

сейчас всё ещё можно остановиться, если не раздувать спрос искусственно. но пузырь в новостройках уже начал надуваться 🎈

❓ во что вкладываться в такой ситуации? ❓

💡💡💡💡💡

лучшие направления в 2025–2026-2027 годах

👉 земля в пригороде крупных городов — долгосрок 🗺

👉 объекты для аренды (доходные дома, мини-отели, таунхаусы) — если есть опыт и хороший спрос в регионе 🛎🏨🧳

🚂 По данным РЖД легко отслеживается динамика перевозки грузов, за каждым сырьём стоит та или иная компания, поэтому на основе показателей можно сделать вывод об успешности сектора. Давайте рассмотрим данные за июнь:

💬 В июне погрузка составила 89,3 млн тонн (-9,2% г/г, в мае — 94,6 млн тонн), 13 месяцев подряд погрузки ниже 100 млн тонн, в 2025 г. уже 2 раз уходят ниже 90 млн тонн, обвал продолжается и это при низкой базе прошлого года. Напомню вам, что последний раз положительная динамика была показана в сентябре 2023 г. (100,9 млн тонн, +0,2% г/г), как итог — 21 месяц подряд снижения.

💬 Погрузка за 2025 г. составляет 554,5 млн тонн (-7,6% г/г), продолжаем двигаться в одном направлении по цифрам с кризисным 2009 г.

Теперь переходим к самому интересному, а именно к погружаемому сырью:

🗄 Каменный уголь — 24,9 млн тонн (-4,6% г/г)

🗄 Нефть и нефтепродукты — 16,2 млн тонн (-1,8% г/г)

🗄 Железная руда — 8,8 млн тонн (-4,4% г/г)

Ⓜ️ По данным ЦБ, в мае 2025 г. портфель кредитов физических лиц увеличился на 131₽ млрд и составил 36,86₽ трлн (0,4% м/м и 6,5% г/г, в апреле +24₽ млрд). В мае 2024 г. он увеличился на 714₽ млрд (существенный резонанс). Можно с уверенностью вещать о стабилизации в розничном кредитовании: потребительский портфель снижается от месяца к месяцу, автокредитный портфель подрос только благодаря акциям и снижению цен на авто, ипотека стала более адресной, но меры поддержки слегка оживили её. В корпоративном кредитовании существенное снижение относительно прошлого года и месяца:

🏠 Темпы роста ипотечного портфеля в мае увеличились на 0,6% (в апреле 0,5%), кредитов было выдано на 287₽ млрд (290₽ млрд в апреле), в мае 2024 г. выдали 546₽ млрд. Выдача ипотеки с господдержкой составила 248₽ млрд (249₽ млрд в апреле), почти вся выдача приходится на семейную ипотеку — 209₽ млрд (в апреле 219₽ млрд). Рыночная продолжает находиться на низких уровнях — 39₽ млрд (41₽ млрд в апреле), жёсткая ДКП не оставляет шанса потребителям.