📦 Новый ЗПИФ Акцент IV — акцент на пассивный доход с торгового центра

Люблю Сокольники, классный парк, а зимой там даже есть каток. А вот в ТЦ Сокольники не припомню, чтобы бывал, хотя мимо проходил-проезжал. Место хорошее, рядом с метро, народу много, хотя сам ТЦ небольшой — это вам даже не Триумф в Саратове, который вдвое больше. А что по фонду — сейчас посмотрим.

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

СЧА фонда составляет 1,23 млрд рублей, также есть кредитное плечо на 1,26 млрд рублей. Грубо говоря, получается, что ТЦ стоит почти 2,5 ярда.  Это дополнительный риск, но схема аналогична схеме фондов Паруса. И это не единственная параллель с их фондами.

Акцент Капитал существует с 2007, основана основателем магазинов Копейка Александром Самоновым. Управляет недвижимостью площадью 274 тысяч м².

⚙️ Параметры

• ISIN: RU000A100WZ5
• Площадь: 23 600 м²
• Стоимость актива: ~2,5 млрд ₽
• Стоимость м²: ~106 000 ₽
• Прогнозная доходность: 22–24%
• Рентная доходность: 12–13%
• Доход от роста: 11,2%
• Срок: 31.07.2068
• Досрочное погашение: предусмотрено частичное
• Только для квалов: да
• Комиссии: 1% СЧА + до 15% с ренты

Что ещё известно?

Вероятно, вдохновлялись создатели фонда работой Паруса, впрочем, тут, вероятно, сложно придумать что-то другое. Хотелось бы понимать, как индексируется рента, но можно посмотреть на прогнозных цифрах. В 2026 году прогнозируется ₽154,15, в 2027 году ₽159,77 (+3,64%), в 2028 году ₽164,15 (+2,74%), в 2029 году ₽166,73 (+1,57%).

Легко заметить, что рост выплат мизерный, ниже инфляции, так что моделька довольно вялая. Вероятно, договора невыгодные с арендаторами, при среднем сроке договоров в 3–4 года лишь после 2030 можно надеяться на более дерзкие выплаты.

Кроме того, кредитное плечо очень большое — 51%. При текущих ставках его бы поскорее закрывать, так что нужно будет выпускать новые паи. Фонд не такой распиаренный, как у Паруса, так что есть вопросики. И в том числе к прогнозной доходности. Паи на бирже оценены справедливо к РСП, сдерживающим фактором будет медленный рост выплат. Но модель на то и модель, чтобы в ней сомневаться.

Из доступной информации также есть вероятность того, что фонд может менять состав. А может и не менять. Срок у фонда огромный, так что не буду загадывать. Таких длинных фондов пока что мало, например, Парус-Красноярск и Парус-ЗОЛЯ. До 2068 года этот ТЦ вообще может несколько раз пойти под снос. Выдающимся памятником архитектуры его назвать нельзя.

Уже добавил фонд в свою великолепную ЗПИФ-таблицу, по которой можно увидеть, что Акцент IV — достойный представитель фондов для квалов с рыночными показателями по доходности. 



Но комиссия может быть высокой. Сейчас она ниже заявленных 15% (то ли 8%, то ли 9%), вероятно, поэтому-то фонд не теряется по рынку. Но подумайте, какая УК не хотела бы заработать больше?

Такое мы берём?

Для диверсификации фонд точно подойдёт. Но не хватает ему пиара, открытости и какой-то классной идеи, как заставить арендаторов платить больше;) Я купил 10 паёв на пробу, буду понемногу докупать. В любом случае, приятно, что кроме Паруса, Рентал ПРО, ВИМ, СФН, Альфы и прочих УК появляются на бирже другие ребята.

Если что-то ещё про этот фонд знаете, добавляйте!

Понравился пост? Поддержите 👍 лайком и комментарием — это лучшая поддержка и мотивация!

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля более 8,6 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 15% на следующий год.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

Читайте также последние посты про другие ЗПИФы:

• Парус-ТРИУМФ
• СФН СКН
• СФН САБ 3
• РД ПРО
• Парус-СБЛ
• Парус-ЗОЛЯ

🧮 Сервис учёта инвестиций, которым я пользуюсь.