История, после которой вам захочется стать рантье и чилить на пляже. Складшот Парусян был обычным офисным планктоном, также он спекулировал фьючерсами на бирже в свободное от работы время. А офис его компании находился напротив огромного складского комплекса, и он видел, как ежедневно множество фур привозило и увозило ещё большее множество коробок. И подумал он, что быть владельцем недвижки прикольнее, чем торговать на бирже фьючерсами, так что решил инвестировать в недвижку — фонды Паруса, что он стал делать регулярно с мая 2023 года. Получилось ли у него обогнать рынок?

Это вымышленная история на основе бэктеста. Все совпадения случайны, а пополнения портфеля вымышлены. Фонды Паруса настоящие.

История началась в далёком мае 2023 года, когда ещё фонды недвижимости не стали мейнстримом. От своего друга Фиксослава МинфиноваСкладшот Парусян узнал, что есть любопытные фонды недвижимости, они же ЗПИФы, доступные квалифицированным инвесторам, и доходность по ним обещают весьма неплохую даже по сравнению с ОФЗ. Складшот Парусян статус квала имел благодаря тому, что приторговывал на Мосбирже, и оборотов в своё время хватило.

Люблю Сокольники, классный парк, а зимой там даже есть каток. А вот в ТЦ Сокольники не припомню, чтобы бывал, хотя мимо проходил-проезжал. Место хорошее, рядом с метро, народу много, хотя сам ТЦ небольшой — это вам даже не Триумф в Саратове, который вдвое больше. А что по фонду — сейчас посмотрим.

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

Когда пишу про фонды недвижимости, постоянно спрашивают про фонды для неквалов, особенно СФН Современный 9 и СФН Современный 10. Нуштош, напишу кратко свои мысли о том, что известно.

Информация от УК СФН даётся очень дозированно. Приходится собирать по крупицам. Но общее представление по Современному 9 есть, по десятке почти ничего. Я уже добавил эти фонды в ЗПИФ-таблицу — пользуйтесь. Также недавно показывал свежий состав своего ЗПИФ-портфеля.

Современный 9

• Сайт: https://www.sfn-am.ru/funds/fond-sovremennyi-9
• Правила: https://data.investfunds.ru/funds/10997/rules_amendments_002.pdf 
• Состав: депозиты на 14 млрд
• Что обещали: что купят склад в октябре, летом транслировался сентябрь
• Что на самом деле: на 17 ноября склада в фонде нет, в декабре новой инфы не появилось
• Срок действия фонда: до 31 января 2028
• Выплаты: ❗️только в конце срока
• Потенциальная доходность: ~16 % (прогноз от УК)

Что по железобетону? У меня за последние 2 месяца есть большие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 761 тысячу рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Вчера писал про последние обновления.

⏳ Предыдущий срез был 8 октября.

Фонды недвижимости занимают 9% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 10,7%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже больше. Буду увеличивать целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть пост про него. Докупил 10 штук.

В последнее время на рынке биржевых фондов недвижимости произошли важные изменения, так что постарался их отразить в таблице. По структуре особых изменений не было, разве что сделал дубль названия в последнем столбце, чтобы было удобнее смотреть. Самое главное — добавил больше фондов.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.

Ну что, поднять паруса, откусить яблоко и встречаем новый фонд от Паруса. А, не, прежде всего угораем над названием ЗОЛЯ;) Хорошо ещё, что яблоко золотое, а не серое. Фонд на 100% для квалов, и если кто-то еще не получил этот статус, то я даже не понимаю, почему. Инфы мало, но посмотрим, что есть.

Новый склад — самый децльный среди имеющихся у Паруса, но зато стоимость квадрата самая высокая. Новая Рига — это вам не 60 км от Зажопинска, тут премиально и красиво.

Напоминаю, что у меня есть таблица ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

📦 Что за склад?

Ультрасовременный складской комплекс класса А общей площадью 47 000 м². Был введён в эксплуатацию в конце 2024 года. Площадь земельного участка составляет 9,7 га. Расположен рядом с Новорижским шоссе, в 30 мин от МКАД. Стоимость актива составляет 4,5 млрд ₽. Стоимость м² — 95 700 ₽.

Ещё один квальский фонд недвижимости от СФН, и ещё один фонд, о котором мало информации. Первый — Современная Коммерческая Недвижимость, про который я уже писал, и вот Современный Арендный Бизнес 3, который очень на него похож. А вот и посмотрим, чем похож, а чем нет.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

САБ 3 я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и СКН. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Что по железобетону? У меня за последние 2 недели есть небольшие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 639 тысяч рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Данные в ней обновлены буквально сегодня.

⏳ Предыдущий срез был 20 сентября.

Фонды недвижимости занимают 8% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 9,5%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже почти. Но я думаю, что позже увеличу целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО — 45 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Писал про него недавно отдельный пост. ⭐️ Для квалов.

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Недавно (а именно 26 сентября) на бирже появился новый фонд от Паруса для квалифицированных инвесторов, который стал первым от УК фондом с торговым центром внутри. История интересная, встречаем ЗПИФ Парус-Триумф и смотрим, что внутри.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

До Триумфа (ТРМ) у Паруса были 5 фондов со складами и 1 фонд с офисами, а также фонд фондов — Парус-МАКС. Все кроме последнего с выплатой дохода, а МАКС с реинвестированием. УК готовит ещё 3 фонда с ТЦ, 5 со складами и 2 с офисами. Итого будет в 2+ раза больше. В МАКС ТРМ тоже добавится.