Что по железобетону? Посмотрел, как идут успехи у портфеля недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 538 тысяч рублей, и в нём есть несколько важных изменений.

Летом я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу, правда с парсингом возникли некоторые проблемы, так что продолжаю её ковырять, чтобы автоматизация работала как надо и без ошибок. Если что-то не автоматизируется, то придётся часть данных вносить вручную. Сейчас пока что выплаты внесены вручную.

⏳ Предыдущий срез был 7 августа.

Фонды недвижимости занимают 6,6% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 7,8%. Целевая доля в биржевом портфеле 10%. Как видно, доля всё ещё ниже целевой, поэтому активно её увеличиваю.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (та же УК, что у LQDT), аффилированной с ВТБ.

РД ПРО — 25 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть кредитное плечо, ротации в планах, насколько я понимаю, нет. Писал про него недавно отдельный пост, это ракета замедленного действия. Планирую активно докупать. ⭐️ Для квалов.

Я улучшил таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, теперь пользоваться ей стало ещё эффективнее. Больше фондов, больше автоматизации, больше данных. На скрине можете увидеть сокращённое превью с частью данных.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть.

Давно собирался разобрать всё то недвижимое, что у меня в портфеле, понять, почему недвижка отстаёт от целевой доли в портфеле и поделиться планами на ближайшее будущее.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента.

ЗПИФов на недвижимость на бирже не так много, я как раз собрал их все в крутую сводную таблицу, которую буду дорабатывать и актуализировать. Всего-навсего 23 штуки, если ничего не упустил, а ведь они рано или поздно заканчивают своё существование. Кроме того, время от времени появляются новые фонды.

Фонды недвижимости занимают 6,1% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 7,3%. Целевая доля в биржевом портфеле 10%. Как видите, я упустил их из виду, сосредоточившись больше на акциях и облигациях, но планирую постепенно исправиться. В последнее время как раз стал наращивать долю.

Имею вам сказать, что наконец-то доделал и потестировал сводную таблицу по биржевым ЗПИФам недвижимости, которые платят дивиденды. На скрине вы можете увидеть сокращённое превью.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также активно пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля уже более 7,4 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. 

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

А по ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Фонды недвижимости, которые платят дивиденды, их ISIN, количество выплат в год, разные другие параметры, краткий комментарий (добавлял для себя лично, но тоже можете почитать, решил оставить) и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался, но комментарии и пожелания пишите, вдруг получится их учесть.

Посмотрел несколько самых интересных на мой взгляд биржевых фондов недвижимости, в основном те, которые есть у меня в портфеле. А то давно не смотрел, какая там ситуация, а она весьма любопытная. С одной стороны, фонды похожи на длинные ОФЗ, поскольку работают в долгосрок. С другой — выплаты индексируются, а стоимость паёв может расти, поэтому на ОФЗ вообще не похожи.

Очень важное объявление: приглашаю в мой телеграм-канал про инвестиции, в нём уже более 16 тысяч подписчиков, присоединяйтесь!

Что ещё нужно знать? На сайтах УК считают СЧА, а на бирже цены отличаются в зависимости от рыночной конъюнктуры. Цену погашения никто точно не знает, как и то, точно ли фонды будут закрыты. УК берут комиссии за управление, при желании можно на них посмотреть, но по факту — главное цена пая на бирже и выплаты.

Выплаты указаны до налога. ⭐ — для квалов. 💼 — есть у меня в портфеле.

Рентный доход 💼

• ISIN: RU000A102N77
• Цена пая: ~100 000 ₽
• Выплат в год: 4
• Выплаты за год: 2533+2635+3722+3722=12612 (12,61%)

После расформирования ЗПИФ ПНК у многих инвесторов стали возникать мысли, чем его заменить, ну и, собственно, у меня тоже. Вариантов немного, а с такой же доходностью вообще нет, к сожалению, ничего. Для квалов есть Парус, который и по цене пая, и по доходности смотрится довольно интересно, но у меня такого статуса нет, а потребность с точки зрения стратегии есть — отвожу фондам недвижимости 10–15% в портфеле ценных бумаг.

Я в своём канале (подписывайтесь, кстати) рассказывал уже про некоторые фонды, смотрел на Атриум, Активо, ПНК (которого больше нет). Пришло время пересматривать состав своего портфеля.

На данный момент весь портфель равен 2,15 млн, а если без депозита, то это около 1,2 млн рублей. Сейчас изнедвижки у меня только Атриум, у него паи дешёвые, история долгая, поэтому регулярно покупаю. Кроме Атриума после очередного изучения темы остановился на двух фондах: СФН Арендный бизнес 7 (Сбер) и Рентный доход (ВТБ). Ну как, это не совсем Сбер и ВТБ, но их дочки — «Современные фонды недвижимости» (СФН, дочка Сбера) и «Сбережения плюс» (дочка ВТБ).

Я уже довольно продолжительное время смотрю в сторону инвестиций в недвижимость, но из-за ряда своих собственных ограничений (размеры портфеля и отсутствие статуса квалифицированного инвестора) выбор сильно ограничен. Добрался до Атриума.

Атриум — это торговый центр в Москве у Курского вокзала. Один из первых ТЦ такого формата. Когда его только построили и открыли, парковались на Садовом около него в 3–4 ряда. Сейчас, конечно, количество ТЦ в Москве достаточно большое, но всё же Атриум продолжает пользоваться спросом.

ЗПИФн Атриум — это фонд, в который входит одно помещение площадью 1 110 метров, которое сдаётся Лэтуалю. Сразу понятно, что он совсем небольшой, всего 1 магазин. Тем не менее, он доступен у ряда брокеров на Мосбирже.

Сейчас на рынке ЗПИФов на недвижимость не сказать, что прям густо. А идеального ЗПИФа я до сих пор так и не нашел (плохо искал или его пока еще нет? Не знаю). Где-то доходность печальнее грустного, где-то рост стоимости активов годами отрицательный с учетом инфляции, а часто — и то, и другое. Штош, теперь Самолет создает свой ЗПИФ.

Пристегните ремни, мы взлетаем;)

Сама новость от Самолета тут: https://samolet.ru/investors/press/gruppa-samolet-zapuskaet-linejku-investicionnyh-fo/ 

Зачем это Самолету? 

ИМХО, Самолет ищет новые способы получить кэш. Но долгов и так уже хватает, одних выпусков облигаций в обращении 10 штук на десятки миллиардов рублей, а всего по последнему отчету долгов на 191 млрд. 

За первую половину 2022 года доход составил около 5,3 млрд. Так что вместо кредитов и облигаций можно привлечь деньги инвесторов в покупку объектов. И это в любом случае хорошо, так как разнообразие на этом рынке не помешает.

Недавно писал пост про ЗПИФы недвижимости, и недоумевал, как это они так управляются, что доходность низкая, а еще и не растут СЧА. Мое мнение, что это все из-за аффилированности этих самых активов. Например, УК и арендатор принадлежат (хоть даже и частично) одному холдингу, как в случае с Альфой и X5.

Несколько людей написали в комментариях на разных площадках, что в недвижимость-то можно инвестировать по-разному. Например, можно купить квартиру и сдавать (самое банальное) или купить машиноместо в ЖК и перепродать. Последнее мне понравилось тем, что ценник за машиноместо не такой высокий, а цены на машиноместа коррелируют с ценниками на квартиры в этих ЖК. Но что одно, что другое, дают слабый доход с аренды (в районе 3-4%, да даже если и 5%, то это мало), а квартира еще и имеет тенденцию жрать деньги на амортизацию. Так что я продолжаю изучать другие варианты.

Что я смотрел ранее?  

Это были несколько серий ЗПИФов «Арендный поток» Альфы и «Коммерческая недвижимость» Сбера. Доходность 7% и никакого роста стоимости активов (СЧА). А так не бывает. Еще смотрел ПНК, даже купил несколько паев (там порог входа маленький, могу себе позволить). У ПНК-Рентал модель другая, но там меня тоже смущает схема, в которой они и строят свои склады, и продают их, и сдают, еще и свою инвестиционную компанию имеют, причем ЗПИФ во всем этом деле выглядит как побочный бизнес. Но там ожидаемая доходность 12-14% и СЧА растет.