ЗПИФы недвижимости

В новом выпуске подкаста Евгений Воронин побеседовал с сооснователем компании Aktivo Михаилом Костроминым. Обсудили стратегию «антихрупкости», отсутствие кредитного плеча, проблемы ликвидности и детально разобрали кейсы новых складских фондов.

Aktivo развивает рынок коллективных инвестиций в коммерческую недвижимость России уже более 11 лет. Основная идея проекта — сделать владение сложными объектами простым для частного инвестора, обеспечивая пассивный доход и защиту капитала.

Михаил подчеркивает, что стратегия компании строится на принципах «антихрупкости» Нассима Талеба. В отличие от многих конкурентов, Aktivo принципиально не использует кредитное плечо при формировании фондов.

«Долг — это экзистенциальный риск для актива. Отсутствие долга прощает ошибки. Если арендатор уходит, а у тебя есть кредит, ты ведешь переговоры с позиции слабости. Без плеча ты можешь переждать трудные времена, не теряя объект», — поясняет Михаил.

Друзья, привет! 👋

📣 До 1 апреля мы проводили голосование по фонду «ПАРУС-ТРИУМФ»!

❗️На повестке — продление срока действия фонда до 49 лет.

🔥 Рады подвести итоги:

65% от общего числа совладельцев «ПАРУС-ТРИУМФ» проголосовали «ЗА» продление фонда!

❔Что это значит?

📍 Срок действия фонда продлевается до 15 апреля 2073 года

❔ Как проходит процесс продления фонда:

1️⃣Проводится общее собрание пайщиков

2️⃣Принимается решение большинством голосов

3️⃣Изменения регистрируются в установленном порядке

4️⃣ Обновленный ПДУ становится доступен инвесторам

📊 Уже вносим правки — скоро в личном кабинете вам будет доступна обновленная версия ПДУ.

Ваш PARUS AM! 💚

Друзья, привет! 👋

❔Все посмотрели видеоразбор «ПАРУС-НиНо»: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239139

Кто еще не видел — сейчас самое время🔥

Мы запланировали мероприятие с торжественным запуском фонда на Московской бирже и разыгрываем билеты!

🏆Пройдите викторину с вопросами по видеоразбору:

📍 Принимаем ответы до 13 апреля.

📍 Ссылка на викторину: forms.yandex.ru/cloud/69d61bf095add5a639467456 

📍 С победителями свяжутся персональные менеджеры для уточнения всех деталей.

P. S.: Количество мест ограничено!

О мероприятии:

В этот вечер мы предложим вам пройтись по зеленой ковровой дорожке! Доставайте свои лучшие вечерние платья и пиджаки! Стилистика мероприятия — cocktail dress!

📍 Дата: 17 апреля

📍 Сбор гостей: 16:00 

📍 Город: Москва

До встречи!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Сняли для вас видеоразбор по юбилейному фонду «ПАРУС-НиНо»!

Что интересного рассказали?

📍 «Поход за солнцем», или почему склад в Нижнем Новгороде?

📍 Сердце склада — 5-этажные мезонины с лифтовыми узлами и возможностью свободно передвигаться на каждом из уровней. Такая конструкция увеличивает количество мест хранения и ускоряет обработку товаров.

📍 Для размещения такой сложной многоуровневой системы потребовалось усилить степень выдерживаемой нагрузки на пол до 90 тонн. Мы посчитали, это 20 слонов на м²!

📍 Общая стоимость объекта составляет более 12 млрд ₽. А по оценкам экспертов, OZON инвестировал в оснащение склада более 10 млрд ₽.

📍 Новая стратегия NPV+: 

мы сложили ежегодные платежи за все периоды с учетом индексации и разделили на 12 лет. Таким образом, мы получили равные выплаты до 2037 года. Это позволяет нам уже на старте выйти с высокой доходностью, а совладельцам объекта за первые 5 лет вернуть более 60% капитала.

«Активо» запускает новый фонд «А-23», объектом которого станут два этажа в БЦ «Европа Билдинг».

Наблюдаем уже второй фонд за полгода после «Активо 22». Прослеживается смещение фокуса: от складов и ТЦ компания переходит к офисному сегменту класса А/B+.

На что обратить внимание инвестору:

Доходность и НДС. Заявленные 18,4% выглядят реалистичнее прошлых 27% в «А-22». В прошлом фонде часть доходности первого года давал разовый возврат НДС, а арендный поток со второго года был 12–13%. В «А-23» прогноз ближе к рыночным реалиям качественных московских офисов, но все равно завышен.

Конъюнктура офисного рынка. Сейчас в сегменте офисов класса А наблюдается дефицит площадей и рекордный рост ставок (до +30,4% за год). Это дает возможность для индексации и продления договоров, что важно для фондов «Активо», где модель часто предполагает полную заполняемость без заложенных расходов на ротацию арендаторов.

В 2023–2025 году начинающие инвесторы получили особенно благоприятную почву для входа в рынок капитала через безрисковые инструменты, а опытные — приятный бонус: депозиты и короткие облигации давали двузначную доходность даже на коротком горизонте. По данным Банка России, объём средств физлиц на счетах и вкладах превысил 50 трлн рублей. 

Проблема в том, что эта конструкция работает только в условиях высокой ставки. Как только рынок начинает закладывать её снижение, доходность по базовым инструментам сжимается, и возникает вопрос перераспределения капитала. Сегодня мы снова находимся в этой точке, и всё чаще можно встретить рекомендации «инвестировать в коммерческую недвижимость».

О чём вообще речь: формы владения

Когда эксперты говорят о коммерческой недвижимости в портфеле, чаще всего имеют в виду не прямую покупку объекта, а участие через коллективные инструменты. В российской практике это в первую очередь ЗПИФ недвижимости.

Прямое владение складом, офисом или торговым помещением — это отдельный операционный контур:

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня к покупке будет доступна новая партия паев по «ПАРУС-МАКС»:

📍 Объем партии: ~500 млн ₽

📍 Размещение в стакане: 06.04.2026, в 17:30

📍 Цена пая:1678 ₽

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

💼 Почему-то все вокруг хотят меня научить «правильным» инвестициям и рассказывают, что я должен закопать часть капитала в студию/квартиру и приправить это всё щепоткой ипотеки. Я не против ипотеки, если у вас нет собственного жилья, но у меня такая опция имеется, поэтому рассматривать ипотечно-инвестиционное плечо нет никого желания.

Но, мне хочется устроить челлендж. В нашем регионе можно использовать Арктическую ипотеку, ставка 2%, есть новостройки и там затесалась интересная студия для нашего рынка — 30 м² за 4,320₽ млн (лоджия, гардеробная, 8 этаж), которую уже купили и похожие примеры тоже (сейчас средняя цена 4,370₽ млн на студии). Судя по ипотечному калькулятору, есть несколько вводных:

🏠 Первоначальный взнос 864000₽ (то есть сразу закапываешь свои деньги, которые могут работать на тебя)
🏠 Платёж 17500₽ на 20 лет под 2%, переплата 740000₽
🏠 Сдача дома в IV кв. 2027 г., при лучшем раскладе я буду платить 2 года ипотеку впустую и не получать рентного дохода (если успеют достроить)

Рынок ЗПИФов недвижимости долго оставался довольно тихим с точки зрения вторичной торговли. Формально инструменты есть, но активного рынка внутри них часто не возникает. Любые сдвиги по оборотам здесь заметны сразу.

Так, в последние дни марта фонд «Акцент 5» вышел в лидеры по оборотам среди биржевых фондов коммерческой недвижимости, продемонстрировав высокую ликвидность.

Что это значит?

Ликвидность — ключевая характеристика большинства инвестиционных инструментов: именно она определяет, может ли инвестор управлять активом в портфеле, входить и выходить без длительного ожидания и существенного дисконта. 

Для сегмента ЗПИФн это принципиальный момент: недвижимость — долгосрочный актив, и возможность входа-выхода становится отдельным фактором выбора. У многих ПИФов практически отсутствует вторичный рынок: у ряда фондов объём торгов в течение дня равен нулю, либо же сделки проходят нерегулярно и малыми объёмами.  

Если смотреть на операции с паям

Т-Инвестиции запускают новый фонд, позволяющий зарабатывать на аренде складских комплексов класса А. Это возможность диверсифицировать свой портфель и получать регулярный доход с минимальным участием в управлении активами.

Как работает ЗПИФ «Индустриальный»
✔️ Фонд инвестирует в складские комплексы с подписанными долгосрочными договорами аренды.
✔️ После приобретения первого объекта инвесторы фонда будут получать ежемесячные выплаты за счет платежей от арендаторов.
✔️ Через 10 лет фонд планирует продать портфель активов и выплатить доход инвесторам.

Участие доступно только квалифицированным инвесторам: найти новый фонд в приложении Т-Инвестиции они смогут на вкладке «Что купить» → «Будущие размещения».

10,50 руб. – доход на пай

274 503 342,00 руб. – доход к выплате за март

7 835 582 539,35 руб. – совокупный
выплаченный доход с момента IPO (6 июня 2024 года)

15,84% – доходность с момента IPO.

📌Фиксация реестра под доход за март – 31 марта.

📅 Срок выплаты – в течение 15 рабочих дней от даты окончания отчетного месяца.

На практике выплата дохода производится через 5-6 рабочих дней после окончания отчетного месяца.

Календарь выплат доступен по ссылке: pifrental.pro/report-table/

ISIN: RU000A108157
Торговый код: XXXXXX

#РенталПро #ПИФ #Недвижимость #Новости_РенталПРО #Доход_РенталПРО

Дисклеймер (https://pifrental.pro/disclaimer/?clear_cache=Y)

Друзья, привет! 👋

📣 Кто-то, видя падающую звезду, загадывает желание. Кто-то дарит звезду своему любимому человеку. Ну а наши звезды сошлись для того, чтобы мы запустили самый звездный фонд фондов: parus.properties/funds/foton

Встречайте «ПАРУС-ФОТОН» — фонд для кваликвантовых инвесторов, которые хотят вкладываться на миллиарды лет🔥

❔Почему «ПАРУС-ФОТОН»?

1️⃣Гарантия максимальной доходности — 300% световых. 

2️⃣ Уникальное предложение на космическом рынке — в объекте фонда исключительно звезды класса А. Их всего лишь 0,6% от общего числа Млечного Пути.

3️⃣Максимальная диверсификация по галактике и времени возникновения. Даже если одна из звезд погибнет, никто об этом не узнает.

4️⃣Отсутствие риска эксплуатационного сжатия.

5️⃣Квантовое реинвестирование фотонов.

❗️Для кваликвантовых инвесторов запланировали мероприятие!

Детали:

📍 Проводим каждый земной год в августе.

📍 Будем вместе считать звезды на ночном небе. 

Когда инвестор выбирает фонд коммерческой недвижимости, чаще всего он смотрит на совокупность характеристик объекта: локацию, класс, арендатора и т.д.  

Однако, денежный поток и объем выплат для пайщика зависит не только от самого актива.  Его формирует связка из трёх элементов: качество актива, качество арендатора и качество договора аренды. Если один из этих элементов слабый, это довольно быстро отражается на денежном потоке.

Для инвестора ключевым фактором является именно условия договора, заключенного управляющей компанией объекта с арендатором: именно они определяют рентную доходность объекта, и возможная разница между ожидаемыми и фактическими цифрами почти всегда объясняется не рынком, а тем, на каких условиях заключен этот договор и как с ним работает УК.

Договор — не приложение к активу, а его экономическое ядро
Инвестор вкладывается не в площадь, а в право на будущий доход от этих метров. И именно договор отвечает на базовые вопросы:

• на какой срок зафиксирован доход;

Сделки с паями на Московской Бирже происходят в режиме Т+1.

📅 Планируемая дата выплаты — 7 апреля 2026.

ISIN: RU000A108157
Торговый код: XXXXXX

#РенталПро #ПИФ #Недвижимость #Новости_РенталПРО #Доход_РенталПРО

Дисклеймер (https://pifrental.pro/disclaimer/?clear_cache=Y)

Друзья, привет! 👋

Сегодня (30 марта) последний день для приобретение паев и получения дохода за март. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 30.03, то дата заключения сделки будет во вторник 31.03. 

Ваш PARUS AM!

Что по железобетону? Первый миллион в марте был взят, начинается второй! Я ведь повысил целевую долю недвигофондов вдвое, а значит нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,057 млн, и в нём есть новые покупки.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 13 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал  (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 17 марта. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,29% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,22%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

Тема недвижимости в 2026 году — это сплошная боль. Рыночная ипотека мертва, ставка ЦБ держится на уровне 15%, а цены на бетон упорно отказываются падать.

Многие по-прежнему мечтают стать рантье: купить квартиру и жить на пассивный доход. Но давайте выключим эмоции и включим калькулятор. Сравнивать покупку квартиры в лоб с фондовым рынком — математическая ошибка.

Сразу оговорюсь: мы рассматриваем покупку исключительно как инвестицию. Покупка квартиры для жизни — это другой разговор, там работают иные метрики (психологический комфорт, независимость). Но как бизнес сдача жилья сейчас не выдерживает критики.

Более того, жилая недвижимость — это пузырь, раздутый стероидами льготных ипотек 2020-2024 годов. В то время как коммерческая недвижимость (склады, дата-центры) росла органически, без допинга со стороны государства, и отражает реальный баланс спроса и предложения. 

Но как туда попасть, если у вас нет лишнего миллиарда?

На помощь приходят ЗПИФы недвижимости. Давайте разберем этот рынок: как он работает, что купить обычному инвестору, и как не потерять треть капитала на одной глупой ошибке толпы.

2027 год — ключевой для инвесторов ЗПИФ «РД».

Пайщики будут решать: ликвидация или продление. От этого зависит итоговая доходность.

Разберём три ключевых вопроса:

— будут ли выплаты в 2027 году

— как пройдёт ликвидация

— как устроено продление и голосование

Отдельно рассмотрим тот случай, если решение о продлении фонда примут раньше 2027 года.

А в конце важные выводы для инвестора.

1. Выплаты

В 2027 году выплаты отличаются от привычных ежеквартальных.

Промежуточных выплат не будет. В ПДУ прямо указано: в год окончания договора доход по паям не начисляется и не выплачивается.

Весь доход — аренда, авансы и деньги от продажи активов — накапливается и выплачивается одной суммой в конце, после завершения фонда.

2. Ликвидация фонда

Срок действия договора заканчивается 17 декабря 2027 года. Если пайщики не проголосуют за продление, фонд начнут ликвидировать.

Как это проходит.

Сначала продают недвижимость. УК оценивает риск ликвидности как высокий, поэтому цена продажи может оказаться ниже ожиданий.

Друзья, привет! 👋

📣 Наш юбилейный, десятый фонд скоро выйдет на Мосбиржу! Встречайте «ПАРУС-НиНо»* 17 апреля!🔥

❔ Что мы знаем об объекте фонда?

📍 Общая площадь: ~153 тыс. м² 

Самый крупный складской комплекс в Нижегородской области.

📍 Стоимость актива по оценке PARUS: ~12,3 млрд ₽ 

📍 Стоимость м²: ~80 тыс. ₽

📍 Адрес: г. Нижний Новгород, Московское ш., 352Р

Комфортная локация: сформированный логистический кластер с удобным выездом на ключевые транспортные магистрали.

📍 Арендатор: федеральный оператор OZON. Заполняемость 100%.

Объект используется в качестве распределительного центра и интегрирован в федеральную логистическую инфраструктуру.

📍 Договор аренды: долгосрочный нерасторгаемый договор до 2037 года.

🎬 Сняли для вас репортаж со склада! Просмотр уже доступен на всех платформах:

VK: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239117
Дзен: https://dzen.ru/video/watch/69c671fd13e45e54a8c2c8bd

Текущий макроэкономический фон и сохранение высокой ключевой ставки диктуют новые правила игры для сегмента коммерческой недвижимости. Настал период проверки: операционки — на эффективность, а управления активами — на качество.

Генеральный директор Accent Марина Харитонова обсудила текущую ситуацию и ее последствия для инвесторов с Кирой Юхтенко в интервью каналу  InvestFuture. По итогам интервью мы выделили ключевые структурные изменения, которые определяют ландшафт рынка в 2026 году:

1. Трансформация структуры капитала
За последние три года объем розничного капитала в сегменте ЗПИФН вырос примерно втрое — с 200 до 700 млрд рублей. Цифровизация и развитие инфраструктуры управляющих компаний сделали качественные объекты доступными для частных инвесторов, заместив ушедший иностранный капитал.

2. Устойчивость против волатильности
Недвижимость в 2026 году подтверждает статус защитного актива. В отличие от высокорисковых инструментов, данный класс активов демонстрирует умеренную волатильность: отсутствие резких скачков доходности компенсируется стабильным арендным потоком на длинном горизонте.

Друзья, привет!👋

📣 Мы готовим новую партию паев по «ПАРУС-МАКС»:

📍 Объем партии: ~500 млн ₽

📍 Размещение в стакане: 06.04.2026, в 17:30

📍 Цена пая формируется каждый день по итогам предыдущего торгового дня.

Планируйте свои покупки!

Ваш PARUS AM!

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы попасть в реестр! 30 марта — последний день для приобретение паев и получения дохода за февраль. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 30.03, то дата  заключения сделки будет во вторник 31.03. 

Ваш PARUS AM! 

Сегодня был на экскурсии в ЦОД Домодедово от фонда Рентал Про.

Снял для вас обзор ЦОД, звук не везде хороший из-за работы оборудования. но думаю все равно будет интересно)

Конкретно этот ЦОД уже продан WB. На данный момент в фонде 3 объекта, один из них тоже ЦОД Домодедово (это второй ЦОД, он находится рядом).

Планирую снять с УК подкаст, там разберем ответы на ваши вопросы. 

Посмотреть видео можно тут:

Подпишитесь в телеграм - https://t.me/vsezpif

Почему управление коммерческой недвижимостью сложнее, чем арендой квартиры? Что такое Asset Management и какие задачи он решает? Как управление недвижимостью влияет на финансовые результаты инвестора? Ответы на эти и другие вопросы дадут специалисты компании Accent, мы оказываем услуги управления инвестициями в коммерческую недвижимость институционального качества с 2007 года.

В сложные экономические периоды растёт интерес профессиональных инвесторов к консервативным инструментам, не подверженным высокой волатильности и обеспеченным реальными активами, таким как, например, коммерческая недвижимость. Но управлять такими активами гораздо сложнее, чем арендной квартиры.

Управляющий производственно-складским комплексом, деловым или торговым центром решает широкий круг задач: от разработки долгосрочных планов до текущей эксплуатации здания. От качества управления зависит доход инвестора, поэтому максимальный финансовый результат чаще приносят объекты, которыми занимаются профессионалы. В этой статье расскажем о ключевом элементе управления активами – Asset Management.

УК «ВИМ Сбережения» опубликовала отчёт по фонду «Рентный доход 2» за IV период 2025 года (ноябрь–январь).

В цифрах — рост: увеличиваются выплаты, дорожают активы, в портфеле появился новый объект.

Но главный источник дохода — не недвижимость. Фонд по-прежнему зарабатывает больше на размещении свободных средств, чем на аренде.

И именно с такой моделью «РД 2» вошёл в ТОП-3 по доходности среди фондов для неквалифицированных инвесторов.

Разберём, что изменилось в портфеле, за счёт чего формируется доход и насколько устойчивы текущие выплаты.

В конце — краткий обзор рынка складской и офисной недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга.

Будет полезно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости 👇

✅ Что хорошего?

1. Новый объект

Фонд приобрёл крупный актив — бизнес-центр класса А «Серебряный Фонтан» в Москве.

В портфель добавилось здание площадью 26 732 кв. м. Бизнес-центр расположен в четырёх минутах от метро Алексеевская и имеет подземный паркинг.