ЗПИФы недвижимости

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы успеть попасть в реестр и получить доход за сентябрь.

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 29.09, то дата заключения сделки будет в среду 30.09. 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 22.09., 11:00:

📍 ПАРУС-МАКС: ~165 млн ₽ (107 884 шт.) / цена 1 535 ₽

📍 ПАРУС-МВ: ~667 млн ₽ (741 886 шт.) / цена 900 ₽

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Термины и определения: https://parus.properties/terms 

Ваш PARUS!💚

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания пассивного дохода. Я не знаю куда пойдет рынок, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время, дисциплина и регулярные покупки на моей стороне.

📌 Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю.

💼 Стоимость портфеля и ТОП-5 активов

● Стоимость портфеля: ₽2 443 023

● Прибыль: +₽519 018

● Доходность (XIRR): 9,11%

В последнее время появилось много ЗПИФ и ЦФА, которые предлагают вложить деньги в термальные комплексы. Инвесторов зазывают высокими потенциальными доходностями. Хочу разобрать один такой новый фонд и подсветить некоторые моменты, которые лично меня смущают.

В 2026 году на Московской бирже стартовали торги ЗПИФ Бора-Бора, тикер XSBORA, ISIN: RU000A10ENY3. Управляющая компания — Центротраст”, организатор размещения — “Инвестиционная система”.

В данном случае взята франшиза УК “Термы” Юрия Бычкова, а финансирование идет через механизм коллективных инвестиций — закрытый паевой инвестиционный фонд. “Инвестиционная система” занимается регистрацией и размещением бумаг на Московской бирже, а также привлечением инвесторов через различные каналы. В том числе для ЗПИФ был создан отдельный сайт.

Вот некоторые параметры ЗПИФ:

• Один фонд — один актив;
• Строительство без использования заемных средств;

В последнее время инвестиции в термальные комплексы, особенно в Подмосковье, начали набирать всё большую популярность. Инвестиции в термальный комплекс привлекают частных инвесторов возможностью участвовать в проекте недвижимости ещё на стадии строительства и потенциально получать доход после его запуска.

Сначала в 2024 году был запущен инвестпроект Green Flow «Парк Скандинавия», а в текущем 2026-м — инвестиционный проект «Термы Бора-Бора» в Подольске.

И что сразу же привлекает внимание: заявленная доходность по новому комплексу «Термы Бора-Бора» планируется до 50% годовых.
Такая потенциальная доходность инвестиций заметно выше доходности по многим другим финансовым инструментам — вкладам, накопительным счетам, акциям и облигациям.

На первый взгляд инвестиции в «Термы Бора-Бора» выглядят привлекательными. Однако высокая доходность практически всегда означает и повышенные риски инвестиций, поэтому к предложениям с подобными цифрами я отношусь с большой осторожностью.

Если активов становится много, возникает соблазн объединить их в одну конструкцию и передать управление профессиональной команде. ЗПИФ это позволяет, но сам по себе не делает структуру капитала эффективнее.

У фонда есть расходы и дополнительная инфраструктура. Поэтому главный вопрос — какую конкретную проблему ЗПИФ решает лучше альтернативных моделей владения.

Когда прямое владение перестает быть удобным

Один-два понятных актива обычно не требуют сложной структуры. Но когда капитал включает недвижимость, доли в бизнесе, ценные бумаги и другие вложения, растет количество решений и процессов, которые нужно координировать.

ЗПИФ в такой ситуации может стать единым контуром владения и управления. Права инвестора выражаются в паях, имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании.

Это особенно актуально, если нужно:

• объединить несколько активов под единой стратегией;
• передать часть функций профессиональной управляющей компании;
• выстроить долгосрочную модель владения.

Итоги II квартала 2026 (неквалы; БЦ Skylight и два склада):

— Выплата 4 200 ₽ на пай: 11,22% годовых от РСП и 12,91% от биржевой цены

— Чистые доходы фонда 219,2 млн ₽ против 274,4 млн кварталом ранее (–20%)

— РСП: с 149 782 до 149 060 ₽, –723 ₽ на пай

— Биржевая цена 125 950 ₽ на 16 сентября — дисконт 15,5% к РСП

Фонд платит из остатка на счетах, а не из прибыли квартала

По п. 35 правил доверительного управления пайщикам распределяется 95% денежных средств на счетах фонда на конец периода. В этом остатке есть и доходы прошлых кварталов, и проценты по депозитам и РЕПО, поэтому размер выплаты и чистые доходы квартала могут отличаться.

Во II квартале начислено 264,8 млн ₽ при чистых доходах 219,2 млн. Разницу закрыли остатками на счетах — это и есть –723 ₽ к расчетной стоимости пая.

По состоянию на сегодняшний день, в работе находится26 аппарата, и компания уже авансировала производство ещё 28 устройств для дальнейшего расширения сети.

Для дальнейшего развития рынка коллективных инвестиций нужна качественная инфраструктура.

На встрече обсуждались вопросы:

Подробности о проекте Бора-Бора

Связаться с нами:

📞 Тел.: 8 (800) 200-95-91

Источник -Telegram-канал Клуб Квалифицированных инвесторов

Друзья, привет! 👋

📣 Недавно мы посетили «Место встречи Алмаз»! 

Рассказываем, что интересного мы узнали, в нашем новом ролике:
https://t.me/parusassetmanagementnews/1120 🔥

1️⃣«Алмаз» — единственный РЦ сети «Место встречи», который располагается внутри ТТК в самом центре густонаселенного района. Здесь живут москвичи с доходом выше среднего.

2️⃣ Трафик РЦ: ~160 тыс. человек в месяц. Сейчас район застраивается 4 новыми жилыми комплексами и заполнен БЦ и вузами.

3️⃣ Портрет покупателя:

📍 48% — женщины и 52% — мужчины.

📍 Средний возраст — 19–35 лет.

📍 80% посетителей — постоянные гости РЦ: сотрудники офисов, студенты и жители района.

4️⃣ Площадь объекта: ~5,5 тыс. м² с вакансией менее 1%.

5️⃣ Всего 14 арендаторов, половина из которых якорные (DDX Fitness, «Пятерочка», «Вкусно — и точка», ОКЦ и «Московское долголетие», «Теремок» и Surf Coffee).

GOLDEXROBOT: единственная сеть золотоматов и ЗПИФ на реальном активе. Разбор кейса на сайтеРоссияне держат дома ненужных ювелирных украшений...

Россияне держат дома ненужных ювелирных украшений примерно на 10 трлн ₽ – больше 1 000 тонн чистого золота, которое не участвует в обороте. АО «Голдекс Ритейл» за последние годы построило на этом рынке работающую сеть золотматов – роботизированных автоматов Custody Bot 3.0: аппараты стоят в ТЦ и ювелирных точках, оценивают изделия, выкупают золото и серебро и за пару минут отправляют деньги на карту клиента.

В новой статье на нашем сайте мы разбираем этот кейс с точки зрения инвестора. В фокусе – три вещи:

• операционная экономика сети: откуда берется операционная маржа, как влияет рост цены золота и что показывают фактические результаты 2025–2026 годов (объемы «городской добычи», выплаты населению, динамика клиентской базы);

• структурная упаковка в ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1» под управлением УК «Финстар Капитал»: фонд на 265 млн ₽ покупает 45 золотоматов и лицензии на ПО, сдает их в аренду АО «Голдекс Ритейл» и получает 50% операционной маржи сети;

Стоимость чистых активов ЗПИФов, инвестирующих в складскую недвижимость, в августе достигла 353,8 млрд руб., увеличившись на 60% г/г. С начала 2026 года показатель вырос на 26%, следует из данных спецдепозитария «Инфинитум».

Основной вклад в рост внесли фонды, доступные неквалифицированным инвесторам: их активы достигли 296,4 млрд руб., прибавив 54% за год. Крупнейшим драйвером стал ЗПИФ «Современный 8», СЧА которого с начала года увеличилась со 100,8 млрд до 148,5 млрд руб.

Рост сегмента отражает высокий интерес частных инвесторов к складской недвижимости как к инструменту получения долгосрочного арендного дохода.

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 477 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход ниже прогнозируемого на 34%. Причины: 

— вырос долг арендаторов перед фондом в части фиксированной арендной платы, 

— частично погашен долг фонда перед «Активо» (была возмещена часть понесенных расходов на эксплуатацию и ремонт).  

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать один» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 1 251 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать два» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 13 099 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Поздравляем пайщиков с возвратом НДС от покупки объекта (склад «Раевская», Краснодарский край)!  

Доход на уровне прогнозируемого. Между пайщиками было распределено: 

— возмещенный налог за вычетом резерва под капитальные затраты, предусмотренные моделью, 

«Активо один»: 11₽

«Активо два»: 28,6₽

«Активо пять»: 0*₽

«Активо шесть»: 2850₽

«Активо десять»: 3703₽

«Активо одиннадцать»: 2710₽

«Активо двенадцать»: 3594₽

«Активо четырнадцать»: 1013₽

«Активо пятнадцать»: 0*₽

«Активо шестнадцать»: 3449₽

«Активо семнадцать»: 949₽

«Активо восемнадцать»: 2701₽

«Активо девятнадцать»: 2849₽

«Активо двадцать»: 477₽

«Активо двадцать один»: 1251₽

«Активо двадцать два»: 13099₽

*Нулевые выплаты обусловлены: 

А5: УК сформировала резерв на будущие расходы.

А15: якорному арендатору «Дикси» предоставлена скидка за реновацию (которая была осуществлена за его счет). Со следующего месяца выплаты дохода возобновятся.

Уважаемые пайщики фонда «Активо двадцать три»! Информация о первой выплате дохода размещена в личном кабинете.

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Представьте себе инвестора, у которого есть свободный капитал в 5-30 миллионов и нет времени разбираться в очередной новомодной теме. 

Он видит рекламу термального комплекса как потенциального инвестиционного проекта и первая реакция — недоверие: звучит как баня с большим бюджетом на маркетинг.

Разбираться нужно на 3х уровнях: ниша, оператор, конкретный проект.

Это стоит еще и потому, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России вырос из нишевой темы: только за первое полугодие 2026 года объем российского рынка ЗПИФ недвижимости превысил 1 трлн ₽. 

Термальные комплексы — один из сегментов внутри этого рынка. Причем очень маржинальный сегмент

Уровень 1. Термальные комплексы как ниша

Начнём с рынка, а не с конкретного объекта — иначе непонятно, на чём вообще основаны цифры доходности.

Мировой рынок wellness растёт кратно: с 830 млрд $ в 2023 году до прогнозных 8,5 трлн $ к 2027-му. Это не нишевой тренд для отдельной страны, а глобальное движение спроса в сторону здоровья и восстановления вместо разового развлечения.

Когда говорят о ценности офисной недвижимости, обычно смотрят на сам объект: класс здания, площадь, инженерные системы, архитектуру. Но у офиса есть еще одна очень важная характеристика, а возможно и ключевая в некоторых моментах, которую нельзя измерить только квадратными метрами.

Что находится за его дверями?

Насколько удобно добираться сотрудникам? Есть ли рядом жилье, кафе, сервисы и места для отдыха? Какие компании уже работают поблизости? Как развивается район и что появится здесь через несколько лет? Для офисного актива все это становится частью его инвестиционной истории.

Разберем окружение БЦ АВИУМ — сначала в радиусе 10 минут пешком, а затем расширим взгляд до Большого Сити.

Что по железобетону? Не так плохо, как могло быть. Ну или просто инвесторы по бетону — какие-то супер оптимисты, не обращающие внимание на риски. Я продолжаю покупки. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, регулярно смотрю, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,346 млн — снова вырос.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 17 августа. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 14,04% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 16,57%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% в начале 2026. Продолжаю наращивать. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

Друзья, привет! 👋

📣 Уже на этой неделе, 18 сентября, состоится экскурсия по самому большому объекту сети «Место встречи» — районный центр «София»!

Если вы еще не успели побывать на наших экскурсиях — присоединяйтесь! Будем рады вас видеть!

📊 Детали:

📍 Дата: 18.09.2026.

📍 Адрес: Сиреневый бульвар, 31.

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10, на 1-м этаже у ресторана «Джонджоли»

📍 Подробный тайминг и регистрация по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4192563/

Тайминг:

📍 17:00–17:10 — Сбор гостей

📍 17:10–17:40 — Экскурсия по объекту

📍 17:40–18:10 —Презентация фонда

📍 18:10–19:00 — Нетворкинг и ужин в ресторане 

📍 19:00–20:00 — Тематическое мероприятие в мексиканском стиле «Sombrero Day Moscow» на крыше объекта

До встречи!

Ваш PARUS!💚

С сентября 2025 г. по август 2026 г. чистый приток средств в российские ЗПИФы недвижимости составил около ₽212 млрд, из которых ₽87,8 млрд пришло за восемь месяцев 2026 года,

Рынок ЗПИФов недвижимости продолжает расти не только за счёт переоценки активов, но и за счёт реального притока капитала. Причём недвижимость остаётся одним из основных направлений коллективных инвестиций.

Владельцам паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) дали право на вычет по долгосрочному владению. Теперь при продаже паев после трех лет владения можно освободить от налога до 3 млн ₽ за каждый год. Закон принят и распространяется на правоотношения с 1 января 2026 года.

Что изменилось

Раньше льгота долгосрочного владения (ЛДВ) действовала только для открытых ПИФов. Госдума убрала слово «открытый» из Налогового кодекса — и теперь право на вычет получили и владельцы закрытых фондов.

Условия и лимит

• Владеть паями более 3 лет.
• Паи должны обращаться на организованном рынке ценных бумаг.
• Приобретены после 1 января 2014 года.
• Освобождается от налога доход до 3 млн ₽ за каждый год владения.
• Если доход больше — с превышения придется заплатить НДФЛ по ставке 13–15%.

Что это значит для инвесторов

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания пассивного дохода. Я не знаю куда пойдет рынок, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время, дисциплина и регулярные покупки на моей стороне.

📌 Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю.

💼 Стоимость портфеля и ТОП-5 активов

● Стоимость портфеля: ₽2 493 702

● Прибыль: +₽586 576

● Доходность (XIRR): 10,29%

Портфель болтается на месте, но и какой прыжок тигра он задумал, пока никто не знает.

Привет, фанаты бетона, настоящие и будущие рантье и рантьеры! Кто-то покупает мышиные студии, кладовки и машиноместа, а лично я покупаю биржевую недвижку через фонды. Это одна из ⅕ частей моего общего портфеля, я ее люблю, она любит меня в ответ и приносит мне стабильный рентный доход. Настало время посмотреть железобетонный состав и результаты.

👋 Кто за бетон?

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

В ленте новостей обратил внимание на запуск нового складского фонда от «Активо».

🏠 В моём портфеле, как вы знаете, пока есть недвижимость только в «натуральном» виде. Присматриваюсь к ЗПИФ как к способу диверсификации, особенно сейчас, когда привлекательность классических вкладов потускнела на фоне снижения ставки ЦБ.

Чтобы не пропустить свежие обзоры, подписывайтесь на мой фирменный тг-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

💼 Об «Активо»

Компания на рынке с 2015 года, основана Оскаром Хартманном. Специализируется на подборе коммерческой недвижимости для включения в состав ЗПИФ.

В портфеле компании активов на сумму 12,5 млрд ₽, а выручка «Активо» в 2025 году выросла на 53%. Среди проектов есть и удачные, и неоднозначные, но в целом компания наработала устойчивый опыт — более 11 лет на рынке.

📍 Каталог ЗПИФ недвижимости от Активо

📦 Чем примечателен фонд «Активо 24»?

Объект инвестирования — склад класса «А» в г. Копейск (Челябинская обл.), в 10 км от Челябинска. Введён в эксплуатацию в конце 2024 г. Площадь — 9 376 кв. м. Цена покупки — 82 690 ₽ за м², что даёт кап-рейт около 12% от среднерыночной арендной ставки в год (~10100 ₽/м² по данным NF Group).

В июне разбирал, чем закончился первый «Арендный поток» от Альфы. Напомню, фонд недвижимости владел шестью «Пятерочками», при закрытии распродал их и вернул пайщикам 239 141 ₽ на пай вместо 305 000 ₽, за которые пай продавали на старте (–22%). Главный вопрос к УК был тогда про дисконт: объекты продавали дешевле, чем они стоили по отчетам оценщика.

У «Арендного потока 2» стратегия такая же: три магазина, сданных сети X5. Срок фонда истек 2 марта 2026 года, и с тех пор УК распродает объекты, чтобы рассчитаться с пайщиками. Тогда же я написал, что второй фонд рискует повторить судьбу первого.

Потому что, по словам УК, расчеты с пайщиками занимают до 6 месяцев (до 2 сентября). Только у «Арендного потока» ликвидация заняла 13. А чем меньше времени ждать выгодную цену, тем выше риск дисконта при продаже. Особенно в случае с проблемными объектами.

Первый объект уже продан. Дисконта к оценке на этот раз нет: продали даже немного дороже, чем объект стоил по последнему отчету оценщика. Просто саму оценку снизили до сделки.

Когда на рынке появляется новый инвестиционный проект с обещаниями высокой доходности, всегда полезно посмотреть, что происходило с похожими проектами до этого. Сегодня мы сравним два термальных ЗПИФа — «Парк Скандинавия» и новый проект ЗПИФ «Термы Бора-Бора» от УК: Центротраст. И да, их связывает кое-что общее.

Что произошло с Green Flow «Парк Скандинавия»

В 2024 году на Московской бирже запустили ЗПИФ для строительства термального комплекса Green Flow «Парк Скандинавия» в Новой Москве. Организатором выпуска паёв выступило ООО «Инвестиционная система».

Как это обычно бывает, инвесторам рисовали радужные перспективы:

• Прогнозируемая доходность на этапе строительства — 38% годовых
• Открытие комплекса в 2025 году
• Ежеквартальные дивиденды
• Срок окупаемости — 4,5 года
• Входной билет — от 6 млн рублей

Строительство должно было завершиться в декабре 2025 года, а доходность оценивалась в 34–38,3%.