ЗПИФы недвижимости

Друзья, привет! 👋

📣 На днях мы изменили условия аренды и повысили ставку по объекту фонда «ПАРУС-СБЛ»!

Новая ставка начнет действовать уже с октября 2026 г. По цепочке пропорционально увеличиваем размер выплаты дохода от арендного потока!

💰 Выплата вырастет более чем на 2,5 ₽/пай: с 13,67 ₽ до 16,25 ₽ (+19%)* в месяц.

*Изменения вы увидите на счетах в ноябре при выплате дохода за октябрь.

📊 Дополнительно с января 2027 года по традиции мы проиндексируем ежегодную выплату — она составит 16,92 ₽ за пай.

🎬 Сняли видео, в котором рассказали о созданных возможностях для повышения выплат инвесторам. 

На сайте уже обновили:

📍 фин. модель: https://docs.yandex.ru/edit/d/LCIJEGDTHPAu4Bm1KBtx2SPegnqahzm72s0qoIz-cKg6bFBHYUcxUjZfQQ?from_public=1&utm_referrer=https%3A%2F%2Fparus.properties%2F

📍  карточку фонда на сайте: https://parus.properties/funds/sberlogistika

❗️В видео подробно разобрали еще одну важную тему:

Друзья, привет!

🏆 Вчера состоялась церемония награждения ежегодной федеральной премии в области коммерческой недвижимости CRE FEDERAL AWARDS 2026! 

Объект фонда «ПАРУС-НиНо» одержал победу в номинации «Крупный складской комплекс»!

🎉Что делает объект особенным? 

➖ Арендатор: федеральный оператор OZON. Заполняемость 100%.

➖ Общая площадь: 153 966 тыс. м² 

Это крупнейший складской комплекс в Нижегородской области.

➖ Склад обеспечивает доставку товаров не только по Нижегородской области, но и по всей России.

Объект работает как распределительный центр и интегрирован в федеральную логистическую инфраструктуру.

➖ Комплекс состоит из двух зданий: первое включает 5 блоков, а второе — 2.

➖ Комплекс спроектирован с учетом современных требований к складской логистике.

Оснащен современными инженерными системами и многоуровневыми мезонинами хранения с лифтовыми узлами и возможностью свободно передвигаться на каждом из уровней.

Друзья, привет!👋

📣 Голосование по фонду «ПАРУС-МАКС» продолжается! 

❔Что на повестке?

Переход фонда из формата ЗПИФ в ИПИФ для создания понятного механизм трансфера паев / выхода из фонда по расчетной стоимости пая.

❗️На данный момент проголосовало 28,96% от общего числа совладельцев фонда.

📍 Голосование проводится по принципу «1 пай = 1 голос». 

📍 Для принятия изменений необходимо >50% голосов «ЗА».

Ждем ваши голоса до 28 сентября, 18:00!

📍 Проголосовать возможно в двух форматах: онлайн и на бумаге.

📍 Инструкция, как проголосовать, в комментарии под постом.

📍 Подробнее о планируемых изменениях в видеоразборе:

VK: vkvideo.ru/video-221654100_456239233
Дзен: dzen.ru/video/watch/6aaab2c455d0c37ffa3cc6f3?share_to=link
YouTube: youtu.be/JHWwmqACkYQ?si=U_UbyqQDwIbkekuk
RuTube: rutube.ru/video/4a5d0a838d3a390bdfd452a915f7af30/?r=wd

По возникшим вопросам обращайтесь к вашим персональным менеджерам!

Из управляющих компаний на рынке фондов недвижимости последствия атак на склады описал только Акцент — двумя абзацами в макрообзоре по итогам первого полугодия.

Напомню, среди значимых событий периода — атаки беспилотников на логистику Москвы: крупные склады Wildberries, масштабные пожары, убытки продавцов по предварительным данным до 280 млрд ₽.

Стоимость поврежденной недвижимости аналитики оценили в 60 млрд ₽ и сделали вывод: страхование имущества дорожает, операционные расходы растут.

Три четверти площадей в рыночных ЗПИФ — склады

На логистику приходится 4,5 млн из 6,2 млн м² недвижимости в рыночных ЗПИФ. Дорожающее страхование складов ложится на основной актив сегмента.

Платит за страховку фонд. Страховую премию перечисляет УК, но деньги берутся из имущества фонда и учитываются в расходах, предельный размер которых ограничен ПДУ. Чем дороже страховой полис, тем меньше места внутри лимита остается на все остальное.

Полис есть, выплаты может не быть

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы успеть попасть в реестр и получить доход за сентябрь.

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 29.09, то дата заключения сделки будет в среду 30.09. 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 22.09., 11:00:

📍 ПАРУС-МАКС: ~165 млн ₽ (107 884 шт.) / цена 1 535 ₽

📍 ПАРУС-МВ: ~667 млн ₽ (741 886 шт.) / цена 900 ₽

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: https://parus.properties Информация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Термины и определения: https://parus.properties/terms 

Ваш PARUS!💚

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания пассивного дохода. Я не знаю куда пойдет рынок, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время, дисциплина и регулярные покупки на моей стороне.

📌 Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю.

💼 Стоимость портфеля и ТОП-5 активов

● Стоимость портфеля: ₽2 443 023

● Прибыль: +₽519 018

● Доходность (XIRR): 9,11%

В последнее время появилось много ЗПИФ и ЦФА, которые предлагают вложить деньги в термальные комплексы. Инвесторов зазывают высокими потенциальными доходностями. Хочу разобрать один такой новый фонд и подсветить некоторые моменты, которые лично меня смущают.

В 2026 году на Московской бирже стартовали торги ЗПИФ Бора-Бора, тикер XSBORA, ISIN: RU000A10ENY3. Управляющая компания — Центротраст”, организатор размещения — “Инвестиционная система”.

В данном случае взята франшиза УК “Термы” Юрия Бычкова, а финансирование идет через механизм коллективных инвестиций — закрытый паевой инвестиционный фонд. “Инвестиционная система” занимается регистрацией и размещением бумаг на Московской бирже, а также привлечением инвесторов через различные каналы. В том числе для ЗПИФ был создан отдельный сайт.

Вот некоторые параметры ЗПИФ:

• Один фонд — один актив;
• Строительство без использования заемных средств;

В последнее время инвестиции в термальные комплексы, особенно в Подмосковье, начали набирать всё большую популярность. Инвестиции в термальный комплекс привлекают частных инвесторов возможностью участвовать в проекте недвижимости ещё на стадии строительства и потенциально получать доход после его запуска.

Сначала в 2024 году был запущен инвестпроект Green Flow «Парк Скандинавия», а в текущем 2026-м — инвестиционный проект «Термы Бора-Бора» в Подольске.

И что сразу же привлекает внимание: заявленная доходность по новому комплексу «Термы Бора-Бора» планируется до 50% годовых.
Такая потенциальная доходность инвестиций заметно выше доходности по многим другим финансовым инструментам — вкладам, накопительным счетам, акциям и облигациям.

На первый взгляд инвестиции в «Термы Бора-Бора» выглядят привлекательными. Однако высокая доходность практически всегда означает и повышенные риски инвестиций, поэтому к предложениям с подобными цифрами я отношусь с большой осторожностью.

Если активов становится много, возникает соблазн объединить их в одну конструкцию и передать управление профессиональной команде. ЗПИФ это позволяет, но сам по себе не делает структуру капитала эффективнее.

У фонда есть расходы и дополнительная инфраструктура. Поэтому главный вопрос — какую конкретную проблему ЗПИФ решает лучше альтернативных моделей владения.

Когда прямое владение перестает быть удобным

Один-два понятных актива обычно не требуют сложной структуры. Но когда капитал включает недвижимость, доли в бизнесе, ценные бумаги и другие вложения, растет количество решений и процессов, которые нужно координировать.

ЗПИФ в такой ситуации может стать единым контуром владения и управления. Права инвестора выражаются в паях, имущество фонда обособлено от имущества управляющей компании.

Это особенно актуально, если нужно:

• объединить несколько активов под единой стратегией;
• передать часть функций профессиональной управляющей компании;
• выстроить долгосрочную модель владения.

Итоги II квартала 2026 (неквалы; БЦ Skylight и два склада):

— Выплата 4 200 ₽ на пай: 11,22% годовых от РСП и 12,91% от биржевой цены

— Чистые доходы фонда 219,2 млн ₽ против 274,4 млн кварталом ранее (–20%)

— РСП: с 149 782 до 149 060 ₽, –723 ₽ на пай

— Биржевая цена 125 950 ₽ на 16 сентября — дисконт 15,5% к РСП

Фонд платит из остатка на счетах, а не из прибыли квартала

По п. 35 правил доверительного управления пайщикам распределяется 95% денежных средств на счетах фонда на конец периода. В этом остатке есть и доходы прошлых кварталов, и проценты по депозитам и РЕПО, поэтому размер выплаты и чистые доходы квартала могут отличаться.

Во II квартале начислено 264,8 млн ₽ при чистых доходах 219,2 млн. Разницу закрыли остатками на счетах — это и есть –723 ₽ к расчетной стоимости пая.

По состоянию на сегодняшний день, в работе находится26 аппарата, и компания уже авансировала производство ещё 28 устройств для дальнейшего расширения сети.

Для дальнейшего развития рынка коллективных инвестиций нужна качественная инфраструктура.

На встрече обсуждались вопросы:

Подробности о проекте Бора-Бора

Связаться с нами:

📞 Тел.: 8 (800) 200-95-91

Источник -Telegram-канал Клуб Квалифицированных инвесторов

Друзья, привет! 👋

📣 Недавно мы посетили «Место встречи Алмаз»! 

Рассказываем, что интересного мы узнали, в нашем новом ролике:
https://t.me/parusassetmanagementnews/1120 🔥

1️⃣«Алмаз» — единственный РЦ сети «Место встречи», который располагается внутри ТТК в самом центре густонаселенного района. Здесь живут москвичи с доходом выше среднего.

2️⃣ Трафик РЦ: ~160 тыс. человек в месяц. Сейчас район застраивается 4 новыми жилыми комплексами и заполнен БЦ и вузами.

3️⃣ Портрет покупателя:

📍 48% — женщины и 52% — мужчины.

📍 Средний возраст — 19–35 лет.

📍 80% посетителей — постоянные гости РЦ: сотрудники офисов, студенты и жители района.

4️⃣ Площадь объекта: ~5,5 тыс. м² с вакансией менее 1%.

5️⃣ Всего 14 арендаторов, половина из которых якорные (DDX Fitness, «Пятерочка», «Вкусно — и точка», ОКЦ и «Московское долголетие», «Теремок» и Surf Coffee).

GOLDEXROBOT: единственная сеть золотоматов и ЗПИФ на реальном активе. Разбор кейса на сайтеРоссияне держат дома ненужных ювелирных украшений...

Россияне держат дома ненужных ювелирных украшений примерно на 10 трлн ₽ – больше 1 000 тонн чистого золота, которое не участвует в обороте. АО «Голдекс Ритейл» за последние годы построило на этом рынке работающую сеть золотматов – роботизированных автоматов Custody Bot 3.0: аппараты стоят в ТЦ и ювелирных точках, оценивают изделия, выкупают золото и серебро и за пару минут отправляют деньги на карту клиента.

В новой статье на нашем сайте мы разбираем этот кейс с точки зрения инвестора. В фокусе – три вещи:

• операционная экономика сети: откуда берется операционная маржа, как влияет рост цены золота и что показывают фактические результаты 2025–2026 годов (объемы «городской добычи», выплаты населению, динамика клиентской базы);

• структурная упаковка в ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1» под управлением УК «Финстар Капитал»: фонд на 265 млн ₽ покупает 45 золотоматов и лицензии на ПО, сдает их в аренду АО «Голдекс Ритейл» и получает 50% операционной маржи сети;

Стоимость чистых активов ЗПИФов, инвестирующих в складскую недвижимость, в августе достигла 353,8 млрд руб., увеличившись на 60% г/г. С начала 2026 года показатель вырос на 26%, следует из данных спецдепозитария «Инфинитум».

Основной вклад в рост внесли фонды, доступные неквалифицированным инвесторам: их активы достигли 296,4 млрд руб., прибавив 54% за год. Крупнейшим драйвером стал ЗПИФ «Современный 8», СЧА которого с начала года увеличилась со 100,8 млрд до 148,5 млрд руб.

Рост сегмента отражает высокий интерес частных инвесторов к складской недвижимости как к инструменту получения долгосрочного арендного дохода.

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 477 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход ниже прогнозируемого на 34%. Причины: 

— вырос долг арендаторов перед фондом в части фиксированной арендной платы, 

— частично погашен долг фонда перед «Активо» (была возмещена часть понесенных расходов на эксплуатацию и ремонт).  

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать один» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 1 251 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать два» 

В рамках августа 2026 г. доход на пай составил 13 099 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Поздравляем пайщиков с возвратом НДС от покупки объекта (склад «Раевская», Краснодарский край)!  

Доход на уровне прогнозируемого. Между пайщиками было распределено: 

— возмещенный налог за вычетом резерва под капитальные затраты, предусмотренные моделью, 

«Активо один»: 11₽

«Активо два»: 28,6₽

«Активо пять»: 0*₽

«Активо шесть»: 2850₽

«Активо десять»: 3703₽

«Активо одиннадцать»: 2710₽

«Активо двенадцать»: 3594₽

«Активо четырнадцать»: 1013₽

«Активо пятнадцать»: 0*₽

«Активо шестнадцать»: 3449₽

«Активо семнадцать»: 949₽

«Активо восемнадцать»: 2701₽

«Активо девятнадцать»: 2849₽

«Активо двадцать»: 477₽

«Активо двадцать один»: 1251₽

«Активо двадцать два»: 13099₽

*Нулевые выплаты обусловлены: 

А5: УК сформировала резерв на будущие расходы.

А15: якорному арендатору «Дикси» предоставлена скидка за реновацию (которая была осуществлена за его счет). Со следующего месяца выплаты дохода возобновятся.

Уважаемые пайщики фонда «Активо двадцать три»! Информация о первой выплате дохода размещена в личном кабинете.

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Представьте себе инвестора, у которого есть свободный капитал в 5-30 миллионов и нет времени разбираться в очередной новомодной теме. 

Он видит рекламу термального комплекса как потенциального инвестиционного проекта и первая реакция — недоверие: звучит как баня с большим бюджетом на маркетинг.

Разбираться нужно на 3х уровнях: ниша, оператор, конкретный проект.

Это стоит еще и потому, что рынок коллективных инвестиций в недвижимость в России вырос из нишевой темы: только за первое полугодие 2026 года объем российского рынка ЗПИФ недвижимости превысил 1 трлн ₽. 

Термальные комплексы — один из сегментов внутри этого рынка. Причем очень маржинальный сегмент

Уровень 1. Термальные комплексы как ниша

Начнём с рынка, а не с конкретного объекта — иначе непонятно, на чём вообще основаны цифры доходности.

Мировой рынок wellness растёт кратно: с 830 млрд $ в 2023 году до прогнозных 8,5 трлн $ к 2027-му. Это не нишевой тренд для отдельной страны, а глобальное движение спроса в сторону здоровья и восстановления вместо разового развлечения.

Когда говорят о ценности офисной недвижимости, обычно смотрят на сам объект: класс здания, площадь, инженерные системы, архитектуру. Но у офиса есть еще одна очень важная характеристика, а возможно и ключевая в некоторых моментах, которую нельзя измерить только квадратными метрами.

Что находится за его дверями?

Насколько удобно добираться сотрудникам? Есть ли рядом жилье, кафе, сервисы и места для отдыха? Какие компании уже работают поблизости? Как развивается район и что появится здесь через несколько лет? Для офисного актива все это становится частью его инвестиционной истории.

Разберем окружение БЦ АВИУМ — сначала в радиусе 10 минут пешком, а затем расширим взгляд до Большого Сити.

Что по железобетону? Не так плохо, как могло быть. Ну или просто инвесторы по бетону — какие-то супер оптимисты, не обращающие внимание на риски. Я продолжаю покупки. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, регулярно смотрю, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,346 млн — снова вырос.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 17 августа. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 14,04% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 16,57%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% в начале 2026. Продолжаю наращивать. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

Друзья, привет! 👋

📣 Уже на этой неделе, 18 сентября, состоится экскурсия по самому большому объекту сети «Место встречи» — районный центр «София»!

Если вы еще не успели побывать на наших экскурсиях — присоединяйтесь! Будем рады вас видеть!

📊 Детали:

📍 Дата: 18.09.2026.

📍 Адрес: Сиреневый бульвар, 31.

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10, на 1-м этаже у ресторана «Джонджоли»

📍 Подробный тайминг и регистрация по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4192563/

Тайминг:

📍 17:00–17:10 — Сбор гостей

📍 17:10–17:40 — Экскурсия по объекту

📍 17:40–18:10 —Презентация фонда

📍 18:10–19:00 — Нетворкинг и ужин в ресторане 

📍 19:00–20:00 — Тематическое мероприятие в мексиканском стиле «Sombrero Day Moscow» на крыше объекта

До встречи!

Ваш PARUS!💚

С сентября 2025 г. по август 2026 г. чистый приток средств в российские ЗПИФы недвижимости составил около ₽212 млрд, из которых ₽87,8 млрд пришло за восемь месяцев 2026 года,

Рынок ЗПИФов недвижимости продолжает расти не только за счёт переоценки активов, но и за счёт реального притока капитала. Причём недвижимость остаётся одним из основных направлений коллективных инвестиций.