Сейчас РСП (расчетная цена пая) — 152.816р
Дисконт к РСП также в районе 5,6%.
Писал уже, что на этот и следующий год подняли прогноз по выплатам и недавно было перезаключение договоров аренды.
Актуальные данные по фондам недвижимости есть на сайте - vsezpif.ru
Сдаю сабж в Мособласти. Полис от Совкомбанк Страхование.
Имущество и ремонт входят в договор.
Квартиранты пролили воду на ламинат и вовремя не увидели. Ламинат под замену.
Ответ из компании: случай не страховой. Вот если бы сломалась труба или забыли выключить кран — тогда другое дело.
Не хочу погружаться в исследования, какая страховая лучше. Не интересно.
Стенания о том, какие они плохие — тем более малопродуктивное времяпровождение))
Ибо время лучше потратить, например на изучение пула арендаторов в саратовском Триумфе.
Кстати доходность объекта после коммуналки, налогов и страховки не самая плохая для жилья — в районе 8%.
Читал, что у многих выходит в районе 4-5%.
При этом самый не затейливый ЗПИФ — Парус Золя дает чистыми около 10% без гемора, ламинатов и переписок со страховой.
Держать арендную квартиру КМК есть смысл только как экспозицию на жилые метры, ибо нет еще у нас нормального ЗПИФ на этот класс.
А пока что реалии таковы, что любая рабочая лошадка рынка, с предсказуемым и скучным ар потоком, такая как Крас или Золя выгоднее квартиры, а главное гораздо удобнее.
💼 Почему-то все вокруг хотят меня научить «правильным» инвестициям и рассказывают, что я должен закопать часть капитала в студию/квартиру и приправить это всё щепоткой ипотеки. Я не против ипотеки, если у вас нет собственного жилья, но у меня такая опция имеется, поэтому рассматривать ипотечно-инвестиционное плечо нет никого желания.
Но, мне хочется устроить челлендж. В нашем регионе можно использовать Арктическую ипотеку, ставка 2%, есть новостройки и там затесалась интересная студия для нашего рынка — 30 м² за 4,320₽ млн (лоджия, гардеробная, 8 этаж), которую уже купили и похожие примеры тоже (сейчас средняя цена 4,450₽ млн на студии). Судя по ипотечному калькулятору, есть несколько вводных:
🏠 Первоначальный взнос 864000₽ (то есть сразу закапываешь свои деньги, которые могут работать на тебя)
🏠 Платёж 17500₽ на 20 лет под 2%, переплата 740000₽
🏠 Сдача дома в IV кв. 2027 г., при лучшем раскладе я буду платить 2 года ипотеку впустую и не получать рентного дохода (если успеют достроить)
Формат «девелоперский ЗПИФ недвижимости» интересен тем, что даёт инвестору не только «арендную» доходность, а комбинацию трёх источников результата: рост стоимости актива на этапе строительства, рост цены пая и операционная прибыль после запуска.
Именно так устроен кейс Green Flow Парк Скандинавия: инструмент торгуется на бирже (ПИФГРИНФЛО, ISIN RU000A109G79) и доступен только квалифицированным инвесторам.
Ниже — финансовая модель термального комплекса, собранная так, чтобы инвестор мог изучить предпосылки: откуда берётся диапазон 30–45% годовых, на каких показателях всё держится и что может повлиять на сценарий.
Для подтверждения будем использовать материалы проекта:
1й — Обоснование цены пая
2й — Инвестиционный разбор проекта
В типовой модели (и в логике, описанной для «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ») доход формируется из трёх компонентов:
Компонент A — девелоперский.
Данная информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.
На сегодняшний день на Московской бирже, да и в целом на рынке, очень мало действующих девелоперских ЗПИФ недвижимости. Поэтому большинству аналитиков и инвесторов, ввиду отсутствия опыта работы с подобными ЗПИФ, очень сложно правильно их оценивать.
Девелоперские ЗПИФы (закрытые паевые инвестиционные фонды) позволяют инвесторам участвовать в масштабных девелоперских проектах с порогом входа ниже, чем при покупке целого объекта, показывая при этом высокую доходность и юридическую защищенность.
Как работают девелоперские ЗПИФы?ЗПИФы позволяют привлекать средства от инвесторов для строительства и дальнейшей эксплуатации объектов недвижимости.
Главная особенность ЗПИФ заключается в том, что инвесторы покупают паи фонда, а за счет привлеченных средств идет финансирование строительства, развитие инфраструктуры и дальнейшая эксплуатация объекта.
Одним из ярких примеров использования ЗПИФ в инвестиционной стратегии является проект — Термальный комплекс «ГРИНФЛОУ ПАРК СКАНДИНАВИЯ».
📣«Рентал ПРО». Цифры февраля 2026 года
18,42 руб. – доход на пай
481 557 291,39 руб. – доход к выплате за февраль
7 561 079 197,35 руб. – совокупный
выплаченный доход с момента IPO (6 июня 2024 года)
16,49 % годовых – доходность с момента IPO
📌Фиксация реестра под доход за февраль– 28 февраля
📅 Срок выплаты – в течение 15 рабочих дней от даты окончания отчетного месяца.
На практике выплата дохода производится через 5-6 рабочих дней после окончания отчетного месяца.
Календарь выплат доступен по ссылке: pifrental.pro/report-table/
ISIN: RU000A108157
Торговый код: XXXXXX
#РенталПро #ПИФ #Недвижимость #Новости_РенталПРО #Доход_РенталПРО
Дисклеймер (https://telegra.ph/DISKLEJMER-07-29-2)
Друзья, привет! 👋
📣 Ежегодно Forbes формирует рейтинг «Короли российской недвижимости».
❗️При учете активов Forbes видит единую структуру. Мы же считаем, что за каждой цифрой — реальные люди, которые выбрали стратегию долгосрочного владения недвижимостью.
🏆 Уже три года подряд PARUS включают в рейтинг:
🟢 в 2024 г. — 17 место: www.forbes.ru/biznes/506810-koroli-rossijskoj-nedvizimosti-2024-rejting-forbes
🟢 в 2025-м — 15 место: www.forbes.ru/biznes/531263-koroli-rossijskoj-nedvizimosti-2025-rejting-forbes.
🟢В этом году мы находимся на 13-й позиции: www.forbes.ru/rating/556274-koroli-rossijskoj-nedvizimosti-2026-rejting-forbes!
13-ое место — это не про компанию. Это про вас: 12 тысяч совладельцев объектов качественной недвижимости, которые в прямом смысле инвестируют вместе с нами.
📊 Больше совладельцев, больше активов, больше совместных проектов и, конечно, больше доверия. Ваше доверие — самый ценный актив в нашем портфеле.
ПИФГРИНФЛО (ISIN RU000A109G79) — биржевой пай ЗПИФ «Гринфлоу Скандинавия», который покупают через брокера как ценную бумагу. Инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и относится к формату, где коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость соединяются с будущей операционной моделью термального комплекса (wellness-сегмент).
Эта статья отвечает на три вопроса инвестора:
что именно находится внутри фонда и как устроены контуры контроля;
из чего складывается доходность и как читать прогнозы по цене пая без завышенных ожиданий;
какие риски действительно важны и где «узкие места» ликвидности при выходе.
Инструмент: ЗПИФ «Термальный комплекс «Гринфлоу Скандинавия».
Биржа: Московская биржа.
Реквизиты: тикер ПИФГРИНФЛО, ISIN RU000A109G79.
Доступ: только квалифицированным инвесторам.
Суть для инвестора: вы покупаете пай — имущественное право на долю в имуществе фонда и его экономическом результате.
Вчера вышел отчет управляющего по фонду РД (ВИМ), из интересного:
Повысили прогнозы по выплатам на 2026 и 2027 год до 16 800 (+6%) и 17 447 (+5%) рублей на 1 пай.
На 2026 год план выплаты — 16800р.
К текущей цене — это доходность 12.4% (одна из самых высоких доходностей среди «нормальных» и понятных фондов. Выше только у скн, где структурки и еще много всего и рентал про, где не растет пай, активо в расчет вообще не беру)
Но в модели они закладывают достаточно консервативный прогноз, очень часто выплаты по итогу года больше, как было в 25 году, так что может быть больше и в этом.
Также по изменениям на сайте vsezpif.ru:
• Убрал фонд Современный Арендный бизнес (СФН) — так как он закрывается.
• В фонде Современый 7 изменил размер выплаты в таблице на предыдущий период, так как там была разовая очень большая выплата и это вводит людей в заблуждение.
Не забывайте вступать в чат канала, там мы обсуждаем фонды)
В 2026 году многие квалифицированные инвесторы держат часть капитала в депозитах ради предсказуемости, но параллельно ищут инструменты, которые дают доступ к реальным активам и потенциальному росту. Поэтому корректный вопрос звучит так: ЗПИФ недвижимости vs депозиты — что выгоднее именно вам, с вашим горизонтом, потребностью в ликвидности и готовностью принимать риск?
Если говорить по-взрослому, депозит — это ставка, а ЗПИФ недвижимости — это актив (иногда с операционным бизнесом внутри). Ниже — практическое сравнение: где вы зарабатываете, где можете потерять и что проверить до входа.
Депозиты — это договор с банком: срок, ставка, условия досрочного расторжения. Депозит хорош как «парковка» ликвидности, резерв под сделки и инструмент планирования.
ЗПИФ недвижимости — это коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость: вы покупаете пай фонда, а фонд через управляющую структуру владеет активами (недвижимостью, долями проектных компаний, правами требования, денежными средствами). Результат формируется активом и управлением, а не фиксированной ставкой.
Признаемся честно, мы сами не ожидали, что эта тема затянет нас настолько глубоко. Но в итоге мы выдали монументальный 3-часовой разбор российского рынка закрытых паевых фондов (ЗПИФ).
Если вы ищете способ получать пассивный доход от складов, ТЦ и ЦОДов, но не готовы покупать объекты целиком за сотни миллионов или миллиардов — этот материал для вас.
Почему ЗПИФы сейчас так актуальны?
При текущей рыночной конъюнктуре и инфляции это один из лучших квази-облигационных инструментов. В большинстве случаев вы получаете двойной профит — регулярный денежный поток (ренту) и защиту капитала от обесценивания за счет регулярной переоценки стоимости самих объектов. Но дьявол, как всегда, кроется в деталях. Мы взяли самые популярные ЗПИФ на рынке и подробно разобрались, что за ними стоит.
В видео мы по фактам разобрали:
🔸 Какой доходности ожидать инвесторам в 2026 г.?
🔸 У каких фондов существуют риски ликвидности?
🔸 Насколько оправдана популярность Паруса?
🔸 Как изменилось положение фондов Сбера?
Фонд недвижимости создан в конце 2025 года, активно рекламировался, и в сети уже вышло немало обзоров, а уже в этом году пайщики получили первые выплаты.
На первый взгляд — «core»-модель: склад класса «А», 100% заполняемость, долгосрочный договор с индексацией на ИПЦ и ежемесячные выплаты. Заявленная доходность — 19–22% годовых.
В этой статье сфокусируюсь на главном: как формируется доходность, на чём держится модель и какой риск решающий.
Актив: складской комплекс «Валищево» (Московская область, Подольск) класса А, площадью 58 026 кв. м., 2018 года постройки.
Арендатор: 100% площадей занимают «Деловые линии» — лидер рынка логистики и системообразующая компания РФ.
Стратегия: «core» — владение готовой коммерческой недвижимостью с долгосрочными неразрывными договорами аренды (до 2032 г.) и индексацией ставок на уровень инфляции (ИПЦ).
ЗПИФ (закрытый паевой инвестиционный фонд) — форма коллективных инвестиций, где множество инвесторов владеют паями фонда, а фонд, через управляющую компанию, владеет активами: недвижимостью, долями в компаниях, правами требования, денежными средствами и др.
На практике это особенно заметно на кейсах «Грин Флоу» / «ГРИН ФЛОУ» и проекта «СКАНДИНАВИЯ», где обсуждают «ГРИН ФЛОУ СКАНДИНАВИЯ» и «Грин флоу скандинавия» как пример структурирования.
Ключевое отличие от «долевого участия» и «серых схем» — в структуре контроля и правовом режиме:
имущество фонда обособлено;
операции с активами проходят через регламент и контроль спецдепозитария;
деятельность управляющей компании лицензируется и регулируется;
права инвестора оформлены в виде пая (имущественного права), а не «обещания».
На практике ЗПИФ недвижимости используется для двух основных моделей:
Друзья, привет! 👋
📣 Сегодня последний день для приобретение паев и получения дохода за февраль.
Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:
📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.
📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1).
💰 Например, если купить паи 26.02, то дата заключения сделки будет в пятницу 27.02.
На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 26.02, 12:00:
📍 ПАРУС-ТРМ: ~1 млрд ₽ (1 135 822 шт.) / цена 900 ₽
Ваш PARUS AM!
Друзья, привет! 👋
📣 Подготовили для вас вебинар с комментариями к опубликованным финансовым моделям в конце года и разделу в Личном Кабинете «План/факт»: lk.parus-am.ru/plan
Коротко, что обсудили:
📍 Как фонды отработали 2025 год
📍 Где были отклонения и почему
📍 За счет чего растет ЧОД
📍 Планы на 2026 год
🎬 Видео уже доступно на всех платформах:
— VK: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239092
— Дзен: https://dzen.ru/video/watch/699da27265710a22e66d7896
— RuTube: https://rutube.ru/video/private/ee50902c5b3bc993aac32b61ee4cbd3f/?p=x2QuMkiqOvpN8eUMNJA0Bw
— YouTube: https://youtu.be/ksWHhJuuzDE
P.S.: На платформе VK видео проходит модерацию. Оно будет доступно к просмотру позже — дополнительно уведомим вас в комментариях.
Приятного просмотра!
Ваш PARUS AM!
Друзья, привет! 👋
📣 Классные новости! Мы полностью погасили кредит по «ПАРУС-ТРИУМФ»! Больше у фонда нет кредитных обязательств!
Для упрощения структуры владения активом уже начали процесс объединения двух ООО в одну.
📊На сайте уже обновили всю информацию.
Ваш PARUS AM!
Друзья, привет! 👋
📣 Паи по «ПАРУС-ТРИУМФ» временно закончились!
Уже сегодня к покупке будет доступна заключительная партия по фонду:
📍 Размещение в стакане: 25.02.2026, в 17:30
📍 Стоимость пая: 900 ₽
📍 Объем: ~1,2млрд ₽
Ваш PARUS AM!
Друзья, привет! 👋
На этой неделе, 26 февраля — последний день для приобретение паев и получения дохода за февраль.
📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:
📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.
📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1).
Например, если купить паи 26.02, то дата заключения сделки будет в пятницу 27.02.
На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 24.02, 11:00:
📍 ПАРУС-ТРМ: ~54 млн руб. (60 073 шт.) / цена 900 ₽
Ваш PARUS AM!
Возник тут у нас с Т-инвестиции небольшой спор.
Я активно попросил, чтобы в проспекте TRRE (паевый фонд, привязанный к цене квартир ЖК Репаблик) они поменяли «низкий риск» на «высокий».
Последней каплей стало то, что эмитент произвольно перенес дату закрытия фонда с июня 2026 по второй квартал 27.
Если вы думаете, что только в этом проблема с фондами от Т-банка, то вы ошибаетесь. Только на моей памяти они трижды жестко нагибали инвесторов:
— сначала не давая продать паи ни по каким ценам (т.е. буквально нельзя было продать);
— потом задним числом введя налог на материальную выгоду (поскольку цены в стакане всегда ниже цены пая, то при каждой покупке их фонда, инвестор сразу встревал на нехилый налог);
— наконец, перенеся погашение пая на целый год.
В проспекте у них все красиво.
Тут, правда, уже с новой датой погашения.
И легко заметить, что даже если взять максимальную доходность 60%, то это за весь период, и при пересчете на год красивая цифра усыхает до 10% годовых.
Кирпичи и бетон одни из любимых способов инвестиций у российских граждан. Однако, возможности для таких инвестиций есть далеко не у всех, а если говорить о диверсифицированных портфелях недвижимости то вообще, наверное меньше, чем у 5% населения. Кажется, что такой инструмент, как ЗПИФ мог бы стать очень полезным в плане развития секьютиризированного и биржевого актива для широкого круга инвесторов. Но на практике всё пока куда скромнее. Почему так?
Поговорили про ЗПИФы с профессионалом рынка недвижимости — Владимиром Жоковым. Постарались подсветить все самые существенные моменты. Спасибо ему, что приехал ко мне в гости.
✅ ВК: vkvideo.ru/video-226175879_456239221?sh=4
✅ RUTUBE: rutube.ru/video/1c2f6b70c62a4887c9addce8e61e9c3c/
✅ Dzen: dzen.ru/video/watch/699847bd6b0f3125e019c37f
✅ YouTube: youtu.be/7pftwWnjSqw
Приятного просмотра!
Ссылка на канал Владимира: t.me/vzhokov
Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.
__________
Я ожидал, что ОФЗ снижают корреляцию с акциями. Вышло наоборот: из семи проверенных активов ОФЗ — наиболее скоррелированы с рынком (ρ = +0.45), хуже, чем даже отдельные акции.
Это продолжение серии о корреляциях на Мосбирже. Ранее я измерял корреляции акций с золотом, ОФЗ и валютой по месячным данным. Отдельное исследование о корреляционных режимах по волатильности показало: в периоды высокой волатильности акции синхронизируются между собой (средняя попарная корреляция вырастает с 0.19 до 0.54). Добавление новых акций тогда не помогает — нужен другой класс активов. Теперь я проверил три класса на роль реального диверсификатора: золото, ОФЗ и ЗПИФ недвижимости.
Что и как измерялось
Финаме
БКС Мир Инвестиций
