ЗПИФы недвижимости

Что по железобетону? Первая соточка второго миллиона потихоньку набралась. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,113 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в общем портфеле тоже — медленно, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 14 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 28 апреля. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,77% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,83%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

Друзья, привет! 👋

📣Книга заявок в формате SPO пофонду «ПАРУС-НиНо» закрыта! 

📊 Рады объявить, что все заявки будут исполнены в полном объеме! Ожидайте поставку паев 20 апреля по расчетной стоимости на 18.05.2025🔥

А для тех, кто любит приобретать паи «по классике» — в стакане еще осталось паев по фонду объемом ~59,9 млн ₽.

Ваш PARUS AM! 💚

Первый квартальный отчет фонда недвижимости «Акцент 5» почти идеален: выплаты выше прогноза, стоимость пая подросла, фонд попал в индекс ЗПИФ недвижимости.

Но пока УК готовила отчет, арендатор опубликовал свою бухгалтерию за 2025 год — и там другая картина.

В феврале я опубликовал обзор фонда и назвал риск моноарендатора одним из главных. Теперь есть с чем сравнить.

Что хорошего?

Выплаты идут по плану. Февраль и март по 10,24 ₽ на пай (январь пропущен по правилам фонда), что выше плановых ~9,4 ₽ по финансовой модели. Арендная доходность в годовом выражении около 12%. Ровно то, что УК заявляла на старте.

Переоценка плюс 2,1%. Расчетная стоимость пая (РСП) выросла с 1 031,32 до 1 053,21 ₽. В годовом выражении это около 8,7%, что совпадает с маркетинговой моделью «~8% от роста стоимости актива».

За квартал инвестор получил и денежный поток, и рост пая. Суммарная доходность инвестиций за квартал в годовом выражении 20,7%.

Включение в индекс. Мосбиржа включила фонд в индекс MREF — это первый в России индекс ЗПИФ недвижимости, который отслеживает динамику паев крупнейших фондов на бирже. Вес «Акцент 5» в нем 12%.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы произвели выплату доходаза апрель 2026 год!

📊 Выплаты происходят по цепочке: 

1️⃣Произведение с нашей стороны выплаты доходапо паям в национальный расчетный депозитарий

2️⃣Направление денежных средств брокерам 

3️⃣ Выплата дохода инвестору 

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~587 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за апрель 2026 г:

— ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (8,6% от 10 078 ₽)

— ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (8,4% от 1 950 ₽)

— ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (10,4% от 1 465 ₽)

— ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (12,1% от 1 386 ₽)

— ПАРУС-ДВН: 9,48₽ (9,9% от 1 148 ₽)

— ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (12,6% от 908 ₽)

— ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (11,8% от 886 ₽)

— ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (12,1% от 859 ₽)

— ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (12,5% от 900 ₽)

Доходность рассчитываем от цены закрытия предыдущего дня.

💰Предложение паев в стакане (на 15.05.2026):

Друзья, привет! 👋

WOW NEWS

📣 Завтра паи «ПАРУС-МАКС» будут доступны к покупке в выходные, а также в утреннее и вечернее время!

Доступ к дополнительным сессиям позволит инвесторам оперативно реагировать на изменения рынка, не опираясь на часы работы биржи🔥

«Для нас это важный шаг в развитии ликвидности продукта», — прокомментировал гендиректор PARUS А. Сивяков.

Ваш PARUS AM!💚

GOLDEXROBOT: первый квартал 2026 года выше модельных планов

GOLDEXROBOT подвел итоги 1 квартала 2026 года по сети золотоматов — это чисто операционный отчет по бизнесу, ЗПИФ «Золотоматы‑1» здесь пока только фоном как будущий бенефициар роста.

В базовой модели на один аппарат заложено 160 г выкупленного металла в месяц. Факт марта — в среднем 240 г на точку, сеть работает выше плана по всей действующей выборке.

25 аппаратов в марте выкупили 6 кг золота и 4 кг серебра, провели около 1 500 сделок для 1 000 клиентов при среднем чеке 6,1 г.

Отдельные локации (Саратов, Ижевск и др.) выходят на объемы порядка 800 г в месяц на аппарат, что дает существенно более высокую годовую доходность по конкретным точкам по сравнению с консервативной моделью.

Около 40% совокупной доходности сети формируется за счет пяти наиболее эффективных точек — выбор места и работа с локальной аудиторией критичны.

Главный драйвер квартала — маркетинг: переразметка гео, донастройка Директа, работа с блогерами. Характерный пример — Ростов‑на‑Дону: после перезапуска маркетинга объем скупки вырос на 221%, и точка вышла на план и выше.

Когда речь заходит об инвестициях, особенно в новый инструмент, интерес вызывают не только презентации и цифры роста, но и простые, прагматичные вопросы. Что будет, если рынок изменится? Можно ли выйти из фонда досрочно? Откуда берётся доходность? Какие риски существуют? И почему этот инструмент может быть интереснее вклада или облигаций?

Доходность, риски, налоги, ликвидность — разбираем главные темы, которые волнуют инвесторов перед принятием решения. 

В предыдущих статьях мы подробно разобрали рынок термальных комплексов России, бизнес-модель Termoland и механику ЗПИФ «Термолэнд Капитал». Теперь переходим к финальной, самой практической части — отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают инвесторы перед принятием решения.

Без сложных терминов и попыток обойти острые углы. Только конкретика о доходности, ликвидности, налогах, рисках и принципах работы фонда.

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.

Друзья, привет! 👋

📣 В рамках подготовки к запуску нового фонда сегодня рассказываем вам об активе фонда. Этокрупнейшая сеть районных центров «Место встречи» в Москве. 

❗️Основная идея «Места встречи» — концепция 15-минутного города, когда в шаговой доступности от дома есть вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, сервисы, городские услуги. 

📊 Ключевые характеристики:

➖26 объектов торговой недвижимости класса А.

➖Заполняемость: 96% площадей сданы в аренду более чем 1200 арендаторам.

➖Договор аренды: 83% арендного дохода обеспечено долгосрочными договорами с сетевыми якорными арендаторами: DDX Fitness, «Перекресток», «Вкусно — и точка», Familia, кинотеатры «КАРО» и др.

➖Городские социальные сервисы: МФЦ, ОКЦ, «Московское долголетие» и др.

➖Трафик: средний прирост посетителей за последние три года — +25% в год, а товарооборот в 2025-м вырос на 34%.

Продолжаю подсвечивать для вас интересные не-типовые варианты инвестирования, про которые не так часто пишут брокеры и аналитики. Сегодня разбираем фонд коммерческой недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от УК «Акцент управление активами».

В основном ЗПИФы недвижимости доступны только квалам, зато фонд от Accent — исключение. Его могут приобрести даже неквалифицированные инвесторы, что сразу дает заметный плюс к ликвидности паёв.

📦Что внутри фонда «Акцент 5»?

В основе фонда – один крупный и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Расположен в Московской области на 32 км Симферопольского шоссе.

Склад современный, построен в 2018 году и обеспечен долгосрочным арендным договором с моноарендатором – известной федеральной логистической компанией «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в своем сегменте в РФ).

📊Параметры объекта:

● Класс А (сухо, ровные полы, высокие потолки).
● Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём.

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня начался сбор заявок в формате SPO по фонду«ПАРУС-НиНо»!

— Книга заявок открыта с 12.05.2026 по 15.05.2026, 17:00

— Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 18.05.2026

— Поставка паев: 20.05.2026

— Метод обработки заявок: FIFO

— Объем: ~500 млн ₽

Мы уведомим, когда книга будет наполнена на 50% / 75% / 100%.

❔В комментариях приложили инструкцию, как принять участие в SPO.

Планируйте свои покупки!

Ваш PARUS AM!💚

По итогам прошлого отчетного периода фонд (для квалифицированных инвесторов) заплатил пайщикам больше, чем заработал от аренды — особенность продуктов ВИМ Сбережения.

В 2026 году ситуация улучшается: выплата 34 руб. на пай (+9%), доход от недвижимости вырос на 14%, стоимость чистых активов прибавила 7%. При этом фонд стал меньше зарабатывать на депозитах (–7%) из-за снижения ключевой ставки.

Парадокс в том, что фонд закладывает рост выплат в следующем году на 80%, а рынок пока не верит. Пай торгуется с большим дисконтом к расчетной стоимости. Почему?

Ответ в статье.

Рост стоимости чистых активов

Прирост стоимости чистых активов (СЧА) за квартал — 243 млн руб. Из них операционный результат (доходы минус выплаты) примерно 1 млн руб. Остальные 242 млн — переоценка активов оценщиком.

Год назад переоценка была отрицательной: −66 млн, и СЧА снизилась, чтобы поддержать выплаты на прежнем уровне.

Но в начале этого года ситуация на рынке коммерческой недвижимости следующая: дефицит качественных офисных площадей и стабилизация складского сегмента после периода роста.

igotosochi, что думаете про зПИФ Атриум — оверпрайс? я недавно считал, мне кажется там на 20-25% оценка выше стримостии самого актива, терми...

Портфельный управляющий УК «Первая» Денис Григорьев считает, что в условиях снижения ставок инвесторам стоит рассматривать не только депозиты, но и более доходные инструменты: длинные ОФЗ, отдельные акции и private equity через ЗПИФ.

Первый вариант — длинные ОФЗ. По оценке эксперта, при покупке ОФЗ 26253 с дюрацией 6,3 года и снижении справедливой доходности примерно на 150 б. п. инвестор может получить около 25% доходности за год с учетом купона. При этом инструмент остается ликвидным и не несет кредитного риска.

Второй вариант — акции, которые должны давать более высокую доходность из-за повышенного риска. По расчетам Григорьева, с учетом текущей премии за риск инвестору имеет смысл искать бумаги с потенциалом около 35% годовых. Среди таких идей эксперт выделяет отдельные компании банковского сектора и сырьевые истории, особенно при текущей конъюнктуре в нефти и золоте.

Третий вариант — private equity через закрытые паевые инвестиционные фонды. Такие вложения менее ликвидны и рассчитаны на срок от пяти лет, поэтому должны давать дополнительную премию за неликвидность. В текущих условиях, по оценке эксперта, внутренняя норма доходности таких сделок должна составлять 25–30% годовых.

В предыдущих материалах мы разобрали структуру российского рынка термальных комплексов, бизнес-модель Termoland и опыт компании в работе с частными инвесторами — от первых выпусков ЦФА до запуска собственного биржевого фонда. Теперь переходим к самой практической части. В этой статье разберём, как устроен ЗПИФ «Термолэнд Капитал», за счёт чего формируется доходность, как купить паи через брокера на Московской бирже, сколько может заработать инвестор на примере вложения 1 млн рублей и чем ЗПИФ отличается от ЦФА.

Ключевые тезисы по фонду:

• Доходность привязана к ключевой ставке ЦБ РФ: КС + 5,5% с ежегодным пересмотром
• Прогнозируемая доходность первого года — 20,5% годовых (фиксация на год до марта 2027 г.)
• Выплаты — ежемесячно на ваш брокерский счёт
• Срок фонда — 3 года (с возможностью продажи паев в любой торговый день)
• Порог входа — от 1 000 рублей
• Паи торгуются на Московской бирже, ISIN: RU000A10D814
• Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.

Фонд недвижимости «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов) опубликовал отчет за первый квартал 2026 года — в нем все по плану.

Интереснее другое: погашение кредита на 1,26 млрд руб. через допвыпуск паев и выход на целевую доходность. Первый раунд SPO на 200 млн руб. закрыт успешно, впереди следующие.

Разбираю, как фонд стартовал, насколько цифры отчета совпадают с финансовой моделью.

В конце короткий апдейт по макроэкономике и блок про рынок торговой недвижимости, где есть несколько важных сигналов для пайщиков.

Стоимость пая и выплаты

Начну с главного: фонд идет с опережением финансовой модели второй квартал подряд.

Расчетная стоимость пая (РСП) — 1 369,77 руб., прирост 2,9% за квартал из-за переоценки актива, или 11,8% годовых при целевых 10,1% на 2026 год. Значительно выше плана.

Выплаты за январь–март составили 39,08 руб. на пай (11,9% годовых — ровно по плану). По финмодели план 39,47 руб. за квартал. Отклонение меньше рубля.

Суммарная доходность (рост РСП + аренда) — 23,7% годовых при целевых 22% на 2026 год.

Друзья, привет! 👋

🎓 Цена покупки пая в формате SPO (дополнительного размещения паев) может отличаться от рыночной. 

❗️В таких случаях необходимо учитывать потенциальное возникновение материальной выгоды и налоговых обязательств.

❔ Когда возникает мат. выгода:

Если вы покупаете пай торгуемого на бирже ЗПИФа по цене на <20% средневзвешенной стоимости пая по итогам закрытия биржевого дня, то получаете доход в форме материальной выгоды. Брокер в момент возникновения дохода, как налоговый агент, удерживает налог на мат. выгоду. 

Отсечкой к возникновению дохода считается дата оплаты паев (пп. 3 п.1 ст. 223 НК РФ). Брокер списывает сумму с брокерского счета или при отсутствии денег формирует налоговое обязательство к погашению.

💰 Из приятного: с 2025 года мат. выгода отнесена к «инвестиционным» доходам, поэтому в ее отношении действуют льготные ставки НДФЛ: от 13% до 15% (ст. 210 НК РФ; 224 НК РФ).

❔Что будет, если этот пай продать:

«Активо один»: 4,8 ₽

«Активо два»: 22,4 ₽

«Активо пять»: 0* ₽

«Активо шесть»: 1 947 ₽

«Активо десять»: 2 973 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 068 ₽

«Активо двенадцать»: 4 655 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 116 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 170 ₽

«Активо шестнадцать»: 2 869 ₽

«Активо семнадцать»: 410 ₽

«Активо восемнадцать»: 1 800 ₽

«Активо девятнадцать»: 1 862 ₽

«Активо двадцать»: 749 ₽

«Активо двадцать один»: 968 ₽

«Активо двадцать два»: 665 ₽

В рамках апреля 2026 г. доход на пай составил 749 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 12%. Причины: 

— между пайщиками было распределено вознаграждение от размещения обеспечительных платежей на депозитах, 

— расходы на коммунальные платежи в модели распределяются линейно, а фактически затраты были меньше — это типичная ситуация для весенних месяцев,

— фактические затраты на капитальный ремонт были меньше запланированного (в модели расходы распределены линейно, а оплата происходит по факту). 

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня к покупке будет доступна новая партия паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~1 млрд ₽*

📍 Размещение в стакане: в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане: parus.properties/glass_nino 

*С этого выпуска часть паев стоимостью ~100 млн ₽ по планам будет реализована в режиме РПС.

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, вы знаете, что мы активно следим за ЗПИФами недвижимости, и как минимум раз в год делаем супер-подробные ролики на несколько часов про все фонды. Последний из них доступен был здесь: smart-lab.ru/blog/1271814.php

Практически каждый раз мы в этих роликах повторяем: относитесь с опаской к тем фондам, где рыночная стоимость пая сильно превышает расчетную стоимость по чистым активам.

 Что это значит для того, кто не понимает всех терминов? Объясняем на пальцах.

 Вот у вас есть какой-то склад. Его купили, засунули в ЗПИФ и потом продают этот склад в виде паев физикам.

Представим, склад по отчету об оценке (здесь важно, что мы его выделили!) стоит 10 млрд руб. Значит какой-то оценщик его в эти 10 млрд рублей оценил. Если паев всего у нас, например, 10 млн штук, то расчетная стоимость одного пая пая составит 1000 руб.

 Но цена на бирже может быть совершенно иной. Она зависит от спроса и предложения по конкретному фонду. Очень часто, цена на бирже может быть и 1300 и 1500 руб., например. Тогда рыночная стоимость превышает расчетную на 30 и 50% соответственно. Вот именно к таким фондам мы советуем относиться с опаской!

Более 3,6 млрд рублей, 7 выпусков ЦФА и 8 тыс. инвесторов — Termoland подтвердил спрос на свои инвестиционные инструменты. Следующий этап — запуск фонда на Московской бирже, который учитывает все преимущества ЦФА и становится альтернативным вариантом финансирования сети Термолэнд. Разбираем механику, преимущества и стратегический замысел.

В предыдущих материалах мы проанализировали структуру российского рынка термальных комплексов и факторы, обеспечившие Termoland долю в 29% от совокупных площадей всех действующих объектов. Однако за любым масштабным развитием стоит не только операционная эффективность, но и способность привлекать капитал. Вопрос, который сегодня волнует многих профессиональных инвесторов: как частный капитал может быть интегрирован в рост этого сегмента?

Ответ — в эволюции инвестиционных инструментов, которую Termoland прошёл за два года: от пилотных выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) до подготовки к листингу закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) на Московской бирже. Ниже — практический разбор этой трансформации с акцентом на параметры, ограничения и перспективы каждого этапа.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы направили капитал в размере ~450 млн ₽ на плановое погашение кредита по фонду «ПАРУС-НиНо».

💰 Теперь остаток по кредиту составляет ~2,9 млрд ₽ с LTV=31%. 

По фин. модели (https://disk.yandex.ru/d/7NmHMFqjZtvcng) полное погашение запланировано на октябрь 2026 года🔥

Ваш PARUS AM!💚

С 7 мая 2026 года на фондовом рынке Московской биржи инвесторы могут заключать сделки в утреннюю и вечернюю дополнительные торговые сессии с паями Комбинированного ЗПИФ «Рентал ПРО» под управлением УК «А Класс капитал». Фонд доступен для квалифицированных инвесторов, торговый код – XXXXXX.

С 16 мая 2026 года инструмент будет допущен к торгам дополнительной торговой сессии выходного дня (ДСВД) Московской биржи.

Таким образом, ЗПИФ «Рентал ПРО» станет первым ЗПИФ, допущенным к утренней торговой сессии и к торгам в выходные на фондовом рынке Московской биржи.

За одного битого двух небитых дают (поговорка).
Среди УК, фонды которых торгуются на Моэксе есть один игрок, в копилку которого можно занести уникальный кейс эвакуации из проблемного объекта.
Речь о компании из сабжа с их уже бывшим ТЦ Столица в Ижевске.
Первые годы объект работал нормально, но потом по известным всем причинам, уменьшающим трафик и увеличивающим вакансию, начал испытывать ощутимые проблемы.
Помимо сложностей с арендаторами, возникли траблы технического свойства, требующие заметных вложений, в частности дорогостоящий ремонт кровли.
На фоне сей драмы команда Активо поступила решительно и профессионально — был найден покупатель на объект, и сделка состоялась по стоимости, превышающей цену покупки в фонд. За точную цифру профита не ручаюсь, я слышал, что на 20% выше, если кто в теме — поправьте.
Сейчас в здании бывшего торгового центра организовано производство.
На вырученные средства сразу был приобретен БЦ Протопоповский в МСК, арендный поток был  стабилизирован. Остаток средств направлен на покупку ОФЗ. Сейчас на этот остаток покупаются помещения в БЦ “Европа Билдинг”.