ЗПИФы недвижимости

Привет, фанаты бетона, настоящие и будущие рантье! Одна из частей моего инвестиционного портфеля — это биржевая недвижимость. Склады, БЦ и ТЦ, которые приносят рентный доход, а также переоцениваются. Раз в месяц я проверяю состав недвижки в своем портфеле и делюсь с вами текущими результатами. Железобетонный полный вперед!

👋 Кто тут любит бетон?

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

— Как войти в «клуб рантье» и можно ли с помощью ЗПИФ обеспечить настоящий пассивный доход?

Алиса Марсавина

Тезис «куплю студию в Москве и буду сдавать в аренду» пользуется популярностью среди частных инвесторов в недвижимость. Считаем в цифрах, действительно ли это лучший способ заработать на квадратных метрах.

Сценарий знаком каждому: накопить на студию в Москве, сдавать её и получать пассивный доход, а заодно владеть активом, который «всегда растёт в цене». План выглядит надёжно. Но если считать доходность на вложения и издержки, которые возникают в процессе эксплуатации объекта, идея может оказаться не такой интересной.

Сколько реально приносит квартира. Арендная доходность жилья в Москве сегодня — это в среднем около 4–5% годовых от стоимости квартиры до вычета расходов. А расходы есть всегда: косметический ремонт, который может понадобиться через несколько лет после сдачи, простои (месяц без арендатора — это минус 8% годовой выручки), налог с дохода (базово — 13%, если сдаёте как физическое лицо, либо 4–6% в случае сдачи в качестве самозанятого или ИП), мебель, иногда — недобросовестные квартиранты. После всех вычетов (ЖКУ, ремонт, страхование недвижимости, налоги) чистая доходность нередко опускается до 3–4%.

Что по железобетону? Пока акции падают, недвижка тоже падает, правда не так активно. Не падает только уровень хорошего настроения. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,235 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель немного упал, несмотря на них.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 27 июня. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 13,92% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 16,6%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

Друзья, привет! 👋

📣 В Личном кабинете мы обновили раздел «План/факт»! 

«План/факт» — это раздел, в котором удобно сравнивать фактические результаты фондов с финмоделью и следить за ее реализацией на практике: lk.parus-am.ru/authtorization

📊 Что нового?

1️⃣Обновили данные по фондам.

📍 Добавили фактические показатели за 2025 г.

📍 Заменили показатель «План на 2026 г.» на «Прогнозный факт 2026 г.» — он включает в себя сумму фактических результатов за I кв. 2026 г. и актуализированный план на II-IV кв. 2026 г.

2️⃣ Пополнили раздел еще одним фондом — «ПАРУС-ЗОЛЯ»!

Все данные будем обновлять ежеквартально🔥

📊 Мы также провели ежемесячное обновление всей информации на сайте и в ЛК. Все показатели уже актуализированы с учетом июня — проверяйте :)

❔ Если у вас есть вопросы по разделу — пишите в комментариях! Мы подробно разберем их в следующих постах.

Кроме акций, облигаций, фондов денежного рынка на бирже представлены фонды коммерческой недвижимости. Данный актив может быть интересен с точки зрения ожидаемой доходности и перспектив. 

Сегодня рассмотрим один из таких фондов, который можно купить в том числе неквалифицированным инвесторам, это — ЗПИФ недвижимости “Акцент 5” (XACCSK) от компании Accent. Активом фонда является 11-й корпус логистического комплекса “Валищево”. Он находится в Московской области: 32 км от МКАД по Симферопольскому шоссе. Посмотрим подробнее параметры фонда.

Название фонда: ЗПИФ недвижимости “Акцент 5”
ISIN: RU000A10DQF7
Тикер: XACCSK
Валюта активов: рубль
Формирование: декабрь 2025 г.
Цена за 1 пай: ~ 1000 ₽ 
Периодичность выплат: ежемесячно
Доходность: 12…13% от аренды + ~ 8% прирост стоимости активов
Имущество фонда: коммерческая недвижимость
Стоимость актива: 6 млрд.₽
Комиссия УК: 1% от СЧА + 10% с доходов
Срок жизни фонда: до 03.09.2040 г.
Для квалифицированных инвесторов: нет

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания регулярного, денежного потока, а куда пойдет рынок, я не знаю, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время на нашей стороне.

Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю (если какую-то компанию льют, а с ней фундаментально плохого ничего не произошло, то можно и докупить, даже если доля набрана).

На прошлой неделе активно докупал акции. Угадал ли я дно рынка, вообще без понятия, да, покупать на дне интересно, как и смотреть, что будет дальше, но хотелось бы уже и роста, а пока терпим.

💰 Акции

● ДОМ РФ: 16 шт. DOMRF

● Северсталь: 40 шт. CHMF

Прикупил немного акций в желтом брокере, там у меня были акции Полюса, которые выпали из моего рюкзака, причина тут.

💰 Облигации

● На прошлой неделе покупок не было.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы произвели выплату доходаза июнь 2026 год!

📊 Выплаты происходят по цепочке: 

1️⃣Произведение с нашей стороны выплаты доходапо паям в национальный расчетный депозитарий

2️⃣Направление денежных средств брокерам 

3️⃣ Выплата дохода инвестору 

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~661 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за июнь 2026 г:

— ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (9,2% от 9 457 ₽)

— ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (9,2% от 1 781 ₽)

— ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (11,6% от 1 314 ₽)

— ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (12,9% от 1 308 ₽)

— ПАРУС-ДВН: 9,48 ₽ (10,2% от 1 113 ₽)

— ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (13,1% от 875 ₽)

— ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (12,5% от 838 ₽)

— ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (12,7% от 817 ₽)

— ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (13,7% от 821 ₽)

— ПАРУС-МВ: 8,25 ₽ (11% от 897 ₽)

Доходность рассчитываем от цены закрытия предыдущего дня.

💰Предложение паев в стакане (на 13.07.2026, 17:00):

Фонды недвижимости, " Публикую ответы полностью — получилась компактная картина по фондам недвижимости с начала года."
А могли бы просто рас...

Как ведут себя ЗПИФы недвижимости в период волатильности рынка — и почему это не «тихая гавань»
Попросили прокомментировать рынок недвижимос...

Попросили прокомментировать рынок недвижимости для одного издания. Отвечал по сегменту ЗПИФ. Публикую ответы полностью — получилась компактная картина по фондам недвижимости с начала года.

Когда на фондовом рынке происходит серьезная коррекция, у пайщика возникает резонный вопрос: как в это время ведут себя ЗПИФы недвижимости? Ответ неоднозначный: доходность у них состоит из двух частей, и в период волатильности каждая из них ведет себя по-разному. С этого и начну.

Доходность: выплаты и цена пая

Доходность в ЗПИФ недвижимости состоит из двух частей: выплаты от аренды и рост стоимости пая.

Выплаты в среднем остались на том же уровне — 10–11% годовых после налога. Договоры аренды в большинстве фондов долгосрочные, с зашитой индексацией, поэтому текущие выплаты мало реагируют на рыночные колебания.

Со стоимостью пая сложнее — тут есть две разные цены. Расчетная стоимость пая (РСП) растет постепенно, по мере переоценки объектов, и в слабеющих сегментах этот рост замедляется. Биржевая цена пая находится под давлением: общий пессимизм на Мосбирже затронул и фонды недвижимости, хоть и в меньшей степени. Из-за просадки биржевых цен текущая доходность выплат по некоторым фондам доходит до 12–13% после налога. Но не потому, что фонд стал платить больше, а потому что пай подешевел относительно выплаты.

Конференция Смарталаба в Питере уже отгремелеа, а варианты, на которых можно расширить своё благосостояние пользователи продолжают анализировать. Потому что сессии с мероприятия регулярно выкладываются в соцсетях. Красной нитью сквозь выступления большинства спикеров проходили акции Сбера — надёжно, стабильно, дивиденды платятся без сбоев. В общем, фундаментальный выбор классического инвестора. Чтобы подтвердить эту мысль сразу после конфы акции Сбера полетели вниз. И это несмотря на то что до выплаты дивидендов оставалось меньше месяца.

Другой вариант, который проскальзывал и у спикеров, и у зрителей- Дом.РФ. Банк после IPO демонстрирует уверенный рост, да и как бы не шли дела у финансистов, а покупать недвижимость люди не бросят. Особенно когда придёт время решать вопрос с накопленными на банковских вкладах триллионами. Понятно, что этот банк крепко стоит на земле, колосс на глиняных ногах точно не про него. Но ведь и на рынке он всего ничего, а мы к новоиспеченным за последние три года айпиошникам до сих пор относимся настороженно.

Друзья, приветствую!
Во второй половине июня (не в последний день месяца, а раньше) на бирже через двух брокеров приобрел паи трех фондов — ...

Друзья, привет! 👋

📣 Клуб инвесторов PARUS продолжает расти!

🏆 За июньк нам присоединилось рекордное количество инвесторов — 1,2 тыс. человек!

Сегодня нас уже 15 194! Из них 1696 человек стали совладельцами фонда «ПАРУС-Место встречи».

📊 Для нас это не просто цифры. Это тысячи людей, которые вместе с нами инвестируют в коммерческую недвижимость и становятся совладельцами качественных активов. Спасибо, что вы с нами!

Наша цель — 20 тысяч инвесторов PARUS к концу года🔥

Ваш PARUS!💚

АО «Голдекс Ритейл» подвело итоги первого полугодия 2026 года по сети золотоматов GOLDEXROBOT: клиентам выплачено 148 млн ₽ за «городскую добычу» золота и серебра, а операционные показатели выросли кратно год‑к‑году. За шесть месяцев через автоматы выкуплено 32 кг золота Au585 и 23 кг серебра Ag925; объем скупки золота вырос на 131%, серебра — на 136%, а число уникальных клиентов — на 151% относительно аналогичного периода прошлого года.

Июнь стал пиковым месяцем: сеть из 24 аппаратов выкупила свыше 6 кг ювелирного золота и 5 кг серебра, выплаты населению достигли 26,2 млн ₽ против 5,7 млн ₽ годом ранее, а база клиентов почти утроилась. Локации в Воронеже, Уфе, Волгограде, Саратове и Ярославле дали более 20% объема всей сети, что хорошо ложится в уже описанную на Smart‑Lab географию «лучших точек» и концентрацию доходности на сильных локациях.

Для ЗПИФ комбинированного «Золотоматы‑1» эти цифры — продолжение тренда, который <a href=«smart-lab.

Друзья, привет! 👋

📣 Все паи фонда «ПАРУС-НиНо», доступные на текущем этапе, размещены.

А пока давайте вспомним интересные факты о фонде и объекте:

📍 На CRE Federal Awards 2025 объект выиграл в номинации «Сделка года. Аренда индустриальной недвижимости».

📍 В фонде впервые была реализована стратегия NPV+, которая позволила уже на старте выйти на более высокую арендную ставку.

📍  Всего на складе два здания: первое состоит из 5 блоков, второе — из 2. Все блоки уже запущены в работу.

📍 OZON уже ведет полноценную операционную деятельность на объекте. На полную мощность он выйдет к осени.

📍 Склад оснащен современными инженерными системами и многоуровневыми мезонинами хранения с лифтовыми узлами и возможностью свободно передвигаться на каждом из уровней.

P.S.: Финансовая модель предусматривает возможность дополнительного выпуска паев для финансирования капитальных затрат. Если такая необходимость возникнет, решение будет приниматься ближе к соответствующему этапу реализации проекта с учетом текущей ситуации и интересов пайщиков.

«Изменения на финансовом рынке и снижение доходности консервативных инструментов усиливают интерес к продуктам с устойчивой дивидендной историей. Мы видим и важные изменения в поведении розничных инвесторов. Квалифицированные клиенты всё активнее заходят в более сложные, потенциально более доходные стратегии, тогда как неквалифицированные инвесторы выбирают фонды с невысоким порогом входа и простой, понятной дивидендной моделью»

• Общий объём рынка: 136 ЗПИФов недвижимости, СЧА – ₽1,01 трлн (+39% г/г).

• Розничный сегмент (неквалифицированные инвесторы):
  – 68 фондов, СЧА – ₽516,7 млрд (+60,6% г/г).
  – Чистый приток – ₽160 млрд, средняя доходность дивидендных фондов – 14,9% годовых.

• Квалифицированные инвесторы:
  – СЧА – ₽353,6 млрд (+49,2% г/г).

Друзья, привет! 👋

📣 Мы временно отключили маркетмейкер по «ПАРУС-МАКС».

❔Зачем мы это сделали?

📍 Мы отключили, чтобы посмотреть, как будет чувствовать себя фонд без его участия.

📍 Наша цель — объективно оценить влияние маркетмейкера на фонд: ликвидность, объем торгов и поведение цены на бирже. 

У нас по планам:

1️⃣ Отслеживать динамику торгов и анализировать вашу обратную связь.

2️⃣ Если по итогам анализа мы увидим, что маркетмейкер действительно поддерживает комфортную ликвидность фонда, то оперативно возобновим его работу.

📊 Мы стремимся принимать решения, которые будут отвечать вашим интересам в долгосрочной перспективе!

Спасибо, что вы с нами!

Ваш PARUS!💚

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать два» за июнь 2026 г.

В рамках июня 2026 г. доход на пай составил 885 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 9%. Причины:

— отсутствовали фактические затраты на капитальный ремонт (в модели расходы распределены линейно, а оплата происходит по факту),

— вырос долг фонда перед «Активо» (не были возмещены понесенные расходы на эксплуатацию и ремонт).  

В прошедшем месяце команде AKTIVO по работе с арендаторами удалось существенно (более чем вдвое) сократить долги арендаторов. УК приняла решение оставить собранные средства в размере ~4 млн ₽ на брокерском счете и распределить их в следующем месяце.   

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать один» за июнь 2026 г.

В рамках июня 2026 г. доход на пай составил 1 278 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. 

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать два» за июнь 2026 г.

«Активо один»: 10,6 ₽

«Активо два»: 32,5 ₽

«Активо пять»: 2 533 ₽

«Активо шесть»: 3 322 ₽

«Активо десять»: 4 900 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 010 ₽

«Активо двенадцать»: 4 200 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 655 ₽

«Активо пятнадцать»: 0* ₽

«Активо шестнадцать»: 3 077 ₽

«Активо семнадцать»: 1 645 ₽

«Активо восемнадцать»: 3 224 ₽

«Активо девятнадцать»: 2 496 ₽

«Активо двадцать»: 885 ₽

«Активо двадцать один»: 1 278 ₽

«Активо двадцать два»: 1 060 ₽

*Нулевая выплата обусловлена предоставлением скидки якорному арендатору «Дикси» за проведенную реновацию (которая была осуществлена за счет арендатора). Подробное разъяснение опубликовано в личном кабинете пайщиков фонда.

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.