ЗПИФы недвижимости

Друзья, привет! 👋

WOW NEWS по фонду «ПАРУС-МВ»*!

📣 Мы продолжаем улучшать структуру сделки! Сегодня делимся сразу несколькими важными изменениями!

❗️О главном: 

Потенциал роста стоимости пая стал выше по сравнению с первоначальной структурой сделки.

Прогнозируемая доходность фонда от арендного потока остается на прежнем уровне.

❔ Что изменилось?

1️⃣Выбрали более плавный темп погашения кредита.

📍 Ранее мы планировали погасить кредит уже в 2026 году. 

📍 Теперь погашение пройдет в два этапа:

— До конца 2026 года мы нацелены снизить LTV до 40%.

— Оставшуюся часть кредита планируем погасить в 2027 году.

📍 Что это значит?

Новый график позволит эффективнее использовать привлеченный капитал и сохранять комфортный уровень долговой нагрузки.

2️⃣Изменили порядок финального расчета с ADG group.

📍 Количество паев для окончательного расчета ADG group снижено.

📍 Что это значит?

Друзья, привет! 👋

📣 Место встречи изменить нельзя! 

На прошлую экскурсию по РЦ «Место встречи Первомайский» записалось так много желающих. Мы рады объявить: ещё одна экскурсия состоится 25 августа!🔥

На мероприятии мы посмотрим на объект изнутри, разберем все тонкости в работе с арендаторами, поговорим об аналитике и цифрах и узнаем секреты в управлении объектом.

📊 Тайминг:

📍 17:00-17:10 — Сбор гостей на 1-м этаже у ресторана «Бокалавр»

📍 17:10-17:40 — Экскурсия по объекту

📍 17:40-17:45 — Просмотр информационного ролика в музее-лектории

📍 17:45-18:00 — Презентация и ответы на ваши вопросы

📍 18:00-19:00 — Фуршет и нетворкинг

Детали:

📍 Дата: 25.08.2026

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10,1-й этаж РЦ «Место Встречи Первомайский»

📍 Регистрация на экскурсию по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4115065/

❗️Инвестиционные паи ограничены в обороте: parus.properties/noticeИнформация предназначена для квалифицированных инвесторов.

Сколько налога вы платите с регулярногодохода по паям

Доход по паям приходит уже за вычетом налога. Разберём, сколько именно и по какой ставке.

УК сама рассчитает и удержит НДФЛ перед выплатой. На счёт приходит уже чистая сумма, отдельно подавать декларацию по этим выплатам не нужно. Ставка 13% действует, пока доход по паям за год не превысил 2,4 млн рублей, с суммы сверх этого порога уже 15%.

Как не переплатить налог при продаже паёв

Помимо налога с регулярных выплат, существует налог при продаже паёв, а также льготы, которые помогают платить меньше.

Ставки для физлица

#охужэтифонды

Я решил глубже залезть в ЗПИФ «Современная Коммерческая недвижимость» от УК СФН. Поводом стал комментарий про «Цефей-2» от читателя и миллиарды рублей, зависшие в заблокированных активах.

На витрине УК написано, что фонд инвестирует главным образом в коммерческую недвижимость — склады, ЦОДы и другие качественные объекты. Но юридически СКН — это не «чистый фонд недвижимости», акомбинированный ЗПИФ. Его правила позволяют инвестировать не только в недвижимость, но и в ценные бумаги и другие активы. Поэтому наличие облигаций внутри фонда само по себе абсолютно легально. А теперь смотрим внутрь.

По разбору отчётности фонда на конец 2025 года структура активов выглядела примерно так:

🟢 недвижимость — 39,9 млрд ₽;
🟢 облигации — 32,5 млрд ₽;
🟢 деньги и депозиты — 20,6 млрд ₽;
🟢 оборудование — 24,8 млрд ₽;
🟢 дебиторка — 12 млрд ₽;
🟢права аренды — 3,5 млрд ₽.

Получается, что непосредственно недвижимость составляла меньше трети активов, а почти четверть приходилась на облигации. И вот здесь появляется СФО «Цефей-2».

Даже сильная финансовая отчетность не гарантирует надежность актива. На практике я не ограничиваюсь показателями прибыли и выручки, поскольку за внешне благополучными цифрами могут скрываться существенные риски. Поэтому важно понять, каким образом компания формирует финансовый результат, насколько устойчивы ее денежные потоки, какие обязательства она несет и какие факторы в перспективе способны повлиять на стоимость бизнеса. Об этом поговорим сегодня.

Как управляющая компания проверяет активы перед включением в ЗПИФ?

Решение о включении компании в закрытый паевой инвестиционный фонд принимается только после комплексной оценки бизнеса. Мы проводим последовательную проверку, которая включает несколько этапов:

1. Анализ финансовой отчетности: изучаем динамику основных показателей по РСБУ и МСФО за период от 3 до 5 лет. Это позволяет увидеть не только текущее состояние компании, но и понять, насколько последовательно меняются ее финансовые результаты.
2. Юридическая проверка: оцениваем структуру собственности, права на имущество, наличие судебных разбирательств, залогов, обременений и других обстоятельств, способных повлиять на безопасность актива.

Что по железобетону? Он железный и бетонный, а также стабильно платит денежку и снова почему-то дорожает. Видимо, чувствует, что я его покупать собираюсь ЪУЪ! Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, регулярно смотрю, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Смотрю и не понимаю, почему доля не растёт, неужели из-за того, что я ОФЗ котлечу как не в себя? Размер ЗПИФ-портфеля 1,302 млн — снова подрос.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 29 июля. Новые покупки — относительно этой даты.

ВИМ Сбережения опубликовали отчет по ЗПИФ «Рентный доход 2» за I период 2026 года (февраль–апрель).

В прошлом разборе отмечал, что основной источник доходов фонда — не недвижимость: депозиты и РЕПО приносили почти вдвое больше аренды.

В этом квартале структура доходов изменилась: доход от недвижимости превысил доход от размещения свободных средств.

Еще из интересного: вакансия БЦ Primium сократилась почти вдвое, а в портфеле появился пятый объект — бизнес-центр Кубик, отчет оценщика по которому уже анализировал.

Также разберу, как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Доход от аренды превысил доход от депозитов

Чистый операционный доход (ЧОД) от недвижимости вырос на 48% за квартал: 394 млн ₽ против 266 млн в прошлом отчетном периоде. Доход от размещения свободных средств снизился на 32% (до 325 млн ₽).

Почему сегодня офис — это уже не просто квадратные метры, а экосистема для бизнеса, и каким должен быть современный бизнес-центр класса А.

Современный офис давно перестал быть просто местом работы

Еще десять лет назад при выборе офиса компании в первую очередь смотрели на расположение и стоимость аренды. Сегодня критериев значительно больше. Бизнес выбирает здания, которые помогают привлекать сотрудников, создавать комфортную рабочую среду и повышать эффективность команд. Поэтому современный бизнес-центр — это уже не просто набор офисных помещений. Это инженерные решения, архитектура, общественные пространства, сервисы, транспортная доступность и качество городской среды вокруг. Именно в такой логике создается БЦ АВИУМ — ключевой актив одноименного закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости.

В предыдущей статье мы подробно рассказывали о том, почему район «Большой Сити» становится новым деловым центром Москвы. Теперь посмотрим на сам проект АВИУМ и разберем, за счет каких решений он формирует свою долгосрочную инвестиционную привлекательность.  

Привет, фанаты бетона, настоящие и будущие рантье! Одна из частей моего инвестиционного портфеля — это биржевая недвижимость. Склады, БЦ и ТЦ, которые приносят рентный доход, а также переоцениваются. Раз в месяц я проверяю состав недвижки в своем портфеле и делюсь с вами текущими результатами. Железобетонный полный вперед!

👋 Кто за бетон?

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

К концу II кв. 2026 года число владельцев ЗПИФов для квалифицированных инвесторов достигло 104,5 тыс., увеличившись на 18% кв/кв, на 34,2% с начала года и на 82,3% г/г. Одновременно количество таких фондов выросло до 3071.

Рынок постепенно меняется: ЗПИФы все чаще используются не только для структурирования активов конкретных владельцев бизнеса, но и как готовый инвестиционный продукт для более широкой аудитории состоятельных инвесторов. Почти 95% всех пайщиков сосредоточены всего в 77 фондах, где число физических лиц превышает 20.

Особенно заметен спрос на недвижимость: активы рыночных ЗПИФов недвижимости во II кв. выросли на 9,3%, до 1,04 трлн руб., а фондов для квалифицированных инвесторов — на 16,2%, до 522 млрд руб.

Итоги I полугодия 2026 (для неквалов, склад «Валищево»):

— Доходность 19% при целевых 19–21%: от аренды 12%, переоценка 7%
— РСП: с 1 031,32 до 1 067,35 ₽ (+3,5%)
— Биржевая цена в среднем 940 ₽ при средней РСП 1 049 ₽
— Вес в индексе MREF повышен с 12,3% до 15%

Дисконт на бирже увеличился: сейчас около 10% против 2–5% в I квартале. Влияют волатильность на фондовом рынке и новостной фон.

Рынок складов работает против переоценок. В Московском регионе вакансия растет, ставки снижаются. Рост РСП в модели опирается на сжатие кап-рейта.

Арендатор со слов УК: «задержки по оплате отсутствуют». В прошлом разборе обратил внимание на РСБУ «Деловых Линий» за 2025: прибыль упала в 14 раз, долгосрочные обязательства +26%.

Фонд платит то, что обещал. Все вопросы за пределами отчета: негативный фон, дисконт растет, рынок складов охлаждается, состояние арендатора вызывает сомнения.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать»  

В рамках июля 2026 г. доход на пай составил 956 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 66%. В прошлом отчетном периоде команде AKTIVO по работе с арендаторами удалось существенно (более чем вдвое) сократить долги арендаторов. УК оставила собранные средства в размере ~4 млн на брокерском счете, между пайщиками распределила их по итогам июля.   

Также на капитальный ремонт было затрачено меньше средств, чем планировалось по финансовой модели (в модели расходы распределены линейно, а оплата происходит по факту). 

В июле были уплачены налоги за II кв. 2026 г. (это отражено в финансовой модели). 

Комментарий к выплате дохода на пай «Активо двадцать один»  

В рамках июля 2026 г. доход на пай составил 883 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход на уровне прогнозируемого. В июле были уплачены налоги, поэтому выплата получилась меньше среднего значения (это отражено в финансовой модели).  

«Активо один»: 5,6 ₽

«Активо два»: 22,8 ₽

«Активо пять»: 2 018 ₽

«Активо шесть»: 1 446 ₽

«Активо десять»: 4 554 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 690 ₽

«Активо двенадцать»: 3 969 ₽

«Активо четырнадцать»: 3 002 ₽

«Активо пятнадцать»: 0* ₽

«Активо шестнадцать»: 2 679 ₽

«Активо семнадцать»: 1 230 ₽

«Активо восемнадцать»: 604 ₽

«Активо девятнадцать»: 1 316 ₽

«Активо двадцать»: 956 ₽

«Активо двадцать один»: 883 ₽

«Активо двадцать два»: 1 068 ₽

*Нулевая выплата обусловлена предоставлением скидки якорному арендатору «Дикси» за проведенную реновацию (которая была осуществлена за счет арендатора). Подробное разъяснение опубликовано в личном кабинете пайщиков фонда.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы произвели выплату доходаза июль 2026 год!

📊 Выплаты происходят по цепочке: 

1️⃣Выплата дохода по паям с нашей стороны в национальный расчетный депозитарий

2️⃣Направление денежных средств брокерам 

3️⃣ Выплата дохода инвестору 

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~665 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за июль 2026 г:

— ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (10,3% от 8 465 ₽)

— ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (9,8% от 1 677 ₽)

— ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (12,3% от 1 234 ₽)

— ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (13,6% от 1 240 ₽)

— ПАРУС-ДВН: 9,48 ₽ (10,0% от 1 142 ₽)

— ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (13,6% от 842 ₽)

— ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (12,3% от 849 ₽)

— ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (12,9% от 805 ₽)

— ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (14,7% от 766 ₽)

— ПАРУС-МВ: 8,25 ₽ (11% от 899 ₽)

Доходность рассчитываем от цены закрытия предыдущего дня.

💰Предложение паев в стакане (на 13.08.2026, 15:00):

Генеральный директор «Голдекс Ритейл» Евгений Городилов рассказал в интервью РБК, как развивается сеть золотоматов GOLDEXROBOT: как мы выбираем локации, тестируем форматы, оцениваем эффективность точек и принимаем решения на данных.

За время развития сети мы протестировали 53 локации в 18 городах. Этот опыт важен не только для операционной команды: он формирует основу для следующего этапа — масштабирования сети от десятков к сотням золотоматов.

Отдельно в расширенной версии интервью на сайте компании рассказываем о ЗПИФ комбинированном «Золотоматы-1».

Фонд приобретает золотоматы и лицензии на ПО, а затем передает их в аренду «Голдекс Ритейл». Мы выступаем оператором сети: выбираем локации, запускаем точки, обеспечиваем маркетинг, клиентский сервис и операционную эффективность.

Таким образом ЗПИФ комбинированный «Золотоматы-1»— это инвестиционная инфраструктура для масштабирования уже проверенной модели GOLDEXROBOT.

Читайте интервью в РБК, а расширенную версию – на сайте «Голдекс Ритейл»: Устойчивый рост сети золотоматов: как «Голдекс Ритейл» выбирает локации и масштабирует бизнес

Разница в доходности между жилой и коммерческой недвижимостью в Москве достигла максимума за весь период наблюдений. Если в 2019 году однокомнатная квартира окупалась арендой в среднем за 19,6 года, а коммерческие помещения – за 8,7–11,5 года, то к 2026 году срок окупаемости жилья вырос до 24,7 года против 8,0–10,3 года у коммерческих объектов. На фоне этого разрыва ликвидность частных инвесторов перетекает в коллективные инструменты: число пайщиков ЗПИФ в России достигло рекордных 2,4 млн человек, а совокупная стоимость чистых активов фондов недвижимости превысила 1 трлн рублей и в ближайшие два-три года может удвоиться.  К такому выводу пришли аналитики Accent, изучив динамику цен и арендных ставок на московском рынке с 2019 года по первое полугодие 2026-го.

Сравнение сроков окупаемости жилой и коммерческой недвижимости

Разрыв между квартирой и средним по трём коммерческим сегментам (склады, офисы, торговля) увеличился с 9,7 года в 2019-м до 16,5 года в 2026-м, а кратность превышения – с двух до трёх раз. Причём это сравнение по валовой доходности жилья: если вычесть налог, месяц простоя при смене жильцов и амортизацию ремонта, реальная окупаемость квартиры в 2026 году приближается к 30 годам.

Сегодня потенциал роста показывают менее волатильные инструменты – паевые инвестиционные фонды. ПИФы не гарантируют полной неуязвимости: они так же могут демонстрировать снижение стоимости пая на падающем рынке. Однако за счет профессиональной диверсификации и активного управления их динамика существенно более плавная. Если рынок акций упал на 25,6%, средний торгуемый пай потерял всего 8%, разница в три раза.

На текущий момент на Московской бирже торгуется 239 паевых фондов от 46 управляющих компаний, включая биржевые (БПИФ), открытые (ОПИФ) и интервальные (ИПИФ), закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ)

И именно в сегменте ЗПИФ сегодня — наибольший потенциал доходности. Отдельные фонды демонстрируют максимальную эффективность: 5 из 10 мест в ТОП-10 самых доходных фондов на Московской биржи занимают закрытые структуры.

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания регулярного, денежного потока, а куда пойдет рынок, я не знаю, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время на нашей стороне.

📌 Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю (если какую-то компанию льют, а с ней фундаментально плохого ничего не произошло, то можно и докупить, даже если доля набрана).

💼 Стоимость портфеля и ТОП-5 активов

● Стоимость портфеля: ₽2 404 368

● Прибыль: +₽528 633

● Доходность (XIRR): 9,72%

В последнее время рекламы про фонды недвижимости стало заметно больше, да и рынок растет — прогнозируется около 1,4 трлн рублей к концу года.

ЗПИФы подают как удобный вход в недвижимость без миллионов на руках — аналог американских REIT. Покупаешь пай, вроде как владеешь, например, частью склада или бизнес-центра, получаешь аренду, живешь спокойно. Обещают прозрачность, доходность на уровне облигаций, надежность почти как у депозита.

Но если разобрать устройство фондов, возникает неприятное ощущение: во многих случаях этот инструмент работает не столько для инвестора, сколько для того, кто фонд создает.

Почему опытные инвесторы с 20-летним стажем управления активами — такие как Алексей Бачеров, доцент Высшей школы бизнеса ВШЭ — относятся к фондам недвижимости с осторожностью?

Разберем несколько моментов, которые отрезвляют взгляд на ЗПИФы.

Где зарабатывает управляющая компания

Инвесторы обычно смотрят на комиссию УК (2–3%) и на этом успокаиваются. Но ключевые вещи спрятаны не там.

❓Возможно ли нецелевое пользование средствами в российских ЗПИФ?

⭕️ Нецелевое — нет. За этим следит Специализированный Депозитарий, независимая от УК лицензированная компания. Она не согласует всё, что не входит в список расходов УК, включенных в правила доверительного управления ЗПИФ. То есть УК ЗПИФ за счет активов фонда не сможет, например, оплатить отпуск директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи.

💸 А может ли УК ЗПИФ за счет активов фонда оплатить деловую поездку директора или сотрудника УК ЗПИФ в Сочи, связанную с работой ЗПИФ?

✅ С моей точки зрения — да! В правилах доверительного управления всегда есть пункт, посвященный расходам и вознаграждениям УК. В частности, для фондов недвижимости характерны специфические расходы, предполагающие изучение объектов недвижимости, которые предполагается приобрести в состав ЗПИФ.

📑 В правилах может быть такая формулировка: «за счет имущества, составляющего Фонд, оплачиваются расходы по оплате анализа инвестиционных проектов, в том числе различных видов экспертиз, проведение аудита отчетности и правовой экспертизы учредительных документов и деятельности хозяйственных обществ, акции (доли в уставном капитале) которых приобретаются в состав имущества Фонда».

Итоги 1 полугодия 2026 (для квалов, ТЦ «Сокольники»):

— Доходность 25,4% при целевых 23–24%: от аренды 12%, переоценка 13,3%
— РСП: с 1 330,91 до 1 419 ₽ (+6,6%)
— Вакансия 0%, посещаемость +5% к прошлому году
— Биржевая цена в среднем 1 418 ₽ при РСП 1 419 ₽

Главный вопрос — допвыпуск паев (SPO)

По финмодели фонд планирует погасить в 2026 кредит 1,2 млрд ₽ через допвыпуск паев. УК анонсировала два SPO (200 млн в апреле, 300 млн в июне) как «успешно завершенные» + два размещения в стакане по 50 млн.

Фактически привлечено 305,6 млн: посчитал по выпущенным паям, подтвердил у представителя УК. Осталось около 900 млн — втрое больше. В таком темпе уйдет еще примерно полтора года, тогда как погашение запланировано на 2026.

SPO «успешно завершено» и фактически привлеченные деньги — не одно и то же. Объем выпущенных паев раскрывается публично, сверить может каждый.

Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

Любой инвестор, независимо от опыта, в конечном счете задает один и тот же вопрос: сколько я заработаю и за счет чего сформируется эта доходность? В недвижимости ответ редко укладывается в одну цифру. За одинаковой прогнозной доходностью могут стоять совершенно разные стратегии, уровни риска и источники формирования прибыли. Именно поэтому профессиональные инвесторы начинают анализ не с итогового процента годовых, а с понимания того, каким образом этот процент вообще появляется.

В этой статье мы подробно разберем финансовую модель ЗПИФ «АВИУМ»: из каких этапов состоит инвестиционная стратегия фонда, почему доходность формируется в два цикла и какие предпосылки заложены в расчеты. Все прогнозные показатели основаны на аналитическом исследовании CORE.XP и финансовой модели фонда.

Два самостоятельных этапа

В отличие от большинства фондов недвижимости, инвестиционная стратегия АВИУМ не ограничивается только строительством или только арендным бизнесом. Фонд объединяет две последовательные стадии жизненного цикла объекта недвижимости. Первая — девелоперская. Вторая — арендная. Именно комбинация этих этапов позволяет войти инвестору в проект на ранней стадии по наиболее привлекательной цене за квадратный метр и сформировать повышенную потенциальную доходность.

Банк требует от застройщика наличия 15-20% от бюджета проекта собственного капитала, у застройщика этих денег нет — недостающую часть вносит фонд. Я, наконец, добрался до презентации фонда и вот мои выводы!

📄 Конструкция — договор конвертируемого займа в недвижимость. Фонд выдаёт процентный заём, а форму возврата выбирает сам: конкретные лоты в построенном доме либо деньги с процентами. Сумма займа равна стоимости выбранных лотов (причём с дисконтом), конкретные лоты и цена м2 зафиксированы сразу. Обеспечение: поручительство бенефициаров, покрывающее заём и проценты по ставке 25% годовых, поручительство компании-застройщика и последующий залог прав на будущие лоты фонда. Фонд ориентируется на жилой премиум- и де-люкс в Москве.

🧩 По форме это классический мезонин, отличие только в том, что вместо доли в прибыли фонд получает опцион на выкуп метров по цене уровня котлована.

🧮 В чем проблема для девелопера-заемщика. Ставка 25% годовых (с капитализацией) за четыре года реализации проекта удваивает долг. Остаётся ли при этом доходность самого девелопера — далеко не факт. Опцион конечно же выгоден для фонда, который забирает то, что выгоднее — метры или деньги с процентами. Девелопер получает дорогие деньги и опять плачет, что всё забрали кредиторы.

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания регулярного, денежного потока, а куда пойдет рынок, я не знаю, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время на нашей стороне.

📌 Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю (если какую-то компанию льют, а с ней фундаментально плохого ничего не произошло, то можно и докупить, даже если доля набрана).

💼 Стоимость портфеля и ТОП-5 активов

● Стоимость портфеля: ₽2 273 189

● Доходность (XIRR): 7,91%

Портфель продолжает отталкиваться от дна, надолго ли? Скоро узнаем.

NF Group подвела итоги I полугодия 2026 года на рынке недвижимости.

Объем рынка фондов недвижимости вырос до 1 трлн ₽, при этом рынок коммерческой недвижимости охлаждается: арендные ставки в ключевых сегментах снижаются или перестали расти.

Разбираю по порядку каждый сегмент с опорой на фонды недвижимости.

В конце важный вывод для инвестора в ЗПИФ.

Деньги в ЗПИФ идут с рынка жилья

Приток в фонды недвижимости связывают с сокращением льготных ипотечных программ: часть денег, которые раньше шли в инвестиционные квартиры, теперь направляется в ЗПИФ. Объем рынка вырос до 1 трлн ₽ против 893 млрд по итогам 2025 года, прогноз на конец года — около 1,4 трлн.

Следствие: рост розничных фондов приведет к конкуренции за объекты и снижению кап-рейтов на качественные активы. Какие выводы можно сделать для инвестора в ЗПИФ:

1. Существующие фонды с качественными объектами получают поддержку переоценки.
2. Новые фонды будут покупать объекты по более высоким ценам, а значит, закладывать в модели меньшую доходность.