ЗПИФы недвижимости

Когда речь заходит об инвестициях, особенно в новый инструмент, интерес вызывают не только презентации и цифры роста, но и простые, прагматичные вопросы. Что будет, если рынок изменится? Можно ли выйти из фонда досрочно? Откуда берётся доходность? Какие риски существуют? И почему этот инструмент может быть интереснее вклада или облигаций?

Доходность, риски, налоги, ликвидность — разбираем главные темы, которые волнуют инвесторов перед принятием решения. 

В предыдущих статьях мы подробно разобрали рынок термальных комплексов России, бизнес-модель Termoland и механику ЗПИФ «Термолэнд Капитал». Теперь переходим к финальной, самой практической части — отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают инвесторы перед принятием решения.

Без сложных терминов и попыток обойти острые углы. Только конкретика о доходности, ликвидности, налогах, рисках и принципах работы фонда.

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.

Друзья, привет! 👋

📣 В рамках подготовки к запуску нового фонда сегодня рассказываем вам об активе фонда. Этокрупнейшая сеть районных центров «Место встречи» в Москве. 

❗️Основная идея «Места встречи» — концепция 15-минутного города, когда в шаговой доступности от дома есть вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, сервисы, городские услуги. 

📊 Ключевые характеристики:

➖26 объектов торговой недвижимости класса А.

➖Заполняемость: 96% площадей сданы в аренду более чем 1200 арендаторам.

➖Договор аренды: 83% арендного дохода обеспечено долгосрочными договорами с сетевыми якорными арендаторами: DDX Fitness, «Перекресток», «Вкусно — и точка», Familia, кинотеатры «КАРО» и др.

➖Городские социальные сервисы: МФЦ, ОКЦ, «Московское долголетие» и др.

➖Трафик: средний прирост посетителей за последние три года — +25% в год, а товарооборот в 2025-м вырос на 34%.

Продолжаю подсвечивать для вас интересные не-типовые варианты инвестирования, про которые не так часто пишут брокеры и аналитики. Сегодня разбираем фонд коммерческой недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от УК «Акцент управление активами».

В основном ЗПИФы недвижимости доступны только квалам, зато фонд от Accent — исключение. Его могут приобрести даже неквалифицированные инвесторы, что сразу дает заметный плюс к ликвидности паёв.

📦Что внутри фонда «Акцент 5»?

В основе фонда – один крупный и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Расположен в Московской области на 32 км Симферопольского шоссе.

Склад современный, построен в 2018 году и обеспечен долгосрочным арендным договором с моноарендатором – известной федеральной логистической компанией «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в своем сегменте в РФ).

📊Параметры объекта:

● Класс А (сухо, ровные полы, высокие потолки).
● Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём.

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня начался сбор заявок в формате SPO по фонду«ПАРУС-НиНо»!

— Книга заявок открыта с 12.05.2026 по 15.05.2026, 17:00

— Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 18.05.2026

— Поставка паев: 20.05.2026

— Метод обработки заявок: FIFO

— Объем: ~500 млн ₽

Мы уведомим, когда книга будет наполнена на 50% / 75% / 100%.

❔В комментариях приложили инструкцию, как принять участие в SPO.

Планируйте свои покупки!

Ваш PARUS AM!💚

По итогам прошлого отчетного периода фонд (для квалифицированных инвесторов) заплатил пайщикам больше, чем заработал от аренды — особенность продуктов ВИМ Сбережения.

В 2026 году ситуация улучшается: выплата 34 руб. на пай (+9%), доход от недвижимости вырос на 14%, стоимость чистых активов прибавила 7%. При этом фонд стал меньше зарабатывать на депозитах (–7%) из-за снижения ключевой ставки.

Парадокс в том, что фонд закладывает рост выплат в следующем году на 80%, а рынок пока не верит. Пай торгуется с большим дисконтом к расчетной стоимости. Почему?

Ответ в статье.

Рост стоимости чистых активов

Прирост стоимости чистых активов (СЧА) за квартал — 243 млн руб. Из них операционный результат (доходы минус выплаты) примерно 1 млн руб. Остальные 242 млн — переоценка активов оценщиком.

Год назад переоценка была отрицательной: −66 млн, и СЧА снизилась, чтобы поддержать выплаты на прежнем уровне.

Но в начале этого года ситуация на рынке коммерческой недвижимости следующая: дефицит качественных офисных площадей и стабилизация складского сегмента после периода роста.

igotosochi, что думаете про зПИФ Атриум — оверпрайс? я недавно считал, мне кажется там на 20-25% оценка выше стримостии самого актива, терми...

Портфельный управляющий УК «Первая» Денис Григорьев считает, что в условиях снижения ставок инвесторам стоит рассматривать не только депозиты, но и более доходные инструменты: длинные ОФЗ, отдельные акции и private equity через ЗПИФ.

Первый вариант — длинные ОФЗ. По оценке эксперта, при покупке ОФЗ 26253 с дюрацией 6,3 года и снижении справедливой доходности примерно на 150 б. п. инвестор может получить около 25% доходности за год с учетом купона. При этом инструмент остается ликвидным и не несет кредитного риска.

Второй вариант — акции, которые должны давать более высокую доходность из-за повышенного риска. По расчетам Григорьева, с учетом текущей премии за риск инвестору имеет смысл искать бумаги с потенциалом около 35% годовых. Среди таких идей эксперт выделяет отдельные компании банковского сектора и сырьевые истории, особенно при текущей конъюнктуре в нефти и золоте.

Третий вариант — private equity через закрытые паевые инвестиционные фонды. Такие вложения менее ликвидны и рассчитаны на срок от пяти лет, поэтому должны давать дополнительную премию за неликвидность. В текущих условиях, по оценке эксперта, внутренняя норма доходности таких сделок должна составлять 25–30% годовых.

В предыдущих материалах мы разобрали структуру российского рынка термальных комплексов, бизнес-модель Termoland и опыт компании в работе с частными инвесторами — от первых выпусков ЦФА до запуска собственного биржевого фонда. Теперь переходим к самой практической части. В этой статье разберём, как устроен ЗПИФ «Термолэнд Капитал», за счёт чего формируется доходность, как купить паи через брокера на Московской бирже, сколько может заработать инвестор на примере вложения 1 млн рублей и чем ЗПИФ отличается от ЦФА.

Ключевые тезисы по фонду:

• Доходность привязана к ключевой ставке ЦБ РФ: КС + 5,5% с ежегодным пересмотром
• Прогнозируемая доходность первого года — 20,5% годовых (фиксация на год до марта 2027 г.)
• Выплаты — ежемесячно на ваш брокерский счёт
• Срок фонда — 3 года (с возможностью продажи паев в любой торговый день)
• Порог входа — от 1 000 рублей
• Паи торгуются на Московской бирже, ISIN: RU000A10D814
• Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.

Фонд недвижимости «Акцент 4» (для квалифицированных инвесторов) опубликовал отчет за первый квартал 2026 года — в нем все по плану.

Интереснее другое: погашение кредита на 1,26 млрд руб. через допвыпуск паев и выход на целевую доходность. Первый раунд SPO на 200 млн руб. закрыт успешно, впереди следующие.

Разбираю, как фонд стартовал, насколько цифры отчета совпадают с финансовой моделью.

В конце короткий апдейт по макроэкономике и блок про рынок торговой недвижимости, где есть несколько важных сигналов для пайщиков.

Стоимость пая и выплаты

Начну с главного: фонд идет с опережением финансовой модели второй квартал подряд.

Расчетная стоимость пая (РСП) — 1 369,77 руб., прирост 2,9% за квартал из-за переоценки актива, или 11,8% годовых при целевых 10,1% на 2026 год. Значительно выше плана.

Выплаты за январь–март составили 39,08 руб. на пай (11,9% годовых — ровно по плану). По финмодели план 39,47 руб. за квартал. Отклонение меньше рубля.

Суммарная доходность (рост РСП + аренда) — 23,7% годовых при целевых 22% на 2026 год.

Друзья, привет! 👋

🎓 Цена покупки пая в формате SPO (дополнительного размещения паев) может отличаться от рыночной. 

❗️В таких случаях необходимо учитывать потенциальное возникновение материальной выгоды и налоговых обязательств.

❔ Когда возникает мат. выгода:

Если вы покупаете пай торгуемого на бирже ЗПИФа по цене на <20% средневзвешенной стоимости пая по итогам закрытия биржевого дня, то получаете доход в форме материальной выгоды. Брокер в момент возникновения дохода, как налоговый агент, удерживает налог на мат. выгоду. 

Отсечкой к возникновению дохода считается дата оплаты паев (пп. 3 п.1 ст. 223 НК РФ). Брокер списывает сумму с брокерского счета или при отсутствии денег формирует налоговое обязательство к погашению.

💰 Из приятного: с 2025 года мат. выгода отнесена к «инвестиционным» доходам, поэтому в ее отношении действуют льготные ставки НДФЛ: от 13% до 15% (ст. 210 НК РФ; 224 НК РФ).

❔Что будет, если этот пай продать:

«Активо один»: 4,8 ₽

«Активо два»: 22,4 ₽

«Активо пять»: 0* ₽

«Активо шесть»: 1 947 ₽

«Активо десять»: 2 973 ₽

«Активо одиннадцать»: 3 068 ₽

«Активо двенадцать»: 4 655 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 116 ₽

«Активо пятнадцать»: 1 170 ₽

«Активо шестнадцать»: 2 869 ₽

«Активо семнадцать»: 410 ₽

«Активо восемнадцать»: 1 800 ₽

«Активо девятнадцать»: 1 862 ₽

«Активо двадцать»: 749 ₽

«Активо двадцать один»: 968 ₽

«Активо двадцать два»: 665 ₽

В рамках апреля 2026 г. доход на пай составил 749 ₽ (до выплаты НДФЛ). 

Доход выше прогнозируемого на 12%. Причины: 

— между пайщиками было распределено вознаграждение от размещения обеспечительных платежей на депозитах, 

— расходы на коммунальные платежи в модели распределяются линейно, а фактически затраты были меньше — это типичная ситуация для весенних месяцев,

— фактические затраты на капитальный ремонт были меньше запланированного (в модели расходы распределены линейно, а оплата происходит по факту). 

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня к покупке будет доступна новая партия паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~1 млрд ₽*

📍 Размещение в стакане: в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане: parus.properties/glass_nino 

*С этого выпуска часть паев стоимостью ~100 млн ₽ по планам будет реализована в режиме РПС.

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, вы знаете, что мы активно следим за ЗПИФами недвижимости, и как минимум раз в год делаем супер-подробные ролики на несколько часов про все фонды. Последний из них доступен был здесь: smart-lab.ru/blog/1271814.php

Практически каждый раз мы в этих роликах повторяем: относитесь с опаской к тем фондам, где рыночная стоимость пая сильно превышает расчетную стоимость по чистым активам.

 Что это значит для того, кто не понимает всех терминов? Объясняем на пальцах.

 Вот у вас есть какой-то склад. Его купили, засунули в ЗПИФ и потом продают этот склад в виде паев физикам.

Представим, склад по отчету об оценке (здесь важно, что мы его выделили!) стоит 10 млрд руб. Значит какой-то оценщик его в эти 10 млрд рублей оценил. Если паев всего у нас, например, 10 млн штук, то расчетная стоимость одного пая пая составит 1000 руб.

 Но цена на бирже может быть совершенно иной. Она зависит от спроса и предложения по конкретному фонду. Очень часто, цена на бирже может быть и 1300 и 1500 руб., например. Тогда рыночная стоимость превышает расчетную на 30 и 50% соответственно. Вот именно к таким фондам мы советуем относиться с опаской!

Более 3,6 млрд рублей, 7 выпусков ЦФА и 8 тыс. инвесторов — Termoland подтвердил спрос на свои инвестиционные инструменты. Следующий этап — запуск фонда на Московской бирже, который учитывает все преимущества ЦФА и становится альтернативным вариантом финансирования сети Термолэнд. Разбираем механику, преимущества и стратегический замысел.

В предыдущих материалах мы проанализировали структуру российского рынка термальных комплексов и факторы, обеспечившие Termoland долю в 29% от совокупных площадей всех действующих объектов. Однако за любым масштабным развитием стоит не только операционная эффективность, но и способность привлекать капитал. Вопрос, который сегодня волнует многих профессиональных инвесторов: как частный капитал может быть интегрирован в рост этого сегмента?

Ответ — в эволюции инвестиционных инструментов, которую Termoland прошёл за два года: от пилотных выпусков цифровых финансовых активов (ЦФА) до подготовки к листингу закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) на Московской бирже. Ниже — практический разбор этой трансформации с акцентом на параметры, ограничения и перспективы каждого этапа.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы направили капитал в размере ~450 млн ₽ на плановое погашение кредита по фонду «ПАРУС-НиНо».

💰 Теперь остаток по кредиту составляет ~2,9 млрд ₽ с LTV=31%. 

По фин. модели (https://disk.yandex.ru/d/7NmHMFqjZtvcng) полное погашение запланировано на октябрь 2026 года🔥

Ваш PARUS AM!💚

С 7 мая 2026 года на фондовом рынке Московской биржи инвесторы могут заключать сделки в утреннюю и вечернюю дополнительные торговые сессии с паями Комбинированного ЗПИФ «Рентал ПРО» под управлением УК «А Класс капитал». Фонд доступен для квалифицированных инвесторов, торговый код – XXXXXX.

С 16 мая 2026 года инструмент будет допущен к торгам дополнительной торговой сессии выходного дня (ДСВД) Московской биржи.

Таким образом, ЗПИФ «Рентал ПРО» станет первым ЗПИФ, допущенным к утренней торговой сессии и к торгам в выходные на фондовом рынке Московской биржи.

За одного битого двух небитых дают (поговорка).
Среди УК, фонды которых торгуются на Моэксе есть один игрок, в копилку которого можно занести уникальный кейс эвакуации из проблемного объекта.
Речь о компании из сабжа с их уже бывшим ТЦ Столица в Ижевске.
Первые годы объект работал нормально, но потом по известным всем причинам, уменьшающим трафик и увеличивающим вакансию, начал испытывать ощутимые проблемы.
Помимо сложностей с арендаторами, возникли траблы технического свойства, требующие заметных вложений, в частности дорогостоящий ремонт кровли.
На фоне сей драмы команда Активо поступила решительно и профессионально — был найден покупатель на объект, и сделка состоялась по стоимости, превышающей цену покупки в фонд. За точную цифру профита не ручаюсь, я слышал, что на 20% выше, если кто в теме — поправьте.
Сейчас в здании бывшего торгового центра организовано производство.
На вырученные средства сразу был приобретен БЦ Протопоповский в МСК, арендный поток был  стабилизирован. Остаток средств направлен на покупку ОФЗ. Сейчас на этот остаток покупаются помещения в БЦ “Европа Билдинг”.

В разборе фонда я обозначил несколько мест, которые требовали уточнения: финансовая модель опирается на ряд допущений, часть рисков в документах обозначена, но не раскрыта. Направил вопросы напрямую в УК и получил ответы на все.

Перед тем как разбирать ответы, стоит добавить контекст, которого на момент первой статьи не было.

Единственный арендатор «Деловые Линии» закрыл 2025 год со смешанными результатами: выручка сократилась на 6,8% (до 86,2 млрд рублей), чистая прибыль упала в 14,2 раза (до 148 млн рублей).

При этом компания продолжала активно развиваться: открывала терминалы, нарастила складскую площадь на 35,5 тыс. кв. м до почти 1 млн кв. м. Но долгосрочные обязательства выросли на 25,9%.

«Деловые Линии» остаются ведущим оператором рынка — статус системообразующей компании никуда не делся. Но для фонда с единственным арендатором финансовое состояние контрагента — не фоновый параметр. За этим стоит следить.

А теперь к ответам УК.

Риски объекта и арендатора

Друзья, привет!👋

📣 Готовим новую партию паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~1 млрд ₽

📍 Размещение в стакане: 08.05.2025, в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

Мы – Goldex. Уже несколько лет развиваем в России розничный рынок золота и сеть золотоматов Custody Bot 3.0: это автоматы по скупке ювелирных изделий из золота и серебра у населения, на стыке финтеха, оценки драгметаллов и офлайн‑инфраструктуры.

Совместно с ООО УК «Финстар Капитал» запущен закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Золотоматы‑1» на 265 млн ₽ под покупку 45 золотоматов и лицензий на ПО с последующей передачей их в аренду АО «Голдекс Ритейл».

Инвестор через пай получает не «бумагу про золото», а долю в прибыли операционного бизнеса: фонд владеет оборудованием, сдает его в аренду оператору, оператор зарабатывает на скупке ювелирки у населения, операционная прибыль делится пополам, а доля фонда раз в квартал распределяется между пайщиками пропорционально их участию.

Юридическим собственником золотоматов и лицензий в течение всего срока жизни фонда является сам ЗПИФ; Goldex Retail арендует этот имущественный комплекс и отвечает за локации, трафик, объемы скупки и маржинальность сети.

🛃 Налоговые органы проверяют УК ЗПИФ недвижимости, подозревая их в незаконной налоговой оптимизации, пишет РБК. Управляющие компании обвиняются «в злоупотреблении правовой конструкцией» для вывода средств без уплаты налогов.

🤗 Пайщикам розничных ЗПИФ недвижимости и комбинированных ЗПИФ можно не обращать внимание на эту новость. Она вас не касается.

🔍В фокусе внимания фискалов ЗПИФы, в которых пайщиками являются одно лицо или несколько взаимозависимых лиц и случаи, когда ЗПИФы создаются только ради проведения отдельных крупных сделок с целью получения налоговых льгот.

☝️В фондах, паи которых можно приобрести на бирже, такого безобразия нет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

В 2026 году рынок коллективных инвестиций в России уже нельзя воспринимать как нишевую историю для “продвинутых”. Он стал полноценной частью финансового рынка, а внутри него быстро усиливаются те инструменты, которые дают инвестору не просто доступ к фондовой обертке, а долю в реальном активе.

Именно поэтому на первый план все чаще выходят ЗПИФы недвижимости.

Логика здесь простая.
Банковский вклад дает фиксированный результат.
Классические биржевые инструменты дают ликвидность и привычную рыночную механику.
А ЗПИФ недвижимости дает доступ к тому, что особенно важно для зрелого инвестора:

• к реальному активу;

• к доходной модели;

• к структурированному владению;

• к возможности заработать не только на денежном потоке, но и на росте стоимости самого проекта.

Рост этого рынка — не случайность и не локальный всплеск.
Инвестор становится взрослее.

Если раньше значительная часть капитала либо лежала на депозитах, либо искала “быстрые идеи”, то сейчас все больше людей смотрят на инструменты, которые позволяют: