ЗПИФы недвижимости

🌊 Существует красивая легенда: когда биржу трясёт, паи ЗПИФов недвижимости стабильны. Защитный актив, тихая гавань, в которой можно переждать шторм. В понедельник шторм как раз случился.

📊 Любые торгуемые на бирже ценные бумаги рано или поздно становятся подвержены общим трендам фондового рынка — резкому повышению или понижению цены.

📉Очень часто можно услышать: «сегодня такой-то миллиардер потерял $1 млрд. — ведь акции его компании обвалились». Эти новости всегда собирают интерес публики, но представьте себя на месте этого миллиардера.

🌊 В последние годы в России и мире происходила масса событий, создающих избыточную волатильность на рынке ценных бумаг. В 2022 году случилось аж несколько обвалов фондового рынка, но тогда ЗПИФы недвижимости показали себя очень хорошо — стоимость паев практически не шелохнулась.

💸 Истинная причина этой стабильности заключалась в том, что тогда паи ЗПИФ были драматически низколиквидны, поэтому слабо реагировали на внешние факторы. Объемы торгов по ЗПИФам очень были незначительны, инвесторов и сделок было мало.

Изменения в законодательстве могут ускорить рост рынка закрытых паевых инвестфондов, считают в «Эйлере». Новые правила сделали ЗПИФы более гибким инструментом для совместных инвестиций и структурированных сделок.

По прогнозу старшего аналитика «Эйлера» Елены Баклановой, сильнее всего эффект проявится в фондах для массовых инвесторов. Их суммарная СЧА в 2026 г. может вырасти на 26% г/г, до 1,3 трлн руб. Около трети этого прироста обеспечат изменения в законодательстве.

Участники рынка ожидают, что новые правила помогут переносить в формат ЗПИФов венчурные, pre-IPO, недвижимые и наследственные стратегии. Это может поддержать не разовый, а устойчивый рост рынка.


Источник: www.vedomosti.ru/investments/articles/2026/06/26/1208962-eksperti-zhdut-uskoreniya-rinka-zpifov?from=newsline_partner

Друзья, привет! 👋

📣 21 июня в Санкт-Петербурге мы посетили объект будущего фонда ТРЦ «Жемчужная Плаза»!

📊 Об объекте:

📍 Локация: ТРЦ расположен в Красносельском районе на Петергофском шоссе – одной из ключевых магистралей, соединяющей город с историческими пригородами.

📍 Охват: ТРЦ является главным центром притяжения для более чем 850 тыс. жителей трех районов Санкт-Петербурга.  

📍 Общая площадь: 98,6 тыс. м², из которых 49 тыс. м² сдаются в аренду.

📍 Парковочные места: 1 200 м/м (наземный 850 + подземный 350).

📍 Арендаторы: 200+  

📍 Заполняемость: 100%

📍 Средний срок арендного договора: от3 лет.

📍 Трафик: ~9 млн в год.

💼 О нашем маршруте:

1️⃣Мы начали с -1 этажа. 

📍 Один из крупных арендаторов — «Перекресток». Супермаркет всегда заполнен за счет широких проходных зон, премиальной концепции и комфортного выхода на паркинг.

📜 Госдума во втором и третьем чтениях приняла закон, который распространяет на пайщиков закрытых фондов (в том числе недвижимости и комбинированных) налоговый вычет по НДФЛ при продаже паёв после более чем трёх лет владения. Раньше эта льгота полагалась только владельцам паёв открытых ПИФов.

📝 Всего одно слово! Депутаты вычеркнули из подпункта 1 пункта 1 статьи 219 Налогового кодекса одно-единственное слово — «открытых». И всё. После этого право на освобождение от НДФЛ при продаже паёв, которыми инвесторы владели дольше трёх лет, получают и держатели паёв ЗПИФ. Предельный размер вычета — ₽3 млн за каждый год владения.

📅 Закон вступает в силу со дня официального опубликования, но его положения распространяются на правоотношения с 1 января 2026 года. То есть задним числом и в пользу инвестора-налогоплательщика — жест по нынешним временам почти экзотический.

💡 Зачем об этом знать частному инвестору в недвижимость? Трёхлетний горизонт владения паем ЗПИФ теперь даёт ощутимый бонус на выходе, что меняет расчет итоговой доходности для долгосрочных инвесторов.

Привет, фанаты бетона, настоящие и будущие рантье! Одна из частей моего инвестиционного портфеля — это биржевая недвижимость. Склады, БЦ и ТЦ, которые приносят рентный доход, а также переоцениваются. Раз в месяц я проверяю состав недвижки в своем портфеле и делюсь с вами текущими результатами. Железобетонный полный вперед!

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Продолжаем публикацию серии «Как устроен ЗПИФ комбинированный “Золотоматы-1”». Во втором материале Евгений Городилов, генеральный директор АО «Голдекс Ритейл», отвечает на вопросы инвесторов по базовым параметрам фонда: с каких сумм имеет смысл заходить, на какой реальный срок фиксируется капитал и какие заложены сценарии ликвидности — от частичной продажи паев до опционов на выкуп и перспективы биржевого обращения после набора 265 млн руб.

Фонд изначально структурирован как семилетний инструмент с минимальным входом от 1 млн руб., квартальными выплатами дохода и несколькими «вехами» по выходу, но без возможности «забрать деньги в любой момент» — это принципиально долгосрочная история с фиксированными правилами. Материал построен на живых диалогах с инвесторами и помогает быстро понять, насколько такая конструкция вписывается в вашу стратегию по аллокации капитала и толерантность к риску.

Тем, кто рассматривает закрытые фонды как инструмент для участия в инфраструктурных проектах, будет полезно детально посмотреть, как устроен ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1» и связанный с ним опционный контур выкупа инвестиционных паев.

По итогам апреля–мая 2026 года сеть роботизированных пунктов приема золота GOLDEXROBOT обновила рекорд: в апреле через автоматы было выкуплено 6,3 кг золота (+10,5% к марту, +129% к апрелю 2025), в мае объемы скупки удвоились к прошлому году, сумма выплат клиентам выросла на 211%, а число сделок — на 61%. 

Прибыль сети за первые пять месяцев 2026 года почти в 3,5 раза превысила результат за тот же период 2025 года, а клиентский поток увеличился как минимум на 187% — более 2 000 клиентов за апрель–май против 696 год назад, при этом около трети — повторные клиенты.

Институциональный контур роста обеспечивает ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1»: в фонд уже привлечено 174,4 млн руб. из целевых 265 млн, суммарный объем заявок превышает размер фонда, а в числе инвесторов — УК «Восток‑Запад» с портфелем 30+ млрд руб. На фоне этого оператор сети, АО «Голдекс Ритейл», усиливает отраслевой статус: компания вступила в Союз золотопромышленников России, параллельно развивает продуктовую линейку (пилоты с банками по продаже инвестиционных монет, линейка слитков 1–50 г) и расширяет сеть — новые точки в ТРЦ «Парк Хаус» (Казань), «Авиапарк» (Москва) и подготовка флагманского формата в Пензе.

Рынок акций лихорадит, поэтому самое время обратить внимание на защитные активы. Складская недвижимость отвечает всем параметрам защитного актива из-за низкой волатильности, а также стабильного денежного потока, и в этом контексте моё внимание привлёк достаточно новый ЗПИФ «Акцент 5».

🏆 Итак, «Акцент 5» — фонд складской недвижимости от управляющей компании «Акцент управление активами» (Accent). Фонд управляет 11-м корпусом логистического комплекса «Валищево» в Подмосковье общей площадью 58 тыс. кв. м, а стоимость активов составляет 5,9 млрд рублей. Якорным арендатором является одна из крупнейших в стране транспортно-логистических компаний «Деловые Линии», с которой заключён долгосрочный договор до 2032 года.

Доход от арендного потока ожидается на уровне около 12-13% годовых, еще порядка 8% годовых может принести доход от роста стоимости актива. Совокупная целевая доходность может составить около 21% годовых. 

Подкупает, что управляющая компания ведет все процессы самостоятельно — от поиска участка до строительства и управления, инвестируя в т.ч. средства группы. УК находится в одной лодке с пайщиками, и их личный доход напрямую зависит от успеха проекта. Для меня это лучшая гарантия того, что управляющие будут бороться за результат.

Друзья, привет! 👋

📣 18 июня мы были на экскурсии на одном из объектов «Место Встречи» — Ангара!

📊 РЦ «Место Встречи Ангара» в цифрах:

📍 Общая площадь: 13 419 м2

📍 5 этажей + эксплуатируемая крыша

📍 50+ арендаторов

📍 Трафик: ~200 тыс. человек ежемесячно

❔Что интересного узнали о сети «Место Встречи»?

1️⃣Наполненность арендаторами и их расположение выстроено по аналитике треков посетителей. Это создает еще больший товарооборот и увеличивает время пребывания гостя в районном центре.

2️⃣ 11 объектов с фуд-холлом — это первый подобный формат в густонаселенных районах. Принцип работы с операторами питания: интересные концепции ресторанов + гибкая ротация. УК «Место Встречи» тщательно отслеживает товарооборот для контроля эффективности.

3️⃣ Стратегия взаимодействия с арендаторами — «Москва на тарелке»: оператор подписывает единый договор с якорным арендатором сразу в нескольких локациях. Например, DDX Fitness представлен в 16 объектах, а «Четыре лапы» — в 14.

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы попасть в реестр! 29 июня — последний день для приобретения паев и получения дохода за июнь. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 29.06, то дата заключения сделки будет в вторник 30.06. 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 22.06., 17:00:

📍 ПАРУС-МАКС: ~272 млн ₽ (176 042 шт.) / цена 1 626 ₽

📍 ПАРУС-НиНо: ~884 млн ₽ (982 312 шт.) / цена 900 ₽

📍 ПАРУС-МВ: ~1,3 млрд ₽ (1 476 709 шт.) / цена 900 ₽

Ваш PARUS AM! 💚

Каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок и покупаю активы для создания регулярного, денежного потока, а куда пойдет рынок, я не знаю, но то, что индекс пойдет вправо, уверен на все сто. А в остальном время на нашей стороне.

Тактика покупок. Каждому классу активов присвоен свой вес в портфеле. Внутри класса активов у каждого эмитента есть целевое значение, до которого надо довести долю компании. Захожу, смотрю, кто сильно отстает и покупаю (если какую-то компанию льют, а с ней фундаментально плохого ничего не произошло, то можно и докупить, даже если доля набрана). Вот по такому простому и незамысловатому принципу проходят мои еженедельные покупки. Очень помогает не обращать внимание на истерики на рынке.

Вот уже 4 года и 9 месяцев я каждую неделю отправляюсь на фондовый рынок за покупками, и прошлая неделя не стала исключением. К акциям, облигациям и золоту я добавил ЗПИФн, они во многом интереснее даже облигаций, а где-то и понадежнее. Пошли смотреть, что купил!

💰 Акции

● Газпром нефть: 4 шт. SIBN

Инвесторы все чаще уходят из «бумаги» в реальные активы – недвижимость, оборудование, инфраструктуру. В новой колонке на РБК Компании разбираем, почему это происходит именно сейчас: как изменился риск/доходность классического фондового рынка, за счет чего закрытые фонды с реальными активами дают премию и где проходит граница между здравым смыслом и погоней за «альтернативами».

В статье говорим о том, как частному и HNWI‑инвестору смотреть на ЗПИФы с реальными активами: как на конкретный набор активов, договоров и денежных потоков, которые нужно разбирать по слоям – от юридической структуры до стресс‑сценариев модели. (А не как на чудесную «коробку с 30–35% годовых»).

Для нас это тема не теоретическая: вместе с УК «Финстар Капитал» уже два месяца работает ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1», который инвестирует в сеть роботизированных устройств по скупке ювелирного золота у населения – золотоматы, оператором которых выступает как раз АО «Голдекс Ритейл». 

Друзья, привет! 👋

💰 Сегодня мы полностью погасили кредит по «ПАРУС-НиНо»! Больше у фонда нет кредитных обязательств!

Сейчас действует инвестиционное соглашение с Нижегородской областью. Оно предусматривает льготу по налогу на имущество сроком на 5 лет, поэтому текущая структура владения не подлежит изменению. 

📊 По завершении срока действия соглашения будет принято решение об изменении структуры фонда с учетом действующего законодательства.

На сайте уже обновили всю информацию🔥

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Заключительную партию паев по «ПАРУС-НиНо» подготовили раньше запланированного времени — разместили ее в стакане с пылу с жару!

📍 Объем: ~1,5 млрд ₽

📍 Цена пая: 900 ₽

📍 Размещение в стакане: уже доступно к покупке🔥

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 На этих выходных мы будем в Санкт-Петербурге на конференции Smart Lab. Хотим провести время с максимальной пользой!

В прошлом году в Питере вместе с вами мы посетили складской комплекс «Nordway». В этом году запланировали экскурсию по объекту будущего фонда* — ТРЦ «Жемчужная Плаза»🔥

* Планируемый выход на биржу — IV кв. 2026 г.

📊 Детали:

📍 Адрес: г. Санкт-Петербург, Петергофское ш., 51А.

📍 Место сбора: в 12:00 у центрального входа ТРЦ «Жемчужная Плаза»

📍 Регистрация на экскурсию по ссылке. 

Тайминг мероприятия:

📍 12:00 – сбор гостей у центрального входа в ТРЦ «Жемчужная Плаза»

📍 12:00—13:00 – экскурсия

📍 13:00—14:30 – ответы на все ваши вопросы за бизнес-ланчем в ресторане

До встречи! 

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Паи по фонду «ПАРУС-НиНо» временно закончились!

За 2 месяца в фонд было привлечено ~6 млрд рублей. Была проведена масштабная работа по запуску объекта, заселению арендатора и снижению уровня обязательств до минимума🔥

💰 Запланировали полное погашение кредита до конца июня. 

Мы готовим заключительную партию паев по фонду:

📍 Объем: ~1,5 млрд ₽

📍 Цена пая: 900 ₽

📍 Размещение в стакане: 18.06.2026, в 17:30

Ваш PARUS AM!💚

Что по железобетону? Пока акции падают, недвижка чувствует себя спокойно. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,238 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в сводном портфеле тоже. Не очень быстро, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 29 мая. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 13,3% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 15,71%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать. 🧮 Учёт веду в специальном сервисе, куда агрегируются все счета.

Друзья, привет! 👋

📣 20 июня состоится Smart-Lab — это крупнейшая конференция в сфере инвестиций!

Именно здесь ежегодно проходят живые встречи инвесторов, аналитиков и экспертов рынка для обмена опытом, обсуждения трендов и получения практических знаний.

Мы тоже принимаем участие! 

Будем рады вас видеть у нашего стенда, лаборатория «PARUS LAB». Каждый час планируем проводить небольшие лекции, на которых вместе с топ-менеджерами PARUS раскроем «секретные рецепты» в управлении капиталом.

❗️И конечно, ждем вас на нашей сессии в 11:30 в зале «Чаплин»!

🏆Для участников PARUS Friends мы разыгрываем билеты на конференцию.

📍 Пройдите, пожалуйста, викторину по ссылке до 18 июня: https://forms.yandex.com/u/6a3009b184227c0345c40d03/

📍 С победителями свяжутся менеджеры PARUS для уточнения деталей и отправки билетов.

❔Пишите в комментариях свои вопросы, — обсудим их на конференции вместе с вами!

В ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1» зашла УК «Восток‑Запад» — управляющая компания, которая уже больше 10 лет работает с ПИФами и ЗПИФами и управляет линейкой фондов для квалифицированных инвесторов. Об этом пишут «Ведомости».

Участие профигрока в капитале фонда — это сигнал, что стратегия прошла их внутреннюю оценку и что к кейсу роботизированной скупки золота через сеть GOLDEXROBOT есть интерес не только у частных квалов, но и у управляющих компаний.

Сам фонд под управлением УК «Финстар Капитал» создан под развитие сети из 45 золотоматов Custody Bot 3.0: оборудование покупает ЗПИФ, сдает в аренду АО «Голдекс Ритейл», оператор зарабатывает на скупке ювелирного золота и делится частью операционной прибыли с фондом. За счет этого инструмент ближе к инфраструктурной/рентной истории, чем к классическим «бумажным» продуктам на золото, а целевая доходность по базовому сценарию заявлена на уровне порядка 30–35% годовых в виде IRR по совокупному денежному потоку за 7 лет.

5 июня на биржу вышел крупнейший фонд торговой недвижимости в России — ЗПИФ Парус Место встречи. Фонд предназначен только для квалов. Внутри 26 районных ТЦ в Москве, цена пая 900 ₽, обещанная доходность 22% годовых.

Сайт Паруса

Место встречи не похож на большинство фондов Паруса. Пайщики привыкли: один объект — один арендатор, «поход за солнцем» (крупный арендатор, например, Озон), понятная сделка и финмодель.

Сейчас инвестору предлагают торговый формат вместо склада — 26 объектов и десятки арендаторов вместо одного. Сложно управлять и прогнозировать арендный поток. Одна из причин, кстати, почему девелопер ADG Group остается управлять сетью.

И главное — цена сделки не зафиксирована: ADG получит оплату паями позже, когда объекты выйдут на плановые показатели. Как это отразится на доходности пайщиков?

Разбираю по порядку.

Что в фонде

Фонд владеет цепочкой ООО, на конце которой 26 ТЦ сети Место встречи. Бывшие советские кинотеатры ADG Group за пять лет перестроила в многофункциональные районные центры. Общая площадь 373 тыс. м², арендопригодная (GLA) 221 тыс., заполняемость 96%.

Друзья, привет! 👋

📣 Мы продолжаем знакомство с новым сегментом коммерческой недвижимости и фондом «ПАРУС-Место Встречи»! 

Будем рады видеть вас на экскурсии по одному из объектов — «Место Встречи Ангара»!

На экскурсии вместе с командой «Место Встречи» раскроем все секреты работы с арендаторами, узнаем актуальную аналитику и цифры, а также посмотрим, как оборудован и технологически оснащен объект.

📊 Тайминг:

📍 17:00-17:10 — Сбор гостей на 1 этаже у ресторана Osteria Mario

📍 17:10-17:30 — Презентация 

📍 17:30-18:00 — Экскурсия по объекту

📍 18:00-18:40 — Ответы на вопросы за ужином в ресторане

📊 Детали:

📍 Дата: 18.06.2026

📍 Сбор гостей: 17:00-17:10,1 этаж РЦ «Место Встречи Ангара»

📍 Регистрация на экскурсию по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/4024614/

Будем рады вас видеть на экскурсии!

Ваш PARUS AM!💚