ЗПИФы недвижимости

На прошлой неделе в Санкт-Петербурге завершилась конференция институциональных инвесторов Investfunds Forum XVII. Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent, приняла участие в сессии «Рынок коллективных инвестиций: драйверы роста и перспективы».

Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость (данные Investfunds, аналитика Accent). Из них 143 фонда заявляют недвижимость основным объектом инвестирования, еще 228 — являются комбинированными фондами, где недвижимость входит в состав активов наряду с другими инструментами.

Из этой выборки 69% ЗПИФ недвижимости (255) доступны только для квалифицированных инвесторов, а 31% (116) — для неквалов. При этом на практике предложение ликвидных, прозрачных и доступных инструментов для массового розничного инвестора остается ограниченным.

Только 135 фондов раскрывают состав активов и отчетность в объеме, достаточном для полноценной оценки со стороны розничного инвестора. При этом на Московской бирже активно торгуются лишь около 30 фондов от 10 управляющих компаний — менее 10% от обозначенных выше ЗПИФ с основными вложениями в недвижимость.

Стоимость чистых активов розничных ЗПИФов недвижимости по итогам I кв 2026 года достигла 807 млрд руб., по оценке IBC Real Estate. Объем недвижимости в таких фондах составил 6,2 млн кв. м. За год показатели выросли на 49% и 45% соответственно.

Основной прирост за год обеспечили склады и жилье. Складская недвижимость прибавила 1,1 млн кв. м, жилая — 570 тыс. кв. м. Логопарки остаются привлекательными из-за долгосрочных договоров, устойчивых арендаторов и прогнозируемого денежного потока.

По итогам 2026 года СЧА ЗПИФов недвижимости может превысить 1 трлн руб., а объем объектов в фондах — 7 млн кв. м. На горизонте 2–3 лет рынок способен вырасти до 1,9–2 трлн руб. при развитии биржевой ликвидности и расширении розничных продуктов.




Источник: www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/05/29/1201061-fondi-nedvizhimosti-uvelichili-obem-aktivov?from=newsline

Что по железобетону? Произошёл значительный рост доли недвижки, поскольку в этот раз я вкотлетил в неё чуть больше обычного — около сотки. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,211 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в сводном портфеле тоже — в этот раз прям хорошо.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 15 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 16 мая. Новые покупки — относительно этой даты.

Рассматриваем биржевой ЗПИФ для неквалов. Складская недвижимость класса А с первоклассным арендатором и долгосрочным договором аренды с индексацией. Вход от ₽1 тысячи

📍Качество объекта

58 тыс м2 качественных складских площадей класса А, внутри ЦКАД, в 32 км к югу от МКАД. Свежий год постройки (2018 г.). Сдается в аренду под ГК «Деловые линии» — ТОП-5 транспортных компаний в РФ, выручка >₽80 млрд за 2025 год

Это 11 корпус логистического комплекса «Валищево». Среди резидентов комплекса — логистический центр Ленты, ГК Терем, и другие.

Друзья, привет! 👋

📣 По фонду «ПАРУС-Место Встречи» на днях мы прошли листинг, а уже сегодня успешно совершили первую тестовую сделку!

📊 Фонд уже доступен у следующих брокеров:

📍 БКС, Сбербанк, АТОН, ВТБ, Альфа-Банк, Финам, Совкомбанк.

📍 Пишите в комментариях, доступен ли фонд по ISIN* у вашего брокера!

*Позывные: RU000A10EVE8, торговое наименование «ПАРУС-МВ».

И конечно, кто еще не успел зарегистрироваться на запуск фонда, — будем рады вас видеть!

Планируем расширенную деловую программу: в формате панельной дискуссии эксперты рынка обсудят новые подходы к экономике района и повседневной жизни, как нового устойчивого инвестиционного актива.

Спикеры дискуссии: Денис Степанов, Григорий Печерский, Ирина Ахмадуллина, Иван Ситников, Сергей Георгиевский, Назар Щетинин, Максим Карбасникофф, Алексей Сивяков.

📍 Дата: 5 июня

📍 Сбор гостей: 15:00-16:30

📍 Место встречи: ул. Новый Арбат, 24 (Кинотеатр «КАРО 11 Октябрь»)

Когда мне пишут про наш ЗПИФ комбинированный «Золотоматы‑1», самый частый вопрос: «Это вообще что за зверь – фонд на золотоматах?»

По факту это закрытый фонд для квалифицированных инвесторов, который покупает 45 роботизированных автоматов Custody Bot 3.0 примерно на 265 млн ₽ и сдает их в аренду оператору сети – АО «Голдекс ритейл». Автоматы стоят в ТЦ и ювелирных магазинах, скупают ювелирное и инвестиционное золото у населения по рыночной цене и за пару минут отправляют деньги продавцу на карту.

Оператор зарабатывает на марже между ценой скупки и ценой реализации золота, а 50% этого дохода по договору направляется в фонд и становится доходом пайщиков. При этом сами золотоматы юридически принадлежат фонду, а не оператору, что отделяет операционные риски бизнеса от активов инвесторов.

В базовом сценарии модель дает IRR порядка 30,7–36,5% годовых на горизонте до 7 лет, а ликвидность организована через опционы на выкуп паев: поквартальный частичный выход примерно с 9‑го месяца, финальный опцион около 4‑го года и обязательный выкуп оставшейся доли позже.

💼 Мой портфель фондов коммерческой недвижимости. Актуальный состав на 28 мая 2026Пришло время посмотреть, как обстоят дела в моем портфеле ...

Пришло время посмотреть, как обстоят дела в моем портфеле с фондами комнедвижки. Класс активов для меня новый, но от этого не менее ценный, и имеет как ряд преимуществ, так и ряд недостатков. Обо всем по порядку, поехали.

Структура портфеля на сегодняшний день, пропорции, к которым стремлюсь:

● Акции: 60% доля в портфеле

● ЗПИФн: 20% доля в портфеле

● Облигации: 10% доля в портфеле

● Золото: 10% доля в портфеле

Для каждого класса активов есть своя логика, по которой тот или иной класс занимает определенную часть в общей структуре портфеля. более подробно об этом рассказывал в своей стратегии инвестирования.

Сегодня о ЗПИФн. Это защитная часть в моем портфеле, как минимум от инфляции, так как арендные платежи индексируются, с арендаторами заключаются долгосрочные договоры.

Чтобы не наломать дров и не купить кота в мешке, необходимо придерживаться хотя бы базовой базы, а именно: арендатор с именем, например ОЗОН, сама локация у черта на куличках не находится, центр Москвы или города миллионника для БЦ, недалеко от МКАДа для складских помещений. Понятная структура владения, понятные договоры, где указаны арендные ставки и как они индексируются. Уже этот минимальный набор фильтров поможет вам не завладеть непонятно чем.

Друзья, привет! 👋

Сегодня (28 мая) последний день для приобретения паев и получения дохода за май. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 28.05, то дата заключения сделки будет в пятницу 29.05.

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 28.05., 10:00:

📍 ПАРУС-МАКС: ~292 млн руб. (176 877 шт.) / цена 1 653 ₽

📍 ПАРУС-Место Встречи: запуск торгов фонда и первое размещение паев 05.06.2026, в 17:30.

📍 ПАРУС-НиНо: размещение паев 11.06.2026, в 17:30.

Ваш PARUS AM! 💚

5 июня PARUS Asset Management запускает новый фонд «ПАРУС-Место Встречи» и проведёт презентацию для инвесторов в Москве

В программе мероприятия — деловая сессия с участием CEO Московской Биржи, топ-менеджеров PARUS, представителей ADG Group и приглашённых экспертов.

Спикеры обсудят перспективы рынка инвестиций в недвижимость, расскажут о характеристиках проекта «Место Встречи» и раскроют ключевые элементы инвестиционной стратегии фонда.

Регистрация и подробная информация по ссылке.

Фонды недвижимости, всё же не ясно, как получилось, что недвига с 2020 года стала дешевле на 23% в 2026-м. Вокруг за это время всё только по...

Одна сделка обнулила пайщикам пять лет роста — история одного ЗПИФ недвижимости
Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ в портфеле, смотрите н...

☝️ Для всех, кто не в курсе. Я, Артем Цогоев — ветеран рынка коллективных инвестиций в недвижимость, я в индустрии с 2003 года, с небольшими, но яркими перерывами. Именно поэтому я вполне могу писать об этом. Потому что я знаю, как это работает (и как не работает тоже знаю).

➖ Риски управляющей компании. Главный минус для меня. Еще раз обращу внимание нечувствительных инвесторов — покупая пай ЗПИФа вы передаете деньги в доверительное управление, а не покупаете часть объекта недвижимости, как многие думают. Если ЗПИФ это мешок с активами и деньгами, то вы покупаете не то, что внутри, а часть мешка (нитку от мешка). В любой момент настоящий хозяин мешка продаст то, что внутри и пожелает вам счастливого пути (см. кейс ПНК Рентал), обменяв нитку на ваши деньги.

А если это доверительное управление моими деньгами, то кто ими реально управляет? Хрен его знает ©. Кто в Тинькофф Капитал принимает инвестиционные решения — вообще непойми кто, скорее всего девушка-брокер из Whitewill. В «ПНК Рентал» топ-менеджмент был похож на номиналов (они просто все время менялись — Пилевин, Дубровин — где они сейчас?). В Parus AM — окей, нормальные люди.

Я разобрал теорию — почему связь между ставкой и стоимостью паёв сложнее, чем кажется. Теперь — данные. Если интересно прочитать про общие размышления на тему сравнения доходностей ЗПИФов с другими инструментами, то дайте пожалуйста знать в комментариях.

Методология
Я взял котировки четырёх публичных ЗПИФов недвижимости (наиболее долгий ряд данных с 2019 года) и сравнил с ценовыми индексами ОФЗ МосБиржи в трёх дюрациях: до 1 года (RUGBICP1Y), 3–5 лет (RUGBICP5Y) и 7+ лет (RUGBITR7Y+).

Почему ценовые (RUGBICP), а не total return? Потому что цена пая не включает выплаченные дивы — значит для корректного сравнения нужен тоже чистый ценовой индекс без накопленного купона. Яблоки к яблокам.

Период: 7 лет (2019 — май 2026), недельные изменения цен. Также отдельно смотрел последние 2 года — проверял гипотезу о том, что в период активного цикла ставки корреляция могла вырасти.

Данные перед расчётами проверил на аномалии. Нашлось два момента: ВТБ РД в октябре 2022 показал -65% за один день — это реальное событие, реструктуризация после санкций, не ошибка. ДОМ.PФ в начале 2021 давал скачки ±20-30% — артефакт низкой ликвидности на старте торгов, единичные сделки двигали цену. Оба момента учтены при интерпретации.

MATEMATNK, это еще как бы не выяснилось, что с таким дисконтом у альфы купили свои.

евгений воронин, я так понимаю, альфа собрала деньги, на эти деньги купила места под Пятёрочки, заработала на Пятёрочках, потом скинула объе...

Зпиф Арендный Поток от Альфа-Капитал. Скам или нет?! Тут недавно в инвест сообществе поднялось обсуждение фонда от Альфа-Капитал — «Арендный ...

Тут недавно в инвест сообществе поднялось обсуждение фонда от Альфа-Капитал — «Арендный поток» (фонд с «Пятерочками»).

Для тех, кто не в курсе: фонд завершил свое существование, а объекты были проданы.

В итоге инвесторы получили за 6 лет около -23% по телу пая — объекты продали дешевле, чем покупали.

К слову сказать, это конечно печально, но все же с учетом выплат от аренды пайщики получили около 3-4% доходности, но это все равно очень грустно.

Некоторые вообще начали писать: «ЗПИФ — это скам, не инвестируйте туда» и тд. Я такое мнение не поддерживаю. На любом рынке акций/облигаций есть негативные кейсы.

Ситуация, безусловно, неприятная, но что я могу сказать на этот счет:

— Я общался с другими УК, им Альфа предлагала купить эти объекты- они отказались, видимо объекты не такие уж и сладкие.

Возможно скоро подходят к концу договора аренды с пятерочками, а ситуация в объектах поменялась (открылись рядом другие магазины конкурентов, упал трафик, упали продажи) и потенциальные покупатели понимают, что по текущей ставке пятерочка не продлит договор, оттуда и высокий капрейт продажи (в районе 14%). То есть потенциальный покупатель уже закладывает такие риски в цену заранее.

Вставлю свои пять копеек в набирающую в данный момент обороты тему о несовершенствах ЗПИФов недвижимости. Триггером к бурному обсуждению этого инвестиционного инструмента послужила статья smart-lab.ru/blog/1307130.php, в которой автор обратил внимание как на несовершенство методики оценки СЧА фонда, так и на странные нестыковки в суммах приобретения и продажи недвижимости, составляющей основные активы фонда.

Стоит отметить, что УК поддерживает связь с клиентами, поэтому в принципе любой желающий может либо оставить заявку на обратный звонок на сайте, либо, например, написать в чат-бот MAX и попробовать добиться истины от искусственного интеллекта компании. Сразу скажу, что я это уже делал, причем до публикации нашумевшей статьи, так как надеялся, что уменьшение СЧА на 25,83% было связано с частичным погашением паев в результате продажи имущества. Но получил дежурные комментарии, связанные с ключевой ставкой. 

Друзья, привет! 👋

📣 21 мая прошла XVII ежегодная конференция институциональных инвесторов Investfunds Forum.

🏆 В рамках мероприятия состоялось награждение победителей премии Investfunds Awards.

Рады объявить, что мы стали лауреатом в номинации

«Драйвер рынка фондов недвижимости — 2025»🔥

📊 За последние годы рынок фондов недвижимости в России вырос в несколько раз. Нам особенно ценно, что мы стали частью этого развития. В первом квартале 2026 года рынок уже приблизился к первому триллиону (952 млрд ₽).

Сегодня PARUS — это:

📍 10+ публичных фондов недвижимости

📍 13 000+ инвесторов 

📍 ~116 млрд ₽ активов под управлением

📍 ~1,65 млн м² коммерческой недвижимости

Благодарим вас за доверие и поддержку!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Паи по «ПАРУС-НиНо» временно закончились!

📊 Мы уже готовим новую партию паев по фонду в формате «по классике» через биржевой стакан:

📍 Размещение в стакане: 11.06.2026, в 17:30 

📍 Цена пая: 900 ₽

📍 Объем партии сообщимпозже.

Ваш PARUS AM!💚

Добрый день, друзья!

Несколько дней назад российские инвесторы в фонды недвижимости были неприятно удивлены кейсом ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» стоимость паёв которого буквально за пару месяцев обвалилась на 29%.


Инвесторы со стажем знают, что такой график котировок называется «кочерга»😊.

Основной причиной такой «кочерги» стало то, что расчетная стоимость пая (РСП), определяемая оценщиком фонда, может не соответствовать рыночным ценам объектов недвижимости. Эта история отлично изложена в блоге автора Фонды недвижимости (https://smart-lab.ru/blog/1307130.php).

__________

Совсем недавно, анализируя статистику доходности фондов недвижимости, я обратил внимание на любопытную коллизию.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость, за 2025 год вырос на 43% (подробнее см. здесь: https://smart-lab.ru/blog/1263197.php).

Друзья, привет!

📣 Завтра состоится эфир круглого стола «Триллион в фундаменте: что стоит за ростом рынка ЗПИФ?»

За год рынок фондов вырос в 2,3 раза, а к концу года может достичь цифры 1,35 трлн ₽. При этом около 83%  россиян держат капитал на депозитах. 

❔Основной вопрос дискуссии — можно ли говорить о значительном перетоке капитала из депозитов в фонды недвижимости?

📊 Детали:

📍 Дата: 27.05.2026, в 16:00

📍 Платформа: MOEX

📍 Ссылка на онлайн-трансляцию: www.moex.com/ru/forms/campaign.aspx?cid=FD0FC960-3154-F111-9155-00155D81491B

❗️Чтобы присоединиться к эфиру, необходима предварительная регистрация!

Увидимся в эфире!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 21 мая мы проводили прямой эфир с разбором фонда «ПАРУС-Место Встречи» и ключевых характеристик его объектов. Спасибо всем, кто был с нами на эфире!

📊На трансляции мы обсудили:

 📍 Концепцию «Третьего места» сети «Место Встречи». В чем она заключается?

📍 Стабильный трафик объектов. За счет чего он обеспечивается?

📍 Доходность фонда «ПАРУС-Место Встречи». Из чего она складывается?

📍 Особенности заключенной сделки. Какие сценарии роста ЧОД мы рассматриваем?

📍 Рубрика «Ваши вопросы — наши ответы»: как и обещали, ответили на вопросы, которые вы задавали в чате🔥

🏆Спасибо всем за интересные вопросы! По итогам эфира мы выбрали лучший вопрос — что ожидает инвестора при каждом из сценариев развития сделки? 

С победителем свяжется менеджер PARUS для отправки подарка!

🎬 А для тех, кто не смог присутствовать, делимся записью эфира:

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня к покупке будет доступна новая партия паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~800 млн ₽*

📍 Стоимость пая: 900 ₽

📍 Размещение в стакане: 26.05.2026, в 17:30 

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане:  parus.properties/glass_nino

*С этого выпуска часть паев стоимостью ~7 млн ₽ по планам будет реализована в режиме РПС.

Ваш PARUS AM!💚