ЗПИФы недвижимости

Друзья, привет!👋

📣 16 мая вместе с нашими PARUS FRIENDS мы отправились на первую экскурсию по складскому комплексу OZON в Нижнем Новгороде. 

Спасибо руководству объединенного фулфилмента и управляющему объектом за гостеприимство, полезную информацию и насыщенную экскурсию.

📊 Наш маршрут:

📍 Посетили блок отгрузки. 

Именно в эту зону приезжают готовые заказы из блока хранения. Интересно, что на всем складе 115 ворот для разгрузки/погрузки. Они имеют разную конфигурацию: стандартные под выгрузку габаритных товаров, пандусы для малолитражных ТС и ворота для обработки грузов с «земли».

📍 Ознакомились с инженерным оснащением комплекса и многоуровневыми мезонинами хранения. 

Всего на складе 5 блоков хранения, а один из них — для пожароопасных товаров (в этой части усиленные стены и отдельный протокол по безопасности).

📍 Посмотрели, как проходит процесс приемки, размещения и сортировки товаров. 

Кстати, мы даже попробовали себя в роли «приёмщиков» :) 

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы полностью погасили кредит по «ПАРУС-КРАС». Больше у фонда нет кредитных обязательств!

В соответствии со структурой владения объект уже принадлежит фонду.

📊 Смотрите обновление на сайте: https://parus.properties/funds/krasnoyarsk. «ПАРУС-КРАС» превратился в майское солнце🔥

Ваш PARUS AM!💚

Привет, настоящие и будущие рантье! Одна из частей моего инвестиционного портфеля — это биржевая недвижимость, также ее называют бумажной. Склады, БЦ и ТЦ, которые приносят рентный доход, а также могут расти в цене. Раз в месяц я проверяю состав недвижки в своем портфеле и делюсь с вами текущими результатами. Железобетонный полный вперед!

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Друзья, привет! 👋

📣 15 мая завершился сбор заявок в формате SPO по фонду «ПАРУС-НиНо»! 

Завтра паи будут зачислили на брокерские счета🔥

💰 На 18 мая расчетная стоимость пая составила 896 ₽ (это -4 ₽ сравнении с предложением от частных инвесторов в биржевом стакане).

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 В преддверии запуска нового фонда мы запланировали онлайн-трансляцию с разбором нового фонда «ПАРУС-Место Встречи»!

В прямом эфире обсудим:

📍 Ключевые характеристики объекта 

📍 Доходность, LTV и размещение паев нового фонда

📍 Общий прогноз по фонду

На трансляции будет возможность задать вопросы в онлайн-формате🔥

📊 Детали:

📍 Дата: 21.05.2026, в 17:30

📍 Платформа: Facecast

📍 Ссылка для подключения (предварительной регистрации не требуется): facecast.net/w/k3shqe

❗️А для тех, кто любит офлайн-встречи, можно поприсутствовать в зале и в прямом эфире задать свои вопросы спикерам:

📍 Пройдите небольшую регистрацию по ссылке: parus-am.timepad.ru/event/3980012/ 

P.S.: Количество мест ограничено.

До встречи в эфире!

Ваш PARUS AM!💚

Если вам интересен инфраструктурный инструмент с реальным операционным кэшфлоу, но не хватает «инструкции с земли» – мы написали подробный материал про ЗПИФ комбинированный «Золотоматы-1».

Разбираем весь процесс: подтверждение статуса квал-инвестора, пакет документов (инвестдекларация, модель, договоры аренды/поставки/опциона), принятие решения и оплата паев с минимальным взносом от 1 млн рублей.

Показываем, когда фонд начинает генерировать положительный денежный поток (после запуска 45 золотоматов в 2026 году), с какого месяца возможны первые выплаты и как устроена система опционов и обязательного выкупа паев.

Читать полную статью на нашем сайте: Путь инвестора: от первого вопроса до первой выплаты

В апреле этого года на биржу вышел новый ЗПИФ Парус-НиНо.

Объект — склад Озона в Нижнем Новгороде, цена пая 900 ₽, только для квалифицированных инвесторов.

Разобрал финансовую модель и презентацию фонда.

Из интересного: фонд работает по-разному для краткосрочных и долгосрочных инвесторов.

Тот случай, когда доходность фонда будет зависеть от многих сценариев: перезаключение и индексация договора, налоговая льгота и конъюнктура рынка складов.

Какую стратегию выбрать пайщику?

Разбираю по порядку.

Качественный склад без наценки

В фонде два склада в пригороде Нижнего Новгорода. Общая площадь 153 тыс. м². Локация удобная — до федеральной трассы М-7 500 м., до центра города 11 км. Склад оборудован по стандартам класса А: высокие потолки, пятиуровневая мезонинная конструкция внутри одного из зданий, крепкий бетонный пол.

Озон построил складской комплекс под себя и вложил более 10 млрд ₽ в оборудование сверх стоимости здания. Переехать из такого объекта дорого. Риск преждевременного расторжения аренды низкий.

Прошло уже около пяти месяцев с момента старта торгов ЗПИФ недвижимости «Акцент 5», поэтому давайте посмотрим, как фонд чувствует себя сейчас и насколько оправдались первоначальные ожидания.

Когда фонд только выходил на рынок, я уже делала его разбор. Тогда основными вопросами были отсутствие истории, относительно небольшая и известная только среди узкой аудитории УК, потенциально низкая ликвидность.

Сейчас уже появилась первая статистика по выплатам, динамике расчетной стоимости пая и поведению фонда на бирже, поэтому оценивать его можно немного предметнее.

Основные параметры фонда

▪️ ISIN: RU000A10DQF7
▪️ Тикер: XACCSK
▪️ Тип фонда: ЗПИФ недвижимости
▪️ УК: ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» (инвестиционная группа Accent)
▪️ Рейтинг УК: A- от НРА
▪️ Срок фонда: до 03.09.2040
▪️ Доступен неквалифицированным инвесторам: да
▪️ Выплаты: ежемесячные
▪️ Кредитное плечо: отсутствует
▪️ Комиссия фонда: 1% от СЧА + 10% от выплат на пайщиков
▪️ СЧА фонда: около 5,95 млрд рублей

Друзья, привет! 👋

📣 Паи по «ПАРУС-НиНо» временно закончились.

Мы уже готовим новую партию паев по фонду в формате «по классике» через биржевой стакан:

📍 Размещение в стакане: 26.05.2026, в 17:30 

📍 Стоимость пая: 900 ₽

📍 Объем: ~800 млн ₽

Ваш PARUS AM!💚

Что по железобетону? Первая соточка второго миллиона потихоньку набралась. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,113 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в общем портфеле тоже — медленно, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 14 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 28 апреля. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,77% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,83%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

Друзья, привет! 👋

📣Книга заявок в формате SPO пофонду «ПАРУС-НиНо» закрыта! 

📊 Рады объявить, что все заявки будут исполнены в полном объеме! Ожидайте поставку паев 20 апреля по расчетной стоимости на 18.05.2025🔥

А для тех, кто любит приобретать паи «по классике» — в стакане еще осталось паев по фонду объемом ~59,9 млн ₽.

Ваш PARUS AM! 💚

Первый квартальный отчет фонда недвижимости «Акцент 5» почти идеален: выплаты выше прогноза, стоимость пая подросла, фонд попал в индекс ЗПИФ недвижимости.

Но пока УК готовила отчет, арендатор опубликовал свою бухгалтерию за 2025 год — и там другая картина.

В феврале я опубликовал обзор фонда и назвал риск моноарендатора одним из главных. Теперь есть с чем сравнить.

Что хорошего?

Выплаты идут по плану. Февраль и март по 10,24 ₽ на пай (январь пропущен по правилам фонда), что выше плановых ~9,4 ₽ по финансовой модели. Арендная доходность в годовом выражении около 12%. Ровно то, что УК заявляла на старте.

Переоценка плюс 2,1%. Расчетная стоимость пая (РСП) выросла с 1 031,32 до 1 053,21 ₽. В годовом выражении это около 8,7%, что совпадает с маркетинговой моделью «~8% от роста стоимости актива».

За квартал инвестор получил и денежный поток, и рост пая. Суммарная доходность инвестиций за квартал в годовом выражении 20,7%.

Включение в индекс. Мосбиржа включила фонд в индекс MREF — это первый в России индекс ЗПИФ недвижимости, который отслеживает динамику паев крупнейших фондов на бирже. Вес «Акцент 5» в нем 12%.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы произвели выплату доходаза апрель 2026 год!

📊 Выплаты происходят по цепочке: 

1️⃣Произведение с нашей стороны выплаты доходапо паям в национальный расчетный депозитарий

2️⃣Направление денежных средств брокерам 

3️⃣ Выплата дохода инвестору 

❗️Зачисление на брокерские счета занимает 1-5 рабочих дней после отправки денежных средств с нашей стороны.

Общая сумма составила ~587 млн рублей.

💰Доход на пай до НДФЛ за апрель 2026 г:

— ПАРУС-ОЗН: 72,45 ₽ (8,6% от 10 078 ₽)

— ПАРУС-СБЛ: 13,67 ₽ (8,4% от 1 950 ₽)

— ПАРУС-НОРД: 12,67 ₽ (10,4% от 1 465 ₽)

— ПАРУС-ЛОГ: 14,03 ₽ (12,1% от 1 386 ₽)

— ПАРУС-ДВН: 9,48₽ (9,9% от 1 148 ₽)

— ПАРУС-КРАС: 9,56 ₽ (12,6% от 908 ₽)

— ПАРУС-ТРМ: 8,70 ₽ (11,8% от 886 ₽)

— ПАРУС-ЗОЛЯ: 8,63 ₽ (12,1% от 859 ₽)

— ПАРУС-НиНо: 9,38 ₽ (12,5% от 900 ₽)

Доходность рассчитываем от цены закрытия предыдущего дня.

💰Предложение паев в стакане (на 15.05.2026):

Друзья, привет! 👋

WOW NEWS

📣 Завтра паи «ПАРУС-МАКС» будут доступны к покупке в выходные, а также в утреннее и вечернее время!

Доступ к дополнительным сессиям позволит инвесторам оперативно реагировать на изменения рынка, не опираясь на часы работы биржи🔥

«Для нас это важный шаг в развитии ликвидности продукта», — прокомментировал гендиректор PARUS А. Сивяков.

Ваш PARUS AM!💚

GOLDEXROBOT: первый квартал 2026 года выше модельных планов

GOLDEXROBOT подвел итоги 1 квартала 2026 года по сети золотоматов — это чисто операционный отчет по бизнесу, ЗПИФ «Золотоматы‑1» здесь пока только фоном как будущий бенефициар роста.

В базовой модели на один аппарат заложено 160 г выкупленного металла в месяц. Факт марта — в среднем 240 г на точку, сеть работает выше плана по всей действующей выборке.

25 аппаратов в марте выкупили 6 кг золота и 4 кг серебра, провели около 1 500 сделок для 1 000 клиентов при среднем чеке 6,1 г.

Отдельные локации (Саратов, Ижевск и др.) выходят на объемы порядка 800 г в месяц на аппарат, что дает существенно более высокую годовую доходность по конкретным точкам по сравнению с консервативной моделью.

Около 40% совокупной доходности сети формируется за счет пяти наиболее эффективных точек — выбор места и работа с локальной аудиторией критичны.

Главный драйвер квартала — маркетинг: переразметка гео, донастройка Директа, работа с блогерами. Характерный пример — Ростов‑на‑Дону: после перезапуска маркетинга объем скупки вырос на 221%, и точка вышла на план и выше.

Когда речь заходит об инвестициях, особенно в новый инструмент, интерес вызывают не только презентации и цифры роста, но и простые, прагматичные вопросы. Что будет, если рынок изменится? Можно ли выйти из фонда досрочно? Откуда берётся доходность? Какие риски существуют? И почему этот инструмент может быть интереснее вклада или облигаций?

Доходность, риски, налоги, ликвидность — разбираем главные темы, которые волнуют инвесторов перед принятием решения. 

В предыдущих статьях мы подробно разобрали рынок термальных комплексов России, бизнес-модель Termoland и механику ЗПИФ «Термолэнд Капитал». Теперь переходим к финальной, самой практической части — отвечаем на вопросы, которые чаще всего задают инвесторы перед принятием решения.

Без сложных терминов и попыток обойти острые углы. Только конкретика о доходности, ликвидности, налогах, рисках и принципах работы фонда.

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.

Друзья, привет! 👋

📣 В рамках подготовки к запуску нового фонда сегодня рассказываем вам об активе фонда. Этокрупнейшая сеть районных центров «Место встречи» в Москве. 

❗️Основная идея «Места встречи» — концепция 15-минутного города, когда в шаговой доступности от дома есть вся необходимая инфраструктура: магазины, рестораны, сервисы, городские услуги. 

📊 Ключевые характеристики:

➖26 объектов торговой недвижимости класса А.

➖Заполняемость: 96% площадей сданы в аренду более чем 1200 арендаторам.

➖Договор аренды: 83% арендного дохода обеспечено долгосрочными договорами с сетевыми якорными арендаторами: DDX Fitness, «Перекресток», «Вкусно — и точка», Familia, кинотеатры «КАРО» и др.

➖Городские социальные сервисы: МФЦ, ОКЦ, «Московское долголетие» и др.

➖Трафик: средний прирост посетителей за последние три года — +25% в год, а товарооборот в 2025-м вырос на 34%.

Продолжаю подсвечивать для вас интересные не-типовые варианты инвестирования, про которые не так часто пишут брокеры и аналитики. Сегодня разбираем фонд коммерческой недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) от УК «Акцент управление активами».

В основном ЗПИФы недвижимости доступны только квалам, зато фонд от Accent — исключение. Его могут приобрести даже неквалифицированные инвесторы, что сразу дает заметный плюс к ликвидности паёв.

📦Что внутри фонда «Акцент 5»?

В основе фонда – один крупный и качественный актив: 11-й корпус логистического комплекса «Валищево». Расположен в Московской области на 32 км Симферопольского шоссе.

Склад современный, построен в 2018 году и обеспечен долгосрочным арендным договором с моноарендатором – известной федеральной логистической компанией «Деловые Линии» (входит в ТОП-3 в своем сегменте в РФ).

📊Параметры объекта:

● Класс А (сухо, ровные полы, высокие потолки).
● Площадь – 58 000 м², для склада это серьезный объём.

Друзья, привет!👋

📣 Сегодня начался сбор заявок в формате SPO по фонду«ПАРУС-НиНо»!

— Книга заявок открыта с 12.05.2026 по 15.05.2026, 17:00

— Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 18.05.2026

— Поставка паев: 20.05.2026

— Метод обработки заявок: FIFO

— Объем: ~500 млн ₽

Мы уведомим, когда книга будет наполнена на 50% / 75% / 100%.

❔В комментариях приложили инструкцию, как принять участие в SPO.

Планируйте свои покупки!

Ваш PARUS AM!💚

По итогам прошлого отчетного периода фонд (для квалифицированных инвесторов) заплатил пайщикам больше, чем заработал от аренды — особенность продуктов ВИМ Сбережения.

В 2026 году ситуация улучшается: выплата 34 руб. на пай (+9%), доход от недвижимости вырос на 14%, стоимость чистых активов прибавила 7%. При этом фонд стал меньше зарабатывать на депозитах (–7%) из-за снижения ключевой ставки.

Парадокс в том, что фонд закладывает рост выплат в следующем году на 80%, а рынок пока не верит. Пай торгуется с большим дисконтом к расчетной стоимости. Почему?

Ответ в статье.

Рост стоимости чистых активов

Прирост стоимости чистых активов (СЧА) за квартал — 243 млн руб. Из них операционный результат (доходы минус выплаты) примерно 1 млн руб. Остальные 242 млн — переоценка активов оценщиком.

Год назад переоценка была отрицательной: −66 млн, и СЧА снизилась, чтобы поддержать выплаты на прежнем уровне.

Но в начале этого года ситуация на рынке коммерческой недвижимости следующая: дефицит качественных офисных площадей и стабилизация складского сегмента после периода роста.

igotosochi, что думаете про зПИФ Атриум — оверпрайс? я недавно считал, мне кажется там на 20-25% оценка выше стримостии самого актива, терми...

Портфельный управляющий УК «Первая» Денис Григорьев считает, что в условиях снижения ставок инвесторам стоит рассматривать не только депозиты, но и более доходные инструменты: длинные ОФЗ, отдельные акции и private equity через ЗПИФ.

Первый вариант — длинные ОФЗ. По оценке эксперта, при покупке ОФЗ 26253 с дюрацией 6,3 года и снижении справедливой доходности примерно на 150 б. п. инвестор может получить около 25% доходности за год с учетом купона. При этом инструмент остается ликвидным и не несет кредитного риска.

Второй вариант — акции, которые должны давать более высокую доходность из-за повышенного риска. По расчетам Григорьева, с учетом текущей премии за риск инвестору имеет смысл искать бумаги с потенциалом около 35% годовых. Среди таких идей эксперт выделяет отдельные компании банковского сектора и сырьевые истории, особенно при текущей конъюнктуре в нефти и золоте.

Третий вариант — private equity через закрытые паевые инвестиционные фонды. Такие вложения менее ликвидны и рассчитаны на срок от пяти лет, поэтому должны давать дополнительную премию за неликвидность. В текущих условиях, по оценке эксперта, внутренняя норма доходности таких сделок должна составлять 25–30% годовых.

В предыдущих материалах мы разобрали структуру российского рынка термальных комплексов, бизнес-модель Termoland и опыт компании в работе с частными инвесторами — от первых выпусков ЦФА до запуска собственного биржевого фонда. Теперь переходим к самой практической части. В этой статье разберём, как устроен ЗПИФ «Термолэнд Капитал», за счёт чего формируется доходность, как купить паи через брокера на Московской бирже, сколько может заработать инвестор на примере вложения 1 млн рублей и чем ЗПИФ отличается от ЦФА.

Ключевые тезисы по фонду:

• Доходность привязана к ключевой ставке ЦБ РФ: КС + 5,5% с ежегодным пересмотром
• Прогнозируемая доходность первого года — 20,5% годовых (фиксация на год до марта 2027 г.)
• Выплаты — ежемесячно на ваш брокерский счёт
• Срок фонда — 3 года (с возможностью продажи паев в любой торговый день)
• Порог входа — от 1 000 рублей
• Паи торгуются на Московской бирже, ISIN: RU000A10D814
• Фонд предназначен для квалифицированных инвесторов

Присоединяйтесь к нашему сообществу инвесторов в телеграм канале для получения актуальной и полезной информации об инвестиционных продуктах сети Термолэнд.