ЗПИФы недвижимости

В рамках января 2026 г. доход на пай отсутствует. Нулевая сумма выплаты дохода обусловлена следующими причинами:

— часть арендаторов внесла авансовые платежи за январь в предыдущем отчетном периоде. Эти платежи были распределены между пайщиками и, в том числе, позволили выплатить доход по итогам декабря на 70% выше прогнозируемого, 

— УК поздно выставила счета на возмещение коммунальных платежей, поэтому арендаторы не успели произвести оплаты в этом отчетном периоде. Платежи будут осуществлены в следующем отчетном периоде и распределены между пайщиками.

Сумма дохода на 1 пай (до вычета НДФЛ) по итогам января 2026 г.: 

«Активо один»: 11,2 ₽

«Активо два»: 29 ₽

«Активо пять»: 4 656 ₽

«Активо шесть»: 2 773 ₽

«Активо десять»: 5 268 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 670 ₽

«Активо двенадцать»: 4 195 ₽

«Активо четырнадцать»: 1 335 ₽

«Активо пятнадцать»: 0 ₽

«Активо шестнадцать»: 3 468 ₽

«Активо семнадцать»: 693 ₽

«Активо восемнадцать»: 980 ₽

«Активо девятнадцать»: 1 478 ₽

«Активо двадцать»: 0 ₽

«Активо двадцать один»: 13 649 ₽

«Активо двадцать два»: 1 237 ₽ 

Фактическое перечисление дохода будет произведено на ваш счет в течение 30 календарных дней.

🏗 Вы уже знаете, что я оптимистично смотрю на рынок недвижимости, особенно коммерческой. Для сравнения, жилая недвижимость сейчас приносит в среднем 5-6% годовых, а коммерческая12-13% только арендными платежами. А также в последние годы мы видим, как сильно выросла цена за квадратный метр и этот тренд продолжается.

💼 На этом фоне за последние пару лет мне удалось собрать неплохой консервативный портфель, где на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже 15% и эта доля продолжает расти. Число новых фондов на бирже также ежегодно увеличивается, что позволяет проводить полноценную диверсификацию между разными типами объектов (склады, офисы, ТЦ, бизнес-центры). Сегодня рассмотрим новый фонд, который может хорошо дополнить уже существующие.

✔️На фоне осторожных настроений на рынке и повышенного внимания инвесторов к качеству активов, Свой Капитал сделал шаг, который, на мой взгляд, хорошо вписывается в текущую логику рынка — вывел на Московскую биржу первый закрытый паевой фонд, ориентированный на коммерческую недвижимость.

Добрый день, друзья!

На днях Росстат опубликовал данные об индексах цен на российском рынке жилья. Я отслеживаю эту статистику для ежегодной оценки доходности инвестиций в недвижимость (см. оценку за 2024 год).

Проводя расчеты, я обнаружил любопытную аномалию, которую хотел бы обсудить со Смарт-Лабовцами.

По оценке Росстата цены на вторичном рынке недвижимости в среднем по РФ за 2025 год выросли на 4%. По данным СберИндекса рост цен на вторичное жильё составил 8%. Цены на московское жильё (MREDC) за 2025 год выросли на 12%.

👉 А индекс фондов недвижимости полной доходности (MREFTR), рассчитываемый на основе цен паев ЗПИФов, инвестирующих в недвижимость (Современные Фонды Недвижимости, Сбережения плюс РД, Современный арендный бизнес и др.), за 2025 год вырос на 43% (!!!).

С одной стороны, доходность индекса фондов недвижимости действительно должна быть больше ценовой динамики жилья, поскольку MREFTR помимо цен на недвижимость учитывает и доходы от аренды.

Можно предположить, что рост цен коммерческой недвижимости превышает жилую (к сожалению, точной статистики цен на коммерческую недвижимость за 2025 г. мне найти не удалось). Это также может обуславливать опережающую доходность фондов недвижимости.

На этой неделе ВИМ Инвестиции опубликовали отчёт по фонду «Рентный доход ПРО» за четвёртый отчётный период 2025 года (сентябрь — ноябрь).

Предлагаю подробно разобрать результаты работы фонда, опираясь на свежий отчёт управляющего. Период выдался контрастным: выплаты остались на прежнем уровне, но СЧА снизилась.

✅ Стабильность фонда

Относительно высокая доходность. Общий доход инвесторов за последние 12 месяцев (выплаты + рост активов) составил 30,05% годовых. Накопленная доходность с момента создания фонда достигла 242%.

Стабильные выплаты. Пайщикам начислено 31,17 руб. на пай, что соответствует уровню предыдущего периода. Это обеспечивает доходность 8,4% годовых от биржевой цены пая.

Нулевая вакантность. Объекты фонда (БЦ «Бульварное кольцо» и СК «Адмирал») полностью сданы (0% вакансии). Все машино-места в БЦ также заняты.

Успешная индексация. В БЦ «Бульварное кольцо» проведена индексация ставок для ключевых арендаторов и расширены площади для компаний ООО «Орбита» и ЕФСР. В результате рост доходов от аренды в отчётном периоде составил 2,7%.

Позиция в портфеле: ЗПИФ Т Венчурные инвестиции 1.

Доля: 4%.

Особенности: неликвид, не торгуется, долгий срок раскрытия стоимости, подзабили на раскрытие информации, на данный момент оценка ниже фонда ликвидности.

Цель: ждать ~8 лет либо убедиться, что это была плохая идея.

В чем идея: за 3 года планируют собрать портфель фонда. Прошел 1 год. Финансирование привлекать дорого — сильная переговорная позиция фонда. Дождаться роста и продажи долей в компаниях из портфеля фонда.

Седунькаем! Есть еще счастливые обладетели?)

В условиях высокого уровня инфляции эффективное лекарство — это офисные и торговые метры. Что купить из последних ?
У Активо есть пара годных фондов, но они не торгуемые — мимо.
Есть Атриум и Перловский от Велеса. 
У Атриума все норм, но помещение одно и один арендатор. Перловский — неплохой объект. Но доходность низкая. В принципе в умелых руках ТЦ мог бы быть конфеткой, но это не про текущее управление в стиле “итак сойдет”.
САБ3 от СФН. Отличный ТЦ Речной внутри. Но это не монофонд, а солянка с БЦ и складами, при этом инфы около 0. Купил его на падении, что называется “на ощупь”, несколько раз посетив объект.
Парадокс, но САБ3, купленный таким способом дает мне макс дивдоходность среди прочих ЗПИФ портфеля. Больше 14% после НДФЛ. Причем эти выплаты могут изрядно подрасти в будущем на ротации. Ключевое слово “могут”, ибо все на уровне догадок и предположений.
Триумф. С большим уважением отношусь к Парусу — лидеру на рынке ЗПИФ. Самые большие позиции моего портфеля — это фонды Паруса, но ТРМ пока нет.

Друзья, привет! 👋

📊 Мы готовим дополнительную партию паев по «ПАРУС-ТРИУМФ»:

📍 Размещение в стакане: 13.02.2026, в 17:30

📍 Стоимость пая: 900 ₽

📍 Объем уточняется.

📊 До 2 февраля мы проводили электронное голосование по фонду. О повестке рассказывали в предыдущем в посте: t.me/parusassetmanagementnews/895

❗️По итогам 77% от общего числа совладельцев «ПАРУС-ТРИУМФ» отдали голоса за принятие всех правок.

В ближайшее время запустим еще одно голосование по фонду. На повестке — продление «ПАРУС-ТРИУМФ» до 49 лет.

Пишите в комментариях, как вам новый электронный формат голосования.

Ваш PARUS AM!

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно — Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

Решил прикинуть на коленке:

РСП (расчетная цена пая) — 1791р

Цена сейчас — 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки — 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК — 2.9% от СЧА в год 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

Что имеем по итогу:

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

💼 Почему-то все вокруг хотят меня научить «правильным» инвестициям и рассказывают, что я должен закопать часть капитала в студию/квартиру и приправить это всё щепоткой ипотеки. Я не против ипотеки, если у вас нет собственного жилья, но у меня такая опция имеется, поэтому рассматривать ипотечно-инвестиционное плечо нет никого желания.

Но, мне хочется устроить челлендж. В нашем регионе можно использовать Арктическую ипотеку, ставка 2%, есть новостройки и там затесалась интересная студия для нашего рынка — 30 м² за 4,320₽ млн (лоджия, гардеробная, 8 этаж), которую уже купили (внизу приведу аналогичную). Судя по ипотечному калькулятору, есть несколько вводных:

🏠 Первоначальный взнос 864000₽ (то есть сразу закапываешь свои деньги, которые могут работать на тебя)
🏠 Платёж 17500₽ на 20 лет под 2%, переплата 740000₽
🏠 Сдача дома в IV кв. 2027 г., при лучшем раскладе я буду платить 2 года ипотеку впустую и не получать рентного дохода (если успеют достроить)
🏠 Черновая отделка, а значит придётся потратиться на ремонт+мебель, думаю уложиться можно будет в 700000₽, опять же растраты

10,50 руб. – доход на пай (12,77% годовых от цены размещения 986 руб.)

274 503 342,00 руб. – доход к выплате за январь

7 079 521 905,96 руб. – совокупный
выплаченный доход с момента IPO (6 июня 2024 года)

16,89% годовых – доходность с момента IPO

📌Фиксация реестра под доход за январь– 31 января

📅 Срок выплаты – не позднее 20 февраля

На практике выплата дохода производится через 5-6 рабочих дней после окончания отчетного месяца.

Календарь выплат доступен по ссылке: pifrental.pro/report-table/

ISIN: RU000A108157
Торговый код: XXXXXX

#РенталПро #ПИФ #Недвижимость #Новости_РенталПРО #Доход_РенталПРО

Друзья, привет! 👋

📣 В конце декабря в Личный Кабинет мы добавили новый раздел «План/факт»: https://lk.parus-am.ru/authtorization

📊 Классная новость — теперь в «План/факт» доступны новые данные по фондам! Ранее уже рассказывали в посте, что интересного есть в разделе: t.me/parusassetmanagementnews/897

🎬 Кстати! Мы планируем снять вебинар, на котором проведем аналитический разбор с ключевыми выводами план/факт по каждому фонду.

❗️Пишите в комментариях свои вопросы по теме —разберем их на вебинаре :) 

Ваш PARUS AM!

В перерыве между отчётами от ВИМ решил разобрать ЗПИФ недвижимости «Акцент IV» (для квалифицированных инвесторов) по просьбе читателя в комментариях на Smart-lab. В интернете уже есть несколько разборов: основные характеристики фонда, анализ объекта, комиссии, плюсы и минусы. Каждый обзор хорош по-своему, но я хотел бы проанализировать фонд с другой стороны, а именно — финансовой модели. Постараюсь не повторяться с коллегами, поэтому кратко и по делу.

Финансовая модель фонда базируется на консервативной стратегии CORE, предполагающей переход от заемного финансирования к модели прямого владения активом через дополнительную эмиссию паев. Среднегодовая прогнозируемая доходность на период 2026–2030 гг. заявлена на уровне 24%, из которых 12,7% составляет арендный поток, а 11,2% — прирост стоимости активов.

✅ Сильные стороны

Стабильный денежный поток. Главным преимуществом является 100% заполняемость объекта (ТЦ «Сокольники») с ноября 2022 года. Это обеспечивает стабильный поток выручки от аренды.

В 2025 году рынок закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФ) показал взрывной рост, который аналитики однозначно называют новым структурным трендом российского финансового рынка, а не временным всплеском. Объем чистых активов под управлением рыночных ЗПИФов недвижимости увеличился за год в полтора раза, достигнув 893 млрд рублей. Чистые притоки средств в эти фонды утроились, составив свыше 227 млрд рублей, причем рекордные 104 млрд рублей были вложены только в четвертом квартале. Этот бум обусловлен глубокими макроэкономическими сдвигами и изменившимися предпочтениями инвесторов, ищущих замену традиционным депозитам и жилой недвижимости.

Драйверы бума: от депозитов к профессиональным фондам

Основная причина перетока капитала снижение ключевой ставки Банка России. Как поясняет инвестиционный директор «ТЕТИС Кэпитал» Андрей Ощепков, «капитал аккумулировался на вкладах, срок которых подходит к концу, а условия пролонгации уже не столь привлекательны».

Друзья, привет! 👋

📣 26 января завершился сбор заявок в формате SPO по фонду «ПАРУС-ОЗН»! Уже сегодня паи будут зачислены на брокерские счета🔥

💰 Фортуна на стороне SPO!

На 27 января расчетная стоимость пая составила 8 887 ₽ (-113 ₽ в сравнении с предложением от частных инвесторов в биржевом стакане).

📊Также сегодня мы погасили часть кредита по фонду! Итого: остаток по кредиту составляет ~923 млн ₽ с LTV=32%.

Ваш PARUS AM!

Друзья, привет! 👋

Сегодня (29 января) последний день, чтобы успеть приобрести паи и попасть в реестр инвесторов, кто получит доход за январь.

Список инвесторов составляется ежемесячно на последний рабочий день месяца. 

Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи сегодня (29.01), то дата заключения сделки будет в пятницу (30.01). 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 29.01, 11:00:

📍 ПАРУС-ТРМ: ~492 млн руб. (546 824 шт.) / цена 900 ₽

Ваш PARUS AM! 

Объём чистых активов рыночных ЗПИФов недвижимости в 2025 году достиг 893 млрд руб., превысив показатель 2024 года в полтора раза. Рост был обеспечен притоком новых средств (более 227 млрд руб. за год) и переоценкой активов.

Лидером по приросту (+61%, до 480 млрд руб.) стали фонды для неквалифицированных инвесторов. Ключевым драйвером послужило снижение ключевой ставки ЦБ с 21% до 16% во второй половине года и падение доходности по банковским вкладам.

Фонды показали доходность 16–32% годовых, сочетая арендный доход и прирост стоимости паёв. Прогноз на 2026 год предполагает дополнительный рост рынка на 400–500 млрд руб. на фоне дальнейшего смягчения денежно-кредитной политики.

Подробнее: www.kommersant.ru/doc/8380151

Друзья, привет! 👋

📣 Мы с новостями прямо из ТРЦ «Триумф Молл»! 

🔥В конце 2025 года был проведен масштабный ребрендинг: обновили фасад, входные группы, навигацию, фирменный стиль, сайт: https://t-mall.ru и соц сети (ВК: https://vk.ru/triumfmall и тг канал: https://t.me/trctriumfmall).

📊 Уже заметны первые результаты в операционных показателях:

📍 Посещаемость ТРЦ выросла на 5% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

📍 85% респондентов опроса отметили, что бренд стал выглядеть современнее. 

📍 Изменения положительно оценили и арендаторы, и посетители. Это подтверждают отзывы в поисковых системах, соцсетях и на стойке информации.

Ранее рассказывали о ключевых характеристиках объекта в посте: t.me/parusassetmanagementnews/795

Ваш PARUS AM!

– на что обращать внимание при выборе ЗПИФов недвижимости;

– несколько ЗПИФов недвижимости, которые подходят неквалифицированным инвесторам.

☝️Сегодня разберём наиболее интересные ЗПИФы недвижимости, которые доступны только квалифицированным инвесторам.

Если у вас ещё нет статуса квалифицированного инвестора, настоятельно рекомендуем его получить, если есть такая возможность. Это существенно расширяет перечень доступных биржевых инструментов.

1. ЗПИФ «Рентный доход ПРО» (RU000A103B62)

Стратегия направлена на приобретение торговых и складских объектов, в том числе с использованием кредитного плеча, для получения арендного дохода.

▪️Состав фонда: 92% недвижимость и 8% денежные средства/дебиторская задолженность/финансовые вложения.

В фонде находятся два объекта:

– СК «Ленинские горки» класса «А» (также может фигурировать как СК «Адмирал», поскольку арендатор – логистическая группа «Адмирал»)

Сегодня я встретил человека, который решил, что ухватил удачу за бороду и быстро разбогатеет. Пришлось огорчить его фактами. Заодно и вас решил предупредить: лучше учиться на чужих ошибках. 
Речь пойдет о фонде TKVM «Квадратные метры». Посмотрите, что вы видите на скриншоте? 

Котировки растут и достигли более, чем 6,5 рублей за пай. При этом в стакане можно купить менее, чем за 5 рублей! «Ого, вот это момент, срочно покупаем, таких цен на графике никогда небыло!» - так думают некоторые люди, а потом уже начинают разбираться. А вот что по факту:

1) 6,51 — это расчетная цена пая и она не обязана совпадать с рыночной. Т.е. сам фонд оценивает недвижимость в нём и делит её на количество паев, получая это значение. Продать по этой цене не надейтесь. Почему на графике расчетная цена, а не фактическая — вопрос к брокеру, а не ко мне.
2) Ликвидности тут нет совсем. При такой цене на пай, в самый разгар торговой сессии, покупателей и на 100 тыс. рублей в стакане нет. Купите нормальный объем — будете сидеть годами в попытке выйти.

Друзья, привет! 👋

📣Книга заявок в формате SPO пофонду «ПАРУС-ОЗН» закрыта! 

Классные новости — все заявки будут реализованы в полном объеме🔥

📊По итогам дня книга наполнена на 83%. Нереализованный объем партии в ~21 млн ₽ направим в состав фонда «ПАРУС-МАКС».

💰 Поставку паев ожидайте 29 января по расчетной стоимости на 27.01.2026.

Ваш PARUS AM!

ВИМ Инвестиции опубликовали отчёт «РД 2» за третий отчетный период 2025 года (август — октябрь).

Фонд показал рост активов, стабильные выплаты пайщикам и существенные изменения в структуре расходов.

В этой статье мы разберём, какие показатели стоит учитывать инвестору, что пошло хорошо, а на что обратить внимание в будущем — всё по фактам.

✅ Что хорошего?

Стабильный поток дивидендов. Пайщики получили выплату в размере 3 103,88 рубля на один пай. Текущая дивидендная доходность составила 10,33% годовых, а совокупная доходность за последние 12 месяцев (с учетом роста цены пая) достигла 23,03% годовых.

Органический рост активов. Проведена плановая переоценка объектов, которая показала прирост стоимости портфеля на 5,6% за квартал.

Улучшение условий с якорными арендаторами. В БЦ Skylight (Москва) договоры с группой VK были пролонгированы на существенно более выгодных для фонда условиях. На данный момент объект заполнен на 100%.

Друзья привет! 👋

📣 Сегодня начался сбор заявок в формате SPO по фонду «ПАРУС-ОЗН»! Книга заполнена уже на ~75%!

📍 Книга будет открыта до 26.01.2026, 17:00 

📍 Объем: ~130 млн ₽

📍 Метод обработки заявок: FIFO

Мы уведомим, когда книга будет наполнена на 100% .

❓Ранее рассказывали, как подать заявку SPO: t.me/parusassetmanagementnews/911?comment=79763

❗️ Оформлять заявки возможно через вашего брокера.

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!