ЗПИФы недвижимости

Друзья, привет!

📣 Завтра состоится эфир круглого стола «Триллион в фундаменте: что стоит за ростом рынка ЗПИФ?»

За год рынок фондов вырос в 2,3 раза, а к концу года может достичь цифры 1,35 трлн ₽. При этом около 83%  россиян держат капитал на депозитах. 

❔Основной вопрос дискуссии — можно ли говорить о значительном перетоке капитала из депозитов в фонды недвижимости?

📊 Детали:

📍 Дата: 27.05.2026, в 16:00

📍 Платформа: MOEX

📍 Ссылка на онлайн-трансляцию: www.moex.com/ru/forms/campaign.aspx?cid=FD0FC960-3154-F111-9155-00155D81491B

❗️Чтобы присоединиться к эфиру, необходима предварительная регистрация!

Увидимся в эфире!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 21 мая мы проводили прямой эфир с разбором фонда «ПАРУС-Место Встречи» и ключевых характеристик его объектов. Спасибо всем, кто был с нами на эфире!

📊На трансляции мы обсудили:

 📍 Концепцию «Третьего места» сети «Место Встречи». В чем она заключается?

📍 Стабильный трафик объектов. За счет чего он обеспечивается?

📍 Доходность фонда «ПАРУС-Место Встречи». Из чего она складывается?

📍 Особенности заключенной сделки. Какие сценарии роста ЧОД мы рассматриваем?

📍 Рубрика «Ваши вопросы — наши ответы»: как и обещали, ответили на вопросы, которые вы задавали в чате🔥

🏆Спасибо всем за интересные вопросы! По итогам эфира мы выбрали лучший вопрос — что ожидает инвестора при каждом из сценариев развития сделки? 

С победителем свяжется менеджер PARUS для отправки подарка!

🎬 А для тех, кто не смог присутствовать, делимся записью эфира:

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня к покупке будет доступна новая партия паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~800 млн ₽*

📍 Стоимость пая: 900 ₽

📍 Размещение в стакане: 26.05.2026, в 17:30 

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане:  parus.properties/glass_nino

*С этого выпуска часть паев стоимостью ~7 млн ₽ по планам будет реализована в режиме РПС.

Ваш PARUS AM!💚

📨 Пайщики одного из старых (сформирован ещё в 2020 году) ЗПИФов УК «Альфа-Капитал», «Альфа-Капитал Арендный поток», готовят коллективные жалобы в Банк России. Сюжет такой! Фонд планово завершил работу в апреле 2026 года, продав все объекты на открытом рынке, но итоги оказались неприятны инвесторам: расчётная стоимость пая с февраля по апрель 2026 упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс.

📉 Инвесторы, купившие паи ещё в 2020 году по ₽305 тыс., получили на 23% меньше, чем вложили. За пять лет, а базовым активом там был стрит-ритейл с «Пятёрочкой». Там ещё повторно был обнаружен конфликт интересов между УК «Альфа-Капитал» и X5 через акционеров — но это старая песня, ещё от 2020 года.

🤷 Почему так произошло? УК объясняет высокой ключевой ставкой: при дорогих деньгах рынок требует более высокую доходность от объекта, а значит платит за него меньше. При этом по данным аналитики рынка стрит-ритейла от SimpleEstate помещения с супермаркетами весь 2024 и начало 2025 года продолжали расти в цене: ставка капитализации стабильно держалась на уровне 8,2%.

Чистые активы рыночных ЗПИФ недвижимости, по некоторым оценкам, в первом квартале 2026 года превысили 950 млрд ₽. Эксперты оценивают рост рынка до 1,35 трлн к концу года. Ключевая ставка снижается, а вместе с ней доходность депозитов и облигаций — деньги идут в реальные активы.

Но не стоит ставить знак равно между ростом рынка и ростом одного продукта. За 1 трлн ₽ капитализации стоят очень разные управляющие компании: со своими целями, объектами и отношениями с пайщиком. Более того, далеко не каждый фонд недвижимости владеет реальным объектом.   

Поэтому, прежде чем смотреть на ЗПИФ и его доходность, важно понять, кто управляет фондом, что находится внутри и насколько это прозрачно для инвестора.

Откуда в фонде берется объект — определяет всю его дальнейшую экономику. Именно от этого зависит: по какой цене фонд его купил, кто заработал на продаже и насколько интересы УК и пайщика совпадают. 

Ниже три сценария покупки объекта и разбор на примере одного из ликвидных и доступных для неквалов фондов — Акцент 5. А в конце четыре вопроса, которые я задаю перед входом в любой ЗПИФ.  

Финансовая грамотность — это 99% знаний того, чего делать с деньгами не нужно. Это знание можно обрести на своем опыте, потеряв деньги. Из теории, книг и историй других людей. А также вывести самостоятельно интеллектуально.

На днях на Смартлабе была заметка о том, что инвесторы в ЗПИФ (фонды недвижимости) потеряли свои деньги. Написал к ней комментарий, для меня очевидный, что любой ЗПИФ по умолчанию — это мошенничество, потому что они могут рисовать любую отчетность. И что они, дураки, платить больше, чем процент по вкладу?

И на удивление получил больше 20 лайков за эту, казалось бы, очевидную мысль. Для читателей это стало откровением. Это говорит о том, что большинство людей не понимает базовых финансовых мыслей.

Мышление — это умение поставить вопрос и ответить на него. Про фонды недвижимости нужно спросить себя: «Могут ли управляющие этими фондами рисовать отчетности?». Сможете ли вы лично их проверить? Что и где по каким ценам было куплено, сдано в аренду, продано? Ответьте на эти вопросы.

Представьте: вы пять лет держите ЗПИФ в портфеле, смотрите на расчетную стоимость пая — она стабильно растет, отчеты оценщика выходят регулярно, выплаты приходят.

И вдруг при ликвидации фонда оказывается, что реальная цена продажи объектов оказалась намного ниже той, что значилась в отчетах.

Именно это случилось с пайщиками «Арендного потока». Они оказались в серьезном минусе. Предлагаю подробно разобрать этот кейс.

А чтобы понять, почему это произошло, нужно разобраться с системой оценки активов в ЗПИФ.

В конце статьи минимум, который стоит делать по любому фонду в портфеле, чтобы минимизировать риски.

База про ЗПИФ недвижимости

У каждого ЗПИФ недвижимости есть расчетная стоимость пая (РСП). Ее определяет оценщик по договору с управляющей компанией (УК). Оценщик считает, сколько объект будет приносить в будущем, смотрит на рыночные аналоги и иногда рассчитывает стоимость постройки такого объекта. Получается официальная стоимость актива для публикации в отчетах.

Друзья, привет! 👋

На сайте вышло еще одно солнце: https://parus.properties/funds/zolya🔥

💰 Сегодня мы полностью погасили кредит по «ПАРУС-ЗОЛЯ»! Кредитное плечо было покрыто требованием по НДС.

Согласно структуре владения, объект уже находится в собственности фонда.

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы попасть в реестр! 28 мая — последний день для приобретения паев и получения дохода за май. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 28.05, то дата заключения сделки будет в пятницу 29.05.

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 22.05., 16:00:

📍 ПАРУС-МАКС: ~405 млн руб. (250 950 шт.) / цена 1 615 ₽

📍 «ПАРУС-НиНо»: паи по фонду будут доступны к покупке в биржевом стакане 26 мая по цене 900 ₽. Объем партии: ~800 млн ₽.

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Уже сегодня стартуем с онлайн-вебинаром, на котором сделаем разбор нового масштабного фонда «ПАРУС-Место Встречи»!

Обсудим ключевые характеристики объекта и фонда, а также сделаем общий прогноз по проекту. В прямом эфире вы сможете задать все интересующие вопросы🔥 

📊 Детали:

📍 Дата: 21.05.2026, в 17:30

📍 Платформа: Facecast

📍 Ссылка для подключения (предварительной регистрации не требуется): facecast.net/w/k3shqe

Ждем вас!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет!👋

📣 Рады объявить, что 5 июня мы запускаем масштабный фонд «ПАРУС-Место Встречи» на Московской бирже!

Вечер будет наполнен обширной деловой частью с участием топ-менеджеров PARUS и ADG group, а также приглашенных экспертов, которые поделятся: 

📍Своим взглядом на будущее инвестиций

📍Ключевыми характеристиками и уникальностью актива «Место Встречи»

📍Инвестиционной стратегией фонда

📊 Детали мероприятия:

📍 Дата: 5 июня

📍 Сбор гостей: 15:00—16:30

📍 Место встречи: ул. Новый Арбат, 24 («Кинотеатр КАРО 11 Октябрь»)

📍 Дресс-код: Business Casual

❗️Чтобы принять участие, пройдите регистрацию по ссылке: parus-am.timepad.ru/event/3981843/?utm_refcode=2bc86d6026048f267448a55780fe06e1515d070b

Обещаем много полезного нетворкинга и свежих кейсов🔥

До встречи!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет!👋

📣 16 мая вместе с нашими PARUS FRIENDS мы отправились на первую экскурсию по складскому комплексу OZON в Нижнем Новгороде. 

Спасибо руководству объединенного фулфилмента и управляющему объектом за гостеприимство, полезную информацию и насыщенную экскурсию.

📊 Наш маршрут:

📍 Посетили блок отгрузки. 

Именно в эту зону приезжают готовые заказы из блока хранения. Интересно, что на всем складе 115 ворот для разгрузки/погрузки. Они имеют разную конфигурацию: стандартные под выгрузку габаритных товаров, пандусы для малолитражных ТС и ворота для обработки грузов с «земли».

📍 Ознакомились с инженерным оснащением комплекса и многоуровневыми мезонинами хранения. 

Всего на складе 5 блоков хранения, а один из них — для пожароопасных товаров (в этой части усиленные стены и отдельный протокол по безопасности).

📍 Посмотрели, как проходит процесс приемки, размещения и сортировки товаров. 

Кстати, мы даже попробовали себя в роли «приёмщиков» :) 

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня мы полностью погасили кредит по «ПАРУС-КРАС». Больше у фонда нет кредитных обязательств!

В соответствии со структурой владения объект уже принадлежит фонду.

📊 Смотрите обновление на сайте: https://parus.properties/funds/krasnoyarsk. «ПАРУС-КРАС» превратился в майское солнце🔥

Ваш PARUS AM!💚

Привет, настоящие и будущие рантье! Одна из частей моего инвестиционного портфеля — это биржевая недвижимость, также ее называют бумажной. Склады, БЦ и ТЦ, которые приносят рентный доход, а также могут расти в цене. Раз в месяц я проверяю состав недвижки в своем портфеле и делюсь с вами текущими результатами. Железобетонный полный вперед!

Меня зовут Лекс, и я веду канал «Пассивный доход». 

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Друзья, привет! 👋

📣 15 мая завершился сбор заявок в формате SPO по фонду «ПАРУС-НиНо»! 

Завтра паи будут зачислили на брокерские счета🔥

💰 На 18 мая расчетная стоимость пая составила 896 ₽ (это -4 ₽ сравнении с предложением от частных инвесторов в биржевом стакане).

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 В преддверии запуска нового фонда мы запланировали онлайн-трансляцию с разбором нового фонда «ПАРУС-Место Встречи»!

В прямом эфире обсудим:

📍 Ключевые характеристики объекта 

📍 Доходность, LTV и размещение паев нового фонда

📍 Общий прогноз по фонду

На трансляции будет возможность задать вопросы в онлайн-формате🔥

📊 Детали:

📍 Дата: 21.05.2026, в 17:30

📍 Платформа: Facecast

📍 Ссылка для подключения (предварительной регистрации не требуется): facecast.net/w/k3shqe

❗️А для тех, кто любит офлайн-встречи, можно поприсутствовать в зале и в прямом эфире задать свои вопросы спикерам:

📍 Пройдите небольшую регистрацию по ссылке: parus-am.timepad.ru/event/3980012/ 

P.S.: Количество мест ограничено.

До встречи в эфире!

Ваш PARUS AM!💚

Если вам интересен инфраструктурный инструмент с реальным операционным кэшфлоу, но не хватает «инструкции с земли» – мы написали подробный материал про ЗПИФ комбинированный «Золотоматы-1».

Разбираем весь процесс: подтверждение статуса квал-инвестора, пакет документов (инвестдекларация, модель, договоры аренды/поставки/опциона), принятие решения и оплата паев с минимальным взносом от 1 млн рублей.

Показываем, когда фонд начинает генерировать положительный денежный поток (после запуска 45 золотоматов в 2026 году), с какого месяца возможны первые выплаты и как устроена система опционов и обязательного выкупа паев.

Читать полную статью на нашем сайте: Путь инвестора: от первого вопроса до первой выплаты

В апреле этого года на биржу вышел новый ЗПИФ Парус-НиНо.

Объект — склад Озона в Нижнем Новгороде, цена пая 900 ₽, только для квалифицированных инвесторов.

Разобрал финансовую модель и презентацию фонда.

Из интересного: фонд работает по-разному для краткосрочных и долгосрочных инвесторов.

Тот случай, когда доходность фонда будет зависеть от многих сценариев: перезаключение и индексация договора, налоговая льгота и конъюнктура рынка складов.

Какую стратегию выбрать пайщику?

Разбираю по порядку.

Качественный склад без наценки

В фонде два склада в пригороде Нижнего Новгорода. Общая площадь 153 тыс. м². Локация удобная — до федеральной трассы М-7 500 м., до центра города 11 км. Склад оборудован по стандартам класса А: высокие потолки, пятиуровневая мезонинная конструкция внутри одного из зданий, крепкий бетонный пол.

Озон построил складской комплекс под себя и вложил более 10 млрд ₽ в оборудование сверх стоимости здания. Переехать из такого объекта дорого. Риск преждевременного расторжения аренды низкий.

Прошло уже около пяти месяцев с момента старта торгов ЗПИФ недвижимости «Акцент 5», поэтому давайте посмотрим, как фонд чувствует себя сейчас и насколько оправдались первоначальные ожидания.

Когда фонд только выходил на рынок, я уже делала его разбор. Тогда основными вопросами были отсутствие истории, относительно небольшая и известная только среди узкой аудитории УК, потенциально низкая ликвидность.

Сейчас уже появилась первая статистика по выплатам, динамике расчетной стоимости пая и поведению фонда на бирже, поэтому оценивать его можно немного предметнее.

Основные параметры фонда

▪️ ISIN: RU000A10DQF7
▪️ Тикер: XACCSK
▪️ Тип фонда: ЗПИФ недвижимости
▪️ УК: ООО «АКЦЕНТ УПРАВЛЕНИЕ АКТИВАМИ» (инвестиционная группа Accent)
▪️ Рейтинг УК: A- от НРА
▪️ Срок фонда: до 03.09.2040
▪️ Доступен неквалифицированным инвесторам: да
▪️ Выплаты: ежемесячные
▪️ Кредитное плечо: отсутствует
▪️ Комиссия фонда: 1% от СЧА + 10% от выплат на пайщиков
▪️ СЧА фонда: около 5,95 млрд рублей

Друзья, привет! 👋

📣 Паи по «ПАРУС-НиНо» временно закончились.

Мы уже готовим новую партию паев по фонду в формате «по классике» через биржевой стакан:

📍 Размещение в стакане: 26.05.2026, в 17:30 

📍 Стоимость пая: 900 ₽

📍 Объем: ~800 млн ₽

Ваш PARUS AM!💚

Что по железобетону? Первая соточка второго миллиона потихоньку набралась. Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,113 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в общем портфеле тоже — медленно, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 14 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь подписывайтесь на MAX, а также на телеграм-канал (или в поиске введите @igotosochi). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 28 апреля. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,77% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,83%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

Друзья, привет! 👋

📣Книга заявок в формате SPO пофонду «ПАРУС-НиНо» закрыта! 

📊 Рады объявить, что все заявки будут исполнены в полном объеме! Ожидайте поставку паев 20 апреля по расчетной стоимости на 18.05.2025🔥

А для тех, кто любит приобретать паи «по классике» — в стакане еще осталось паев по фонду объемом ~59,9 млн ₽.

Ваш PARUS AM! 💚