ЗПИФы недвижимости

За последние годы я все чаще вижу один и тот же запрос: «Хочу недвижимость в портфеле, но без ипотеки, ремонтов и нервов».

И вот здесь рынок наконец дал внятный ответ. ЗПИФы коммерческой недвижимости перестали быть экзотикой и начали превращаться в массовый инвестиционный инструмент — в том числе для неквалифицированных инвесторов.

📈 Что вообще происходит с рынком ЗПИФов

Сейчас мы догоняем мировую практику. В США аналоги ЗПИФов (REIT) существуют с 60-х годов. В России рынок долго был нишевым, но в 2020-х он буквально «выстрелил».

Факты говорят сами за себя:

✔️ за последние 5 лет рынок ЗПИФов недвижимости вырос в 3 раза;
✔️ только за III квартал 2025 года СЧА фондов недвижимости для неквалов увеличилась на 9% и достигла ₽158 млрд.

Это уже не эксперимент, а устоявшийся тренд.

🛡 Почему деньги идут именно сюда

Причина проста — усталость от неопределенности. Депозиты теряют привлекательность, акции дергаются, облигации зависят от цикла. Инвесторы интуитивно ищут якорь — актив, который:

• Складской комплекс в Подмосковье, единственный арендатор «Деловые линии», договор аренды до 2032 года;
• Стоимость 5,6+ млрд рублей (без НДС) или 96,5 тыс. рублей за метр, площадь 58 тыс. кв. метров;
• Ежемесячная выплата дохода, ежегодная индексация арендной ставки на размер ИПЦ, без нижнего и верхнего порога — особая фишка данного фонда.
• Срок договора доверительного управления фондом до 2040 года, доступен для неквалифицированных инвесторов;
• Комиссия УК 1% от СЧА фонда плюс 10% от доходов пайщиков.

— Будет ли продлеваться фонд РД?

За год (±) до закрытия фонда проводится собрание пайщиков.
Решение принимается голосованием пайщиков (50%+ голосов).

Несогласные пайщики выкупаются по расчетной стоимости пая.

Каждый отчет в полном виде публикуется на сайте по всем объектам — можно отслеживать оценочную стоимость.
Каждая сделка проходит согласование через ФАС.

Также сделки контролируются спецдепозитарием и дополнительно отслеживаются Центральным банком.
Оценка проводится независимыми оценочными компаниями, согласованными с ЦБ.

— Почему такая разница в размере комиссии УК у РД (3% от СЧА) и РД ПРО (1% от СЧА)?

Между фондами есть принципиальная разница: квалифицированные и неквалифицированные инвесторы.
В РД ПРО, помимо комиссии за управление, есть и другие комиссии.

Изменение комиссий возможно только по результатам голосования пайщиков. Это как раз может быть сделано в случае продления фонда.

История, после которой вам захочется стать рантье и чилить на пляже. Складшот Парусян был обычным офисным планктоном, также он спекулировал фьючерсами на бирже в свободное от работы время. А офис его компании находился напротив огромного складского комплекса, и он видел, как ежедневно множество фур привозило и увозило ещё большее множество коробок. И подумал он, что быть владельцем недвижки прикольнее, чем торговать на бирже фьючерсами, так что решил инвестировать в недвижку — фонды Паруса, что он стал делать регулярно с мая 2023 года. Получилось ли у него обогнать рынок?

Это вымышленная история на основе бэктеста. Все совпадения случайны, а пополнения портфеля вымышлены. Фонды Паруса настоящие.

История началась в далёком мае 2023 года, когда ещё фонды недвижимости не стали мейнстримом. От своего друга Фиксослава МинфиноваСкладшот Парусян узнал, что есть любопытные фонды недвижимости, они же ЗПИФы, доступные квалифицированным инвесторам, и доходность по ним обещают весьма неплохую даже по сравнению с ОФЗ. Складшот Парусян статус квала имел благодаря тому, что приторговывал на Мосбирже, и оборотов в своё время хватило.

Компания Accent провела на площадке Московской биржи запуск торгов ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (ISIN RU000A10DQF7). В рамках мероприятия состоялась презентация фонда для представителей СМИ, блогеров, брокерского сообщества и участников рынка коллективных инвестиций.

Старт торгов фонда был ознаменован церемонией удара в биржевой колокол.

Фонд «Акцент 5» стал первым продуктом Accent, открытым для неквалифицированных инвесторов.  В основу фонда вошёл действующий складской объект класса «А» площадью 58 тыс. м², расположенный в логистическом парке «Валищево» в Московской области, на пересечении ЦКАД и Симферопольского шоссе. Объект полностью занят логистической компанией «Деловые Линии» — в текущем году арендатор заключил с Accent уже второй долгосрочный договор сроком на 7 лет. Он является неразрывным и предусматривает ежегодную индексацию по индексу потребительских цен.

Целевая доходность фонда составляет 19–21% годовых и формируется за счёт арендного дохода (12-13%) и потенциального роста стоимости актива (7-8%): аналитики Accent отметили, что рынок складской недвижимости, особенно в Московском регионе, остаётся наиболее востребованным и экономически защищённым, невзирая на текущую, более сдержанную фазу рынка.

Accent запускает ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (ISIN RU000A10DQF7) — первый фонд компании, открытый для неквалифицированных инвесторов.

В основе фонда — сухой склад класса “А” площадью 58 000 кв.м. в логопарке «Валищево», расположенном на 32 км Симферопольского шоссе – локации, максимально удобной для поставщиков и арендаторов. Склад полностью арендован компанией «Деловые Линии» по неразрывному договору до 2032 года с индексацией арендной ставки на инфляцию.

Фонд полностью соответствует требованиям к неквальным фондам – кредитное плечо отсутствует, актив на 100% арендован, структура фонда максимально прозрачная. Минимальный порог входа – стоимость одного пая (примерно 1000 рублей), что делает инструмент доступным для широкой аудитории.

Доход инвестора будет формироваться из двух составляющих:
• 12–13% годовых – целевой арендный доход за счет стабильного денежного потока от аренды.
• 7–8% годовых – потенциал прироста стоимости актива в долгосрочной перспективе.

В фонде 1 объект — СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Доходность до налога — 12%

Доходность после налога — 10,44% (выплаты раз в месяц)

Срок жизни фонда — до 2040 года

СЧА — 5 798 473 541 Руб.

СК «Валищево» — 58 026,00 м2

Сдан в эксплуатацию в 2018 году

Арендатор — «Деловые Линии» (Неразрывный договор до 2032 года)

Индексация на ИПЦ без ограничений!

Заключен договор страхования имущества с расширенным перечнем страховых случаев, в том числе страхование убытков в связи с перерывами в коммерческой деятельности. Страховая сумма рассчитана с учетом восстановительной стоимости в случае утраты объекта и превышает требования регуляторов к страхованию имущества в ЗПИФ.

1% от СЧА + 10% от аренды

12% (аренда) + 7%-8% (прирост стоимости) = 19%-20% суммарная доходность

Самая большая поза портфеля — Парус ДВН. И показывает сия строчка в моменте +17%. Приятно, ибо история реализовалась за пол года.
Но спич не об этом, а о том, что решение о покупке было принято после того, как один из экспертов сего портала вовремя (до роста цены) подстветил перспективы фонда. За что респект обоим — и эксперту и порталу. Напомнило «Товарищу Нетте — пароходу и человеку» ))
Автор в теме фондов с 2019, покупал первые паи в Активо. Еще дедовским способом через ДКП и ЛК )
Так вот — много площадок дают инфу по сабжу.
Парус с роликами и фин моделями. ВТБ со своими неожиданно хорошими отчетами управляющего. Статьи Активо. Сбер со своими потугами на аналитику и тд — продолжать можно долго.
Но… У всех этих историй один минусище — они идут строго в рамках фондов одной УК.
По факту выходит что единственный портал рунета, где сейчас системно собрана информация по ЗПИФН, независимо от управляющей структуры — это сайт, на котором мы находимся.
И кста, купить и заработать это порой не главное — важно еще и просто держать руку на пульсе, получать информацию об активах портфеля.

Люблю Сокольники, классный парк, а зимой там даже есть каток. А вот в ТЦ Сокольники не припомню, чтобы бывал, хотя мимо проходил-проезжал. Место хорошее, рядом с метро, народу много, хотя сам ТЦ небольшой — это вам даже не Триумф в Саратове, который вдвое больше. А что по фонду — сейчас посмотрим.

Как я уже сказал, ТЦ небольшой, но есть фонды, где объекты и того меньше, например, Атриум или фонды Активо, где может быть супермаркет в доме. Но он биржевой, можно при наличии статуса квала купить на бирже почти у любого брокера.

Напоминаю, что у меня есть таблица биржевых ЗПИФов: https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/ 

К слову, в ТЦ есть Золотое Яблоко, а также Перекрёсток, Читай-Город, Колбасофф, ХЦ и куча всего прочего. За Читай-Город страшновато, конечно, все уже давно читают с экранов.

Стратегия

У фонда есть стратегия. Она называется Core Plus и базируется на инвестировании средств в торговую недвижимость. В состав активов планируется приобретение районных торговых центров с потенциалом развития, приносящих стабильный рентный доход собственнику.

Друзья привет, на связи Алекс Мейер. 

Продолжаю инвестировать в фонды недвижимости, оптимизируя свой портфель.
В этом месяце продолжал докупать  парус макс, парус лог и норд. 

Продолжаю изучать арендаторов Обьектов Лог и Норд и окружения Лог и Норд.  Снял несколько видео, но не доходят руки выложить их.

С учетом потенциала роста рынка в течение 1-2х лет от 2750 пп до 3300(20% роста) все равно выгоднее смотрится ЗПИФ.

Качество внимания к деталям продолжает соответствовать сегодняшнему стандарту рынка — ПНК Рентал. 

С уважением.

Рубрика «Анекдот недели». ООО «Современные Фонды Недвижимости» с гордостью объявили о том, что один из их фондов был признан самым успешным ЗПИФ недвижимости года:

ЗПИФ недвижимости «Современный 9» победил в номинации «ЗПИФ недвижимости года» и получил премию Investment Leaders Award. Это ежегодная награда, которую вручают самым успешным участникам рынка инвестиций.

В чем хохма? А в том, что если зайти на страницу фонда – то выяснится, что он вообще еще даже не инвестировал в недвижимость. Ребята стартанули год назад и собрали 14 млрд рублей, которые с тех пор лежат на депозитах – доходность вышла на уровне 20%.

Мораль понятна: чтобы в России достичь успеха в сфере инвестиций в недвижимость – нужно всего лишь НЕ ИНВЕСТИРОВАТЬ в недвижимость! =)

Когда пишу про фонды недвижимости, постоянно спрашивают про фонды для неквалов, особенно СФН Современный 9 и СФН Современный 10. Нуштош, напишу кратко свои мысли о том, что известно.

Информация от УК СФН даётся очень дозированно. Приходится собирать по крупицам. Но общее представление по Современному 9 есть, по десятке почти ничего. Я уже добавил эти фонды в ЗПИФ-таблицу — пользуйтесь. Также недавно показывал свежий состав своего ЗПИФ-портфеля.

Современный 9

• Сайт: https://www.sfn-am.ru/funds/fond-sovremennyi-9
• Правила: https://data.investfunds.ru/funds/10997/rules_amendments_002.pdf 
• Состав: депозиты на 14 млрд
• Что обещали: что купят склад в октябре, летом транслировался сентябрь
• Что на самом деле: на 17 ноября склада в фонде нет, в декабре новой инфы не появилось
• Срок действия фонда: до 31 января 2028
• Выплаты: ❗️только в конце срока
• Потенциальная доходность: ~16 % (прогноз от УК)

Вчера ездил в офис УК СФН (Сбер), удалось выяснить много новых деталей по фонду Современная коммерческая недвижимость.

Ранее уже делал на него обзор,  сейчас дополню. Или может еще отдельно ролик заснять? Потому что информации много.

Если коротко, по структуре фонда:

Недвижимое имущество — 39,92 млрд (29,9%)
Ценные бумаги (облигации) — 32,51 млрд (24,4%)
Денежные средства и депозиты — 20,59 млрд (15,4%)
Прочее имущество (оборудование) — 24,81 млрд (18,6%)
Дебиторская задолженность — 12,02 млрд (9,0%)
Права аренды недвижимости — 3,50 млрд (2,6%)

Сейчас фонд торгуется с дисконтом к СЧА примерно 23%.

На балансе есть структурная облигация СФО «Цефей-2» на 32 млрд. Туда упакованы заблокированные активы. По словам менеджера, они будут погашены по оценочной стоимости в течение года.

Также в документах есть платежи в сторону ООО УК «А класс капитал» и ООО «РСХБ Управление Активами» в сумме около 10 млрд рублей. Это авансовые платежи за новые объекты, один из них — вторая очередь склада Успенское, второй объект пока не раскрывается и находится в процессе стройки.

Что по железобетону? У меня за последние 2 месяца есть большие изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 639 тысяч рублей, и в нём один новый фонд.

Напоминаю, что я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую. Вчера писал про последние обновления.

⏳ Предыдущий срез был 8 октября.

Фонды недвижимости занимают 9% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 10,7%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже больше. Буду увеличивать целевую долю для начала до 15%.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО ⭐️ — 55 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Есть пост про него. Докупил 10 штук.

В последнее время на рынке биржевых фондов недвижимости произошли важные изменения, так что постарался их отразить в таблице. По структуре особых изменений не было, разве что сделал дубль названия в последнем столбце, чтобы было удобнее смотреть. Самое главное — добавил больше фондов.

По ссылке можете утолить свою любовь к таблицам и узнать больше информации:

https://docs.google.com/spreadsheets/d/1k4oRzqEeshEW9_ZY4YohXIjI93JoEN6RgusU_ZTSjhc/

Что есть в таблице?

Биржевые фонды недвижимости, их ISIN, количество выплат в год (у тех, которые платят), разные другие параметры, краткий комментарий и мой личный интерес к тем или иным фондам. Поскольку делал для себя лично, не сильно заморачивался с комментариями. Если будут пожелания, пишите, вдруг получится их учесть — не обещаю.

🏗 Сектор недвижимости традиционно является защитным. И спрос на нее растет не только в РФ, а во всем мире. Мы видим примеры того, как на рынке США средняя доходность REIT (проще говоря — фондов недвижимости) не уступает индексу S&P-500.

🇷🇺 В РФ тренд на покупку ЗПИФов недвижимости начался не так давно, в первую очередь из-за отсутствия достаточного количества инструментов. Но он активно набирает обороты, особенно после 2020 года, когда резко вырос спрос на доставку из маркетплейсов, что подстегнуло спрос на складскую недвижимость.

✔️ Вчера Парус разместил свой новый фонд в секторе складской недвижимости — Парус-ЗОЛЯ. Название, конечно, вызывает лёгкое недоумение — ЗОЛЯ… Звучит так, будто это фамилия нового героя артхаусного кино. Но зато якорным арендатором является достаточно известная многим торговая сесть парфюмерии, косметики и товаров для дома — «Золотое яблоко». Это бренд, который стабильно растёт, уверенно расширяет логистику и не собирается сдавать позиции.

«Активо один»: 12 ₽

«Активо два»: 41,9 ₽

«Активо пять»: 2 775 ₽

«Активо шесть»: 2 611 ₽

«Активо десять»: 7 054 ₽

«Активо одиннадцать»: 2 625 ₽

«Активо двенадцать»: 4 120 ₽

«Активо четырнадцать»: 2 936 ₽

«Активо пятнадцать»: 0* ₽

«Активо шестнадцать»: 1 985 ₽

«Активо семнадцать»: 1 840 ₽

«Активо восемнадцать»: 2 033 ₽

«Активо девятнадцать»: 894 ₽

«Активо двадцать»: 627 ₽

«Активо двадцать один»: 706 ₽

* Нулевая сумма выплаты дохода на пай в фонде А-15 обусловлена распределением авансового платежа якорного арендатора «Дикси» в предыдущем отчетном периоде. 

Для подсчета вашего дохода необходимо умножить данную сумму на количество паев и вычесть НДФЛ или налоги, которые применимы к вам.

Друзья, привет!

Уже сегодня, 4 декабря, в прямом эфире пройдет запуск торгов на Мосбирже нашего девятого фонда — «ПАРУС-ЗОЛЯ»!

🎬 Присоединяйтесь к трансляции!

🟢 Партия на запуске торгов:

📍 Объем: ~900 млн ₽
📍 Цена пая: 900 ₽
📍 Размещение в стакане: 04.12.2025, в 17:30

💰 Прогнозы по доходности:

📍 Прогнозируемая суммарная доходность к концу 2029 года составит 22,3% годовых.
📍 Выплата дохода от арендного потока за декабрь 2025 г. — 11% годовых, а начиная с января 2026 г. — 11,5% годовых.

🟢 Об объекте и арендаторе:

📍 Долгосрочный договор аренды с «Золотым Яблоком» сроком на 15 лет.
📍 Индексация ставок на ИПЦ — до 7% ежегодно.
📍 100% заполняемость объекта с первого дня.
📍 Стоимость актива — 4,5 млрд ₽ и стоимость одного м2 — 95 700 ₽.

💰Планы и источники для погашения кредита:

📍 На текущий момент привлечены 2 кредитные линии, примерно равные по объему и ставкам КС + 3% и КС + 4,4%. Планируем снизить LTV до 30% (1,3 млрд ₽) и далее примем решение о целесообразности полного погашения кредита.

«Такая связка позволила сделать продукт, который полностью соответствует всем требованиям ЦБ, дает возможность инвесторам вложиться в индийский фондовый рынок, при этом они не сталкиваются с операционными сложностями»,— отметили в пресс-службе УК.

Друзья, привет!👋

📣 Вышло интервью Дениса Степанова для газеты «Ведомости», в котором была подробно раскрыта тема коллективных инвестиций, а также перспективы развития рынка коммерческой недвижимости.

🟢 Что интересного в интервью?

📍 В ЗПИФах, которые торгуются на бирже, до конца года будут сконцентрированы 700–750 млрд руб.

📍 Торговая недвижимость, как птица феникс, постоянно
возрождается из пепла, она демонстрирует сумасшедшую
антихрупкость. Вопрос в чем? Должны ли старые каналы
коммерции, которые существуют десятки тысяч лет, отмереть?

📍 Как будет развиваться рынок хранения, обработки данных, что будет с искусственным интеллектом? Локализация данных и всё большая зависимость от IT-решений должна подвести нас к мысли, что дата-центрам — точно быть, а отрасли — точно развиваться. Надо ли нам быть
в этой отрасли?

📍 Рано или поздно придет прозрачность и понимание справедливой цены. В итоге с паями Parus по состоянию на 2025 г. совершено больше 150 000 сделок, т. е. 150 000 раз покупатели и продавцы пришли к выводу, что цена сделки справедливая.

Идея с фондами рентной недвижимости под снижение ставки —
простая, надёжная,
по итогу — очень доходная,
была отмечена и неслучайно описана мной в виде фото с конференции в июле 12 числа в канале Aromath
t.me/AROMATH/9868.
Цена пая +25% за 3 месяца 📈

Но всем же нужны гарантии,
у всех всё вечно мутно, непонятно, нечестно и т.д.

А по простому — люди в основном не готовы инвестировать,
потому что не знают и имеют каждый свои страхи, предубеждения.
А боятся — потому что не знают и не понимают.

Повышать компетенции, зарабатывать опыт, инвестируя своё и время, и волю, и деньги одновременно — всегда обязанность самого инвестора.
Можно подать 10 экзотических блюд в ресторанах Мишлен на выбор — но есть и оплачивать их будет всегда посетитель.
Или не есть и просто смотреть, удовлетворив своё любопытство —
и так тоже можно.