ЗПИФы недвижимости

   Редко обозреваю размещения, но два последних привлекли моё внимание: B2B-РТС и фонд недвижимости. Про B2B будет длинный разговор позже, пока хочется обсудить пару нюансов в новом фонде Парус-Нино.

   Основные вводные:
— 1 фонд = 1 актив. Это складской комплекс в Нижнем Новгороде;
— Прогнозируемая эмитентом доходность = 20.3%, выплаты ежемесячные;
— Договор аренды актива с Ozon до 2037 г.

Благо размещение уже закрыто, то я могу быть искренен в своём мнении. Пройдёмся по частям:

🔆 Доходность
   Заявляется цифра в 20.3% годовых. Но она делится на две части: 12.3% в виде выплат и 8% роста стоимости тела. И тут мы сразу получаем несколько нюансов:
   1. Выплата идёт сначала в размере 12,5% после вычета всех комиссий, но в 2030 году снижается, т.к. у проекта более не будет налоговой льготы от Нижнего Новгорода. Далее менеджмент надеется, что получится по-новой договориться и получить льготу, но тут нет гарантий;

   2. Договор аренды до 2037 года. Дальнейшая судьба не определена. Менеджмент Паруса надеется на пересмотр ставки в 30-ых. Дальше вопрос: какую стратегию выберет Озон: сидеть с очень низкой ставкой до 2037, а потом получить удар рыночной ставки или договориться заранее о плавной индексации?

Фонды недвижимости, последние несколько лет это их выручало, иначе развели бы их, как детей и не видать им хорошей доходности, как своих уше...

Большинство вкладчиков банков просто не знают о существовании альтернатив

💼 Мой портфель недвижимости на 28 апреля 2026 (ЗПИФ). Состав, последние покупки, планы и новостиЧто по железобетону? Второй миллион в недви...

Что по железобетону? Второй миллион в недвижке постепенно набирается! Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,094 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в общем портфеле тоже — медленно, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 14 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал  (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 18 апреля. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,65% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,66%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

📢 Идет активная рекламная кампания фонда специальных ситуаций от А1 и «Альфа-Капитала» (далее АК). Инвестиционная идея такая: профессионалы в лице А1 и АК покупают дёшево актив (как правило бизнес), с проблемами — долги, конфликты акционеров, управленческий хаос — починяют этот примус, а потом продают дороже. Объём фонда заявлен в ₽30 млрд, которые будут потрачены на 6–10 проектов. Только для квал.инвесторов. Вероятно, АК в схеме УК ЗПИФ, а зарабатывать будет А1.

🅰️1️⃣ — известная в не таких уж и узких кругах организация, входящая в «Альфа-Групп». Её бизнес-модель можно описать как ловлю золотых рыбок в очень мутной воде. Часто получается. Иногда удочки ломаются.

🚚 Один из таких случаев — «Деловые Линии», крупная логистическая компания. В 2013 году в группе шёл затяжной конфликт акционеров. А1, которой тогда руководил Михаил Хабаров (он же экс-гендир АК), вошла в этот конфликт и выкупила у одного из сооснователей около 30% группы. По стечению обстоятельств примерно в это же время у «Деловых Линий» начались налоговые проверки и вскоре пришли претензии со стороны государства на ₽1 млрд.

В 2026 году у многих инвесторов выбор выглядит просто: оставить деньги в облигациях и получать купон или добавить в портфель ЗПИФ недвижимости, чтобы получить долю в реальном активе и шанс на более сильный результат.

На первый взгляд инструменты похожи: и там, и там инвестор покупает биржевой инструмент и рассчитывает на доход. Но по сути это две разные логики.

Облигация — это долг.
ЗПИФ недвижимости — это актив.

В одном случае инвестор дает деньги эмитенту в долг и рассчитывает на купон и возврат номинала.
В другом — покупает пай фонда и участвует в стоимости и экономике проекта, который лежит внутри фонда.

Именно поэтому вопрос «что выгоднее» нельзя решать одной цифрой доходности.
Нужно смотреть глубже:

• что именно вы покупаете;

• откуда берется результат;

• какие риски реально сидят в инструменте;

• какая ликвидность нужна именно вам;

• какой у вас горизонт.

Чтобы не обсуждать это в вакууме, разберем тему через логику ЗПИФа на примере проекта Бора-Бора.

На конференции Смартлаба собрались представители Infinitum, Паруса и Акцента. Говорили про рост рынка, новое законодательство и радужные прогнозы.

Но самый интересный момент случился, когда разговор зашёл про доходность — и один из управляющих сам признал то, о чём обычно не говорят в УК.

Разбираю главное — с цифрами и без маркетинга.

Проблемы для роста рынка ЗПИФ

Рынок ЗПИФ вырос за 2025 год на 7 трлн рублей по СЧА. Число зарегистрированных фондов перевалило за 3000, больше 80% из них владеют коммерческой недвижимостью — склады, офисы, торговые центры.

Для понимания масштаба: на депозитах физлиц по-прежнему лежит 65 трлн рублей. Весь рынок фондов недвижимости, доступных для покупки, — более 900 млрд. Один процент от депозитов — и рынок фондов удваивается.

Управляющие это прекрасно понимают. Главная задача — привлечь хотя бы часть этих денег. Но есть проблема: рекламировать квальные фонды до сих пор нельзя.

Большинство вкладчиков банков просто не знают о существовании альтернатив — не потому что не хотят, а потому что закон не позволяет об этом рассказывать открыто.

В 2026 году у многих инвесторов ситуация простая: часть капитала лежит в депозитах, потому что это понятно, быстро и удобно. Но одновременно все больше людей ищут инструменты, которые дают не просто фиксированный процент, а доступ к реальному активу и потенциал роста капитала.

Именно поэтому вопрос «ЗПИФ недвижимости или депозит?» сегодня стал практическим, а не теоретическим.

Если говорить прямо, депозит — это ставка.
ЗПИФ недвижимости — это актив.

В одном случае инвестор заранее понимает верхнюю границу результата.
В другом — получает более сложную модель, где есть и риск, и шанс на более сильный итог.

Чтобы не спорить абстрактно, разберем это на конкретном примере — через ЗПИФ «Термы “Бора-Бора”», связанный с проектом термального комплекса в Подольске.

Это главный вопрос.

Депозит

Когда инвестор кладет деньги на депозит, он заключает договор с банком:

• на определенный срок;

Друзья, привет! 👋

Осталась неделя, чтобы попасть в реестр! 29 апреля — последний день для приобретения паев и получения дохода за апрель. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 29.04, то дата заключения сделки будет в четверг 30.04. 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 24.04., 11:30:

📍 ПАРУС-МАКС: ~493 млн руб. (298 617 шт.) / цена 1 651 ₽

📍 «ПАРУС-НиНо»: паи по фонду будут доступны к покупке в биржевом стакане 28 апреля по цене 900 ₽. Объем партии: ~980 млн ₽.

Ваш PARUS AM!💚

Пока разговоры о росте вакансии и снижении арендных ставок в складском секторе не утихают, мы попросили директора департамента складской недвижимости Accent Антона Комарова рассказать, действительно ли складская недвижимость начинает обесцениваться и каковы ее реальные шансы.



На стоимость складской недвижимости влияет огромное количество факторов, начиная от макроэкономики и заканчивая техническими параметрами складского комплекса и его расположением, и эффект от действия разных факторов может быть противоположным. И если посмотреть динамику цен на склады, то снижения стоимости  в настоящее время мы не видим, а  даже напротив есть небольшой рост. 

Арендаторы не хотят платить, поэтому обрушили ставки?

Вопрос не в этом. Ставки на самом деле определяются балансом спроса и предложения и сейчас после периода активного роста корректируются к нормальному уровню сбалансированного рынка ввиду выхода на рынок новых площадей. На фоне активного спроса 2024-2025 годов возникла надбавка, которая сейчас снижается. Но снижение не является однородным и варьируется от объекта к объекту.

Друзья, привет! 👋

📣Книга заявок в формате SPO пофонду «ПАРУС-НиНо» закрыта! 

📊 По итогам дня книга наполнена на 110%!

У нас есть возможность расширить объем книги, поэтому все заявки будут удовлетворены🔥

💰 27 апреля опубликуем детали выпуска: по какой расчетной цене паи будут зачислены на брокерские счета.

Также паи будут доступны для покупки в формате «по классике», в биржевом стакане, по цене 900 ₽. 

📍 Про объем и дату рассказывали в предыдущем посте: t.me/parusassetmanagementnews/987

Ваш PARUS AM!💚

Данная информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.

На российском рынке до сих пор немного девелоперских ЗПИФов, которые можно разбирать не в теории, а как реальные инвестиционные кейсы. Поэтому многие инвесторы по инерции оценивают такие инструменты либо как «очередной фонд недвижимости», либо как слишком сложную конструкцию, в которой проще не разбираться.

Это ошибка.

Если смотреть на девелоперский ЗПИФ правильно, то перед инвестором открывается совсем другая логика. Он заходит не просто в квадратные метры и не просто в стройку. Он заходит в проект, где стоимость может расти сразу по нескольким причинам:

• по мере готовности самого объекта;

• по мере снижения проектного риска;

• по мере приближения к запуску;

• по мере перехода от девелопмента к работающему бизнесу.

Именно по этой логике стоит смотреть на проект Бора-Бора.

В классической недвижимости у инвестора обычно два понятных сценария:

Друзья, привет! 👋

📣 1 декабря 2024 года в Красноярском крае мы передали складской комплекс OZONу. 

Все это время команда OZON обустраивала склад и наполняла его миллионами товаров. С учетом масштабов склада в ~35 тыс. м², это огромная проделанная работа!

📊 Уже к лету 2026 года объект выйдет на полную мощность:

1️⃣Будет запущен конвейер и автоматизированная система сортировки, которые ускорят процессы и повысят эффективность работы объекта.

2️⃣ Операционные показатели достигнут масштаба: 

📍 Хранение — до 15 млн товаров

📍 Обработка — до 400 тыс. посылок в сутки

В комментариях делимся актуальными фотографиями :)

Ваш PARUS AM! 💚

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня последний день, когда можно подать заявку в формате SPO по фонду «ПАРУС-НиНо»! 

На 11:00 книга заполнена на ~37%!

📍 Книга заявок открыта до 23.04.2026, 17:00 

📍 Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 24.04.2026

📍 Поставка паев: 28.04.2026

📍 Метод обработки заявок: FIFO

📍 Объем: ~1,5 млрд ₽

Мы уведомим, когда книга будет наполнена.

❗️Оформляйте заявки через вашего брокера. Ранее рассказывали, как подать заявку в формате SPO: t.me/parusassetmanagementnews/981?comment=99151

А для тех, кто предпочитает приборетать паи «по классике» — мы готовим партию паев «в стакане»:

📍 Объем: ~980 млн ₽

📍 Размещение в стакане: 28.04.2026, в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

Вчера пообщались с гендиректором АО НИРУМ.
Они выпускают на биржу ЗПИФ (по сути аналог IPO)

Если я правильно понял, они сами положили в этот фонд 270 млн руб и хотят собрать с рынка 30 млн. То есть целевой объем фонда 300 млн.
Фонд покупает просроченные кредитные портфели с дисконтом ~80%, потом передает коллекторам, которые занимаются возвратом долгов.

Короткую доходность не обещают, так как надо сначала купить кредитный портфель, потом возвраты занимают 1-1,5 года, а потом начинается реинвестирование в новые портфели.

По их расчетам на 5й год доходность выплат будет 50% годовых от текущих инвестиций.
Уверены в модели на 90%.
На 2й год доходность в районе 12%.

Ну вот я и попытался максимально разобраться в этой механике и том как устроено
Преза их тут disk.yandex.ru/i/6zPULtSo2Jbv6A
Запись интервью на ВК: vk.com/smartlabru?z=video-53159866_456240483

По оценке Банка России, в прошлом году инвесторы вложили в паевые инвестиционные фонды 2,8 триллиона рублей – на треть больше, чем годом ранее. Популярным видом коллективных инвестиций становятся закрытые паевые инвестиционные фонды, которые ориентированы на квалифицированных инвесторов.

2026 год обещает быть крайне насыщенным для рынка коллективных инвестиций: только за 2,5 месяца 2026 года сформировано 80 новых закрытых паевых фондов. Современный рынок требует не просто владения активами, а гибких систем, способных извлекать доход из текущих макроэкономических вызовов.

2025-й стал для офисного рынка Петербурга годом реконструкции: ввод новых площадей (134 тыс. м²) в три раза превысил показатели 2024 года, но 10 из 12 открытых объектов — это обновленные здания.

При рекордно низком за 10 лет поглощении (-50% г/г) рынок демонстрирует поляризацию: дефицит и рост ставок в центре на фоне пустеющей периферии.

Как конъюнктура рынка влияет на фонды недвижимости?

Давление на периферийные объекты. В то время как в центре ставки класса А выросли на 20%, общая вакантность по рынку поднялась до 4,6%, а в зоне Пулково — до критических 20% из-за ротации структур «Газпрома».

Ситуация коррелирует с проблемами БЦ Primium (объект фонда «РД 2»), где вакантными остаются почти 28% площадей. Удаленность от метро и рост предложения в более качественных локациях делают заполнение таких блоков долгим и дорогостоящим процессом.

Смена профиля арендатора. Впервые лидерство по спросу перешло от IT и ресурсных компаний к госсектору (18,4%).

XSBORA — это торговый код паев ЗПИФ «Термы “Бора-Бора”», который инвестор покупает через брокера как ценную бумагу.

Инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и относится к формату, где коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость соединяются с будущей операционной моделью термального комплекса.

Эта статья отвечает на 3 ключевых вопроса инвестора:

• что именно представляет собой фонд и как устроена структура владения;

• откуда в модели берется прогнозная доходность от 30% годовых;

• какие риски действительно важны и где слабые места инструмента.

Инструмент: инвестиционные паи Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Термы “Бора-Бора”».
Биржа: Московская биржа.
Торговый код: XSBORA.
ISIN: RU000A10ENY3.
Регистрационный номер: 7658-СД от 04.03.2026.
Дата начала торгов: 22.04.2026.
Уровень листинга: третий уровень.
Управляющая компания: АО «Центральная трастовая компания».

Друзья, привет!  👋

📣 Делимся нашим обновленным планом-графиком по фонду «ПАРУС-ДВН»!

В связи с корректировкой структуры сделки и изменением процесса передачи актива, мы обновили сроки реализации отдельных этапов.

📊 У нас по плану-графику: 

1️⃣Передать имущество в фонд во втором полугодии 2026 года.

2️⃣ Соответственно, расчет и уплата НДС по сделке, а также его последующее возмещение также смещаются.

❔Что это значит для совладельцев «ПАРУС-ДВН»?

📍 Стратегия остается неизменной — по завершении сделки объект будет напрямую принадлежать фонду. 

📍 Изменения носят технический характер и связаны с обновлением структуры сделки. 

📍 В период трансформации возможны краткосрочные колебания расчетной стоимости пая. 

📍 Планируемые изменения не окажут влияния на выплаты дохода. 

Мы последовательно будем реализовывать выбранную стратегию и информировать вас о ключевых этапах.  

Фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Где пассивный доход для неквалов? Привет, инвесторы! По просьбам трудящихся, а точнее ...

Большинство инвесторов по привычке делят недвижимость на два лагеря:

• либо объект растет в цене;

• либо объект дает арендный поток.

Но у термального комплекса экономика устроена сильнее.
Это не просто квадратные метры и не просто сервисный бизнес. Это формат, где недвижимость, локация, трафик, средний чек и операционная модель работают вместе.

Именно поэтому девелоперский ЗПИФ, связанный с термальным комплексом, может выглядеть для инвестора интереснее части привычных историй на рынке недвижимости.

На примере Бора-Бора это особенно хорошо видно.
Здесь инвестор владеет паями ЗПИФ, а доходная логика строится сразу на двух уровнях:

• рост стоимости актива по мере реализации проекта;

• операционный доход после запуска комплекса.

Если говорить совсем просто, инвестор заходит не только в стройку и не только в «будущий объект». Он заходит в модель, где после ввода в эксплуатацию начинает работать полноценный термальный курорт с несколькими источниками выручки.

Привет, инвесторы! По просьбам трудящихся, а точнее по зову будущих рантье, решил рассказать про инвестиции в биржевые фонды недвижимости для неквалифицированных инвесторов. Разберемся, где искать пассивный доход, если статус квала пока только в планах.

Меня зовут Лекс (Александр), и я веду канал Пассивный доход.

Моя стратегия — доходная: я инвестирую в то, что приносит живые деньги уже сейчас, а не мифические иксы «когда-нибудь». Так сказать регулярный пассивный доход. Если коротко — дивидендные акции, корпоративные и государственные облигации, фонды недвижимости с выплатам.

Раз в месяц пополняю портфель на 30 000 рублей — бюджет пока позволяет только так, но регулярность — наше все 💪 Моя главная цель — получать денежный поток любыми способами. Все мои пополнения, покупки и полученный пассивный доход можно увидеть в моем публичном портфеле.

Да, первое, что хочется сказать всем будущим рантье (честно и прямо): начинайте выполнять условия для получения статуса прямо сейчас. Статус квала — мастхэв! Я ранее уже рассказывал про себя, ничего сложного (поди туда — не знаю куда, принеси то — не знаю что) нет, нужно только время и желание. 

Термальные комплексы в 2026 году — это уже не редкий экзотический формат и не ниша «для любителей SPA». Для инвестора это отдельный сегмент на стыке коммерческой недвижимости, досуга, семейного потребления и сервисного бизнеса.

Именно поэтому интерес к таким проектам растет.
С одной стороны, инвестору понятна база: земля, здание, локация, объект.
С другой — деньги здесь создаются не только за счет самого актива, но и за счет потока гостей, повторных визитов, дополнительных услуг и операционной модели.

Для взрослого инвестора это важный сдвиг.
Рынок постепенно уходит от логики «купить квадратные метры и ждать арендатора» к логике доходной недвижимости с активным потребительским спросом.

У роста этого сегмента есть несколько причин.

1. Люди стали больше платить за короткий отдых

Не раз в год, а регулярно:

• вечером после работы;

• по выходным;

• с семьей;

• без дальней поездки;

Друзья, привет! 👋

📣 Книга заявок по «ПАРУС-НиНо» заполнена на ~30%+!🔥

📍 Книга заявок открыта до 23.04.2026, 17:00 

📍 Стоимость пая: расчетная стоимость пая на 24.04.2026

📍 Поставка паев: 28.04.2026

📍 Метод обработки заявок: FIFO

📍 Объем: ~1,5 млрд ₽

Мы уведомим, когда книга будет наполнена на 75% и 100% .

❔Ранее рассказывали, как подать заявку в формате SPO: t.me/parusassetmanagementnews/981?comment=99151

❗️ Оформлять заявки возможно через вашего брокера.

Ваш PARUS AM!💚