ЗПИФы недвижимости

За одного битого двух небитых дают (поговорка).
Среди УК, фонды которых торгуются на Моэксе есть один игрок, в копилку которого можно занести уникальный кейс эвакуации из проблемного объекта.
Речь о компании из сабжа с их уже бывшим ТЦ Столица в Ижевске.
Первые годы объект работал нормально, но потом по известным всем причинам, уменьшающим трафик и увеличивающим вакансию, начал испытывать ощутимые проблемы.
Помимо сложностей с арендаторами, возникли траблы технического свойства, требующие заметных вложений, в частности дорогостоящий ремонт кровли.
На фоне сей драмы команда Активо поступила решительно и профессионально — был найден покупатель на объект, и сделка состоялась по стоимости, превышающей цену покупки в фонд. За точную цифру профита не ручаюсь, я слышал, что на 20% выше, если кто в теме — поправьте.
Сейчас в здании бывшего торгового центра организовано производство.
На вырученные средства сразу был приобретен БЦ Протопоповский в МСК, арендный поток был  стабилизирован. Остаток средств направлен на покупку ОФЗ. Сейчас на этот остаток покупаются помещения в БЦ “Европа Билдинг”.

В разборе фонда я обозначил несколько мест, которые требовали уточнения: финансовая модель опирается на ряд допущений, часть рисков в документах обозначена, но не раскрыта. Направил вопросы напрямую в УК и получил ответы на все.

Перед тем как разбирать ответы, стоит добавить контекст, которого на момент первой статьи не было.

Единственный арендатор «Деловые Линии» закрыл 2025 год со смешанными результатами: выручка сократилась на 6,8% (до 86,2 млрд рублей), чистая прибыль упала в 14,2 раза (до 148 млн рублей).

При этом компания продолжала активно развиваться: открывала терминалы, нарастила складскую площадь на 35,5 тыс. кв. м до почти 1 млн кв. м. Но долгосрочные обязательства выросли на 25,9%.

«Деловые Линии» остаются ведущим оператором рынка — статус системообразующей компании никуда не делся. Но для фонда с единственным арендатором финансовое состояние контрагента — не фоновый параметр. За этим стоит следить.

А теперь к ответам УК.

Риски объекта и арендатора

Друзья, привет!👋

📣 Готовим новую партию паев по фонду «ПАРУС-НиНо»:

📍 Объем: ~1 млрд ₽

📍 Размещение в стакане: 08.05.2025, в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

Приятных покупок!

Ваш PARUS AM!💚

Мы – Goldex. Уже несколько лет развиваем в России розничный рынок золота и сеть золотоматов Custody Bot 3.0: это автоматы по скупке ювелирных изделий из золота и серебра у населения, на стыке финтеха, оценки драгметаллов и офлайн‑инфраструктуры.

Совместно с ООО УК «Финстар Капитал» запущен закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный «Золотоматы‑1» на 265 млн ₽ под покупку 45 золотоматов и лицензий на ПО с последующей передачей их в аренду АО «Голдекс Ритейл».

Инвестор через пай получает не «бумагу про золото», а долю в прибыли операционного бизнеса: фонд владеет оборудованием, сдает его в аренду оператору, оператор зарабатывает на скупке ювелирки у населения, операционная прибыль делится пополам, а доля фонда раз в квартал распределяется между пайщиками пропорционально их участию.

Юридическим собственником золотоматов и лицензий в течение всего срока жизни фонда является сам ЗПИФ; Goldex Retail арендует этот имущественный комплекс и отвечает за локации, трафик, объемы скупки и маржинальность сети.

🛃 Налоговые органы проверяют УК ЗПИФ недвижимости, подозревая их в незаконной налоговой оптимизации, пишет РБК. Управляющие компании обвиняются «в злоупотреблении правовой конструкцией» для вывода средств без уплаты налогов.

🤗 Пайщикам розничных ЗПИФ недвижимости и комбинированных ЗПИФ можно не обращать внимание на эту новость. Она вас не касается.

🔍В фокусе внимания фискалов ЗПИФы, в которых пайщиками являются одно лицо или несколько взаимозависимых лиц и случаи, когда ЗПИФы создаются только ради проведения отдельных крупных сделок с целью получения налоговых льгот.

☝️В фондах, паи которых можно приобрести на бирже, такого безобразия нет

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

Сегодня офлайн-ритейл стоит на пороге серьезных перемен. Как на этом фоне следует поступать инвестору, планирующему диверсификацию своего портфеля — стоит ли отказаться от инвестиций в торговые площади и ТЦ полностью? Поговорим об этом и сделаем реалистичный прогноз для офлайн-ритейла на ближайшее десятилетие.

Офлайн-ритейл действительно «умирает» и кто виноват?

Вопрос возникает в связи с тем, что функции розничной торговли сейчас требуют стремительной трансформации на фоне давления на них e-com, технологий и снижения реальных доходов населения. При этом эти изменения идут очень медленно. Вряд ли ТЦ умрут как класс недвижимости, но их роль, формат точно должны претерпеть серьезные изменения.

Директор департамента торговой недвижимости Accent Светлана Кузьмина, рассказала, какие факторы негативно влияют на сектор и на его инвестиционную привлекательность:

«Онлайн-торговля растет двузначными темпами, перетягивая часть оборота розничной торговли на себя, в то время как рост этих оборотов в реальных значениях совсем небольшой. В ряде категорий онлайн становится равноправным каналом для покупок (мода, электроника и пр.), что заставляет ритейл закрывать часть точек и сокращать форматы.

В 2026 году рынок коллективных инвестиций в России уже нельзя воспринимать как нишевую историю для “продвинутых”. Он стал полноценной частью финансового рынка, а внутри него быстро усиливаются те инструменты, которые дают инвестору не просто доступ к фондовой обертке, а долю в реальном активе.

Именно поэтому на первый план все чаще выходят ЗПИФы недвижимости.

Логика здесь простая.
Банковский вклад дает фиксированный результат.
Классические биржевые инструменты дают ликвидность и привычную рыночную механику.
А ЗПИФ недвижимости дает доступ к тому, что особенно важно для зрелого инвестора:

• к реальному активу;

• к доходной модели;

• к структурированному владению;

• к возможности заработать не только на денежном потоке, но и на росте стоимости самого проекта.

Рост этого рынка — не случайность и не локальный всплеск.
Инвестор становится взрослее.

Если раньше значительная часть капитала либо лежала на депозитах, либо искала “быстрые идеи”, то сейчас все больше людей смотрят на инструменты, которые позволяют:

Друзья, привет! 👋

📣 Рады объявить, что в стратегическом партнерстве с ADG group мы запускаем крупнейший фонд торговой недвижимости в России🔥

📍 В портфеле: сеть из 26 районных центров Москвы «Место встречи»

📍 Общая площадь объектов: ~373 тыс. м2.

📍 Стоимость актива: ~53 млрд ₽

📊 ADG group — российская девелоперская компания, которая развивает современные городские пространства. Главный проект — «Место встречи», крупнейшая сеть районных центров.

🎬 После майских праздников снимем технический вебинар с ключевыми характеристиками фонда и объектов.

На сайте опубликовали пресс-релиз со всеми деталями: https://parus.properties/press/ze0c0d9jb1-krupneishii-fond-torgovoi-nedvizhimosti

P. S.: На запуске «ПАРУС-НиНо» мы намекали. Кто заметил — присылайте пруф в виде картинки :)

Будем держать вас в курсе последних новостей!

Ваш PARUS AM!💚

📰 Ведомости сообщают, что компания «Эдисонэнерго», известная реконструкцией бывших советских кинотеатров в районные ТЦ «Место встречи», внесет 26 объектов в закрытый паевой инвестиционный фонд (ЗПИФ) недвижимости под управлением Parus Asset Management. Всего в фонд зайдет 373 000 м2, оцененные в 50 млрд руб. Это будет крупнейший ЗПИФ недвижимости в истории коллективных инвестиций России.

🏪Сейчас в Москве работает 24 торговых центров под этим брэндом (еще 2 достраиваются). Шесть бывших кинотеатров вернулись во владение мэрии Москвы, а три других объекта, кинотеатры «Варшава», «Мечта» и «Керчь» (https://t.me/filatofff/5313) были проданы как площадки девелоперам. В ноябре 2023 года «Эдисонэнерго» перешла из рук инициатора, компании ADG, банку ВТБ, который и кредитовал этот проект.

Мои ценные комментарии:

1️⃣ Как известно, у «Эдисонэнерго» и ADG Group был огромный кредит от ВТБ на реализацию проекта «Место встречи», ныне реструктурированный в СБЕРЕ.

Друзья, привет! 👋

Сегодня (29 апреля) последний день для приобретения паев и получения дохода за апрель. 

📣 Мы ежемесячно составляем список инвесторов на последний рабочий день месяца:

📍 Чтобы попасть в этот список — за вами должно быть зарегистрировано право владения паями.

📍 Регистрация права на паи происходит на следующий рабочий день после заключения сделки (режим Т+1). 

Например, если купить паи 29.04, то дата заключения сделки будет в четверг 30.04. 

На текущий момент в продаже в стаканах остался объем на 29.04., 10:30:

📍 ПАРУС-МАКС: ~493 млн руб. (298 617 шт.) / цена 1 648 ₽

Ваш PARUS AM!💚

Девелопер ADG Group планирует передать 26 районных торговых центров «Место встречи» в закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости под управлением Parus Asset Management. Общая площадь объектов составит 373 тыс. кв. м, а стоимость портфеля оценивается примерно в 50 млрд рублей.

По словам участников рынка, это может стать крупнейшим ЗПИФом недвижимости в истории коллективных инвестиций в России. Паи фонда, как ожидается, в ближайшее время начнут обращаться на Московской бирже. При этом ADG Group полностью из проектов не выходит: компания сохранит операционное управление объектами и получит долю в фонде.

Сделка позволит девелоперу привлечь средства частных инвесторов для новых проектов. Участники рынка отмечают, что ADG Group постепенно движется от классической девелоперской модели к формату инвестиционного холдинга.

Изначально в портфель компании входило 39 бывших советских кинотеатров, выкупленных у мэрии Москвы еще в 2014 году. Часть объектов впоследствии была продана, часть перешла городу, а некоторые до сих пор находятся в реконструкции.

igotosochi, что думаете про зПИФ Атриум — оверпрайс? я недавно считал, мне кажется там на 20-25% оценка выше стримостии самого актива, терми...

Друзья, привет! 👋

📣 Совсем недавно мы запустили наш юбилейный фонд «ПАРУС-ОЗН Н.Новгород»! 

Рады объявить, что 16 мая мы проведем первую экскурсию по объекту фонда, складскому комплексу OZON🔥

Посмотрим вживую те самые многоуровневые мезонины из нашего видеоразбора, пообщаемся с арендатором и узнаем все секреты и механизмы в управлении объектом!

📊 Тайминг экскурсии:

📍 11:30–12:00 – Сбор гостей на Московском ж/д вокзале в Нижнем Новгороде

📍 12:00 – Трансфер на склад с места сбора гостей 

📍 12:30 – Прибытие на складской комплекс

📍 12:30–14:00 – Экскурсия по складу  

📍 14:00 – Трансфер на привокзальную площадь Нижнего Новгорода

Детали:

📍 Дата: 16 мая

📍 Сбор гостей: 11:30–12:00

📍 Точка сбора: Московский ж/д вокзал

📍 Чтобы принять участие, пройдите регистрацию по ссылке: parus-am.timepad.ru/event/3939765/

До встречи!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет!👋

📣 Паи по фонду «ПАРУС-НиНо» временно закончились.

По объему партии и дате размещения в стаканесообщимпозже.

Ваш PARUS AM!💚

Группа Accent запустила интерактивный инструмент для анализа инвестиционного портфеля. Сервис, доступный на сайте компании, позволяет оценить, как добавление коммерческой недвижимости влияет на доходность и риск в логике всего портфеля.

Инструмент построен на данных Московской биржи и объединяет ключевые классы активов: акции (индекс IMOEX), государственные облигации (RGBITR), корпоративные облигации (RUCBTRNS), золото (RUGOLD) и индекс фондов недвижимости (MREFTR). Пользователь может задать собственную структуру портфеля и временной период, после чего система рассчитывает его ключевые характеристики: годовую доходность, волатильность, коэффициенты Шарпа и Сортино, максимальную просадку и коэффициент Кальмара.

Функционал сервиса выходит за рамки типового калькулятора доходности: это скорее продуманный инструмент портфельного анализа. Он позволяет сравнить, как ведёт себя портфель с разной долей недвижимости и без неё, а также оцифровать прогнозы: меняется ли просадка, сглаживается ли волатильность, как трансформируется соотношение риска и доходности.

Друзья, привет! 👋

📣 23 апреля завершился сбор заявок в формате SPO по фонду «ПАРУС-НиНо»! Сегодня паи зачислили на брокерские счета🔥

💰 На 24 апреля расчетная стоимость пая составила 899 ₽.

❔Мы получили от вас много вопросов: будет ли доход от полученной материальной выгоды и будет ли взиматься НДФЛ с него.

Короткий ответ: нет.

Рассмотрим на примере «ПАРУС-НиНо»:

📍 Цена SPO: 899 ₽

📍 Цена закрытия на 24.04.2026: 930 ₽

📍 Разница в цене: 930 — 899 = 31 ₽

❗️В данном случае цена SPO не выходит за пределы 20% рыночных колебаний, поэтому покупка по такой цене не создает доход в форме материальной выгоды. А значит и нет НДФЛ.

Также сегодня мы разместим партию паев по «ПАРУС-НиНо» в формате «по-классике»:

📍 Объем: ~870 млн ₽*

📍 Размещение в стакане: 28.04.2026, в 17:30

📍 Цена пая: 900 ₽

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане: parus.properties/glass_nino

   Редко обозреваю размещения, но два последних привлекли моё внимание: B2B-РТС и фонд недвижимости. Про B2B будет длинный разговор позже, пока хочется обсудить пару нюансов в новом фонде Парус-Нино.

   Основные вводные:
— 1 фонд = 1 актив. Это складской комплекс в Нижнем Новгороде;
— Прогнозируемая эмитентом доходность = 20.3%, выплаты ежемесячные;
— Договор аренды актива с Ozon до 2037 г.

Благо размещение уже закрыто, то я могу быть искренен в своём мнении. Пройдёмся по частям:

🔆 Доходность
   Заявляется цифра в 20.3% годовых. Но она делится на две части: 12.3% в виде выплат и 8% роста стоимости тела. И тут мы сразу получаем несколько нюансов:
   1. Выплата идёт сначала в размере 12,5% после вычета всех комиссий, но в 2030 году снижается, т.к. у проекта более не будет налоговой льготы от Нижнего Новгорода. Далее менеджмент надеется, что получится по-новой договориться и получить льготу, но тут нет гарантий;

   2. Договор аренды до 2037 года. Дальнейшая судьба не определена. Менеджмент Паруса надеется на пересмотр ставки в 30-ых. Дальше вопрос: какую стратегию выберет Озон: сидеть с очень низкой ставкой до 2037, а потом получить удар рыночной ставки или договориться заранее о плавной индексации?

Фонды недвижимости, последние несколько лет это их выручало, иначе развели бы их, как детей и не видать им хорошей доходности, как своих уше...

Большинство вкладчиков банков просто не знают о существовании альтернатив

💼 Мой портфель недвижимости на 28 апреля 2026 (ЗПИФ). Состав, последние покупки, планы и новостиЧто по железобетону? Второй миллион в недви...

Что по железобетону? Второй миллион в недвижке постепенно набирается! Так как я повысил целевую долю недвигофондов вдвое, нужно регулярно смотреть, как идут успехи и что внутри какие веса занимает. Размер ЗПИФ-портфеля 1,094 млн, и в нём есть новые покупки. Портфель растёт, его доля в общем портфеле тоже — медленно, но верно.

Я активно инвестирую в фонды недвижимости, а также дивидендные акции и облигации, тем самым увеличивая свой пассивный доход. ЗПИФов в моём портфеле 14 штук, я выбираю те, что платят ренту.

🔥 Чтобы не пропустить новые обзоры, скорее подписывайтесь на телеграм-канал  (или в поиске введите @igotosochi и также подписывайтесь на MAX). Там мои авторские обзоры акций, облигаций, фондов и много другого крутого контента. 

Напоминаю, что я собрал основные биржевые ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу. На днях обновил последние выплаты. Пользуйтесь.

⏳ Предыдущий срез был 18 апреля. Новые покупки — относительно этой даты.

Фонды недвижимости занимают 11,65% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 13,66%. Целевая доля в биржевом портфеле 20% — повышена с 10% по обновлённой стратегии. Продолжаю наращивать.

📢 Идет активная рекламная кампания фонда специальных ситуаций от А1 и «Альфа-Капитала» (далее АК). Инвестиционная идея такая: профессионалы в лице А1 и АК покупают дёшево актив (как правило бизнес), с проблемами — долги, конфликты акционеров, управленческий хаос — починяют этот примус, а потом продают дороже. Объём фонда заявлен в ₽30 млрд, которые будут потрачены на 6–10 проектов. Только для квал.инвесторов. Вероятно, АК в схеме УК ЗПИФ, а зарабатывать будет А1.

🅰️1️⃣ — известная в не таких уж и узких кругах организация, входящая в «Альфа-Групп». Её бизнес-модель можно описать как ловлю золотых рыбок в очень мутной воде. Часто получается. Иногда удочки ломаются.

🚚 Один из таких случаев — «Деловые Линии», крупная логистическая компания. В 2013 году в группе шёл затяжной конфликт акционеров. А1, которой тогда руководил Михаил Хабаров (он же экс-гендир АК), вошла в этот конфликт и выкупила у одного из сооснователей около 30% группы. По стечению обстоятельств примерно в это же время у «Деловых Линий» начались налоговые проверки и вскоре пришли претензии со стороны государства на ₽1 млрд.

В 2026 году у многих инвесторов выбор выглядит просто: оставить деньги в облигациях и получать купон или добавить в портфель ЗПИФ недвижимости, чтобы получить долю в реальном активе и шанс на более сильный результат.

На первый взгляд инструменты похожи: и там, и там инвестор покупает биржевой инструмент и рассчитывает на доход. Но по сути это две разные логики.

Облигация — это долг.
ЗПИФ недвижимости — это актив.

В одном случае инвестор дает деньги эмитенту в долг и рассчитывает на купон и возврат номинала.
В другом — покупает пай фонда и участвует в стоимости и экономике проекта, который лежит внутри фонда.

Именно поэтому вопрос «что выгоднее» нельзя решать одной цифрой доходности.
Нужно смотреть глубже:

• что именно вы покупаете;

• откуда берется результат;

• какие риски реально сидят в инструменте;

• какая ликвидность нужна именно вам;

• какой у вас горизонт.

Чтобы не обсуждать это в вакууме, разберем тему через логику ЗПИФа на примере проекта Бора-Бора.

На конференции Смартлаба собрались представители Infinitum, Паруса и Акцента. Говорили про рост рынка, новое законодательство и радужные прогнозы.

Но самый интересный момент случился, когда разговор зашёл про доходность — и один из управляющих сам признал то, о чём обычно не говорят в УК.

Разбираю главное — с цифрами и без маркетинга.

Проблемы для роста рынка ЗПИФ

Рынок ЗПИФ вырос за 2025 год на 7 трлн рублей по СЧА. Число зарегистрированных фондов перевалило за 3000, больше 80% из них владеют коммерческой недвижимостью — склады, офисы, торговые центры.

Для понимания масштаба: на депозитах физлиц по-прежнему лежит 65 трлн рублей. Весь рынок фондов недвижимости, доступных для покупки, — более 900 млрд. Один процент от депозитов — и рынок фондов удваивается.

Управляющие это прекрасно понимают. Главная задача — привлечь хотя бы часть этих денег. Но есть проблема: рекламировать квальные фонды до сих пор нельзя.

Большинство вкладчиков банков просто не знают о существовании альтернатив — не потому что не хотят, а потому что закон не позволяет об этом рассказывать открыто.