ЗПИФы недвижимости

Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?

Прежде всего — качеством объектов. Но качество не возникает само по себе. Оно начинается с подхода к инвестиционному анализу и понимания того, какие параметры действительно влияют на результат.

Большинство покупателей коммерческой недвижимости не разбираются в рынке достаточно глубоко. У них нет насмотренности, опыта анализа сотен объектов и понимания, на что стоит обращать внимание в первую очередь.

По нашей оценке, 9 из 10 объектов на рынке не представляют инвестиционного интереса. Качественные объекты приходится долго искать, внимательно анализировать и отбирать.

При этом многие инвесторы уделяют слишком много внимания второстепенным характеристикам: архитектуре, внешнему виду фасада, близости к центру города, размеру окон или высоте потолков. Всё это имеет значение, но редко определяет итоговую доходность инвестиции.

На практике результат чаще всего зависит всего от нескольких ключевых факторов.

Сегодня выходит Парус- Место встречи и наконец мы получили фин. модель и презентацию для анализа.

Друзья, привет! 👋

📣 Сегодня традиционно запустим торги по новому фонду в прямом эфире!

❗️Партия паев будет размещена в диапазоне 17:30-18:00, когда на сцене объявим старт торгов фонда! Следите за трансляцией🎬

📊 Детали:

➖Дата и время: 05.06.2026 в 16:20

➖Платформа: Facecast 

➖Ссылка (предварительной регистрации не требуется): facecast.net/w/8gncqd

И, конечно, все, кто прошел регистрацию — ждем вас сегодня на офлайн-мероприятии🔥

До скорой встречи!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет!👋

Ура! Ура! Ура! Уже сегодня старт торгов нового фонда!🔥

📣 Клиенты Т-Банк долго ждали этой новости, и мы рады объявить — фонд «ПАРУС-Место Встречи» будет доступен к покупке у брокера!

💰О стартовой партии паев:

➖Объем: ~1,25 млрд ₽

➖Цена пая: 900 ₽

➖Дата размещения: 05.06.2026, в 17:30

📊 Следите за динамикой в расширенном стакане: parus.properties/glass-mv0506

Планируйте свои покупки!

Ваш PARUS AM!💚

Друзья, привет! 👋

📣 Завтра состоится торжественный запуск торгов фонда «ПАРУС-Место Встречи»!

Для тех, кто любит офлайн формат — ждем вас завтра в кинотеатре «Октябрь».

📍 Все детали и регистрация по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/3981843/?utm_refcode=2bc86d6026048f267448a55780fe06e1515d070b

🎬 Для тех, кто не сможет присутствовать — будет онлайн трансляция:

Детали:

📍 Дата и время: 05.06.2026 в 16:20

📍 Платформа: Facecast 

📍 Ссылка (предварительной регистрации не требуется): facecast.net/w/8gncqd

До завтра!

Ваш PARUS AM!💚

💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков — расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ.

💜 Что же произошло и как так получилось?

💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится.

💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в «белые» объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное — с низким трафиком и завышенными ставками аренды.

Друзья, привет! 👋

📣 На Московской бирже прошел круглый стол «Триллион в фундаменте: что стоит за ростом рынка ЗПИФ?»

📊 Что интересного обсудили?

📍 Новый фонд «ПАРУС-Место Встречи».

📍 Формирование доходности ЗПИФ и ее стабильность.

📍 Трафик районных центров и перспективы этого сегмента на рынке.

❔Ответили на острые вопросы из зала и шуточный вопрос: «Куда бы инвестировали участники дискуссии сумму в 1 млн ₽».

🎬 Делимся записью дискуссии на всех платформах:

VK: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239181

Дзен: https://dzen.ru/video/watch/6a214c35f33ea031de361a6b

YouTube: https://www.youtube.com/watch?v=5P8_1NgGQLo&feature=youtu.be

RuTube: https://rutube.ru/video/a94dcbed59bba5e3388380ba36488b1f/

🔥 А уже завтра мы сможем пообщаться с вами вживую на запуске фонда «ПАРУС-Место Встречи»! До встречи!

Ваш PARUS AM!💚

«ЗПИФ недвижимости как основа портфеля инвестора»

Чистый приток средств в закрытые ПИФы в I кв 2026 года достиг 453,7 млрд руб. Это на 28% больше г/г и на 55% выше результата предыдущего квартала, следует из данных ЦБ.

Эксперты связывают рост интереса бизнеса к таким фондам с дорогими кредитами, налоговой оптимизацией, защитой активов и пересмотром корпоративных структур. Через ЗПИФы компании могут консолидировать недвижимость, оборудование, долговые требования, доли в ООО, облигации и другие активы в одной юридической конструкции.

Корпоративные фонды становятся не только инвестиционным продуктом, но и инструментом владения активами. Они позволяют отсрочить уплату налога на прибыль при реинвестировании и снизить публичность информации о конечных бенефициарах.

«Арендный поток» от Альфа-Капитал закрылся весной 2026 года. Итог: минус 23% по телу пая за шесть лет. С учётом арендных выплат — около 3-4% годовых. Для инструмента, который позиционировался как стабильная рентная история с защитой от инфляции, это провал.

Меня здесь интересует не сам результат, а механика. И главное -что инвестор мог сделать иначе?

Почему система защиты не сработала

1️⃣ По закону 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах», УК обязана привлекать независимого оценщика для оценки активов фонда. Смысл простой: любая сделка контролируется специализированным депозитарием, и продать объект с огромным дисконтом от официальной оценки в теории проблематично. Звучит как надежная защита пайщиков.

2️⃣ Но есть 2 нюанса, которые меняет всю картину: оценщика нанимает и оплачивает сама управляющая компания — причём из средств фонда. То есть оценщик технически независим, но экономически зависит от клиента. У него нет стимула давать цифры ниже рынка — это значит спорить с тем, кто тебя нанял. На практике расчётная стоимость пая стабильно растёт в отчётах, пока фонд живёт.

Друзья, привет! 👋

📣 Сейчас идут финальные подготовки к запуску фонда!

📊 На сайте готова страница «ПАРУС-Место Встречи» со всей информацией о фонде: https://parus.properties/funds/mv🔥

О стартовой партии паев:

📍 Объем: ~1,25 млрд ₽

📍 Цена пая: 900 ₽

📍 Дата размещения: 05.06.2026

🎬 Больше информации о «ПАРУС-Место Встречи»:

📍 Технический разбор «ПАРУС-Место Встречи»: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239171

📍 Фин. модель фонда: https://disk.yandex.ru/i/9izQsvkiyVuvig

❗️5 июня встречаемся с вами в кинотеатре «Октябрь» на торжественном открытии торгов фонда!

📍 Чтобы принять участие и узнать больше деталей, пройдите регистрацию по ссылке: https://parus-am.timepad.ru/event/3981843/?utm_refcode=2bc86d6026048f267448a55780fe06e1515d070b

Ваш PARUS AM!💚

В 2024 году президент России поставил амбициозную задачу — увеличить капитализацию фондового рынка до 66% от ВВП к 2030 году. Речь идёт об удвоении текущих показателей и попытке вывести рынок капитала на принципиально новый уровень.

Но главный вопрос, который сегодня звучит в экспертной среде: реально ли достигнуть этой цели в текущих экономических условиях? Или, как всё чаще формулирует сам регулятор, задача скорее теоретическая и вряд ли будет выполнена на практике.

Почему ЦБ РФ считает, что цель недостижима, действительно ли недостаточно капитала в экономике или рынок развивается в другой логике, чем предполагает регулятор, — разбирались в нашей статье. 

На ПМЭФ-2025 первый зампред ЦБ Владимир Чистюхин фактически признал: выполнить поручение президента по удвоению капитализации российского фондового рынка к 2030 году — «крайне затруднительно, почти невозможно».

Чтобы капитализация российского фондового рынка удвоилась к 2030 году и составила 66% от ВВП, она должна вырасти с 58,1 трлн ₽ (в 2024 г.) до 112,86 трлн ₽ к 2030 г. 

Друзья, привет! 👋

📣 Анна Антонова, операционный директор PARUS, дала интервью Артему Тузову, независимому финансовому эксперту. 

📊 Обсудили фонд «ПАРУС-МАКС»:

📍 Чем фонд фондов отличается от других фондов PARUS?

 📍 Почему биржевая цена пая может отличаться от расчётной стоимости активов?

 📍 Как формируется дисконт и когда он возникает?

 📍 Какие способы выхода из фонда возможны?

🎬 Интервью уже доступно на всех платформах:

VK: https://vkvideo.ru/video-221654100_456239179?t=1m29s

Дзен: https://dzen.ru/video/watch/6a1feec893005328a36a0db9?share_to=link

YouTube: youtu.be/IVZjU6nxBKg

RuTube: rutube.ru/video/138d8f21254866fd8c9136fe3f5cf514/

Приятного просмотра!

Ваш PARUS AM!💚

Почему инвесторы потеряли деньги на стрит-ритейле?

В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты фонда были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».

Итог оказался неприятным для пайщиков. Расчётная стоимость пая с февраля по апрель снизилась с 334 тыс. до 236 тыс. рублей, а инвесторы, входившие в фонд при запуске в 2020 году по 305 тыс. рублей за пай, в итоге получили меньше вложенного капитала.

Что же произошло?

Мы не знаем всех деталей работы фонда, однако внимательно следили за приобретаемыми объектами ещё с момента его запуска. Уже тогда многие помещения вызывали вопросы с точки зрения инвестиционного качества.

По нашему мнению, ключевая проблема возникла ещё на этапе формирования портфеля. Фонд привлёк значительный объём средств, который необходимо было быстро разместить в объекты недвижимости. При этом качественных помещений на рынке всегда ограниченное количество.

Друзья, привет! 👋

📣 Сейчас активно идет разработка мобильного приложения для инвесторов PARUS!

Планируем выход до конца года🔥

📊 Нам очень важно ваше мнение!

— Пройдите, пожалуйста, небольшой опрос. Хотим получить вашу обратную связь о личном кабинете инвестора: forms.yandex.com/u/6a1d57daf47e73eb89e8019b/

🏆За лучшие и развернутые ответы, подарим наши фирменные подарки от PARUS!

Учтем все ваши пожелания при разработке!

Ваш PARUS AM!💚

• Общий нетто-приток в ПИФ немного замедлился по сравнению с высокими показателями IV квартала 2025 года, но был значительно выше, чем годом ранее.

• Закрытые ПИФ (ЗПИФ) показали лучшую динамику – чистый приток вырос в 5 раз и составил ₽325 млрд (за счёт корпоративных фондов).

• Вложения розничных инвесторов в открытые (ОПИФ) и биржевые (БПИФ) ПИФ снизились на 5,7% – до ₽382,1 млрд. Пайщики в основном выбирали стратегии, ориентированные на облигации и инструменты денежного рынка.

• Совокупный объём активов в доверительном управлении (ДУ) достиг рекордных ₽3,5 трлн (+6% к предыдущему кварталу).

• Поступления в индивидуальное доверительное управление составили ₽70 млрд, большую часть внесли квалифицированные инвесторы. Отток средств из стандартных стратегий заметно сократился

Уже делился, что недавно добавил в портфель паи ЗПИФ недвижимости «Акцент 5» (XACCSK) – того самого, где склад «Деловых линий» в Подольске. Держите живой отчёт без воды.

Спойлер: фонд для неквалов, пай чуть более 1000 рублей, рентная доходность уже 12%. И да, его включили в индекс Мосбиржи. Расскажу, что это значит. 

Начинка и чем интересен

Складской комплекс класса «А» «Валищево» (Подольск), 58 тыс. кв. м., надёжный моноарендатор – «Деловые линии». 

Договор аренды до 2032 года (ещё 6 лет спокойствия). Самое вкусное: ежегодная индексация на ИПЦ без верхнего порога. Инфляция выросла – твоя рента выросла. Плюс модель Triple Net – арендатор сам платит налоги, коммуналку и страховку. 

Цифры, которые зацепили:

 • СЧА на 31 марта 2026 – 5,95 млрд. рублей (плюс 1,6% за месяц)  

 • Стоимость пая – 1053,21 руб.  

 • Прирост пая за 1 квартал 2026 – 5,11%  

📢 Новый инвестиционный продукт в сегменте коллективных инвестиций — это не только пресс-релизы, офлайн-презентации для журналистов и вебинары. Это прежде всего измерение платежеспособного спроса и оценка перспектив продвижения на рынке.

🆕 Свежий пример — на прошлой неделе девелопер Alias Group анонсировал запуск первого на рынке ЗПИФ с гибридной инвестиционной моделью на офис класса А — ЗПИФ АВИУМ.

🏢 Alias Group — холдинг из Краснодара, владеющий разными активами, в том числе девелопером «Неометрия». В Москву компания вышла через партнёрство с Capital Group: в 2024 году была создана совместная структура Capital Alliance, в портфель которой вошли несколько проектов. В январе 2026 партнёрство прекратилось, а проекты разделили: БЦ АВИУМ у МЦК Зорге остался за Alias Group.

📍Объект — две 34-этажные башни класса А общей площадью более 77 тыс. м2 по адресу 3-я Хорошёвская улица, 18/2, в паре минут пешком от ТПУ «Зорге». Планируемая стоимость строительства — ₽30,2 млрд, ввод в эксплуатацию — 2 квартал 2028 года. В составе объекта 392 нежилых помещения и 300 машино-мест.

На выходных обсудили с Никитой Корниенко (основатель SimpleEstate) закрытие фонда от Альфа-Капитал, вот его комментарий:

«Ситуация с фондами Альфа-Капитала — это в первую очередь история не про рынок недвижимости, а про качество купленных активов.

Основная проблема была заложена еще на этапе формирования портфеля. Фонд приобрел большое количество объектов со слабыми локациями, завышенными арендными ставками, низкими оборотами арендаторов и низкой ликвидностью. Для многих объектов было очевидно, что арендаторы не смогут долго платить текущую аренду, а индексация ставок окажется невозможной.

На рынке стрит-ритейла наличие «Пятерочки» или другого известного арендатора само по себе не гарантирует качество объекта. Ключевой фактор — насколько успешна конкретная точка и насколько комфортна для арендатора текущая арендная нагрузка.

Поэтому проблемы с индексацией, снижение арендного потока и сложности с продажей объектов были достаточно предсказуемы сразу после покупки портфеля.

При этом стоит отметить, что команда, занимавшаяся продажей активов, фактически сделала максимум из возможного. Ситуация могла закончиться значительно хуже, если бы часть арендаторов просто съехала, а помещения пришлось бы продавать с еще большим дисконтом.

Квартал получился лучше предыдущего по основным операционным метрикам, а вопрос о ликвидации или продлении становится все актуальнее.

Из интересного в отчете: чистый операционный доход от недвижимости превысил выплаты пайщикам. Напомню, что в прошлом квартале фонд заплатил больше, чем заработал от аренды, — разницу закрывали депозиты и РЕПО.

Разберем, что изменилось и как рынок недвижимости влияет на перспективы фонда.

Кстати, в статье обзор конъюнктуры рынков складской и офисной недвижимости Москвы и области — будет интересно всем, кто инвестирует в фонды недвижимости.

Что показал отчет

Чистые доходы фонда выросли на 38% по сравнению с IV кварталом 2025 года — до 274 млн ₽. Результат достигнут благодаря сочетанию четырех основных факторов:

1) чистые доходы от недвижимости (NOI) +14% (267 млн ₽);

2) прочие доходы +65% (80 млн ₽);

3) прочие расходы –12% (52 млн ₽);

4) вознаграждения УК и спецдепозитарию –11% (43 млн ₽).

Пару недель назад я разбирался с тем, как вообще можно сгенерировать альфу в публичной недвижимости, и думал над вопросом: а зачем инвестировать в недвижимость в принципе?

Многие управляющие, учёные, да и вообще инвесторы в широком смысле скептически относятся к недвиге, тезис звучит примерно так: «Зачем мне инвестировать в недвижимость, если есть S&P 500 / MOEX?»

И тут обычно защитники недвижимости (особенно российские УК) говорят о том, что:

Недвижимость приносит более высокую доходность долгосрочно.

Обычно сравнивают достаточно длительные горизонты (более 15–20 лет) и говорят о сложном проценте за счёт высокой дивидендной доходности.

Доходность, скорректированная на риск, ну уж точно выше, чем у акций.

При этом безусловно находятся промежутки времени, когда это действительно так — например, если сравнить S&P 500 за 10 лет до конца 2024 года, картинка будет приятная для владельцев недвижимости. Однако правильное доказательство лежит в плоскости опровержения. То есть нужно проверять обратную гипотезу:

На прошлой неделе в Санкт-Петербурге завершилась конференция институциональных инвесторов Investfunds Forum XVII. Марина Харитонова, управляющий партнер инвестиционной группы Accent, приняла участие в сессии «Рынок коллективных инвестиций: драйверы роста и перспективы».

Сегодня в России зарегистрировано более 370 ЗПИФ, объектом инвестирования в которых заявлена недвижимость (данные Investfunds, аналитика Accent). Из них 143 фонда заявляют недвижимость основным объектом инвестирования, еще 228 — являются комбинированными фондами, где недвижимость входит в состав активов наряду с другими инструментами.

Из этой выборки 69% ЗПИФ недвижимости (255) доступны только для квалифицированных инвесторов, а 31% (116) — для неквалов. При этом на практике предложение ликвидных, прозрачных и доступных инструментов для массового розничного инвестора остается ограниченным.

Только 135 фондов раскрывают состав активов и отчетность в объеме, достаточном для полноценной оценки со стороны розничного инвестора. При этом на Московской бирже активно торгуются лишь около 30 фондов от 10 управляющих компаний — менее 10% от обозначенных выше ЗПИФ с основными вложениями в недвижимость.

Стоимость чистых активов розничных ЗПИФов недвижимости по итогам I кв 2026 года достигла 807 млрд руб., по оценке IBC Real Estate. Объем недвижимости в таких фондах составил 6,2 млн кв. м. За год показатели выросли на 49% и 45% соответственно.

Основной прирост за год обеспечили склады и жилье. Складская недвижимость прибавила 1,1 млн кв. м, жилая — 570 тыс. кв. м. Логопарки остаются привлекательными из-за долгосрочных договоров, устойчивых арендаторов и прогнозируемого денежного потока.

По итогам 2026 года СЧА ЗПИФов недвижимости может превысить 1 трлн руб., а объем объектов в фондах — 7 млн кв. м. На горизонте 2–3 лет рынок способен вырасти до 1,9–2 трлн руб. при развитии биржевой ликвидности и расширении розничных продуктов.




Источник: www.vedomosti.ru/realty/articles/2026/05/29/1201061-fondi-nedvizhimosti-uvelichili-obem-aktivov?from=newsline