8 лет инвестиций. Стану ли рантье?

Всем привет
Не хотел сперва участвовать в конкурсе Тимофея, но что-то совсем мало здоровых историй, так что давайте расскажу свою.

Кто я такой в 2 словах. ИТшник с хорошей зарплатой, который стремится стать рантье. Есть жена и ребенок.

Свои первые акции я купил в 2018 году, когда Т инвестиции только-только появились. ИИС открыл в начале 2019го.
До января 2022 года инвестировал в основном в иностранные акции. Месяц за месяцем вносил на ИИС тысяч по 33, чтобы за год закрыть 400 тысяч  ради максимального вычета. Так же имел небольшие накопления на вкладах, платил ипотеку за свое жилье.
В январе 22 года на фоне падения акций РФ я решаю переложиться из иностранных в РФ акции ради высоких дивидендов, а затем наступает февраль 22го… Блокировки иностранных акций (хоть и обошли стороной меня), кидок на дивиденды Газпрома. Все это заставило меня осознать, что диверсификация это не купить разные акции, а купить акции и что-то совсем иное. Другой класс активов. 

В 22 году появилась уникальная для РФ ипотека на 30 лет под 0,1% за счет удорожания на 15-20% цены квартиры. Эта схема несла в себе определенные риски, что ЦБ сильно не понравились и уже в 23 году сразу запретил. Но все кто в 22 году полезли в нее, остались полагаю счастливы. Я ожидал высокой инфляции, а купить квартиру под сдачу в аренду в дешевую ипотеку выглядело очень перспективно. Арендный платеж полностью закрывает ипотеку + остается сверху. Таким образом доход появляется с первого месяца сдачи квартиры.
И так я покупаю студию с первым взносом 1 миллион и платежом 17,8к на 30 лет. Одобрили по какой-то причине именно 0,7%, а не 0,1%. 
Сейчас аналогичные студии стоят на циане:
www.cian.ru/sale/flat/333886695/ 12 млн, но больше площадь
www.cian.ru/sale/flat/333787145 11 млн, но нет мебелировки
Так что думаю реально продать за 10 с чем-то, но таких планов у меня нет, в будущем эту студию просто подарю ребенку на 18 летие.
Сдаю студию сейчас за 46к+счетчики, налог 4%.


В 24 году появляется вариант взять семейную ипотеку под 4% (2% субсидирует застройщик) на весь срок. Я смотрю, что с такими условиями платеж получается 57 тысяч, а аренда подобных однушек у метро доходит до 100 тысяч, так что смело беру с первым взносом 2,4+мат капитал, ну и все 12 миллионов в ипотеку на 30 лет под 4%. Эта квартира еще строится, сдача в следующем году. Аналогичная у застройщика сейчас стоит 26,6 миллиона www.pik.ru/flat/972403 (как раз Шадрину хватит обменять свой портфель на нее =) )


На циане именно аналогичных домов на районе еще нет, самое близкое это вангарден где за чуть больший метраж хотят 28 миллионов www.cian.ru/sale/flat/334091041 ну или в доме попроще и рядом с жд www.cian.ru/sale/flat/333158513 23,5 миллиона.
Опять же, эту квартиру я продавать не планирую, просто для понимания, что квартиру я покупал в конце 24го года за почти 15 млн, а цена за менее чем 2 года у застройщика выросла более чем на 10 млн.


Ну и все это время я продолжал инвестировать в акции на ИИС. В 25 году закрыл первый ИИС зафиксировав 1,5 млн прибыли на 3 млн внесенных за все это время. Переложился во вклады под 20%+, ну и завел ИИС по новой. 
Вот глобальная аналитика за все время:


Вот только по новому ИИС от 25го года:


Если все в жизни и мире будет хорошо, то думаю около 5 лет работы и инвестиций мне осталось до момента, когда расходы моей семьи полностью будут закрыты пассивным доходом со сдачи недвижимости и дивидендов с акций.

Какой главный вывод. Не стоит выбирать только 1 класс активов. Не надо выбирать между квартирами, акциями, облигациями, вкладами и прочими вещами. Берите сразу все. =)

Не совершайте частую ошибку инвесторов. Не откладывайте жизнь на потом.Ищите баланс в жизни между тратами и инвестициями. Я например очень рад, что успел попутешествовать и побывать в более чем 10 странах, ибо кто знает, что нас ждет в будущем.