🏠 "Поддержим — но не деньгами". Почему МинФин убил надежды застройщиков отказом расширить льготную ипотеку? Чем это грозит инвесторам?

Логика проста: ставка вниз — строители вверх. Но не всё так просто. Почему на фоне смягчения ДКП девелоперы могут внезапно стать худшей идеей года?

Новый выпуск подкаста от инвест-канала «Fond&Flow»

Написал для вас пост — "как заработать на рынке перед следующими переговорами в Стамбуле", а также разобрал самые глупые ошибки, которые совершают в период кризиса в России. Все идеи на канале, подпишись чтобы не пропустить ничего интересного! У нас уютно❤️

☕#151. За чашкой чая..

Ну что, судя по сообщениям в СМИ, ЦБ продолжает смягчение риторики касательно экономики России.

Тем временем инвесторы, ожидая снижения ключевой ставки, начали рассматривать покупку акций застройщиков, которые, как правило, растут на таких событиях. Однако внутренние проблемы у сектора не собираются заканчиваться...

📅 Не так давно, а точнее в апреле, внезапно выяснилось, что у нас, оказывается, "непростая ипотечная ситуация", требующая немедленного вмешательства.

Об этом прямо заявил Владимир Владимирович, который в мае поручил Правительству до 15 июня предложить расширение льготных программ для семей с детьми до 14 лет. Однако Минфин неожиданно отложил программу и принял решение, что вместо денег отрасль получит налоговые плюшки. Лицо застройщиков представить несложно)  

❗Рынок при этом, отреагировал достаточно быстро. Котировки девелоперов вроде ПИК, и Самолета рухнули на 5–10%. И это при том, что с начала года индекс строительных компаний на Мосбирже вырос на 23%, а акции ПИК и Самолета прибавили 36,5% и 25,4% соответственно.  

И конечно, инвесторы, рассчитывавшие на смягчение политики ЦБ и новые льготы, были «слегка» шокированы таким поворотом...  

💢 Причины отказа. Почему Минфин сказал «нет» расширению?

Есть три ключевые причины, почему государство решило не раздувать и без того дорогую ипотечную программу: 

• ⚡Бюджету плохо, денег нет. Уже сегодня субсидирование ипотеки обходится в 2 трлн ₽ — это около 5% всех расходов бюджета 2025 года. Расширение потребовало бы еще сотен миллиардов, а ФНБ и так упал с 13,6 трлн ₽ в 2022 до 11,5 трлн в июне этого года из-за санкций и падения нефтегазовых доходов (это миниум с 2001 года, по данным Минфина). А кто в таких условиях захочет ещё больше тратить на ипотеку? Никто 
• ⚡ Отсутствие спроса. Даже если расширить семейную ипотеку, высокие цены и ипотечные ставки под 25% делают ипотеку неподъемной для большинства. Средняя однушка в Москве стоит 12–15 млн ₽, и это далеко не центр. По данным ЦБ, выдача ипотек в мае упала на 50,3% в регионах и на 30% в столице. 
• ⚡Льготы = дорогие квартиры. Далеко ходить не нужно, этот вопрос немного затрагивали в прошлой статье. Можно вспомнить, как в 2020–2021 ипотека под 6,5% разогнала цены на жилье на 20–30%, сделав его еще менее доступным. Вот совсем недавно на ПМЭФ-2025 Греф заявил, что отмена комиссий для застройщиков УЖЕ подняла цены на 1%, но выдача ипотек все равно упала на 10–12%. Кому они приносят пользу? Хуснуллину?

  

👥 Как это бьет по застройщикам и что делать инвесторам?

Застройщики, очевидно, всем этим событиям не рады. Сначала им обещали новые поступления «поддержки» от государства, а по итогу достались лишь налоговые упрощения, которые не компенсируют падение спроса 

💢 Главные в зоне риска — мелкие и региональные компании. У них нет ни финансовой подушки, ни доступа к дешевому проектному финансированию. По данным "Единого реестра застройщиков", около 15% региональных компаний находятся на грани дефолта из-за долгов по кредитам и падения продаж на 40% 

Если посмотреть на главных героев сектора, то конечно они держаться намного лучше. ПИК, например, нарастил выручку на 28% в 1-м полугодии за счет завершения старых проектов. Самолет активно продвигает рассрочки (40–80% сделок), а ЛСР делает ставку на элитный сегмент, где спрос меньше зависит от ипотеки. Но… Мы сильно не забываем про проблемы с долговой нагрузкой, а она там не маленькая. 

🤔 Честно, не верю в устойчивый рост акций застройщиков на фоне смягчения ДКП. Конечно, компании с высоким долгом однозначно отреагируют ростом, но исходя из внутренних проблем сектора (не всегда связанных с высокой КС), я больше склонен смотреть в сторону длинный облигаций (ОФЗ, корпораты). Для спекулянтов хорошая возможность 

Как считаете, стоит ли массовому инвестору на фоне смягчения ДКП лезть в акции застройщиков?

__________________________________________________
Очень важна ваша поддержка, ставь – ♥, и подпишись на канал, чтобы не упустить от меня что-то интересное!

 

Последние выпуски:

• 💢 «Диверсифицировал» — и всё потерял. Почему инвесторы в России, превращают простую стратегию в катастрофу. Топ важнейших ошибок этого года
• 💣 Облигации против паники: почему бонды в 2025 году дают больше, чем акции? Очередная недооценка ОФЗ перед смягчением ДКП...
• 🛡 Южуралзолото: не первый и не последний. Обыски, иск и падение на 30%: государство решает, что золотом частник наигрался. Что делать инвесторам?