эталон

У Эталона большой запас проектов и это главный плюс этого застройщика, однако есть проблема и это слабая заполняемость эскроу с падением продаж.

За весь 2025 год компания показала 153,6 млрд руб. выручки и 22,3 млрд руб. чистого убытка. Это первоначальный годовой отчёт, позднее прошлогодние показатели пересчитали.

( Читать дальше )

Тикер: #ETLN
Текущая цена: 18.7
Капитализация: 14.2 млрд
Сектор: Девелопмент
Сайт: www.etalongroup.com/investors/private/

Мультипликаторы (LTM):

▫️ P/E — убыток LTM
▫️ P/BV — 0.49
▫️ P/S — 0.1
▫️ ROE — убыток LTM
▫️ ND/EBITDA — 7.43 (без учета эксроу)
▫️ EV/EBITDA — 7.99 (без учета эскроу)

Что нравится:

▫️ чистый долг без эскроу снизился на 13.3% п/п (217.2 → 188.2 млрд). ND/EBITDA ухудшился с 7.42 до 7.43;
▫️ нетто фин расход уменьшился на 3.4% п/п (23.3 → 22.5 млрд);
▫️ деб. задолженность снизилась на 27.9% п/п (16.8 → 12.1 млрд).

Что не нравится:

▫️ выручка снизилась на 9.6% г/г (60.2 → 54.4 млрд);
▫️ остаток на эскроу счетах уменьшился на 53.5% п/п (104.3 → 48.5 млрд);
▫️ чистый убыток, но снизился на 6.9% г/г (13.4 → 13.2 млрд);

Дивиденды:

Выплата не менее 40% от чистой прибыли по МСФО, скор. на разовые прибыли/убытки, не относящиеся к основной деятельности. Выплата не реже 1 раза в год.

Дивиденды за 2026 год не ожидаются.

Мой итог:

Операционные показатели (г/г):

( Читать дальше )

📌 Решил обновить данные по застройщикам, за 3 дня постараюсь успеть сделать: 1) обзор сектора в обычном формате для компаний с листингом акций; 2) большую таблицу по 16 застройщикам для рынка облигаций; 3) подборку облигаций наиболее фин. независимых застройщиков.

❓ СИТУАЦИЯ В СЕКТОРЕ:

• Чтобы сломать финансовую модель, с которой застройщики успешно жили последние ≈20 лет, понадобилось всего 2 условия – ограничение льготных ипотек и рекордная продолжительность высоких кредитных ставок. Чем ниже спрос на недвижимость и чем меньше денег на эскроу-счетах, тем выше стоимость кредита для застройщиков, отсюда убытки и дефицит ликвидности.

• По итогам полугодия суммарное покрытие эскроу застройщиков в РФ снизилось до 69,6%, это минимум за последние 6 лет. Соответственно, долг застройщиков растёт намного быстрее, чем объём денег на эскроу-счетах. С 1 октября усложнили условия семейной ипотеки, выросли риски для застройщиков с высокой долей ипотечных продаж (АПРИ 83%, Глоракс 71%, Самолёт 62%).

( Читать дальше )

Рынок новостроек России входит в тяжелый кризис из-за сворачивания льготной ипотеки. Совокупная выручка девелоперов в 2026 году упадет до 4,2–4,4 трлн руб., а число банкротств строительных компаний выросло на 41%. Семейная ипотека с 1 октября стала практически недоступной, что может лишить застройщиков 30–40% выручки.

( Читать дальше )

С первого октября программу семейной ипотеки ожидают изменения: вместо единой ставки 6% вводится дифференцированная ставка – теперь она будет зависеть от числа детей и региона. Для большинства регионов параметры будут следующие: один ребенок — ставка по ипотеке 10%, два — 8%, три — 6%, четыре — 4%, пять и более — 2%. В Москве, Подмосковье, Питере и Ленобласти ставки выше: от 12% за одного ребенка до 4% за пятерых и более детей. Лимиты кредита тоже дифференцированы в зависимости от количества детей и региона. Для ИЖС ставка остается 6%.

Но в любом случае главное изменение, что единая ставка исчезает, а для семей с одним-двумя детьми, которые по разным исследованиям дают более 60% спроса в программах семейной ипотеки, ставка заметно растет. Это снижает доступный бюджет и может переключить часть покупателей на вторичку или сформировать отложенный спрос, который будет реализовываться при снижении ставок уже по рыночной ипотеке до значений ниже 12%. Многодетные семьи при этом получают более выгодные условия, но их доля в общем спросе на семейную ипотеку невелика.

( Читать дальше )

Так, решил я разобрать Эталон, тем более что у меня самого в портфеле есть их облигации, как и АПРИ. Скажу сразу — ситуация тут не такая, как в Самолёте, и это важно понимать. По облигациям картина сейчас грустная: доходность болтается где-то между 25 и 33 процентами, то есть бумаги подслили прилично.

Теперь по отчёту за первое полугодие. Выручка составила 54.4 миллиарда рублей, это минус 10 процентов год к году, причём число сделок по ДДУ с новостройками упало на треть. EBITDA при этом выросла на 28 процентов, до 9.2 миллиарда. Чистый убыток — 13.2 миллиарда против убытка 14.1 миллиарда годом ранее, то есть немного сократился. Чистый долг снизился на 13 процентов, до 72.7 миллиарда, за счёт роста денежных поступлений. А отношение долга к EBITDA — 3.1х, что в целом в приемлемых границах.

Такое дело, что компания после сильных третьего и четвёртого кварталов выбрала более консервативную стратегию. Во втором квартале ставка была сделана на денежные поступления, которые выросли на 27 процентов, то есть на сделки с полной оплатой. Эталон явно оценивает реальный спрос и под него подстраивает вывод новых объектов. Это разумный подход, хотя и не самый агрессивный.

( Читать дальше )

#залечьнадновбрюгге

Российские застройщики последние пару лет жили с практически недоступной рыночной ипотекой, но спрос продолжала поддерживать семейная ипотека. Теперь условия программы постепенно ужесточаются, и для отрасли начинается гораздо более интересный период.

С 1 октября ставка по семейной ипотеке становится менее универсальной и сильнее зависит от количества детей и региона. Для семей с одним ребенком условия заметно ухудшаются. А именно такие заемщики последние годы составляли значительную часть покупателей новостроек.

Для застройщиков ипотека важна не только потому, что кто-то должен купить квартиру. Чем медленнее идут продажи, тем медленнее наполняются счета эскроу. Чем хуже покрытие проектного кредита средствами покупателей, тем дороже для девелопера становятся деньги банка.

Поэтому сейчас недостаточно посмотреть на рост выручки и сказать, что у компании все хорошо. Намного интереснее смотреть на долг, эскроу, проценты и реальный денежный поток.

АПРИ внешне растет неплохо: выручка за полугодие +30% до 12 млрд руб.

( Читать дальше )

Видео по статье: https://www.youtube.com/watch?v=p5kYqI3IKg8

Статья с интерактивной навигацией: https://telegra.ph/Developer-Bonds-Family-Mortgage-09-25

Обновлено 26-27 сентября: уточнены ICR, покрытие эскроу и стресс-тест, добавлены факторы поддержки Самолета и Эталона.

Для большинства жилых девелоперов новая семейная ипотека – умеренный минус, и в ценах облигаций его пока почти нет. Острее всего она бьёт по эмитентам, у которых мало денег против погашений 2027 года и тонкое покрытие проектного долга эскроу. Первыми потери несут акционеры, а для облигаций всё решают даты погашений.

Цепочка короткая. Падение продаж в октябре-декабре сразу снижает поступления на эскроу, банк каждый месяц пересчитывает ставку проектного кредита, и каждый недополученный рубль эскроу добавляет застройщику 12-15 копеек процентов в год. По нашей оценке, при минус 20-30% продаж к концу года отрасль выходит на темп 140-210 млрд руб. дополнительных процентов в год. За первые 12 месяцев набегает примерно вдвое меньше, потому что недобор эскроу копится постепенно.

( Читать дальше )

Видео по статье: https://www.youtube.com/watch?v=WKfawu9YRLU

Статья с интерактивной навигацией: https://telegra.ph/Family-Mortgage-October-2026-09-25

24 сентября Минфин утвердил новые условия семейной ипотеки. Они действуют для договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. Единая ставка 6% уходит. Теперь ставка и лимит кредита зависят от числа детей и от региона: от 2% для семей с пятью детьми до 10% для семьи с одним ребёнком в регионах и 12% в Москве, Петербурге и их областях. Источник – релиз Минфина.

Для застройщиков это минус к продажам в 14-33% на рынке новостроек, и больше всего он бьёт по массовому сегменту Москвы и Подмосковья. Для акций новость в основном уже в цене, главный риск теперь в продажах четвёртого квартала.

• Семья с одним ребёнком платит на 46% больше в регионах и на 72% больше в столицах. При прежнем платеже банк одобрит кредит на 32-42% меньше.
• Таких семей среди покупателей по семейной ипотеке от 40% до 70%. Нижнюю оценку даёт Самолет, верхнюю – ЕРЗ.

( Читать дальше )

Высокая ставка сильнее всего бьет по стройке.

▶️Строительство оказалось одной из самых чувствительных к высокой ставке отраслей экономики. К такому выводу пришли авторы исследования в научном журнале «Деньги и кредит» от ЦБ.

Что исследовали и к чему пришли:

⬛️Авторы посмотрели, как изменение процентной ставки влияетна девять крупных отраслей экономики на данных мониторинга предприятий с января 2002 года по июнь 2025 года.

⬛️Самая сильная реакция оказалась у строительства, торговли, обрабатывающей промышленности и сферы услуг. Слабее всего ставка действует на энергетику, водоснабжение и сельское хозяйство.

⬛️Если смотреть на суммарное изменение спроса, выпуска и цен на горизонте 49 месяцев после процентного шока,строительство выбивается сильнее остальных.

⬛️Интегральный показатель для отрасли составил 97,6 пункта при среднем значении по девяти отраслям 53,1 пункта. Реакция строительства примерно на 84% выше среднего уровня. Для сравнения, у торговли показатель составил 71,6 пункта, сферы услуг — 65,6, обрабатывающей промышленности — 63,4.

( Читать дальше )