недвижимость в РФ

Ну что же. Всё!!! Имею в виду, что теперь уже железобетонно стало понятно: что такое настоящая ж@па!!!

И знаете что это такое?! Это когда, твой сосед Вася, купил 5 квартир в льготную ипотеку, сдаёт их в аренду,  а ипотеку ему оплачивает АРЕНДАТОР.  

И вот что интересно: рантье-Вася, лет через 5-10 — СТОПРОЦЕНТНО станет долларовым миллионером, практически ничего не делая. Ибо ипотеку ему выплатят арендаторы.

Ну а хейтер-Петя, который драл глотку, что льготка — это зло, так и будет снимать у Васи квартиру и относить ему половину своей зарплаты, с разорванным от разочарования п@каном.

И знаете,  почему я точно в этом уверен??? А потому,  что вчера ДОМ РФ поставил жирную точку и прямым текстом написал: сдавать квартиру, которая куплена в льготную ипотеку — МОЖНО. Ну а я бы добавил,  что даже НУЖНО. См скрин:

Вот такие дела, друзья. Всё так же думаете,  что льготка это зло? Да это не зло, это, на самом деле -  просто фантастический инструмент, который...  нужно уметь готовить.   

( Читать дальше )

Эхехех… Ну дела… Предыстория: вчера крупнейший ТГ-канал, который специализируется на жестких новостях и кринжевых событиях, опубликовал «сногсшибательную новость». И суть её в том, что обладателям льготных ипотек банк может повысить ставку по кредиту до 22%, если заёмщик будет сдавать её в аренду!

И что тут началось! В комментариях на «Смартлабе» читаю: «рантье-паразиты», «так им и надо», «чуваки» на чужом имуществе решили сделать бизнес, «к ногтю их»! Ладно, это полбеды, бывает. А вот основная беда в том, что эта вирусная новость захватила и ТГ-каналы, которые специализируются на рынке недвижимости. И, к сожалению, они свернули куда-то не туда… Мол, семейная ипотека предназначена для улучшения семейных условий, поэтому сдавать в аренду ипотечную квартиру нельзя, будьте аккуратны, обязательно спрашивайте разрешение у банка и т. д. и т. п. Иначе кредитная организация может повысить ставку по действующему кредиту до 22%!

( Читать дальше )

Экcпepты cчитaют, чтo в 2026 гoдy ввoд гopoдcкoгo жилья coкpaтитcя нa 11% гoд к гoдy, дo 41 млн кв. м, a oбъeм нoвыx пpoeктoв — нa 14%. Oбa знaчeния cтaнyт нaимeньшими c нaчaлa вoйны.

Пpибыль зacтpoйщикoв тoжe бyдeт cнижaтьcя. B пepвyю oчepeдь пocтpaдaют дeшeвыe (мaccoвыe) пpoeкты, paccчитaнныe нa дeшeвыx (мaccoвыx) пoкyпaтeлeй. Зacтpoйщики дpyжнo зaявляют, чтo cтaнoвитcя бoльшe oгpaничeний пo льгoтным ипoтeкaм, paccpoчкaм и дpyгим cxeмaм, пoддepживaющим иcкyccтвeнный cпpoc нa нoвocтpoйки.

Ho пoчeмy нeльзя жить бeз cxeмaтoзoв?

Зacтpoйщики нe гoвopят. Пpидeтcя мнe paccкaзывaть.

Глaвнaя пpoблeмa в тoм, чтo дoxoды бoльшинcтвa пpoлeтapиeв pacтyт мeдлeннee цeн нoвocтpoeк. Bзглянитe нa нa pocт нaчиcлeнныx (дoнaлoгoвыx) зapплaт пo 10-пpoцeнтным гpyппaм пpoлeтapиeв — oт 10% caмыx дeшeвыx дo 10% caмыx дopoгиx (пo дaнным Poccтaтa):



A тaк выглядит динaмикa cpeдниx зapплaт в двyx нepaвныx гpyппax — 70% дeшeвыx и 30% дopoгиx пpoлeтapиeв:



( Читать дальше )

Дoмклик ceгoдня выкaтил янвapcкиe цeнники пpoдaвцoв квapтиp в гopoдax-миллиoнникax. Дaвaйтe пocмoтpим нa ниx и cдeлaeм нeкoтopыe вывoды.

B oбзope yчacтвyют: Mocквa, Caнкт-Пeтepбypг, Hoвocибиpcк, Eкaтepинбypг, Kaзaнь, Kpacнoяpcк, Hижний Hoвгopoд, Чeлябинcк, Caмapa, Уфa, Pocтoв-нa-Дoнy, Kpacнoдap, Oмcк, Bopoнeж, Пepмь, Boлгoгpaд (yпopядoчeны пo нaceлeнию).

Пpoдaвцы гopoдcкoй пepвички пpoдoлжaют pиcoвaть цeнники «oт бaлды»:



B цифpax этo выглядит тaк:



( Читать дальше )

Я, как инвестор, понимаю всю прелесть инвестиций в недвижимость, но хоть убейте меня, тут очевиден самый жирный минус, который большинство и отпугивает инвестировать сюда. Да, это высокий порог входа. Чтобы купить те же студии в Питере для сдачи (где я живу), нужно накопить миллиона 4-5, в Москве еще больше, а регионы не рассматриваю, так как не проживаю там, и тяжелее управлять. Про ипотеку вообще молчу с такими то процентами.

Гаражи, кладовки или парковки?

Интересно, но надо быть спецом на рынке, чтобы первым поймать хорошее предложение. К тому же, арендная доходность здесь не самая лучшая, в среднем процентов 5-7% в год, но больше привлекает рост стоимости квадратного метра и низкий пород входа, поэтому в 2026 я изучу эту тему подробнее, но пока пропускаем.

Коммерческая недвижимость?

Та же история, что и со студиями, здесь нужен солидный капитал, чтобы входить в инвестиции. Но вот здесь на сцену выходят редкие на нашем рынке – коллективные инвестиции.

Отбрасываем все мутное и смотрим на легальный, биржевой инструмент — ЗПИФы (закрытые паевые фонды недвижимости).

( Читать дальше )

Я постоянно слежу за рынком недвижимости без розовых очков — и цифры конца 2025 года окончательно расставили всё по местам.

Речь уже не о «подорожало или нет». Речь о том, какая именно Москва теперь доступна покупателю — и по какой цене.

📈 Средний чек вырос. Резко и без пауз

Если коротко: квартира в московской новостройке за год подорожала примерно на треть. Средний бюджет покупки к декабрю достиг 37 млн ₽, тогда как год назад речь шла о 27–28 млн ₽.

Причём рост не остановился под конец года — за один только месяц прибавка составила около 5%. Это говорит о том, что рынок не «выдыхался», а продолжал движение.

А ведь у меня в памяти теплятся еще однушки по 5 млн ₽. Эххх.

🧱 Массовое жильё больше не массовое

Самый сильный ценовой сдвиг произошёл там, где его меньше всего ожидали — в эконом- и комфорт-классе.

❗️ средний бюджет покупки — около 21 млн ₽
❗️ годовой рост — более 40%

Это ключевой момент. Рост цен здесь означает не улучшение качества, а вымывание дешёвых лотов. Доступные квартиры просто закончились, и рынок пересобрался на новом уровне.

( Читать дальше )

Двадцать шесть процентов на дороге не валяются. Они валяются на стройке! Известный в узких кругах застройщик РКС Девелопмент размещает очередной выпуск классических облиг с занятным купоном — обещают аж до 26%. Заявки соберут завтра, 29 января.

Разумеется, есть подвох. И если вы читали мои разборы предыдущих выпусков, вы о нём уже прекрасно знаете.

Я уже 8 лет активно инвестирую в долговой рынок РФ (и не только — рассказывал, как я погорел на египетских облигациях), и постоянно слежу за новинками, достойными внимания. Ранее делал обзоры на новые выпуски Акрон, Элит_Строй, Глоракс, ВУШ, Аэрофьюэлз, АПРИ, ЕвроТранс, А101, АПРИ, Пионер, Полипласт, Атомэнергопром, Самолет, СамарОбл, Сегежа, Артген.

Чтобы не пропустить обзоры, подписывайтесь на фирменный телеграм-канал с авторской аналитикой и инвест-юмором.

🏗️А теперь — двинули смотреть на новый выпуск от ТД РКС!

🏢Эмитент: ООО «ТД РКС»

( Читать дальше )

Тут посмотрели на данные по РФ в целом по версии Росстата:
smart-lab.ru/blog/1257935.php

Теперь давайте посмотрим данные по Москве отдельно. Доступный диапазон дат изменился.

( Читать дальше )

Еще несколько лет назад инвестиции в коммерческую недвижимость казались закрытым клубом. Большой входной билет, сложное управление, нулевая ликвидность. В 2025 году эта картина начала быстро меняться — и особенно интересно это стало именно для неквалифицированных инвесторов.

📈 Рынок созрел — и это видно по цифрам

За последние пять лет рынок ЗПИФов недвижимости вырос примерно в три раза. Только за третий квартал 2025 года стоимость чистых активов фондов недвижимости для «неквалов» увеличилась до ≈158 млрд рублей, прибавив около 9% за квартал.

Это не разовый всплеск, а устойчивый тренд: российский инвестор начал осознанно добавлять реальные активы в портфель.

🏠 Почему деньги идут именно в недвижимость

Последние годы научили главному: волатильность — это не теория, а реальность.

Когда доходности по депозитам постепенно снижаются, а рынки акций и облигаций живут циклами, инвестор ищет актив, который:

🔹 не может обесцениться за день
🔹 защищает от инфляции

( Читать дальше )

Давайте посмотрим на Цены на рынке жилья РФ по версии Росстата, данные доступны с 1998 по 2024

( Читать дальше )