Самолет

Застройщики придерживают ввод новостроек на фоне падения спроса. Дозирование коммерческого предложения удерживает рынок от перенасыщения и позволяет им сохранить стабильно высокие цены.
Девелоперы не снижают, а наращивают темпы строительства, одновременно с этим придерживая ввод объектов и вывод новых лотов на продажу. Эта тактика направлена на то, чтобы предотвратить обвал цен в условиях растущего предложения и упавшего спроса.
Застройщики наращивают объемы «строящегося задела» — жилья с еще не открытыми продажами. Этот нехитрый манёвр позволяет им демонстрировать активность и рост для властей («работа кипит»), и, одновременно, удерживать цены.
Объём (https://ratings.ru/about/news/real-estate-news-091025/) строящегося жилья с закрытыми продажами вырос почти на 5 млн м кв. Разрыв между объёмом строящегося жилья и вводимого в эксплуатацию увеличился: на начало июля 2025 г до 83%, годом ранее — 79%. Объём строящегося жилья, продажи по которому ещё не открыты, вырос с 21 млн м кв (18% от текущего объёма строительства) до 26 млн м кв (22%).Демидович.

Сегодня под разбором один из крупнейших застройщиков страны и его популярный выпуск облигаций «Самолёт» БО-П18 (RU000A10BW96) с ежемесячным куполом 24 % и сроком до погашения 3,7 года. Правда сегодня торгуется уже на уровне 111,89 % и годовая доходность 21,3 %. Разберемся, стоит ли парковать свой капитал в этой бумаге.

🚨 Что говорят цифры: тревожные сигналы

Мы провели анализ на основе данных МСФО и вот что настораживает больше всего:

— Наш внутренний рейтинг “В”, АКРА “А” для меня это скорее ВДО

— Огромные долги. Показатель Чистый долг/EBITDA находится на уровне ~6,5x. Простыми словами, компании потребуется более 6 лет, чтобы погасить весь долг за счет своей операционной прибыли. Это очень много и создает серьезные риски.

— Проценты съедают всю прибыль. Коэффициент покрытия процентов (ICR) падает до 1,1. Это критическая отметка, которая означает, что вся прибыль уходит на обслуживание долга, и у компании почти не остается «подушки безопасности».

— Риск банкротства? Модель Z-счета Альтмана, которая оценивает финансовую устойчивость, на протяжении всего прогнозного периода сигнализирует о высокой вероятности финансовых трудностей.

«Самолет» продолжает закапывать себя в долговую яму.

▶️Девелопер планирует в октябре выпустить конвертируемые облигации на несколько миллиардов, заявила генеральный директор компании Анна Акиньшина:

Когда книга будет открыта, мы сделаем это первое размещение, чтобы протестировать этот инструмент и, главное, познакомить с ним рынок. Это будет незначительная сумма, в районе нескольких миллиардов, скорее проба пера.

Давайте разбираться в «новом» инструменте:

⚫️Конвертируемые облигации — это гибридный финансовый инструмент, который сочетает элементы облигаций и акций. Изначально это займ, но инвесторы имеют право обменять облигации на акции компании по заранее установленному курсу.

⚫️Если облигации будут конвертироваться, то это увеличит общее количество акций в обращении, а значит, размоет доли текущих акционеров, что не очень хорошо, т.к. снижает их прибыль.

⚫️Выпуск гибридного долга означает, что компания либо больше не может занять у банков, либо для нее это дорого. Напомним, что у девелопера уже есть долг в 128 млрд руб. при капитализации в 285 млрд руб.

Во многих случаях конвертируемые облигации для сильно закредитованной компании можно рассматривать как скрытую или отложенную дополнительную эмиссию акций.

Менеджмент Самолета может считать текущую цену акций слишком низкой для проведения прямой допэмиссии, так как это привело бы к сильному размытию долей существующих акционеров. Конвертируемые облигации позволяют привлечь капитал сейчас, а само размытие отложить до момента когда (и если) цена акций вырастет и держатели облигаций решат их конвертировать. 

Все это выглядит как отчаянна мера Самолета привлечь капитал на относительно выгодных условиях, но это несет значительные риски дальнейшего ухудшения финансового положения и размытия акционерного капитала. 

$SMLT опубликовала операционные результаты за третий квартал 2025 года

В июле-сентябре объем продаж первичной недвижимости компании резко вырос на 54% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, достигнув 77,1 миллиарда рублей. В натуральном выражении было продано 354,8 тысячи квадратных метров жилья, что на 52% больше, чем годом ранее. Количество заключенных договоров долевого участия увеличилось на 65% и достигло 11,2 тысячи.

Сильный рост стал возможен благодаря нескольким факторам:

🔸Во-первых, сохраняющаяся доступность льготной ипотеки для отдельных категорий граждан продолжала поддерживать спрос. 

🔸Во-вторых, постепенное снижение ключевой ставки Банка России привело к увеличению доли рыночной ипотеки в структуре продаж. Доля контрактов, заключенных с использованием ипотечных средств, выросла до 56% в целом по компании и до 60% для жилой недвижимости.

При этом компания планомерно сокращала долю рассрочки в продажах, одновременно увеличивая долю сделок со 100% оплатой. Средняя цена квадратного метра незначительно выросла до 213,3 тысячи рублей, что объясняется увеличением доли продаж продуктов без отделки.

Самолёт опубликовал операционные результаты за 3 квартал 2025 года. Вроде как они неплохие. Учитывая, что застройщики – это «передовики» и флагманы экономики, возобновление стройки может свидетельствовать о начавшемся мягком «перезапуске» экономики. Но так ли это? И не является ли это аналогом «отскока дохлой кошки»? Давайте разбираться.

Ключевые показатели за 3 квартал ничего такие:

✔️объём продаж первичной недвижимости вырос на 54% и составил 77,1 млрд рублей (354,8 тыс. кв. м) по сравнению с 50,2 млрд рублей (233,8 тыс. кв. м) за 3 квартал 2024 года

✔️общее количество заключенных контрактов увеличилось на 65% до 11,2 тысяч штук

✔️средняя цена за квадрат составила 213,3 тыс. рублей (+1% г/г)

Но если смотреть на результаты 9 месяцев, то там не всё так однозначно:

✔️объём продаж первичной недвижимости снизился на 10% и составил 197,8 млрд рублей (906,8 тыс. кв. м) по сравнению с 220,3 млрд рублей (1 013,8 тыс. кв. м) за 9 месяцев 2024 года;

Друзья, привет!

⚡️ Ни дня без хороших новостей: еще 6️⃣0️⃣0️⃣ тыс. кв. м коммерческой недвижимости мы планируем построить в Новой Москве и Подмосковье к 2030 году. Таким образом, наш портфель коммерческой недвижимости увеличится до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд рублей.

🏙 Порядка 470 тыс. кв. м недвижимости, включая 181 тыс. кв. м индустриальных площадей и более 154 тыс. кв. м офисных, будет построено в Новой Москве, остальное – в Московской области. Планируется возвести по семь новых технопарков и офисов, четыре объекта light industrial, 10 районных торговых центров и шесть физкультурно-оздоровительных комплексов.

🔥 Рынок коммерческой недвижимости является перспективным направлением для развития и диверсификации бизнеса: на нем сейчас наблюдается дефицит свободных площадей, из-за чего растут как арендные ставки, так и стоимость помещений.