Всем привет

В 22 году я купил студию 20 метров в Москве в льготную ипотеку 0,7% на весь срок. В прошлом году дом достроили, квартиру мебелировал и сдал в аренду за 46 тысяч + счетчики. Прошел почти год и пора подсчитать доходность.

Для начала посчитаем вложенные средства к моменту сдачи в аренду:
1 000 000 первый взнос + 516,2 платежи пока строили + 835 мебелировка под ключ + страховка (около 20к) = 2 371 200 затраты на квартиру + не забываем про платеж 17,8 тысяч в месяц.



Если посчитать максимально грубо доходность, то получим ((46-17,8)*12)/(2371) аж 14,27% годовых!

Но помимо 17,8 на ипотеку есть к сожалению еще траты.

1) Страховки на квартиру ~ 500 рублей в месяц
2) Платеж за кап ремонт дома ~ 580 рублей в месяц
3) Платежи помимо счетчиков ~1500 рублей в месяц
4) Налог за сдачу — 1840 рублей в месяц
5) УК за решение всех вопросов — 6900 рублей в месяц

Конечно можно сдавать без УК, но потребуется чуть больше вашего времени на решение вопросов. Возможно, если текущий жилец сьедет, то попробую сдавать через Яндек Аренду вместо УК.

( Читать дальше )

Считаю, что главное — найти тренд.
В среднесрочном портфеле главное — найти растущие сектора и акции — лидеры в этих секторах.

Самым сильным сейчас считаю финансовый сектор.
Сбербанк
Т-Банк
Мосбиржа

Если индекс хотя бы в боковике
(не в  падающем тренде), то 
выгодно увеличивать вес сильных бумаг (которые радуют) и уменьшать вес  тех, кто не оправдал ожиданий.
Как и в жизни, важно увеличивать то, что доставляет радость и уменьшать то, что приносит огорчения.

Считаю, что с октября тренд — сильный.
Писал, что с октября формирую портфель акций, от 2500 по индексу Мосбиржи, 100% портфеля — акции.
Пока, с октября +6%

Мониторю 82 акции RU
Рассчитал, где находится акция в диапазоне от % до 100% за 25г по формуле % =
(последняя цена минус минимум за период) / (максимум минус минимум за период)
Немного усложнил формулу, с учётом дивидендов

Оставил в таблице акции, которые в 2025г от 50%
Оставил акции, которые с 1 октября 25г выросли от 2% (т.е. лучше индекса).
Осталось 8 акций



Конечно,
принимаю решение не только по силе тренда.

( Читать дальше )

Увидел что на меня подписал Анар, посмотрел несколько последних его видео на ютубе и  сразу вспомнил ролик (те же ссылки на псевдоэкспертов, рассказы о выдуманных проблемах и псевдонаучных экспериментах)

Сравнение с тезисом «ноги — атавизм» не просто метафорично. Ноги конечно не идеальны, но куда без них, как и без капитала )

В последнее время Бабайкин сходит с дистанции, забывая что, финансовая независимость — не цель, а инструмент для свободы выбора. Анар часто стал подменять концепцию её кривыми реализациями (которыми он поделился в последнем ролике на ютубе), словно объявляет ноги бесполезными из-за мозолей. Утверждает что пенсия в 35 не работает, потому что  лично разочаровался в чем то там. Отрицает успехи тех, кто совместил капитал с социальной активностью. При этом канал называется на пенсию в 35, сам ведет какую то социальную активность и блогинг с рекламой лютого скама в виде джетленда и в какой то степени менторством занимается, но все заходит не туда. 

( Читать дальше )

Можно бесконечно смотреть на огонь, воду и прогнозы по ослаблению рубля. Вот, например, в Цифре ждут девальвацию, и поэтому выбрали лучшие валютные бонды. Я тоже жду девальвацию, но не знаю, когда она произойдёт, так что посмотрел, что выбрали.

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход. Облигаций в моём портфеле уже на 3+ млн рублей, и к выбору выпусков я подхожу ответственно. Покупаю как на размещениях, так и на вторичном рынке.

🔥 Чтобы не пропустить новые классные подборки и обзоры свежих выпусков облигаций, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов и много другого крутого контента. 

Читайте также:

• Топ-10 облигаций с доходностью до 24%
• Длинные ОФЗ с самым большим потенциалом роста — 5 лучших выпусков
• Доход каждый месяц как зарплата: 13 облигаций с ежемесячными высокими купонами с повышенным риском
• Доход каждый месяц как зарплата: 10 надёжных облигаций с ежемесячными высокими купонами

( Читать дальше )

(Этот пост лишь часть истории «От МРОТ к FIRE»), остальное в блоге.

Развивать навыки и совмещать по разным специальностям пробовали, работать больше пробовали, работать «головой, а не много» тоже. В гос.медицине это никак не помогает зарабатывать больше денег, что является краеугольным камнем для достижения FIRE в будущем.

Следующая попытка – сменить место работы. Если твою работу не ценят в одном учреждении, нужно просто перейти в другое. Однако, как я писал раньше, необходимо было «отмотать срок» по контракту в гос. больнице, и просто так «свалить в закат» я не мог. Да и больница в городе была одна.

Организация кабинета ультразвуковой диагностики в гос.больние была весьма плачевная. Не было расходников – банально нет перчаток. Постоянно не хватало ультразвукового геля – базового расходника, и заведующая его часто разводила водой. Иногда до такого состояния что он не держался на пациентах, а просто стекал. Кабинет был маленькой коморкой, ниже допустимых санитарных норм раза в 4.

( Читать дальше )

Вторичку начинают душить юридически.

▶️На прошлой неделе (11 ноября) прошел закрытый круглый стол «Защита прав добросовестных приобретателей
недвижимости в сделках с ведомыми
продавцами» с участием Госдумы, МВД, Росреестра, ВТБ, ДомКлика и даже психиатра.

По итогам выпустили резолюцию (прикрепили), которая читается не как борьба с мошенниками, а как документ по жесткому регулированию вторичного рынка.

⚫️Из документа можно понять, что «правильная» сделка только та, где человек сразу переливается из одной квартиры в другую. Все остальное — зона повышенного риска и рынок вторички нужно ограничивать.

Например, «установить обязательный период охлаждения для денежных сумм», полученных после сделки. Если такой пункт резолюции сделают обязательным, то можно говорить о создании аналога эскроу на вторичке со всеми вытекающими: банки получают контроль над деньгами, каждая сделка превращается в управляемый платежный процесс и легко подключается финансовый мониторинг.

Негативные последствия для вторичного рынка:

( Читать дальше )

Во время последнего хая RGBI 19 августа доходность по 1Y ОФЗ по кривой бескупонной доходности доходила до 13,5%. Сейчас это тоже 13,5%, а 13 ноября доходность опускалась и до 12,71%. В общем можно сказать, что рынок прайсит сейчас ставку ЦБ, равную 13% на конец 2026 года. Напомню, что эстимейт из прогноза ЦБ был 13-15%. То есть, уже сейчас закладывается самый позитивный исход. Но могут произойти и другие события, которые заставят ЦБ действовать решительнее. Например:
1. Экономика может снижаться быстрее, чем ожидается.
2. Мир, дружба, жвачка.
3. Дальнейшее укрепление рубля🙃

Главный вопрос, на который нужно ответить, чтобы понять, будут ли ставки активно снижаться в 2026 — это сможет ли экономика падать так сильно, чтобы дефляционным эффектом перекрыть инфляционный от расширения дефицита бюджета. И в этом посте я хочу сконцентрироваться именно на варианте с подписанием мира до конца этого года.

Что означает перемирие?
1. Усиление давления на цены на нефть. Мы уже это видим по котировкам: со дня, когда тема с соглашением начала вновь раскручиваться, индекс Мосбиржи растет, а нефть тем временем активно падает. Санкции будут сняты и дисконт сократится до стандартных значений.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Время на чтение 10+ минут.

Уведомление: Статья — частное мнение, которое не является инвестиционной рекомендацией и не является рекомендацией к действиям. Если у вас есть свои замечания и предложения, то пожалуйста, пишите их в комментариях.

В статье содержится критика (оценочные суждения) экономических фантазий. Если вы не любите, когда кто-то приводит факты, разрушающие вашу картину мира, пожалуйста, не читайте статью (может сразу внести меня в черный список дабы защитить свое ЧСВ)

Преамбула (или Контекст)

На Смартлабе в последнее время было опубликовано множество статей, содержащих мнения об инвестировании, FIRE и других идеях. Читать было интересно, особенно радовали дискуссии в комментариях. Приведу свой разбор проблемы: именно такой анализ я проводил 4 года назад, когда решал «идти на биржу или нет, а каких результатов я хочу достичь?»

Мой анализ задачи «Как выйти на жизнь с портфельных инвестиций»

Меня учили опираться на факты, причем на репрезентативные выборки, а не фантазии или «яркие примеры», которые имеют место быть. Считать себя «гением» и верить, что именно мне «повезет», это очень смелая гипотеза. Поэтому я попытаюсь сухо/отстраненно рассчитать «Как выйти на жизнь с портфельных инвестиций?»

( Читать дальше )

Между денежным и фондовым рынком постоянно идет соревнование. Маятник вечно качается между вкладами и облигациями. 

У меня практически не осталось вкладов и резко вырос портфель облигаций, хотя в начале года я активно открывал депозиты и ЦФА, которые давали до 23-25% годовых. Кроме того, облигации стали обретать преимущества, которыми были наделены только вклады.

Так что выбрать? 


Нет общего решения для всех инвесторов. У каждого свои цели, сроки инвестирования, терпимость к риску, стратегия… Поэтому нужно выбирать инструмент под себя. 

Давайте рассмотрим, когда лучше использовать облигации, а когда — вклады.

БАНКОВСКИЕ ВКЛАДЫ

Начнем с вкладов. В них каждому проще разобраться, чем с облигациями. 

 • Как часть подушки безопасности.

 • Вместо облигаций, если доходность вкладов выше. 

 • Вклады застрахованы на сумму 1,4 млн рублей.

 • Нет рисков облигаций: просадки текущей цены и возможности банкротства эмитента.

( Читать дальше )