Доходность квартиры в ипотеку 0,7%

Сергей, 
«на круг» в русском языке означает полная стоимость суммируя все-все-все затраты

Вы написали только регулярные ежемесячные траты

Сергей, 
основная цифра — сколько стоит студия с учетом выплат ипотечных платежей
Вы указали ежемесячный платеж. Срок неизвестен
А платеж аннуитетный, следовательно минимум 80% платежа уходит на 
погашение процентов. основное тело долга почти не уменьшается

От нее и плясать можно

Сергей, да, точно
бОльшая часть при таких вводных  пойдет в тело

Сергей, ну так примерно предварительно надо и сейчас посчитать, в любом случае эти два фактора уменьшают доходность от сдачи недвижимости в аренду.

Анатолий И., правильно составленный договор минимизирует эти затраты и снижает риски, это  обеспечительный платеж  в размере ежемесячной платы и генеральный клининг по выезду.

Олег Бар, и как это спасает от простоя и износа мебели и бытовой техники?

Анатолий И., за 1 мес наниматель предупреждает об освобождении квартиры, время хватает, решить вопросы по амортизации, и подготовки к следующей сдаче, включая поиск арендаторов.Показы да, они по факту освобождения, обычно до 10 дней, можете сосчитать их, как определенный риск)

Сергей, плохо

ChatGPTишник, в некоторых питерских коммуналках комнаты по 32 метра и потолки 3 с лишним, так то не у всех плохо

Сергей, надо было посоветоваться с тем, кто знает плюсы и минусы районов, как и что сдается, какой контингент итд. Т.е. со мной.

Маркиз Лафайет, это где одна комната и кухня-зал на 35 квадратах? ну и цены…

Константин Р, да. Это очень популярная планировка. Пространство использовано более рационально, чем в классической однушке

Сергей, цена на недвижку за 5 лет выросла на 50% по IRN индекс московской недвижимости (вторичка) или на 62% по индексу домклика (по взятой ипотоке, в основном первичка)
накопленная инфляция за 5 лет 52%

R🐼G, что то я своими глазами вижу 100% и более, индекс очень тянет вниз бабушатники, новое жилъе более комфортного класса — растет быстрей, а старое медленней. 

Balboa, память короткая? До войны какие депозиты были? 3-4%

Алексей Мананников, не вселяй маргиналов, глаза на что

Сергей Пестерев, они сами и не придут, придёт студент очкарик, оформит договор, стеснительно улыбнётся 😁 и передаст потом ключи от хаты маргиналам.

Алексей Мананников, паранойя

Сергей, стараться, это все равно что ничего не делать, отговорка для немощных.Я стараюсь, вот ещё чуть чуть и получиться, начну с понедельника, вот сейчас и так далее

Сергей, типа отвали ?) Если делаешь бизнес делай бизнес

Сергей, сегодня сдал «скворечник» 25м МФК Ситимикс. Всего 53тыс + свет, вода, интернет. Но это дешево, рынок провалился. В августе-сентябре студенты сняли бы за 60т. 

Маркиз Лафайет, сентябрь пик сезона а мы соседи получается тоже в Сити микс сдаю

Andy S, в районе очень много студентов, идеальное доя них место

Маркиз Лафайет, чем идеально? До метро далеко, вокруг одни надгробья. Вот мичуринский да.

Александр Быков, студенты снимают с удовольствием. Почти все наниматели были студентами

Andy S, я не свою сдал, а клиента. А вы за сколько сдаёте?

Сергей, ну посмотрим на горизонте 5-10 лет что будет происходить. Пока все у Вас там великолепно для обычного геморроя со сдачей. Может и дальше так будет. А вот если арендатор попадется плохой (их процентов 5, может 10 на самом деле, но они есть) вот тогда будет ой. 
А сейчас соглашусь — согласно указанным Вами данным пока что дела идут отлично. 

Сергей, ноль нервотрепки, пока все идет хорошо. при малейших проблемах УК растворится в тумане, а с проблемами разбираться будете сами

Сергей, Вы думаете, что УК сильно расстроится из-за этого?

Olleg, 8.5% сверху инфляции — это нулевой доход? Уже в следующем году это будет на уровне или даже больше, чем приносит складская недвижимость Core Plus. Пока что инвестиция отличная, дальше будет зависеть от состояния рынка аренды.

Сергей, НДФЛ вроде платят собственники с суммы поступления за аренду?! Если собственник физлицо

Бад Фокс, надо смотреть детали конечно… но иначе не сдать за адекватные деньги. Сейчас только самая дешманская кухня с базовой техникой по 500к будет. Я тут сам в шоке был решив поменять кухню в квартире где живу. У меня конечно всё это пожирнее, но даже минимальные цены в конторах где смотрел повергают в уныние. И техника у меня есть, от старой кухни, решили не менять

Ярослав, В Лемана ПРО кухню тысяч за 60 можно купить. Холодильник, электроплита, стиральная машина - это ещё тысяч 100. Но при желании, можно только на холодильник тысяч 250 потратить, правда он треть квартиры займет.

Ярослав, 🤦 походу у вас тут детки руки и голова из задницы произрастают

Ярослав, что за наглая ложь



Техника сейчас тоже подешевела вся.

Сергей, выставить можно хоть в 5 раз дороже. Вопрос не сколько оно на циане, а сколько в ДКП. И вот реальные сделки идут заметно дешевле первички. И происходит это именно из за того что льготная ипотека разогнала рынок первички, он еще по инерции идет. А кроме того нет всяких схематозов от застроя, и нет льготной ипотеки, там где она еще осталась, типа семейной. У меня есть какое то количество знакомых, кто тоже ворвался на льготной ипотеке, сейчас пытаются зафиксировать доход… и ничего не получается… реально интерес есть как раз -15-20%

Сергей, смотреть надо конечно конкретный вариант. Например это может быть кейс когда дом покупался на фундаменте, а пока строился появилось метро. Но в целом с лета 2022 вторичка в москве выросла примерно на 15%, а первичка примерно на 50%. Про другие города не знаю, но думаю там +- все так же. И до льготной ипотеки ВСЕГДА вторичка была дороже аналогичной первички, и везде в мире так.
Я могу сказать по своему району который плотно мониторю — северо восток. Вторичка стоит сейчас примерно как первичка на конец 2022г

Сергей, а я не сравниваю хрущ и свежий дом. Сравниваем одно и тоже. Грубо ЖК от одного застроя — квартира первичка от девелопера, и в том же ЖК готовое от нового хозяина. Или вторичка в том же районе, аналогичный дом +-.
Строят разные классы жилья, как и раньше. Просто сейчас любят пытаться продать жилье классом ниже как класс выше. Те же панорамные окна в эконом классе пытаются продать как бизнес. А по факту (не всегда но часто) это просто эконом со стеной из стекла для дурачков((( Продают рендер красивый на первичке, а на вторичке покупают уже не рендер а объект… на рендере был бизнес класс… а на вторичке по факту 45 этажный человейник, с кучей евро однух, которые снимают по принципу гетто, мизерное количество мест на паркинге, стоит он космос, потолки черновые 3м, после монтажа пола-потолка становятся 2.75. Инженерка в итоге смонтирована тажиками из дешовых китайских компонентов на скрутках и тому подобное. Вместо 5 работающих лифтов работает 2-3, и в час пик можно 15 минут стоять ждать лифт, не работающая толком вентиляция… и все это с коммуналкой в 3 раза дороже обычной
Эскроу, дефакто добавляют просто мизерный мизер к себестоимости, это застрои любят разгонять тему в контексте «надо брать а то завтра подорожание». Считается же легко, если хоть чуток понимаешь детали, что это

PS
Окна в пол, в нашем климате зло. У меня в доме есть что то типа террасы теплой. Стоят хорошие пакеты, отопление идет снизу… все равно если -10 то в трусах находится рядом не комфортно долгое время. Если квартира не большая, то постоянно будешь у холодного окна проходить...

Сергей, что ПИК+ выглядит по другому это факт, но внутреннее наполнение такое же дно как у ПИК. Сколько людей готово в эконом сегменте платить доп деньги за фасад?.. вопрос реторический. В этом сегменте даже более дорогой ремонт в квартире особо ничего не добавляет, да если обои облезли тут цена ниже, но вот если двери межкомнатные хорошие по 25к и ширпотреб по 5… раницы не будет.
Что до эскроу счетов… вопервых застрой имеет очень льготный кредит под проектное финансирование, если есть эскроу счет и там что то есть. Сейчас это 6% примерно в среднем. Во вторых даже до эскроу, очень многие проекты сдавались, когда не все было продано. Девелопер так или иначе брал бабло в кредит у банка. В москве стройка обычного дома стоит не дорого относительно, именно сама стройка, там основная цена это земля с кучей обременений перед городом… это то что вкладывается когда проект еще даже не продеается, делается в кредит.

Сергей, так да, дешовые двери дно, но если продавать квартиру, то более дорогие роли не играют, покупатель не готов за это платить. Играет состояние ремонта, а не его качество. В ПИК+ ремонт ничем не отличается по сути от обычного пика. Я ходил смотрел… одно говно. Жить можно, но все очень примитивно, сделано криво косо. 

Ярослав, Цитата: Есть момент с тем что вторичка сейчас реально на 15% дешевле первички. 

Проснулись поди только? 

Разница между первичной  и вторичкой уже не первый год  100 и более %.

Этот перекос даже Набиуллина  заметила. Так что это сущая правда. 

А разница в 15%, это было до пандемии. 

Balboa, ты не понимаешь, однушка это самый ликвид, во первых никаких семей и детей в обозримом будущем не будет, во вторых легче всего выйти потому что цена вопроса, так что твои умозаключения не выдерживают критики

Сергей Пестерев, бездетным можно не напрягаться в ипотеку, а снимать. Никто ребенка из школы не выгонит за то что нет прописки.

Сергей, ааа. Бумажные переоценки. Тогда я дальше поехал)