Новости рынков | Бумаги ЛСР имеют высокий потенциал роста - Газпромбанк

В 2021 г. ЛСР планирует продать около 892 тыс. кв. м (на 8% больше чем в 2020 г.), из которых около 556 тыс. кв. м – в Санкт-Петербурге, 208 тыс. кв. м – в Москве и 128 тыс. кв. м – в Екатеринбурге. В денежном эквиваленте компания ожидает выручить около 106 млрд руб., что на 12% выше, чем в 2020 г. В 2021 г. компания также планирует вывести в продажу порядка 1 млн кв. м, на 28% больше, чем в 2020 г.

План по вводу в эксплуатацию составляет 789 тыс. кв. м. По мнению компании, в 2021 г. рост цен на ее проектах несколько замедлится по сравнению с 2020 г., но останется довольно высоким – порядка 10%. При этом инфляция строительной себестоимости будет в районе 7–8% г/г, что должно привести к улучшению рентабельности. Наша текущая модель по компании предполагает значительно более консервативные прогнозы: рост цен и себестоимости строительства на 4% и стабильную рентабельность.

Валовая рентабельность останется сильной. По нашим расчетам, в 4К20 средние цены реализации недвижимости повысились в среднем на 17%, 30% и 51% г/г соответственно в Екатеринбурге, Санкт-Петербурге и Москве. Мы полагаем, что значительная часть этого роста была обеспечена эффектом микса проектов (увеличение доли проектов бизнес-класса). При этом рост продажных цен лишь отчасти нашел отражение в финансовых результатах за 2020 г. С учетом текущей динамики цен, а также озвученных прогнозов по инфляции строительных издержек можно ожидать дальнейшего улучшения валовой рентабельности в этом году. Рост операционной рентабельности будет дополнительно поддержан переводом продаж в онлайн, в 2020 г. ЛСР снизила долю коммерческих расходов (в % от выручки) на 151 б.п., что будет продолжать оказывать позитивное влияние на рентабельность компании в 2021 г.

ESG становится более актуальной темой. Европейские инвесторы все больше внимания уделяют тому, насколько операционная деятельность компании соответствует принципам ESG. В частности, инвесторов интересует наличие у компании принятой стратегии по снижению CO2 в атмосферу предприятиями Группы. С учетом растущего внимания к этой проблематике со стороны глобальных инвесторов мы полагаем, что важность ESG-стратегии для оценки инвестиционной привлекательности ЛСР будет возрастать. Компания обещает опубликовать в мае аудированные данные по объему прямых и косвенных выбросов парниковых газов в 2020 г., а затем раскрыть свою ESG-стратегию.

Инвестиционный кейс: рост прибыли, дивиденды. ЛСР покажет двузначное увеличение прибыли на фоне роста продаж и повышения рентабельности. Как следствие, компания может вернуться к практике выплаты высоких дивидендов, от которой она несколько отошла в прошлом году. В свете опубликованных результатов за 2020 г., а также прогнозов самой компании на 2021 г., наши текущие финансовые прогнозы выглядят достаточно консервативными.

Основные тезисы инвестиционного кейса ЛСР. Высокий потенциал рынка. Рынок жилой недвижимости имеет высокий потенциал роста. Жилищный фонд России морально и физически устарел. На текущий момент менее 30% совокупного жилищного фонда страны приходится на дома, построенные после 1995 г.

Строительство нового жилья в России существенно отстает от целевых показателей. В среднем в России вводится в эксплуатацию порядка 80 млн кв. м (0,55 кв. м/чел.), что почти в полтора раза ниже уровня, установленного правительством в качестве среднесрочной цели – 120 млн кв. м (0,82 кв. м/чел.) в год.

Строительство жилья в Москве отстает от среднероссийских показателей более чем на четверть (предложение нового жилья в Москве – 5,0 млн кв. м или 0,40 кв. м/чел., в Санкт Петербурге – 5,4 млн кв. м или 0,59 кв. м/чел.).
           
Бенефициар текущих рыночных трендов. ЛСР, будучи одним из крупнейших игроков в сегменте жилищного строительства, является бенефициаром консолидации рынка после перехода на проектное финансирование и ухода мелких застройщиков.

ЛСР также выигрывает от роста потребительского спроса на жилье на фоне увеличения доступности ипотеки и восстановления потребительской уверенности.

Важным является присутствие в двух ключевых российских регионах, отличающихся высоким платежеспособным спросом: в Санкт Петербурге (игрок #1 на рынке, 52% стоимости портфеля) и в Москве (#8, 44% стоимости портфеля).

Конкурентные преимущества компании. Большой земельный банк гарантирует стабильный поток проектов и, как следствие, доход компании на ближайшую перспективу. Портфель объемом 8,2 млн кв. м чистой продаваемой площади обеспечивает компании продажи на срок до 6 лет.

Большая доля проектов в сегменте масс-маркет (47% от общего объема портфеля), который больше других выигрывает от снижения процентных ставок и является главным бенефициаром госпрограммы субсидирования ипотечных ставок. Снижение ипотечной ставки на 1% уменьшает размер ежемесячного платежа на 7%, а также увеличивает базу потенциальных заемщиков на 15–20%.

Присутствие в сегменте элитной и бизнес-недвижимости, на которые приходится соответственно 35% и 12% стоимости портфеля недвижимости компании, дает возможность получить не только повышенный возврат на инвестированный капитал, но и высокую рентабельность продаж.

Наличие собственного производства строительных и нерудных материалов (около 15% выручки компании), которое может стать бенефициаром роста государственных расходов на инфраструктуру, а также увеличения объемов жилищного строительства в целом по стране. Собственное производство строительных материалов также позволяет снижать себестоимость строительства и повышать возврат на капитал.

Высокий рост цен на недвижимость во всех регионах присутствия компании (в среднем за 4К20 на 30% г/г в Санкт-Петербурге, на 37% г/г – в Екатеринбурге и на 51% г/г – в Москве) свидетельствует, с одной стороны, о высоком качестве портфеля, а с другой – о значительном потенциале увеличения валовой рентабельности компании в 2021 г.

Привлекательная оценка. Листинг на Лондонской бирже расширяет потенциальную базу инвесторов за счет глобальных инвесторов в развивающиеся рынки (GEM investors).

Высокий потенциал роста акции. Наша целевая цена 1 200 руб./акц. предполагает потенциал роста на 44%с текущих уровней.

Привлекательные ценовые мультипликаторы. По нашим оценкам, акции ЛСР торгуются с мультипликатором 2021П EV/EBITDA 4,5х, что выглядит достаточно привлекательно в исторической ретроспективе.

Высокая дивидендная доходность акций (годовая доходность близка к 10%) позиционирует ЛСР как традиционно сильную дивидендную историю. В общей сложности за 10 лет компания выплатила акционерам 59 млрд руб., или почти 70% совокупной чистой прибыли за этот период. С учетом финального дивиденда за 2П20 общий размер дивиденда за 2020 г. составил 59 руб., или 51% от чистой прибыли.