Новости рынков | Группа ЛСР вполне готова к изменениям в законе об участии в долевом строительстве

Группа ЛСР провела встречу с инвесторами. Главными темами были реализация проекта ЗИЛАРТ и влияние поправок к закону об участии в долевом строительстве на деятельность компании. Последний вопрос имеет большое значение, поскольку после вступления поправок в силу с 1 июля 2019 г. структура денежного потока изменится – компания больше не будет получателем уплаченных покупателями средств. Поступления будут депонироваться в уполномоченных банках и направляться застройщику по мере реализации проекта.

Таким образом, финансирование, которое ранее осуществлялось за счет авансовых платежей покупателей, полученных в основном в течение первого года строительства (в том числе благодаря предоставлению существенных скидок), теперь будет привлекаться в банках. Рост стоимости финансирования, вероятнее всего, будет компенсироваться повышением средних цен продажи завершенных объектов, поскольку покупатели больше не будут являться соинвесторами проекта и соответственно не будут получать скидок.

На наш взгляд, ЛСР вполне готова к изменениям: компания располагает разрешениями приблизительно на 5,8 млн кв. м, которые могут быть построены с использованием действующих схем финансирования (то есть без депонирования средств на счетах эскроу). В отношении бумаг Группы ЛСР мы подтверждаем рассчитываемую нами прогнозную цену через 12 месяцев в $3,70 и рекомендацию «покупать». Ожидаемая полная доходность по ним составляет 61%, на текущих уровнях по коэффициенту P/NAV они оценены в 0,6x.

Новая нормативно-правовая база. По нашему мнению, руководство компании и ее крупнейший акционер действуют вполне рационально в свете изменений в законодательстве. Группа провела значительную работу по адаптации бизнеса к новым условиям. Компания располагает разрешениями приблизительно на 5,8 млн кв. м (70% всего портфеля) и готова с 1 июля 2019 г. осуществлять продажи через счета эскроу.

Компания предполагает, что стоимость банковского финансирования при новой схеме составит 4–6%, которые будут компенсироваться повышением средних цен продажи завершенных объектов, поскольку покупатели больше не будут являться соинвесторами проекта и соответственно не будут получать скидок. С 1 июля 2018 г. ужесточаются и другие требования к застройщикам – в частности, их финансовые операции будут проводиться под надзором банка, – но они не влияют на деятельность компании, поскольку она уже эти требования соблюдает.

Реализация проекта ЗИЛАРТ. Флагманский для компании и Москвы проект общей реализуемой площадью около 1 млн кв. м был начат в 2015 г. и является одним из крупнейших в портфеле группы ЛСР. Недавно предложение в рамках проекта было значительно увеличено – до 120 тыс. кв. м; продажи с начала года, по нашей оценке, составили 60 тыс. кв. м. Средний размер квартиры уменьшился с 75 кв. м до 60 кв. м, в июне реализовано 5 тыс. кв. м. По нашим расчетам, компании необходимо увеличить темп продаж вдвое, чтобы выполнить свои первоначальные планы и достичь комфортного уровня самофинансирования.

В июне было продано 85 квартир по средней цене 200 тыс. руб./кв. м по сравнению с 170 тыс. руб./кв. м в начале проекта. Компания показала строящийся парк, который, по-видимому, будет частью общей инфраструктуры, повышающей привлекательность объектов для покупателей.

Оценка. ГДР и локальные акции Группы ЛСР с начала года упали в цене на 11% и 14% соответственно – это худшая динамика в секторе. На наш взгляд, в котировках бумаг пока не учтена начавшаяся активизация продаж, к тому же акции привлекательно оценены – на уровне 0,6x по коэффициенту P/NAV. Мы по-прежнему видим значительный потенциал роста акций анализируемых нами компаний сектора, которые структурно выигрывают от устойчивого спроса на жилье, а также улучшения восприятия крупнейших застройщиков покупателями после невыполнения обязательств Urban Group

ВТБ Капитал