MoEX

1. Что такое ЗПИФ недвижимости 

ЗПИФ недвижимости — это форма коллективных инвестиций, в которой инвесторы владеют паями фонда, а сам фонд через управляющую компанию работает с активами проекта.

Важно сразу отделить этот формат от того, что на рынке часто называют «долевыми схемами» или «договоренностями на словах».

Ключевое отличие ЗПИФ — в структуре контроля и оформлении прав инвестора:

• имущество фонда обособлено;

• фонд работает по зарегистрированным правилам;

• управляющая компания действует в лицензируемом контуре;

• операции с активами проходят через контроль спецдепозитария;

• права инвестора оформлены через пай, а не через обещание «потом что-то получить».

На практике ЗПИФ недвижимости чаще всего используется в двух моделях:

Рентная модель

Фонд владеет готовой недвижимостью и получает доход от аренды или эксплуатации.

Девелоперская модель

Фонд участвует в создании или развитии актива. По мере реализации проекта растет стоимость самого актива, а после запуска может появляться операционный доход.

( Читать дальше )

Российский рынок ЗПИФов недвижимости перестал ограничиваться только офисами, складами и торговыми центрами. На рынке появляются новые инструменты, завязанные не только на квадратные метры, но и на операционный бизнес.

Один из таких примеров — ЗПИФ «Термы Бора-Бора», созданный под проект термального курорта в Подольске.

Здесь логика отличается от обычной коммерческой недвижимости. Инвестор заходит не просто в объект, а в проект, где недвижимость связана с реальным потребительским потоком и операционной моделью.

Что это за инструмент

Комбинированному закрытому паевому инвестиционному фонду «Термы “Бора-Бора”» уже присвоен ISIN RU000A10ENY3.

Новость об этом опубликована на сайте

 

Ключевые параметры фонда:

• ISIN: RU000A10ENY3

• регистрационный номер: 7658-СД

• дата регистрации: 4 марта 2026 года

• дата присвоения ISIN: 25 марта 2026 года

• управляющая компания: АО «Центротраст»

• ориентир по цене пая: от 6 000 ₽

( Читать дальше )

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

После разового обвала акции на -20% медианная доходность через 6 месяцев составила -8.4% — хуже случайного входа (+2.4%, p<0.001). Но у другой разновидности того же обвала — медиана +15.1%. Разница — в том, падал ли рынок вместе с акцией.

Это продолжение серии исследований о «ножах» на MOEX. Покупка после первого типа исторически убыточна — покупка после второго бьёт рынок в три раза. В исследовании о терминальной доходности после разовых обвалов я показал: разовый обвал -20% даёт медиану +8% за 6 месяцев — против +2.6% у случайного входа. В исследовании о тейк-профите после обвала — что тейк-профит +10% срабатывает в 68% случаев. Но оба исследования рассматривали все обвалы как однородную группу. Мне стало интересно: а важна ли причина обвала?

( Читать дальше )

Продолжаем субботнюю тему биржевых покупок! В марте инвесторов в российскую фонду поджидали полномасштабная война на Ближнем Востоке, закрытие Ормузского пролива, резкий взлёт нефтянки и очередное «унижение» ключевой ставки на 0,5 п.п.

Как обычно, наше любимое казино поделилось итогами месяца, а также пересчитало своих клиентов и рассказало, куда они вкладывались активнее всего, пока рынок готовился встречать весну.

👀Давайте посмотрим, сколько денег частные инвесторы занесли на биржу в прошлом месяце, на что их потратили и чем им (т.е. нам) всё это грозит.

Чтобы не пропустить другие интересные и полезные посты, подписывайтесь на мой лучший в своём роде телеграм-канал или канал в Макс с авторской аналитикой и инвест-юмором.

📊Сколько нахомячили

📈Общее число физиков со счетами на Мосбирже за март увеличилось на 333 тыс. и достигло 41 млн. Ими суммарно открыто уже 78,3 млн счетов.

Совершали сделки из них 3,2 млн активных инвесторов (в феврале было 3 млн). Я тоже регулярно совершал.

( Читать дальше )

Бора-Бора Подольск — это не просто термальный комплекс и не просто девелоперский проект. 

Для инвестора это комбинация 3 вещей: локации с понятным городским спросом, коммерческой недвижимости с высокой частотой потребления и операционного бизнеса, который зарабатывает на потоке гостей, а не на одном арендаторе.

В 2026 году такие проекты стали заметно интереснее по двум причинам. 

Во-первых, рынок стал жёстче относиться к слабым моделям: недостаточно сказать «объект красивый» или «район перспективный». 

Во-вторых, инвесторы стали внимательнее смотреть на активы, где есть не только потенциальный рост стоимости, но и регулярный денежный поток после запуска. Термальный курорт как формат как раз попадает в эту логику.

Ниже — подробный разбор проекта Бора-Бора Подольск: что это за проект, почему выбрана именно эта локация, как устроена модель дохода, какие цифры есть в материалах проекта, как выглядит юридическая конструкция и какие риски инвестору стоит оценить до покупки.

( Читать дальше )

На фоне новостей о первом IPO 2026 года редакция канала решила разобрать компанию B2B-РТС и вскрыть её неприглядные стороны. Однако всё оказалось как-то скучновато.

B2B-РТС — это крупнейшая российская платформа для корпоративных закупок и продаж. В настоящий момент оборот платформы составляет 10 трлн руб. в год (≈4,5% ВВП РФ), а среди клиентов — 45% госзаказчиков и 65% крупнейших отечественных компаний.

Текущее название компании отражает путь её становления: в 2021 году компания РТС-тендер приобрела 100% акций торговой площадки B2B-Center. В 2022 году объединенная компания приобрела 100% акций ещё одной торговой площадки — АО «ОТС», благодаря чему и стала доминирующей в государственных и коммерческих закупках страны.

Хотя история компании насчитывает более 20 лет, она никогда раньше не публиковала свою финансовую отчётность. Поэтому на текущий момент нам доступны только 3 отчёта (2023, 2024, 2025), что является минимальным требованием для публичного размещения.

В целом бизнес-модель компании примерно такая же, как и у всех марктеплейсов: предоставляешь площадку для торгов, берёшь комиссию с продаж, а средства клиентов, которые лежат на электронном кошельке площадки, крутишь с помощью безрисковых вкладов и облигаций.

( Читать дальше )

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

Я был уверен: чем выше дивидендная доходность — тем лучше будущий результат. Проверил на 124 акциях MOEX за 16 лет. Оказалось, зависимость немонотонная — и это меняет подход к выбору дивидендных бумаг.

Что тестировал

Для каждой пары (акция, месяц) я вычислял скользящую дивидендную доходность за предыдущие 12 месяцев: сумма выплаченных дивидендов делённая на цену. Затем разбивал все акции на 5 квинтилей по этому показателю внутри каждого месяца и считал медианную полную доходность (с реинвестированием дивидендов) на горизонтах 3, 6, 12 и 24 месяца. Всего 10 375 наблюдений, 2010–2026. Тест значимости — Mann-Whitney U.

Результат: Q4, а не Q5, — лучший квинтиль

На горизонте 12 месяцев медианная доходность по квинтилям:

( Читать дальше )

#moex в ожидании обвала из-за «черного лебедя». В ближайшие 3 года ожидаю падение рынка за один день на 30–70 % из-за взломов хакеров или поломок ЦОД. Это не фантастика, а реальная проведенная аналитика. За последние 3 месяца уже более 10 крупных ЦОД, в том числе Яндекс, выходили из строя. Это системная проблема. А если есть система, она уже начала работать. Так и по графику MOEX я вижу сильную переоценку. Реальная справедливая цена акции уже сейчас — 101 рубль, но, конечно, этот путь может быть ухабистым, например с отскоком еще раз на 188р, который мы уже наблюдали: рост с 160 до 188 и ловили этот осткок. В целом можно и фейковый ГиП нарисовать до 221, тогда будет четко выраженная тройная вершина. Но я задался вопросом: почему вдруг эти акции так сильно падают при снижении ставки? Это же позитив для них. Но нет, для них позитив — высокие ставки, ибо при них акции moex и растут. А тут я жду и ставку 12 %, и «черного лебедя», и сильную переоценку акций. Так что цели падения: 101 рубль как база и реальная справедливая цена, а если что-то где-то сломается довольно серьезно, то увидим и 51 рубль. Оценка 2 из 10 😱.

( Читать дальше )

На правах соавтора

В мастерской Института мы задались простым вопросом:

в каких секторах экономики платят самые высокие дивиденды?

Взяли компании Московской биржи, разбили их по секторам

и посмотрели среднюю дивидендную доходность на основе выплат за 2025 год.

 

Получилась такая картина:

Потребительские товары первой необходимости — 18,8%
Недвижимость — 14,1%
Услуги связи — 10,7%
Финансы — 10,4%
Энергетика — 9,9%
Коммунальные услуги — 9,7%
Промышленность — 8,5%
Материалы — 6,9%
Здравоохранение — 5,5%
Информационные технологии — 3,8%
Потребительские товары второй необходимости — 3,4%

Мы учитывали только компании с дивидендными выплатами

и брали среднее значение по сектору.

Один год — это всегда смесь закономерностей и случайностей.

В некоторых секторах мало компаний, поэтому возможны искажения.

Но общую логику всё же видно.

Как это правильно читать

Первый вариант — самый очевидный: пойти туда, где дивиденды выше.

( Читать дальше )

Этот материал не является инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Этот материал не является предложением по покупке или продаже финансовых инструментов или услуг.
Вся ответственность за решения и результаты лежит на вас.

__________

100 000 руб., вложенные в акции MOEX в начале 2022 года, к концу 2025-го превратились в 101 000 руб. Тот, кто выбрал депозит, получил 177 000 руб. Счёт за четыре года — 3:1 в пользу депозита.

В предыдущем исследовании акций и депозитов я смотрел на 12 лет и видел устойчивое преимущество акций. Теперь я сузил горизонт до периода высоких ставок — 2022–2025 — чтобы посчитать конкретные числа для текущих условий.

Год за годом: кто кого

Акции MOEX (Индекс полной доходности MCFTR, с учётом дивидендов) vs ежемесячный депозит по ключевой ставке ЦБ:

1. 2022: акции -37.3%, депозит +11.4% — депозит
2. 2023: акции +53.8%, депозит +10.1% — акции
3. 2024: акции +1.6%, депозит +18.9% — депозит

( Читать дальше )