MoEX

В 2026 году рынок коллективных инвестиций в России уже нельзя воспринимать как нишевую историю для “продвинутых”. Он стал полноценной частью финансового рынка, а внутри него быстро усиливаются те инструменты, которые дают инвестору не просто доступ к фондовой обертке, а долю в реальном активе.

Именно поэтому на первый план все чаще выходят ЗПИФы недвижимости.

Логика здесь простая.
Банковский вклад дает фиксированный результат.
Классические биржевые инструменты дают ликвидность и привычную рыночную механику.
А ЗПИФ недвижимости дает доступ к тому, что особенно важно для зрелого инвестора:

• к реальному активу;

• к доходной модели;

• к структурированному владению;

• к возможности заработать не только на денежном потоке, но и на росте стоимости самого проекта.

Почему рынок коллективных инвестиций вообще растет

Рост этого рынка — не случайность и не локальный всплеск.
Инвестор становится взрослее.

Если раньше значительная часть капитала либо лежала на депозитах, либо искала “быстрые идеи”, то сейчас все больше людей смотрят на инструменты, которые позволяют:

( Читать дальше )

Один из термальных комплексов сети «Городские Термы». Фото из открытых источников

Еще 10–12 лет назад термальные комплексы в России были скорее редким форматом, чем полноценным сегментом рынка.

Отдельные объекты существовали, но как понятного масштабируемого направления для инвестора этот рынок еще не воспринимался.

Сегодня ситуация уже другая.

Термальные комплексы стали отдельным классом сервисной недвижимости. Это уже не «бани с бассейнами» и не нишевая история для узкой аудитории. Это формат, где соединяются:

• недвижимость;

• регулярный городской и семейный досуг;

• повторяемый потребительский спрос;

• операционная модель;

• несколько источников выручки.

И если говорить о тех, кто действительно повлиял на формирование этого рынка в России, то один из ключевых брендов здесь — «Городские термы».

Основатель сети «Городские термы»

( Читать дальше )

В 2026 году спор «жилая или коммерческая недвижимость» снова стал практическим.
Высокие ставки, дорогой вход, давление на спрос и рост требований к доходности заставляют инвестора считать не “на глаз”, а по факту:

• сколько объект реально приносит;

• сколько денег съедают расходы;

• насколько легко выйти;

• есть ли у актива запас по росту.

На этом фоне жилая недвижимость для многих остается привычным вариантом: она понятна, психологически комфортна и кажется простой. Но именно здесь инвесторы чаще всего ошибаются в расчетах. На бумаге квартира выглядит спокойно и надежно, а в реальности доходность после простоев, ремонта, мебели, налогов и замены арендаторов оказывается заметно ниже ожиданий.

Коммерческая недвижимость в 2026 году часто выглядит сильнее именно потому, что при правильном выборе она дает более мощный денежный поток. Но и здесь важно разделять форматы. Одно дело — офис или помещение под одного арендатора. Совсем другое — сервисная коммерция, где деньги приходят не от одного договора аренды, а от большого потока клиентов.

( Читать дальше )

В 2026 году у многих инвесторов выбор выглядит просто: оставить деньги в облигациях и получать купон или добавить в портфель ЗПИФ недвижимости, чтобы получить долю в реальном активе и шанс на более сильный результат.

На первый взгляд инструменты похожи: и там, и там инвестор покупает биржевой инструмент и рассчитывает на доход. Но по сути это две разные логики.

Облигация — это долг.
ЗПИФ недвижимости — это актив.

В одном случае инвестор дает деньги эмитенту в долг и рассчитывает на купон и возврат номинала.
В другом — покупает пай фонда и участвует в стоимости и экономике проекта, который лежит внутри фонда.

Именно поэтому вопрос «что выгоднее» нельзя решать одной цифрой доходности.
Нужно смотреть глубже:

• что именно вы покупаете;

• откуда берется результат;

• какие риски реально сидят в инструменте;

• какая ликвидность нужна именно вам;

• какой у вас горизонт.

Чтобы не обсуждать это в вакууме, разберем тему через логику ЗПИФа на примере проекта Бора-Бора.

( Читать дальше )

Очередная совместная подборка с Романом Вотинцевым!


Компании, которые жмутся на дивиденды

В прошлой подборке мы смотрели компании, которые платят дивиденды очень щедро. Настолько щедро, что в отдельных случаях выплаты даже превышают текущую прибыль.

Теперь посмотрим на противоположную сторону. Здесь компании, которые дивиденды вроде бы платят, но от прибыли отдают заметно меньшую часть возможного.


Вот такой список получился по последним выплатам среди крупных компаний индекса Мосбиржи:

ММК ($MAGN ) — 35%
Аэрофлот ($AFLT ) — 33%
Т-Технологии ($T )— 27%
Интер РАО ($IRAO )— 25%
Совкомбанк ($SVCB )— 10%
Сургутнефтегаз ($SNGS ) — 9%
Группа Позитив ($POSI ) — 8%

Но и здесь всё не так просто.

С одной стороны, низкий payout ratio может говорить о том, что перед нами не просто дивидендная корова, а бизнес, который платит дивиденды и при этом сохраняет значительную часть прибыли внутри компании для последующего развития. Это даёт инвестору шанс зарабатывать не только через денежный поток, но и через рост стоимости самого бизнеса.

( Читать дальше )

В 2026 году у многих инвесторов ситуация простая: часть капитала лежит в депозитах, потому что это понятно, быстро и удобно. Но одновременно все больше людей ищут инструменты, которые дают не просто фиксированный процент, а доступ к реальному активу и потенциал роста капитала.

Именно поэтому вопрос «ЗПИФ недвижимости или депозит?» сегодня стал практическим, а не теоретическим.

Если говорить прямо, депозит — это ставка.
ЗПИФ недвижимости — это актив.

В одном случае инвестор заранее понимает верхнюю границу результата.
В другом — получает более сложную модель, где есть и риск, и шанс на более сильный итог.

Чтобы не спорить абстрактно, разберем это на конкретном примере — через ЗПИФ «Термы “Бора-Бора”», связанный с проектом термального комплекса в Подольске.

Что вы покупаете: ставку или актив

Это главный вопрос.

Депозит

Когда инвестор кладет деньги на депозит, он заключает договор с банком:

• на определенный срок;

( Читать дальше )

Когда инвесторы смотрят на термальный комплекс, они часто обсуждают одно и то же:

• красивый ли проект;

• сколько там бассейнов;

• какой будет средний чек;

• можно ли заработать на росте стоимости;

• насколько сильный бренд у оператора.

Но почти всегда главный вопрос лежит глубже:

в правильном ли месте вообще строится объект?

Для термального комплекса локация — это не просто адрес в презентации.

Это основа всей экономики.

Если место выбрано слабо, проект может быть красивым, дорогим, технологичным — и все равно не дотянуть до нужной посещаемости. Если место выбрано правильно, объект получает главное: понятный, массовый и повторяемый спрос.

Именно поэтому для инвестора полезно разбирать не только сам проект, но и саму логику выбора локации.

А Подольск — один из самых интересных кейсов для такого разбора в Московском регионе.

Что вообще делает локацию сильной для термального комплекса

Есть виды недвижимости, которым достаточно хорошего адреса и арендного потока.

( Читать дальше )

Данная информация предназначена только для квалифицированных инвесторов.

На российском рынке до сих пор немного девелоперских ЗПИФов, которые можно разбирать не в теории, а как реальные инвестиционные кейсы. Поэтому многие инвесторы по инерции оценивают такие инструменты либо как «очередной фонд недвижимости», либо как слишком сложную конструкцию, в которой проще не разбираться.

Это ошибка.

Если смотреть на девелоперский ЗПИФ правильно, то перед инвестором открывается совсем другая логика. Он заходит не просто в квадратные метры и не просто в стройку. Он заходит в проект, где стоимость может расти сразу по нескольким причинам:

• по мере готовности самого объекта;

• по мере снижения проектного риска;

• по мере приближения к запуску;

• по мере перехода от девелопмента к работающему бизнесу.

Именно по этой логике стоит смотреть на проект Бора-Бора.

Что такое девелоперский ЗПИФ и почему он может быть интересен инвестору

В классической недвижимости у инвестора обычно два понятных сценария:

( Читать дальше )

Эта статья — обновление предыдущей версии разбора проекта https://smart-lab.ru/blog/1288397.php

Бора-Бора Подольск — это не просто термальный комплекс и не просто девелоперский проект. 

Для инвестора это комбинация 3 вещей: локации с понятным городским спросом, коммерческой недвижимости с высокой частотой потребления и операционного бизнеса, который зарабатывает на потоке гостей, а не на одном арендаторе.

В 2026 году такие проекты стали заметно интереснее по двум причинам. 

Во-первых, рынок стал жёстче относиться к слабым моделям: недостаточно сказать «объект красивый» или «район перспективный». 

Во-вторых, инвесторы стали внимательнее смотреть на активы, где есть не только потенциальный рост стоимости, но и регулярный денежный поток после запуска. Термальный курорт как формат как раз попадает в эту логику.

Ниже — подробный разбор проекта Бора-Бора Подольск: что это за проект, почему выбрана именно эта локация, как устроена модель дохода, какие цифры есть в материалах проекта, как выглядит юридическая конструкция и какие риски инвестору стоит оценить до покупки.

( Читать дальше )

XSBORA — это торговый код паев ЗПИФ «Термы “Бора-Бора”», который инвестор покупает через брокера как ценную бумагу.

Инструмент доступен только квалифицированным инвесторам и относится к формату, где коллективные инвестиции в коммерческую недвижимость соединяются с будущей операционной моделью термального комплекса.

Эта статья отвечает на 3 ключевых вопроса инвестора:

• что именно представляет собой фонд и как устроена структура владения;

• откуда в модели берется прогнозная доходность от 30% годовых;

• какие риски действительно важны и где слабые места инструмента.

1. Карточка инструмента

Инструмент: инвестиционные паи Комбинированного закрытого паевого инвестиционного фонда «Термы “Бора-Бора”».
Биржа: Московская биржа.
Торговый код: XSBORA.
ISIN: RU000A10ENY3.
Регистрационный номер: 7658-СД от 04.03.2026.
Дата начала торгов: 22.04.2026.
Уровень листинга: третий уровень.
Управляющая компания: АО «Центральная трастовая компания».

( Читать дальше )