5 лет назад сделал ролик и написал пост "Ботанический ад" или почему не растёт цена аренды жилья в Москве”. Что сейчас?

Маркиз Лафайет, может это приходит старость?

whattheheck, тут ещё от вашей цены зависит. Ну и от квартиры конечно. 

Маркиз Лафайет, Все норм — в долларах всё растёт целый год — уже в среднем по штуке баксов за однуху, сдаётся- давно такого не было ( года с 13 го)))

LSV, бакс не тот

Маркиз Лафайет, Жил в 98 году в отрадном на ул Пестеля 4 б в 9 этажке, так себе район( пока до метро идёшь три раза на бутылку спросят), тем более Римского Корсакова далеко от метро ( прям рядом с алтушкой) в таких районах не строят бизнес класс, я говорил про среднюю по мск, вы хотя-бы тогда приведите пример жирных районов — типа раменок( хотя бы какой нибудь пиковский, матвеевский парк — хоть это даже очаково), черемушек, что сразу дно приводить в пример, по мне из северо востока более менее это начиная с ВДНХ по Алексеевский, все что начиная от свиблово до мкада, в основном контингент бывшие переселенцы из центра ( много алкашни, гастеров, нарколыг итд ) — жил там с конца 90 х — 5 лет в общей сложности, знаю о чем говорю.

Маркиз Лафайет, Еще раз повторюсь, среднюю возьмите, между нормальными районами и этим дном ( лихоборы, бескудниково, отрадное, бибирево, лианозово, медведково, бабушкинская, вся ярославка итд) это районы дешевки. Смешайте с жирными районами — раменки, крылатское, черемушки, вернадского итд ( там много реновации новой и пик есть в некоторых ) — средняя получится в районе 800- 1000 долл.

LSV, по-моему, сейчас в старой Москве дна уже нет, поставьте новострой по норм цене-раскупят на ура.

Маркиз Лафайет, у вас там сколько учительницы получают?)

Маркиз Лафайет, для Москвы это мало, особенно, если учесть, что аренда 65т.

Маркиз Лафайет, макропозитивных факторов не наблюдается, ожидать роста не из чего

Грядущая тьма, это не сезонность, за 6 лет льготки продали миллионы метров говностороя, который сейчас сдается и идет в рынок аренды. И это на фоне стагнации в экономике. Пошел цикл снижения аренды, впереди рынок арендатора надолго 

Маркиз Лафайет, все так, и чем больше таких с целью, тем ниже цены. Вот есть целый квартал говностудий, купленных в ипотеку, и все до одной выходят в аренду. Цены укатают до минимально возможного порога. Вот и доступное жилье 

redhills, скоро будут рады сдавать по цене услуг ЖКХ, было бы только кому.

Переключая каналы, до ЖКХ нет, но процентов на 20% в среднем думаю может упасть еще.  И больше в отдельных местах, где настроили тысячи студий под сдачу

Маркиз Лафайет, ворюги наверное покупают, откуда у честных людей столько налички).

Маркиз Лафайет, имхо, сейчас недвижимость самая неинтересная инвестиция на ближайшие десятилетия.

last_rat, ну, инфоцыгане предупреждают о скором дефиците жилья, и соответственно, кратном росте цен. верится с трудом в эти прогнозы. А в аренду сдать за нормальные деньги уже проблемно стало, особенно в регионах. Конкуренция. кто не продал, выставил в аренду, пока ЖКХ отбить . вот и весь спрос

Yan, и это «святые бетонные люди» еще на своем опыте не столкнулись с тем, как правильно считать амортизацию, которая ну никак меньше 2.5% в год для квартиры с нормальной отделкой не может быть, т.е. по 20 тысяч в месяц для современного регионального объекта в 10 миллионов. Ну ничего, посдают 5 лет по 40 тысяч в месяц, а потом с удивлением обнаружат, что половину «заработанного» нужно вложить в новый ремонт и мебель.

DDav, 10 лямов в регионах стоит аж трёшка. Сдают же в основном студии, однухи, Е2 и двухи. На таких площадях не может быть описанных расходов на ремонт и амортизацию мебели в 1,2 лямчика за 5 лет в текущих ценах. Выборочное освежение косметики и близко не капитальный. А большинство мебели/техники остаётся прежней.
А то что вы описали возможна у посутки, но там и цена аренды иная. Аренду вы, кстати, тоже занизили. Обычная ставка 0,5% в мес от рыночной цены этой квартиры. Или 6% годовых до вычета расходов. Плюс счётчики.

Дмитрий, у нас в Калининграде 10 лямов это цена нормальной двушки. Трешку за 10 нормальную не найти. В отличие от теории, у меня есть практика — у меня несколько квартир, и уже есть квартиры, которые прошли ремонт. В 2014 я купил квартиру за 3.8 миллиона, там не было кухни и все доделки повысили итоговую цену до 4.2 миллионов. Сейчас эта квартира стоит 10+ лямов, но есть нюанс, в прошлом году там сделан ремонт (ремонт капитальный) и с заменой мебели это стоило 3 миллиона. Часть работ на моих квартира делает одна и та же бригада. В 2019 году они брали 6 тысяч за квадрат, а пару лет назад уже 20 тысяч. Если у вас все сделано хорошо и качественно, с бережным отношением действительно много менять не придется. Но между годами 5 и 10, например, вы убедитесь, что амортизация минимум 2.5%, а на 1%, потому что у вас уже точно полетит что-то из бытовой техники, где-то могут быть проблемы со штукатуркой (банально заденут чем-то), где-то по мебели, где-то сантехнику могут убить, и простой ремонт газового котла, который сейчас стоит 6 тысяч рублей, через 6 лет может стоить вам уже 9 или 10 тысяч. Вы лучше посмотрите на состояние квартир, которые сдаются 5 лет, и посмотрите, какой процент может продолжать сдаваться или продаться без серьезного ремонта.

Маркиз Лафайет, ну это фантастика. В среднем квартира сдается 9 месяцев, так что мелочи будут постоянно вылезать между арендаторами.

DDav, брать отличный курортный город вблизи моря как «средний по регионам» — точно не ценовой показатель. Повторюсь: типичная арендная вторичка в регионах не стоит 10 лямов. Это уже цена трёшек. Причём нестарых. Это даже не говоря, что цены реальных сделок ещё ниже того, что висит в объявлениях.
Про большие ремонты+замены каждые 5 лет это тоже необъективность.
А вот цены на ремонт и вообще рабочие руки — да, подскочили сильно. Оно и понятно от какого фактора…

Дмитрий, я не говорю вам, что вы будете делать крупные ремонты каждые 5 лет. Я вам говорю, что обычный арендодатель не вдупляет, что такое амортизация, и как правильно ее считать. Банально нет культуры. Многие закладывают 1% или 1.5% и заявляют «у меня амортизация учитывается». На западе, где аренда это бизнес, а не благотворительность, амортизация очень четко считается по факту. Поэтому если вы введете average rental unit anual depreciation rate — вы получите цифры, которые близки к реальности. В Австралии, например, где аморт списывается с налогов, есть законодательные акты, которые говорят — до такого-то года постройки можно списывать 4% в год, до такого года 2.5%. У нас есть нормативы по амортизации офисной мебели. Есть данные по амортизации гостиничных номеров — потому что это реальный просчитываемый бизнес, если ты не делаешь ремонты — ты платишь через снижение загрузки или низкие цены.
И только у нас люди не считают нужным закладываться, что между арендаторами нужно что-то делать. Что замена текущего крана, регулировка пластиковых окон, смена занавесок, после того, как какой-то мудак их прокурил, все это стоит денег, и в регионах, а Калининград для меня обычный регион, все это стоит денег, которые на фоне низкого ежемесячного платежа очень даже заметны. У меня есть однушка, я купил ее для своего сына, но был план сдавать ее год, пока сын доучивается. Я ее сдавал полтора месяца, пока арендатор не «пропал», и мы его выгнали ссаными трямками. Я купил квартиру в доме 2019 года постройки, как раз прошло 5 лет. Никакого капитального ремонта я пока там не делал, хотя понимаю, что через 5 лет серьезный ремонт понадобиться. Я сдавал квартиру за 30 тысяч рублей. 6 тысяч рублей я заплатил газовщику, потому что на момент съезда арендатора котел не работал. Потом мы выкинулу стиралку, которая была вся в плесени — это не вина последнего арендатора, а показатель того, как другие люди до него относились к технике. И грубо говоря мои заработки за все это время — ноль. И при том, что ничего плохого в квартире арендатор не сделал. Амортизацию надо закладывать и закладывать правильно. Кухня, пластиковые окна, ручки дверей, выключатели, холодильник, микроволновка, все имеет срок службы, и все амортизируется. Из-за того, что у вас за три года кухня в нормальном состоянии не означает, что амортизации не происходит — происходит, просто полная замена это уже финальный этап, который для разных вещей происходит на 10-й, 15-й, 20-й год. Роутер, например, нужно менять чаще, а пластиковые окна — реже. Люди, которые думают, что они самые умные, и не делают ремонт в ушатанных квартирах, просто платят простоем и пониженной арендой. Если ты сдаешь квартиру на 5 тысяч рублей в месяц дешевле, потому что ремонт уже не свежий, но еще норм, то это 60 тысяч рублей или 300 тысяч за пять лет. Если 10 тысяч недозарабатываешь, то это 120 тысяч рублей в год и 600 тысяч за пять лет. Когда в итоге ты продаешь убитую квартиру на миллион дешевле, или вкладываешь в ремонт нужного тебе уровня, чтобы продать нормально — это все амортизация. Ничего бесплатно не бывает. Мы живем физическом мире с энтропией. Просто вспомните свою жизнь и подумайте сколько вещей вы за 5 или 10 лет купили, поменяли, выкинули, отремонтировали, увезли в химчистку и так далее.

Очень многие люди утверждают, и я их мнение разделяю, что если взять аренду и правильно считать все — амортизацию и стоимость своего времени, то реальная доходность долгосрочной аренды в России выходит околонулевой. Это эмпирические подтвеждается фактами — у нас до сих пор нет юридических лиц, которые могут заниматься долгосрочной арендой жилья, и на этом зарабатывать. Это сильно отличается от ситуации с коммерческой недвижимостью, где таких примеров масса, а «доходные дома» — единичные эксперименты. И даже на уровне физиков только льготная ипотека со ставками втрое ниже рыночных позволяет хотя бы первое время «зарабатывать» на такой аренде, потому что в новых квартирах максимально не виден эффект амортизации, которая неумолимо происходит.

DDav, западные нормы аморта к нам вообще никаким боком. Там обычно не бетон, тем более коллективный. А быстростареющий каркасный дом со всей индивидуальной инженерией.
Также некорректно кивать на гостиничную мебель. Подобное сравнивается только с посуткой, но никак не с типичным долгосроком.
Туда же и собственное время на управление. Оно несопоставимо у гостиниц/посутки и долгосроком, где у последнего ещё и есть ограничивающие требования к арендатору. Зачем вы продолжаете наводить тень на плетень подменяя одно другим — непонятно. Вернее понятно, но это, повторюсь, некорректно. Отчего и сам диалог становится попросту беспредметным. А мне остаётся только откланяться.
Удачи!

Дмитрий, некорректно считать, что у вас амортизируется только бетон или кирпич, если дом сделан из этого материала. Все просто берете стоимость квартиры, и дальше сколько стоит сам серый ключ, а сколько  ремонт и техника. И дальше считаете. Для регионов амортизация выше, чем для столицы. Просто потому что холодильник или стиралка стоят примерно одинаково, что в Москве, что в Челябинске. Но в Челябинске это может стоить 1 месяц аренды, а в Москве половину. И % стоимости техники от общей цены тоже разный. Стоимость ремонта сейчас часто достигает 30% квартиры и выше (серый ключ 7 миллионов, ремонт и меблировка 3, итого 10 лямов). Уверяю вас амортизация мебели и техники происходит примерно с одной скоростью, что в Австралии, что у нас. Просто на западе есть реальные цифры. А у нас люди даже не записывают траты.

ves2010, снимаю второй год тут. В этом году вариантов побольше да, иногда чуть дешевле, но я в прошлом удачно снял.

ves2010, как бывший бизнесмен в сфере такси, ответственно заявляю, количество д… бов с правами безгранично))и наркоманы и душевнобольные и угонщики

Шустрый Йожег, я прям расстроился… тогда надо спрашивать про военный билет и вус…

ves2010, лучше уж тогда высшее образование и справку с места работы)

Шустрый Йожег, и выписку из банка чтобы наверняка на… й послали))

Переключая каналы, как показывает практика, лучше быть посланным на… й 10 раз, чем дать машину (квартиру) дол… м

Переключая каналы, и медосмотр с прививками, как на иммиграционную визу в США. Чтоб уж точняк :)

«Интересно, в Москве есть район, где китайцы предпочитают жить?»
Cash, лет 10 назад э то было Люблино рядом с ТЦ «Москва». За счет китайцев расценки на аренду были х2

whattheheck, там вероятно не столько китайцев было, сколько вьетнамцев ...

А вообще китайцы, имхо, предпочитают «азиатские кварталы», по типу общины; типа рынка «Садовод»

И конечно китайцы любят туризм, туристические объекты… метро например, московский Кремль, спортивные объекты (соревнования)…

Sender Kassalman, тогда это были именно китайцы. Им была принципиальна максимальная близость тц по ряду причин.
На тихорецком бульваре целыми подъездами и домами было китайцам сдано. А владельцы квартир переезжали в более дешевую аренду.
Почему знаю об этом? У знакомого там трешка была.
Как сейчас — не знаю.

Маркиз Лафайет, лучшеб конечно если китайцы которые плохо владеют русским языком хотя бы неплохо владели английским

Маркиз Лафайет, не не не

Великолепно облагородили за 5 лет!
Я тут живу с 2021го в бс1
Каждый год изменения и район сильно поменялся.

Маркиз Лафайет, «жил» или «живу»?
А то как в анекдоте «но есть нюанс»)
Я-то живу и вижу изменения год к году.
И уж особенно на фоне 2010 года, когда приезжал в Москву к другу погостить и он как раз жил на Снежной. Я ещё удивлялся, зачем в такой жопе мира селиться.
А сейчас сам офигеваю как тут классно из-за современных домов, дворов, спортплощадок, больших современных парков.
Претензия только к воздуху.
Он реально иногда какой-то вонючий :(
Вот сегодняшнее утро:







Ну как этот район не любить?

Кудельман, )) нет там нет парков вообще а из жк только один нормальный, рядом с налоговой.

CashBack, как нет, а сокольники и путяевские пруды через жд это разве не парк? Формально другой округ, но пешая доступность. СерФонтан шляпа, только сталинские дома заслуживают внимания в районе (вдоль пр мира и на рижском проезде).

Кудельман, на рижском же шум от поездов будет? Там метров 50 до жд путей. Цены на сталинки ниже, чем в других сопоставимых локациях. 

Кудельман, хз что там на Алексеевской. Вроде ничего такого. Затхлый. Не такой зелёный и современный как ботсад.
Кстати, в 2021 как раз выбирал между ботсад и Алексеевская. Забыл как там новый ЖК назывался. По итогу победила зелень+метро и МЦК в 100 метрах

Маркиз Лафайет, давно не следил за арендой квартир.
На циан вроде не низкие цены в том же Бс-1 и бс-2

Маркиз Лафайет, а зачем раковины выкидывать?

Маркиз Лафайет, а, понял, речь о выбрасывании фиговой раковины "от застройщика"

Маркиз Лафайет, не модно уже, позапрошлый год

Маркиз Лафайет, из того, что на картинке ушли: черная сантехника, азиатская подсветка зеркал, раковина-полка над стиральной машиной, напольная тумба, однотонная отделка стен, либо крупный рисунок камня; 
пришли: нержавейка во всем, многоточечный потолочный свет 4000к как стандарт, подвесная тумба с раковиной на столешницу, отделка стен мелкий рисунок камня
Из долгосрочных трендов: окончательно ушли оттенки серого, пришли оттенки беж

Маркиз Лафайет, давно, девушкам/женщинам. 

СергейК, а как вы определяете кто женщина, а кто ещё девушка?

medprof, с чего вы взяли, что мы это определяем?