Итак Конституционный Суд разрешил временную регистрацию в апартаментах.

Как это повлияет на цены в Москве?

Когда продавал недорогие апарты, было много звонков из регионов с одним вопросом — “есть ли регистрация”? Когда узнавали, что нет — интерес пропадал. Разумеется, их манила относительно невысокая цена +  постоянная регистрация, но это  возможно только в квартирах. 

Многие апарты  эконом класса в Москве — это прежде всего небольшие студии. Особенно в административных зданиях, которые инвесторы выкупали (часто на заемные деньги), нарезали на студии (с отдельным кадастровым номером) и продавали. Это бывшие заводские здания (как на Автозаводской или Полярной), гостиницы (как на Гостиничной), телефонные станции итд. 

А в апартах классом повыше регистрация и вовсе мало кому интересна. Разве что богатому экспату, который снимет апарты в Москва Сити. Впрочем, такая публика традиционно предпочитает большие квартиры в пределах Садового Кольца.

Также покупали подвалы, большие площади в новых апарт отелях или коммерческие помещения на первых этажах. Условную трешку превращали в три студии с общим входом-прихожей. 

Расскажу одну историю, которая произошла с моим коллегой Андреем.

1998 год. Локация — не Москва.

Коллега сопровождал сделку по покупке комнаты (самое дешевое жилье до эпохи студий). 

Что-то пошло не так и покупательница потеряла деньги — 5 тыс долларов. 

На Андрея вышли представители одной из московских ОПГ. 

Предложение было простое, но конкретное — или Андрей возвращает деньги, или его просто грохнут.

В то время — это было серьезная угроза. Годами позже, Сергей Мавроди поделился опытом общения с участником этой ОПГ, с которым оказался в одной камере. Провинившихся просто “разбирали на конструктор”, а сумки закапывали в лесу. 

Андрей Ж. назанимал денег, в том числе у наших общих знакомых. И вернул покупательнице. На этом дело и закончилось.

Обращаю внимание, что претензию предъявили не собственнику недвижимости, а риэлтору, который занимался сделкой и халатно проверил объект и собственника.

Такие дела)
t.me/mosstart

Математика простая. 

Первоначальный взнос — 2.3 млн, ежемесячный платеж 54 тыс.

Обычная ипотека — 137 тыс в месяц.

Как дом достроят (через 3 года) можно сдать от 60 тыс и больше (по текущим ценам).

Достаточно хорошо при нынешнем статус кво. 

Итак, ПИК выкатил старт продаж новых корпусов ЖК Амурский Парк.

Два года назад этот ЖК был в моем рейтинге ТОП-3 лучших новостроек (с квартирами, т.е. с московской пропиской)) в новостройке Москвы внутри МКАД до 6 млн. Только цена была чуть дороже 6 млн.

Что же сейчас?

Угол ул. Амурская и Амурский проезд, тут будут строить последние корпуса

Судя по местности — это последние корпуса, дорога ограничивает дальнейшее строительство. Цена на самую маленькую студию 19м стартует от 8.7 млн.

Я уже рассказывал про неудачный пример покупки номера в апарт-отеле (УК выкатила покупателям ультиматум — или сдавайте нам за 15-20тыс в месяц, или будут проблемы со светом и водой).

А сейчас будет другая история. В первой половине десятых застройщик Пионер решился на эксперимент. Почему бы не построить с нуля апарт-отель, который будет совмещать функции гостиницы и долгосрочного проживания? В старых детективах Чейза и других авторов, главный герой частенько постоянно жил в отеле. В детстве недоумевал — “как это, ведь в отеле живут сутки-двое, редко когда больше”. Вот и у нас появился отель такого плана. Причем с нуля. 

Подразумевалось, что наниматель может остановиться на короткий срок,  на недели или месяцы. Особые условия для тех, кто снимает на месяц и больше. Покупатели номеров могут жить сами, сдавать через местную УК (ресепшн, как в обычной гостинице) или самостоятельно. 

Какой результат эксперимента для инвестора? 

Первый апарт-отель построили в Митино в начале 2015-го года — “Йес Митино”.

Итак, конец ковидного 2020-го года. Ставка ЦБ на рекордно низком уровне — 4.25%

Сбер выдает ипотеку на вторичку под 7.5-8%  с минимальным взносом 15-20%.

В декабре 2020-го года продал маленькую двушку 37м на  2-й Новоостанкинской   за 11.5 млн. 

Это была реальная рыночная цена, купили  ипотечники. 

Весна 2025 года. Ставка ЦБ на рекордно высоком уровне — 21%. Сбер выдает ипотеку на вторичку под 25-28%. 

В апреле за наличку продал однушку 35.1м на Академика Королева за 12.4 млн.

Квартиры находятся рядом и схожи по потребительским качествам. 

Район отлично подходит для жизни — рядом парк Останкино и ВДНХ. Пешая доступность метро, хотя и не в 5-и минутах. 

Многоэтажка с лифтом  кирпичная (на Новоостанкинской), или блочная (на Ак. Королева)

Качественный ремонт, хотя и не новый. Вся мебель и бытовая техника. Состояние — заезжай, живи.  

Что мы видим? За 4.5 года роста цены в номинальных рублях почти не произошло. А учитывая инфляцию — квартира подешевела. 

Сейчас часто рекламируют покупку номеров в апарт-отелях или гостиницах, особенно в Сочи.
Смысл — номер можно сдавать через управляющую компанию, либо самостоятельно, или жить самому. Казалось бы — это удобно. Купил, получаешь доход на карту, ждешь роста стоимости объекта. И никаких хлопот! Некоторые УК могут разрешать пользоваться своими апартами-номером в течение месяца. Отличная идея, если отель в Сочи.

Но тут может быть ловушка.
Итак, Москва, ул. Автозаводская 23c16, апарт-отель. Несколько лет назад владелец здания распродал часть номеров. А потом УК выкатила покупателям свои условия. Или сдайте нам номер за 16 тыс рублей в месяц, или будут проблемы водой и светом. Так и произошло. Отказникам просто отключили коммуникации. Начались суды.

Вкратце. Три года назад был ажиотажный спрос на недвижимость Северного Кипра. В моменте, русскоязычная тусовка достигла 120 тыс человек. 

Климат, море,  лояльные законы, отсутствие комплаенса…

Бурный бизнес расцвел и на недвижимости.

Но потом вжух и сказка закончилась.

В мае 2024 года вышел закон, по которому гражданам большинства стран запретили владеть более, чем одним объектом недвижимости. Остальные надо продать в течение двух лет. Также резко повысили налоги на недвижимость, минимальную зарплату итд итп.

Почему? По главной версии, Эрдоган был недоволен, что многие инвесторы — израильтяне. 

Но в итоге все начали разбегаться и продавать “излишки”, что обрушило спрос и цены. 

“Те, чьи квартиры мы продали, — таких счастливых людей я никогда не видел».

На данный момент русскоговорящая тусовка со 120 тыс уменьшилась до 20 тыс.

www.forbes.ru/biznes/531896-ostrov-nevezenia-pocemu-s-severnogo-kipra-pobezali-russkie-investory?fbclid=IwY2xjawI3fo5leHRuA2FlbQIxMQABHZeGpq-44IY25gOHJKeN33hBf9RCdr8x3l6UDSV0hl7h8Ft3MJCDQJoZ6A_aem_v-SuUWu8f2dfh-k6NAH_HQ

В Москве тысячи домов под реновацию и более 300 тысяч квартир.
Есть среди них и классические коммуналки, и квартиры с долевой собственностью.
Комнаты в коммуналках в домах под снос продают за 8 млн и дороже, а ведь это цена дешевой однушки.
Продавцы таких комнат клятвенно обещают, что взамен ДГИ выдаст однушку.
Так ли это? Есть ли подвох?

1911-й год, почти пик благополучия в Российской Империи. Недаром, многие поздние достижения (или провалы) в СССР будут сравнивать с довоенным 1913-м годом.

Семейная пара литераторов Зинаида Гиппиус (41 года) и Дмитрий Мережковский (45 лет) на гонорары покупают квартиру в Париже.

“Просторность квартиры нас прельщала, каждый мог жить, насколько хотел, отдельно, а цена ее показалась нам, привыкшим считать на рубли, совсем подходящей: 1200 р. в год. Положим, рублей-то у нас в этот первый год было не много. Ведь в Петербурге оставались мои сестры, другая квартира…” З. Гиппиус.

Пара жила в Петербурге, но парижскую квартиру использовала как замену гостиницы во время поездок во Францию. «Ведь это так неудобно — жить в отеле”

Во время Первой Мировой квартира пустовала. Казалось бы — классический чемодан без ручки. Пользы нет, а расходы есть. Того и гляди, отберут за неуплату коммуналки.
“Их денежные дела были очень плохи. Из Парижа шли вести, что их квартиру хотят описывать за неплатеж. Вот уж действительно, никто не посмеет сказать, что Мережковские «продались» немцам” Тэффи.