Блог им. Realter

Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?

Есть ли сейчас иксы в недвижке Москвы? Как из 5.5 млн получить ренту 100 тыс в месяц?

На фондовом рынке многие жаждут купить акции, которые вырастут в разы. Иногда это удается. Один из примеров — акции банка Санкт-Петербург, которые в 2020-м году стоили 50 руб, а сейчас 250 руб. Но также быстро акции могут подешеветь за один день на 30-50%.

Вернемся к иксам на рынке недвижимости Москвы.

В 2020-м году коллега на стадии строительства за 5.5 млн купила апартаменты в Alcon Tower. Место отличное — на перекрестке Ленинградского проспекта и Беговой/Башиловки. Рядом либо старая застройка, либо крепкий бизнес-класс вроде ЖК  Царская Площадь.
Кстати, через дорогу знаменитый «ажурный дом», самый красивый блочный дом в Москве, построен еще в 1940-м году.

Недавно ЖК сдали. Студии — с отделкой от застройщика, т.е. не нужно тратить от 1 млн и больше на ремонт. Коллега наполнила студию мебелью из Леруа и сдала за 100 тыс в месяц. Сейчас такие же апартаменты стоят около 15 млн.

Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.

По документам — нежилые помещения. Налог скорее всего будет по верхней ставке, т.е. 1.5%. Но кадастровая стоимость студии — 3 млн. Могут ли повысить кадастровую стоимость? Не исключено.

Вот как выглядит этот ЖК прямо сейчас:
https://youtube.com/shorts/ex7ohK3FJJI?si=Jwt6iW7TfDI3Ud_N

В чем привлекательность студий в Alcon под аренду? Откуда такие цены?

  1. Хороший район для сдачи. 

  2. Интересный внешний вид — а-ля Эмпайр-стейт-билдинг в Нью-Йорке

  3. Отличная входная группа, как в ЖК бизнес-класса или даже премиум.

Но есть и крепкий минус — шум. Две оживленные магистрали стоят впритык. Но похоже, нанимателей это не смущает. 

Ну и самое важное. Есть ли сейчас проекты в недвижке Москвы, которые могут сделать иксы? Думаю, да. Но найти их сложнее, чем 3 года назад.

Попробуем это сделать!

t.me/mosstart

 
★1
56 комментариев
Фактически, коллега с суммой 5.5 млн исполнила мечту Шадрина о 100 тыс в месяц пенсии. Без нервов, довнесений, стресса, ожиданий дивов, обвала счета, разочарований.
Ага, без нервов, сдача студии…
avatar
Вася Пражкин, а какие нервы? Живет человек и платит. Да, могут быть провалы в рынке, как год назад. Но тогда и дивы мало кто платил. Но сейчас рынок восстановился. 
Маркиз Лафайет, Живет человек и платит.
Ну это в идеальном случае, а такое бывает далеко не всегда. Могут и обстановку попортить и платить перестать и залить 5 этажей и многое другое…
avatar
Вася Пражкин, в реальном мире все это происходит редко, особенно с контингентом в этом ценовом диапазоне.
Маркиз Лафайет, засирают и сбегают постоянно, а еще рассказывают про внезапное тяжелое положение и выгонять по закону устанешь. Если у тебя хотя бы 3 квартиры то время это отнимает немеряно, проще действительно человека нанять.
А в целом за такие деньги и в этом районе можно в новом доме не студию, а однушку 45-55 метров снять с отдельной кухней. Или тете повезло или одно из двух.
avatar
Вульф, хз, с моей помощью за год сдается масса квартир, проблемы возникают в единичных случаях. Надо смотреть, кого селишь и куда. У каждой квартиры есть своя идеальная аудитория, вот ее и надо заселять. 
Маркиз Лафайет, Надо смотреть, кого селишь и куда.
Классный совет, конечно, не поспоришь. Мне один арендодатель рассказывал, у него было несколько десятков квартир, так вот, в одну он как-то приходит с осмотром, а там комната кроватями заставлена двухярусными. Это большая однушка была, он говорил — человек 20 там жило. Да ладно бы жили, но они свое хрючево национальное варили постоянно на кухне и как он рассказывал — весь потолок был покрыт чем-то. Он-то их выгнал, но хата — по ремонт после них.
avatar
Вася Пражкин, убитые квартиры можно таким составам и сдавать. Простая трешка, за 50тыс снимают запросто. Или работягам, их прораб заселит. Надо понимать, что приличный, хорошо зарабатывающий наниматель требует комфорта и в бабушатник не поедет. Но если стоит дилемма — вкладывать в квартиру с преспективой годами отбивать ремонт или сдать как есть азиатам, выбирают второе.

Маркиз Лафайет, Так получилось, что я трейдер, который, в том числе, сдает в аренду пару квартир, купленных именно для получения постоянной «пенсии» Могу сказать, что, во-первых, студию в этом доме вы и близко не сдадите за 100 в мес, во-вторых, сдача квартиры в найм это тот еще гемор. Я сдаю одну квартиру 10 лет, вторую 7.
Заливали меня и мои заливали соседей, почти после каждого жильца нужен мелкий ремонт, бывают периоды простоя и т.д. и т.п. Ваши мечты очень и очень далеки от реальности. Лично я жду лет до 60-65, потом с огромной радостью распродам эту ботву нах.

 

 

avatar
Tobos, так вы квартиру сдаёте в аренду или в найм?!))))) или для вас это одно и то же?)))))))))))))
avatar
SAA, Юридически правильно найм, если речь про жилое помещение. А что так развеселило? 
avatar
Tobos, т.е. жилое помещение (квартиру, дом) в принципе нельзя сдать в аренду и такой договор будет ничтожным с момента заключения?!
avatar
Я в арендном бизнесе не первый год. Когда речь идёт о сдаче 1-2 студий, это ещё можно сделать самостоятельно, но если капитал больше — придётся нанимать управляющую компанию, иначе ты просто запаришься. То у них замок сломался, то они соседей не устраивают, то затопили подвал. 

И ещё на стадии проектирования надо выбирать материалы, стойкие к износу. Банально — ламинат от застройщика с квартирантами придёт в негодность через 1 год максимум. 





Артём Звёздин, некоторые студии от ПИКа сдаю уже несколько лет. Все отлично. Жильцы меняются, но всегда живет 1 человек.
Сдаю купленную студию 20м в гостинице за 70, в долгую. Покупал за 6.9 менее года назад, сейчас наверное её можно продать за 8-8.5. Иксов конечно нет, но в целом норм.
avatar
Михаил Шварц, вот-вот
Михаил Шварц, интересно какой идиот снимает студию в долгую да еще и за 70)) проще купить в ипотеку у застройщика и также платить 70, а может и меньше.
Переключая каналы, полно желающих, если в хорошей локации, с новым ремонтом.
Маркиз Лафайет, что могу сказать, бабе повезло купить за 5мио и сдать за 100к, хотя большие сомнения по поводу второго, но богатых буратин видать еще много в мск))

Переключая каналы, классическая ошибка выжившего  бабе повезло — и мне повезет (нет). Хотя я хату разведенному капитану дальнего плавания сдаю — идеальный арендатор…
кьюберт карлович, чтобы кэп дальнего плавания да без своей квартиры, ска мир парадоксов)).
Переключая каналы, бывшая жена обезжирила Остался киа мохаве и фсе. Там судья (баба) исполняла вприсядку.
Переключая каналы, во первых похоже вы не в курсе по чем сдаётся удобное жилье в удобном месте в Москве. Не идиот а умный человек, безнесмен, у которого бизнес в разных городах и в Москве в том числе, но живёт он не в Москве, а очень часто тут бывает и может остановится на одну две недели, все необходимые вещи в студии, ничего с собой постоянно возить на надо. Гостиница выходит дороже и не удобно. Другой вариант (у соседей) студент (богатые родители) у которого вуз в 10 мин пешком…
avatar
Михаил Шварц, дятлы они, которые деньги считать не умеют.
Переключая каналы, ну вам виднее))
avatar
Михаил Шварц, на авито карту открываете и смотрите, много времени не надо чтобы понять, за 70т можно двушку снять рядом с метро в отличном месте, ну да ладно, значит кому то повезло найти лохов.

Переключая каналы, Кстати, верно подмечено. Студент, родители которого дятлы до такой степени, что понимая сроки обучения ребенка в ВУЗе 5 лет и легче купить в ипотеку на 15 лет, и платить меньше по ипотечным платежам, выкладывают 100 тыс в месяц за долгосрочную аренду. Миллионеры долларовые что-ли? Или идиоты? Бизнесмены так вообще клинические дебилы.
Вообще непонятно какой дебилоид выложит за студию в таком странном месте 15 млн по ставкам на вторичном рынке, если полно льготных ставок на первичку и у Самолёта 2 или 3 комнатную можно взять за 15 миллионов с отделкой и мебелью в нормальном месте как по локации, так и по отдаленности от метро.
avatar
Dr. Кризис, идиоты в этой стране никогда не закончатся.
Переключая каналы, вам сколько лет? Основной контингент который снимает студии — это 20-30 лет, с хорошим доходом и перспективами. Они хотят все новое, современное. И готовы за это платить. Таков тренд.
Маркиз Лафайет, я уже не так молод, получается, что молодежь тупая и не умеет считать деньги и понятия не имеет, что можно инвестировать в свою жилплощадь, а не отдавать деньги более умным согражданам, которые просто их разводят как лохов? Ну например, знакомый купил студию в питере, т.к. работает в другом районе, просто сдает свою хату и снимает другую чтобы быть ближе к работе, но таких молодых людей очень мало, народ тупеет на глазах.
Dr. Кризис, Самолет строит за МКАДом.  2-3комн кв. покупают семьи в льготную семейную ипотеку и часто с маткапом.
Михаил Шварц, Хз , за сотку я думаю можно в центре снять однушку если поискать. Прямо в пределах садового. Жить в доме примыкающему к Ленинградке , ну это прямо мечта идиота . Тем более за сотку ,а может я тут рекламы не рассмотрел ? хз опять же
Ловите риэлтора, я его узнал.
P.S. с такой ставкой ценам — пизд…
avatar
Gorinich, посмотрим, пока что сделки идут. Меня самого это удивлят
Маркиз Лафайет, пытаются успеть в льготную ипотеку. Летом её прикроют. Ставку снизят думаю весной…
avatar
Михаил Шварц, берут вторичку, новостройки — отдельная история
Вранье, лжет ваша знакомая.
Я тоже хотел купить там аппарты, и честно пытался, бронировал.
Но у них была хитрая аукционная система, когда забронировать можно (бесплатно), а заключить договор нельзя, но при этом каждую неделю цена растет.
Я много месяцев пытался заключить наконец договор, но мне все время говорили, что пока заключить договор нельзя, дирекция не утвердила цены продаж.
А цены тем временем росли каждую неделю.
И так как раз примерно с 5млн за 25м2 выросли до 9млн, когда стало уже не интересно.
Вот ту то мне и начали названивать с предложением заключить договор, дирекция все утвердила!
В общем комплекс с самого начала был лохотроном, когда во всех рекламах цена оч привлекательная, но купить по этой цене нельзя
avatar
qwers, в коментах в ютубе пишут:
«За 8млн купил в этом Алкон Тауэр, через 4 месяца продал за 12млн, тоже студия была 26 метров. Можно было купить и раньше и продать позже. Спрос на аренду там будет всегда на хорошем уровне около 100к.»
Всегда есть тот кому повезло. Но вряд ли купив сейчас вам повезет так же. Особенно учитывая рост ставки и отмену льготной ипотеки с июня.
avatar
Laukar, это понятно, в данном ЖК апсайда уже не видно
А все понятно. Расходимся. Нас вводят в заблуждение. Это цена была только в рекламе. В реале продавали в 2 раза дороже уже тогда. Вечно застройщики рисуют рост цены. Молодцы. Повылазили риэлтора, звонят теперь мне. Чуют что когда прикроют льготную ипотеку туго им станет. Где они были когда купив недвигу за условный лям можно было сдать сходу за 10000 и получить 10 процентов арендного дохода не считая роста цены. Теперь арендными получается 5 процентов и рост цены под вопросом.
Я лично увидев такое наоборот год назад продал гедвигу и купил акции нефтяников и сбер. Уже удвоился. А недвига выросла меньше. Так и будет.
avatar
Laukar, думаю, какой-то объем продали по заявленной 5.5. Дело в том, что по апартам льготная ипотека не действовала. Да и риски на брать на котловане немалые.
Александр, вы себе купите и сдайте за полтос))
блин, ну не знаю, не знаю, 100т за студию, по-моему это гон, за сотку можно на западе Москвы отличную двушку снять, мебелированную, рядом с метро.
80-85 тр/мес три студии в этом комплексе на циане висят. И место конечно для жизни дичайшее.
avatar
Alpinist573, так снимают одинокие, парой в лучшем случае. Рядом центр, все новое, входная группа как дорогом отеле. Сейчас на такое отличный спрос.
Alpinist573, Если три студии висят, то значит никому не нужны за эти дегьги. Пока висят это простой и убытки.
Сергей Морилов, я догадываюсь. Топик стартер при этом пишет что сдал за сотку. 
avatar
При всем уважении к автору, в этом доме в 20м году не было ни чего за 5,5 млн. Мы с коллегой мониторили цены в попытке найти себе новое место для небольшой клиники. Там цены с самого начала были очень высокими в открытой продаже. Есль удалось купить чтт то за укащанную Вами цену, то, вероятнее всего, на закрытой продаже. И второе, за 100к сейчас спокойно можно снимать двухкомнатную квартиру в тихих переулках на Патриках, а не мелкую студию вдали от любого метро. Так что тут у неп двойная удача! Прет по полной ей!
avatar
Павел, да, думаю это большое везение, схватила самый низкий цены. Кстати, что на Патриках, что в таких башнях разный тип нанимателя.
Павел,
У субчиков, видимо. 10-15% как с куста. В своё время.
avatar
Андрей Дибров, может конечно. Но в то же время сестра покупала паркинг за 2 ляма с Сердце Столицы, а тут аппарты с ремонтом в пределах ТТК. Мы в нем смотрели площади больше, но ценник был запредельный. Этот дом строился как бы по следам аналогичных башен с ремонтом около ЦСКА. Там по 40млн разобрали еще в 18-19 годах. Ну если удалось ей, это не есть правило. Ценник больше похож на окраину, где не сдашь так. Поэтому подобные примеры введут в заблуждение.
avatar
По документам — нежилые помещения. Налог скорее всего будет по верхней ставке, т.е. 1.5%. Но кадастровая стоимость студии — 3 млн. Могут ли повысить кадастровую стоимость? Не исключено.

Уже. В этом году была всероссийская кадастровая переоценка. По отдельным апартам кадастр тоже сделал иксы.

И в отличие от жилых помещений, у апартов нет вычета 20м2 из облагаемой площади и ограничения на повышения налогов в максимум 10% в год.

Результаты выкладывают вот сюда
rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko

Tелеграм kanal
@tradingslivcourses
Этот телеграм канал предлагает бесплатно слитые курсы по трейдингу, инвестициям, крипте, kоторые помогуt вам освоить финансовые рынки и научиться зарабатывать на nиx...

avatar


Фу таким врунишкой быть.
avatar

теги блога Маркиз Лафайет

....все тэги



UPDONW
Новый дизайн