НЕДВИЖИМОСТЬ

В России зафиксировали резкий обвал объемов ипотечных кредитов в первые два месяца 2024 года. Выдачи сократились до 598,4 млрд рублей — это самый низкий показатель с 2020 года (498,5 млрд рублей), передает РБК. В феврале физлицам одобрили 82,8 тысячи ипотечных кредитов на 322,5 млрд рублей. В количественном выражении выдачи упали на 27%, в денежном — на 24% год к году. Средняя сумма кредита также сократилась: по сравнению с январем — на 3%, до 3,89 млн рублей. Оставляет желать лучшего и спрос на рыночную ипотеку. Причина в высокой ставке. На 1 марта ее среднее значение в банках из топа-20 находилось в диапазоне 16,7–16,9%. Как отмечал ЦБ, в январе выдачи рыночной ипотеки составили 86 млрд рублей, что на 40,7% ниже результата прошлого года. Снижение объемов кредитования на жилье было ожидаемым. С января в России начали действовать более жесткие условия по льготной ипотеке. Правительство снизило максимальный размер кредита, который можно взять по госпрограмме под 8% в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — с 12 млн до 6 млн рублей. Одновременно для потенциальных заемщиков во всех регионах выросли требования по минимальному первоначальному взносу — с 20 до 30%.

Выберите подходящий ответ исходя из ваших результатов за 2023 год.

С мая 2022 года этот индекс уже отступил на 20%
Основной обвал цен на недвижимость 15-20 лет назад начался с рынка жилой недвижимости. На этот раз, возможно, лидером стал рынок коммерческой недвижимости. Вот несколько недавних заголовков:
[«Звезда шоу Shark Tank»] говорит, что грядущий крах недвижимости приведет к «хаосу» — Yahoo Finance, 30 январяУбытки от коммерческой недвижимости бьют по банкам на трех континентах (Wall Street Journal, 1 февраля)Готовясь к «расплате» за коммерческую недвижимость — Reuters, 2 февраля
Как бы тяжело ни было на рынке коммерческой недвижимости, похоже, что «расплата» только начинается. Помните, рассматривая этот график и комментарии нашего февральского Elliott Wave Financial Forecast, что прогресс на рынке происходит в виде пяти волн. Как только эти пять волн завершатся, наступит коррекция:

( Читать дальше )

Инвесторам нужно быть осторожными в отношении строительного сектора.

Эксперты пишут (https://elitetrader.ru/index.php?newsid=689741&), что в прошлом году лидером по темпам роста продаж стала ЛСР (+117% в физическом и +132% в денежном выражении). У ГК «Эталон» рост составил +87% и +80%, в большей степени благодаря развитию в регионах.

«Самолет» показал рост в 47%, но без учета поглощения МИЦ — около 40%, что ниже ожиданий аналитиков. У ПИК продажи сократились на 3% в физическом выражении для сохранения ценовой политики.

Наиболее оптимистичные прогнозы роста на этот год у ЛСР и «Эталона», считают эксперты рынка. Оба девелопера имеют наибольший задел в виде портфеля проектов, что позволит им показать меньшее падение продаж.

У ПИК запас проектов минимален, поэтому снижение может быть более глубоким. Его рентабельность остается на высоком уровне в силу ценовой политики, но этот фактор краткосрочный.

Стремительный рост акций «ЛСР» и «Эталон» предполагают признаки спекулятивного пузыря и имеют мало общего с фундаментальной картиной обеих компаний, даже несмотря на более выгодное позиционирование на текущем рынке относительно конкурентов.

( Читать дальше )

Рост пассажиропотока Московского метрополитена с 2021 года составил ~14,1%. Часть станций выросла гораздо выше средних значений, в тот момент, как другие приросли меньше, что говорит о неравномерном распределении и служит показателем перетока из одних округов в пользу других. Эти цифры можно рассматривать через призму различных инвестиционных инструментов, имеющих территориальную привязку.



Видим, что самый большой прирост в совокупности показывают станции ЮЗАО. В то время, как прирост станций ЮВАО и ВАО отстает от среднего темпа роста пассажиропотока. Если бы мы сравнивали акции на фондовом рынке, то станция Юго-Западная оказалась бы в два раза лучше индекса. Важно отметить, что приведенные цифры показывают только самые загруженные станции. Если учесть, что самые загруженные станции ЮВАО и ВАО в большей степени являются конечными, то за самыми загруженными станциями ЮЗАО, пассажиропоток на себя берут и станции Новой Москвы. Вероятно, что по мере ввода новых объектов жилой застройки в отсутствие новых мест приложения труда (о чем было в предыдущей статье) нагрузка на инфраструктуру Новой Москвы будет возрастать опережающими темпами. Для кого-то это может снять страх покупки объекта в «картофельных

( Читать дальше )

Недавно мы писали, что год назад взяли квартиру в строящемся доме. В квартире нет балкона, а значит крупные или сезонные вещи, например, снарягу, инструменты, коробки, шины нужно складировать в другом месте. В том же доме продавались кладовки. Стоимость за 3,5 кв.м составляла 300 000р.

Как всегда, мы решили прикинуть, а стоит ли кладовка того чтобы ее купить?

Для себя

Несмотря на то что у нас однушка, мы можем сделать большую систему хранения в спальне. Собрать такой шкаф в Леруа можно за 70-100 тыс рублей в зависимости от размеров.  Шины мы храним у родителей на даче, но если такой возможности нет, то зачастую шиномонтажки предлагают услуги по хранению. Это стоит около 3 000р в год за комплект.

Вывод: кладовка просто для хранения вещей в нашем случае не выгодна.

Как инвестиция

Допустим мы купили кладовку, что-то в ней храним, и она постепенно растет в цене как недвижимость. С одной стороны верно, но с другой стороны, мы уже купили квартиру, а значит инвестиция в недвижимость сделана. Недвижимость, так же как и другие активы, может потерять в цене и стать сложно продаваемой. Чтобы снизить риски, лучше инвестировать деньги в разные виды активов -  акции, облигации, криптовалюту и т.д.

( Читать дальше )

Суббота. Надо что-то написать в свой блог.

Реальный сектор

В очередной раз убеждаюсь, что вселенная помогает путникам. Если начинаешь двигаться к какой-нибудь цели, то появляются возможности для ее реализации. В семье возник еще один источник дохода, которого не ждали. Прикольно. 
Начали смотреть недорогую квартиру для пожилой родственницы. Всю семью надо собирать в одном месте. Думаю, миллионов до 15 уложиться. До конца года закроем вопрос. Заодно часть финансового капитала переведу в недвигу, как я и хотел. Мне всегда жилось спокойнее с безрисковыми активами. Переезд будет с частичной ипотечным плечом, которое будет закрыто до конца года. Все условия соблюдены. Буду эту квартиру учитывать в «проекте грааль». 

Финансовый сектор

Подведя итоги января 2024 я не мог понять, почему все составляющие «прочего» дают доходности больше, чем его среднегеометрическая? До этого я периодический размышлял на тему, почему по «прочим» доходность ниже ожидаемой, но причину так и не нашел.
Углубился и проверил. Оказалось, я что использовал некорректную формулу расчета, занижающую среднюю доходность. Я первый тут блоггер, который годами показывал доходность меньше, чем она есть на самом деле 😎. Переделал. Более точные доходности с начала ведения блога такие:

( Читать дальше )

01.03.2024

МОСКВА, 1 мар — РИА Недвижимость. Рыночная стоимость российской штаб-квартиры немецкого техногиганта Bosch в подмосковных Химках составляет 4-6 миллиардов рублей, но в случае скорой продажи офиса сделка, скорее всего, пройдет с существенным дисконтом, считают консультанты, опрошенные РИА Недвижимость.

О том, что Bosch ведет поиск покупателя для своей штаб-квартиры в Химках, написало издание РБК со ссылкой на консультантов по недвижимости, работавших с объектом. Головной российский офис компании площадью 59 тысяч квадратных метров находится на Вашутинском шоссе. Он построен в 2014 году и сейчас пустует, так как после начала военной операции на Украине в 2022 году Bosch, работавшая в стране с 1994 года, объявила о приостановке деятельности в РФ. В российском подразделении компании изданию заявили, что рассматривают различные варианты использования здания и пока «решение не принято».

По словам партнера NF Group Станислава Бибика, рыночная стоимость объекта может варьироваться от 4 до 6 миллиардов рублей, однако, если сделка потребует одобрения правкомиссии, цена может снизиться до половины от первоначальной оценки, а затем еще на 15%, что связано с текущим законодательством.

( Читать дальше )

Сегодня в выпуске:

— Как там наша инфляция?
— Пелося и совпадения
— Наши поставки сырой нефти снова того. Растут.
— Дом за 1,2 млн $



Доброе утро, всем привет. 29 февраля. Раз в 4 года бывает.

Так-то сегодня четверг, а значит пришло время поговорить про нашу с вами инфляцию.



( Читать дальше )