НЕДВИЖИМОСТЬ

Дорогие друзья,

Хотим поделиться короткой сводкой по текущему состоянию рынка недвижимости:
 
🌟 По нашим данным, в Московском регионе, где мы в основном строим, сохраняется баланс спроса и предложения: в 3 квартале продажи жилья превысили как показатели 2 квартала 2025, так и прошлогодние показатели.
 
🌟 После резкого снижения доли ипотеки в продажах во второй половине 2024 года видим рост доли ипотеки в 2025 году во всех локациях Московского региона: ее доля увеличилась на 3 п.п. до 62% в 3 квартале.
 
🌟 Во 2кв2025 на счета эскроу поступило 1,1 трлн руб., что сопоставимо с показателями 1кв2025. За 1П2025 поступления составили 2,2 трлн руб. (-15% г/г) – эффект высокой базы из-за сворачивания массовой льготной ипотеки и рассрочек. Тем не менее, покрытие задолженности средствами на счетах эскроу находится на комфортных уровнях в 71% (у нас 72%).
 
🌟 На фоне снижения спроса на жилье в Московском регионе девелоперы стали меньше выводить жилья в продажу (за 9м2025 -37% г/г), что, по нашим прогнозам, приведет к дефициту предложения в дальнейшем.

В настоящий момент рынок офисной недвижимости Москвы переживает структурную трансформацию — в центре столицы отмечается дефицит качественных площадей. В связи с этим девелоперы всё чаще обращают внимание на неочевидные локации за пределами третьего транспортного кольца.

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, на конец первого полугодия 2025 г. доля свободных площадей внутри Садового кольца составила 1.2% для офисов класса Prime и 0.8% – для класса А. В зоне между Садовым кольцом и ТТК свободными остаются 2.7% Prime-офисов и 4.4% офисов класса А. Общая доля вакантных площадей снизилась за год с 6.5% до 4.5%. Это нашло отражение в ставках аренды: в классе Prime они выросли на 40–50%, в классе А — на 25-30%.

По оценкам NF Group, 75% новых офисов уйдут в продажу, только 17% – в аренду. Для девелоперов это плюс: модель продажи обеспечивает быстрый возврат инвестиций в объект, что особенно важно при высокой ключевой ставке.
Примечательно, что подавляющее большинство всех новых офисов (71%) строится за пределами центрального административного округа на месте бывших промышленных кластеров:

На фоне снижения ставок по депозитам инвесторы ищут новые направления для вложений. Одним из вариантов становится недвижимость. Если прямые инвестиции в офисы, склады или торговые помещения для большинства инвесторов недоступны, то на рынке существуют инструменты с низким порогом входа, такие как кладовые помещения.

📊Согласно данным «Банки.ру» на 25 сентября 2025 года, средняя ставка по вкладам в топ-10 банках составляет 15,56%, при этом самая высокая доходность у депозитов с минимальным сроком, а для вкладов сроком от года ставка опускается до 12,20%. И при дальнейшем снижении ключевой ставки доходность депозитов продолжит снижаться.

💸Благоприятным периодом для покупки кладовых помещений считается фаза строительства. В это время застройщики часто предлагают максимально выгодные условия. Это дает возможность заработать на росте стоимости актива, который может достигать 60-100% в течение 12-18 месяцев после сдачи дома. Такой рост обусловлен ограничением предложения и увеличением спроса со стороны жильцов.

Живу с женой и ребёнком. Всё нормально — без драм, без скандалов.

У неё есть квартира — маленькая, старая, сдаём её.
Сами живём в съёмной.

И вот на днях отец говорит: Сын, скоро получу наследство. Отдам тебе часть, живи спокойно.

Речь идёт о двадцати миллионах рублей.
Сумма, мягко говоря, ощутимая.
На эти деньги можно купить нормальную квартиру в Москве и забыть про аренду.
Но я не могу определиться, что с ними делать.

С одной стороны, логика подсказывает — купить жильё, чтобы семья была в своей квартире.
С другой — червячок сомнений: деньги-то наследственные.
Это не заработанное вместе, а то, что досталось мне лично.

И если я на них куплю квартиру в браке — формально это уже совместно нажитое имущество.
Разведёмся — половина квартиры уйдёт жене.
Жизнь непредсказуема: сейчас всё хорошо, но никто не знает, что будет через 10 лет.
Она выйдет замуж, родит ещё ребёнка — и вот уже моя квартира станет чьей-то общей.

Мне не жалко, но неприятно.

На фондовом рынке инвестору доступны инвестиции не только в акции и облигации, но и в коммерческую недвижимость — через биржевые паевые инвестиционные фонды недвижимости (БПИФ). Выбрать подходящий фонд помогает Индекс МосБиржи фондов недвижимости. Разберем, что это такое и зачем он нужен инвестору.

📊Индекс МосБиржи фондов недвижимости (MREF) был запущен 27 сентября 2024 года. Он рассчитывается на основе цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Если большинство фондов растет, то и индекс растет, если падает — индекс снижается. Таким образом, индекс служит универсальным барометром настроений и общего состояния российского рынка публичной коммерческой недвижимости.

⚖️Индекс рассчитывается в рублях на ежедневной основе. Для обеспечения диверсификации он имеет ограничение на максимальный вес пая одного фонда. В настоящее время индекс включает в себя восемь фондов недвижимости. При этом количество фондов в его составе является плавающим и может изменяться.

🔍Пересмотр списка фондов, входящих в базу расчета индекса, проводится ежеквартально.

Друзья, привет!

Начинаем неделю бодро: чистые активы нашего первого фонда недвижимости достигли 2,8 млрд рублей, что делает его одним из крупнейших фондов по объему активов в сфере недвижимости.

🔥 Стоимость пая по СЧА на 30 сентября 2025 года составляет 1 034,69 руб.
 
✅ Несмотря на рыночную волатильность и высокую ключевую ставку, был зафиксирован повышенный спрос и интерес инвесторов к фонду, благодаря чему на данном этапе все 100% паев первых выпусков ЗПИФ успешно проданы.

Работа фонда идет в соответствии с планом и графиком ввода объектов в аренду. До конца декабря планируем выйти на 95% заполняемость арендаторами, а первая выплата прогнозируется в феврале 2026 года.
 
С учетом переоценки части квартир, проведенной независимым оценщиком, ожидаемая целевая доходность фонда была повышена с 21% до 24% годовых на горизонте 4-х лет.  
 
В условиях сохранения спроса на наш ЗПИФ мы готовим к продаже дополнительные выпуски паев фонда на общую сумму 900 млн руб.

🏛 Законопроект №850929-8: Новая финансовая гарантия в судах

Депутаты Госдумы внесли законопроект, который меняет правила игры для участников судебных споров о недвижимости и другом имуществе.

В чем суть?

· Предлагается дополнить перечень мер по обеспечению иска: истец (например, продавец, который хочет расторгнуть сделку) должен будет внести деньги на залоговый счет суда.
· Сумма должна равняться стоимости имущества, полученной им по оспариваемой сделке.

Какую проблему решают?
Сейчас недобросовестный продавец может:

1. Продать квартиру/машину и получить деньги.
2. Подать иск о признании сделки недействительной и вернуть себе имущество через суд.
3. А деньги, которые должен вернуть покупателю, — затянуть с возвратом на годы через исполнительное производство.

Покупатель оказывается в катастрофическом положении: и без имущества, и без денег.

Для покупателя появится гарантия, что в случае проигрыша иска он сразу получит свои деньги назад, а не будет годами ждать их взыскания.