Коммерческая недвижимость

Печально, что СФН большая и солидная компания, управляющая недвижимостью на сотни миллиардов рублей, а информации о фондах мало. Но ничего страшного, вместе попробуем разобраться. Фонд только для квалов (квалы, кидайте в комменты фотки своих Бентли).

Я активно инвестирую в облигации, дивидендные акции и фонды недвижимости, тем самым увеличивая свой пассивный доход, а также пользуюсь депозитами. Размер моего портфеля почти 8 млн рублей, и останавливаться я не собираюсь. Целевая доля недвижки в биржевом портфеле 10%.

🔥 Чтобы не пропустить новые посты, скорее подписывайтесь на телеграм-канал. Там мои авторские обзоры облигаций, дивидендных акций, фондов, покупки, состав портфеля и много другого крутого контента. 

СКН я добавил в свой портфель недвижимости совсем недавно по двум причинам: диверсификация и высокая рентная доходность. Вместе с ним добавил и САБ 3, но о нём в другой раз. Я в этом посте постараюсь поразмышлять и пофантазировать, надеюсь, вам будет, что добавить или поправить, если вы что-то слышали.

Друзья, привет!

⚡️ Ни дня без хороших новостей: еще 6️⃣0️⃣0️⃣ тыс. кв. м коммерческой недвижимости мы планируем построить в Новой Москве и Подмосковье к 2030 году. Таким образом, наш портфель коммерческой недвижимости увеличится до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд рублей.

🏙 Порядка 470 тыс. кв. м недвижимости, включая 181 тыс. кв. м индустриальных площадей и более 154 тыс. кв. м офисных, будет построено в Новой Москве, остальное – в Московской области. Планируется возвести по семь новых технопарков и офисов, четыре объекта light industrial, 10 районных торговых центров и шесть физкультурно-оздоровительных комплексов.

🔥 Рынок коммерческой недвижимости является перспективным направлением для развития и диверсификации бизнеса: на нем сейчас наблюдается дефицит свободных площадей, из-за чего растут как арендные ставки, так и стоимость помещений.

Объем нового строительства торговых центров в российских регионах к концу 2025 года снизится на 11% год к году — до 280 тыс. кв. м, прогнозирует IBC Real Estate. Почти весь ввод обеспечат объекты районного формата: их доля в III квартале 2025 года составила 96%. Такие проекты требуют меньших инвестиций и несут более низкие риски, тогда как крупные торговые комплексы остаются экономически уязвимыми из-за высокой ключевой ставки и роста себестоимости строительства.

Эксперты отмечают, что крупные девелоперы не спешат начинать масштабные проекты — спрос на торговую недвижимость остается ограниченным, а «отложенные» проекты постепенно завершаются. По словам вице-президента Союза торговых центров Павла Люлина, восстановление в ближайшие два года маловероятно.

Тем не менее качественные региональные объекты постепенно находят арендаторов: через год после открытия вакантными остаются 20–30% площадей. Стабильный трафик сохраняют те комплексы, где увеличивается доля ресторанов и развлекательных арендаторов. Напротив, объекты без якорных брендов и с плохой транспортной доступностью заполняются крайне медленно.

Девелоперская группа «Самолет» планирует к 2030 году построить в новой Москве и Подмосковье 600 тыс. кв. м коммерческой недвижимости, увеличив свой общий портфель до 2,5 млн кв. м. Инвестиции в проекты составят более 60 млрд руб., однако эксперты считают, что фактическая сумма может достигнуть 80 млрд руб.

В планах компании — возведение семи технопарков, семи офисных комплексов, десяти районных торговых центров, шести физкультурно-оздоровительных комплексов и четырех объектов light industrial. Среди ключевых проектов — офисный комплекс на 76,5 тыс. кв. м в жилом квартале «Спутник» в Мякинине и пять технопарков на 65 тыс. кв. м в «Подольских кварталах». Также ведется проектирование комплекса light industrial на 35 тыс. кв. м в «Цветочных полянах» и торгового центра «Остафьево» почти на 10 тыс. кв. м.

Около 470 тыс. кв. м новых площадей будет построено в новой Москве, включая 181 тыс. кв. м индустриальных зон и 154 тыс. кв. м офисных помещений. Остальная часть — в Подмосковье.

📣Если спросить рядового жителя куда он потратит 1млн$, что он ответит? Ответ очевиден. На бОльшую часть купит несколько квартир и будет сдавать. У людей в голове вшита догма, что квартира — это самая надежная инвестиция.

Уже не один год обращаю внимание на стремительно растущее число квартир.

📌Россия занимает аж 6 место в мире по обеспеченности жильем и показатель составляет 30 кв.м. на душу населения. При том, что каких-то 6-7 лет назад было 25 метров. Темпы колоссальные и вроде как надо радоваться.

❓Но надо ли это нам?

Вместо старого жилого фонда, вместо 5этажек строят огромные муравейники.И всё это на фоне демографической катастрофы. Квартир в стране всё больше, а людей, для которых они строятся всё меньше. Если коммерческая недвижимость от столь плотной застройки только выиграет, то квартиры могут просто перестать быть востребованным. Особенно, в небольших городах и областях.

📊Для сравнения, в Китае показатель составляет 43 кв.м. И там глубочайший кризис на рынке недвижимости.

Продолжаю знакомить вас с новыми инструментами для инвестирования. Пока рынок без остановки летит вниз, некоторые фонды недвижимости с начала года принесли более 20% дохода. Кстати, в конце сентября на бирже появился любопытный свежий ЗПИФ «Парус ТРИУМФ».

🛒Уникальность фонда в том, что это первый фонд от УК «Парус», который владеет не складской недвижимостью, а торговым комплексом в центре крупного города. Лично я сейчас с интересом поглядываю на инструменты, позволяющие диверсифицировать портфель за счет реальных активов с защитой от инфляции.

Ещё больше свежих обзоров на самые актуальные инвестиционные инструменты — в моем телеграм-канале. Подписывайтесь!

📦Что внутри фонда «ПАРУС-ТРИУМФ»?

Объект фонда — торговый центр «Триумф Молл» в самом центре Саратова. При населении Саратовской агломерации в 1,36 млн человек, среднемесячный трафик ТРЦ — 450 000 человек.

🛍️Все 100% площадей «Триумф Молла» сдаются в аренду. Всего на данный момент 165 арендаторов, включая отлично нам известные Перекрёсток, Henderson и М-Видео, а также традиционные для ТРЦ магазины одежды, обуви, парфюмерия, салоны связи, фастфуд и т.п.

В России за первые девять месяцев 2025 года общий объем стрессовых сделок с коммерческой недвижимостью и площадками под девелопмент достиг 251,4 млрд рублей. По данным Nikoliers, это в 10,3 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года, и в 7 раз выше всего 2024 года. Стрессовыми называются сделки через аукционы или продажу активов для погашения кредитных обязательств.

Данные других консультантов подтверждают тенденцию. IBC Real Estate оценивает продажи на торгах в 150 млрд рублей, что на 49% больше, чем в январе–сентябре 2024 года. Доля стрессовых сделок в общем объеме инвестиций в недвижимость и земельные участки достигла 32%, тогда как в прошлом году она составляла всего 3%. На торгах по коммерческой недвижимости пришлась четверть всех сделок – максимальный показатель с 2020 года.

Распределение по сегментам показывает рост числа сделок с офисной (49%), торговой (36%) и гостиничной (15%) недвижимостью. Доля стрессовых сделок на площадках под девелопмент составила 19% (48,6 млрд рублей), в коммерческой недвижимости – 38% (202,8 млрд рублей). Ранее этот показатель не превышал 2%. Среди крупных сделок эксперты называют продажу бизнес-центра «Белая площадь», комплекса «Легион I» и ТЦ «Времена года». На Московский регион пришлось 88% всех транзакций.

Что по железобетону? У меня за последние 2 недели есть существенные изменения в портфеле, так что пора посмотреть, как идут успехи у моей недвижимости и что внутри какие доли занимает, а также обдумал планы на ближайшее будущее. Размер ЗПИФн-портфеля составляет 620 тысяч рублей, и в нём два новых фонда.

Напоминаю, что летом я собрал основные ЗПИФы недвижки в крутую сводную таблицу и продолжаю её ковырять. Ей очень удобно пользоваться, сам именно по ней и смотрю, что происходит, выбираю, что докупать, рекомендую.

⏳ Предыдущий срез был 7 сентября.

Фонды недвижимости занимают 7,75% от всего портфеля. Если взять только биржевой, то 9,2%. Целевая доля в биржевом портфеле 10% — уже ближе к тому, что хочется. Вообще, подумываю о том, чтобы увеличить долю до 15%, но это позже.

💼 Что в портфеле?

РД (он же Рентный доход) — 1 пай. Один из двух тяжеловесов с высокой стоимостью пая. Фонд от ВИМ (ВТБ).

РД ПРО — 45 паёв. Фонд от ВИМ, напоминающий что-то среднее между Рентал ПРО и Парусом. Писал про него недавно отдельный пост. Докупил 20 паёв. ⭐️ Для квалов.