Откуда берется впечатляющая доходность на инвестициях в коммерческую недвижимость?

Максимально полезный эфир про коммерческую недвигу провели вчера с основателем Simple Estat https://simpleestate.ru/ Никитой Корниенко.

Ему 31 год, мне лично понравилось как и что он говорит.
Он работал в Goldman Sachs в России, у них был портфель недвижимости на миллиарды долларов, цель была зарабатывать ROE 25% в долларах. Он решил делать этот бизнес самостоятельно и занимается им уже 7 лет.

Как это устроено? Под каждый объект недвижимости формируется свое акционерное общество. Обыкновенные акции полностью принадлежат Симпл Эстейт, а вот префы полностью принадлежат инвесторам, а устав предусматривает все имущественные права только на префы. Рентный доход выплачивается в виде дивидендов только на префы. Сам SimpleEstate денег в объектах не держит, все уходит инвесторам.

Спросил его чем лучше ЗПИФов?
👉большая гибкость и скорость принятия решений чем в ЗПИФах
👉работа с объектами стоимостью 0,1-1 млрд, дешевле объекты, выше доходность
👉расходы АО меньше чем у ЗПИФа

📈Никита рассказал, что есть примеры где они заработали 35-45% годовых (в основном этот рост за счет подорожания объекта достигается).
📉Но есть примеры где текущая фактическая доходность низкая (например 6%), потому что договор аренды составлен так, что пока магазин под арендой раскачивается, арендный поток растет медленно и выходит на плато через 3-4 года
📈Я конечно понял, что основной пик доходности инвесторы получат, когда ставки улетят

✅Выбирают 1 объект из 100 которые рассматривают
✅Выкупают объект полностью на себя, в т.ч. за счет кредитов, потом продают инвесторам.
⚠️ВАЖНО: на первичке объекты коммерческой недвиги продаются дороже, чем на вторичке, уже готовое с арендатором
⚠️ВАЖНО: К&Б любит заключать договор аренды на 20 лет без индексации, в договор вписывают “по соглашению сторон”, а К&Б просто отказывается повышать и всё (в комментариях инфу опровергают)
✅Интересно, что стрит ритейл (Магнит, Перекресток) платят аренду как % от оборота. Это выгоднее в теории, так как это лучше отражает инфляцию
✅Договоры составляются обычно так, что арендатор может расторгнуть его в любой момент, а арендодатель — никак

Как зарабатывает их контора Simple Estate?
👉5% забирают со сделки
👉1% с арендных платежей в год
👉1% со сделок на вторичном рынке
Бизнес модель я так понял работает в плюс, когда наберут себе достаточное количество объектов под управление (Никита назвал цель >10 млрд руб).
В этом году привлекли в капитал 60 млн руб на brainboxVC, IPO проводить не собираются.

Продать свой объект можно через платформу

Сейчас привлекают бабло в 2 объекта (см. скрин). Как только закроют раунд, сразу ищут новый объект.

Ну в общем всё тут:

https://vkvideo.ru/video-53159866_456240328

Надеюсь, вам тоже было полезно!