коммерческая недвижимость

Пост больше для себя, чтоб не забыть важные нюансы.
Есть прямо на м. Н. Черемушки объект, без затей названный также. 5км до трешки, юга-запад, все дела.
Но посетителей встречает карусельная дверь, которую нужно толкать самому. Пустые помещения начинаются прямо с первого (лучшего) этажа.
На этажах выше первого пустого уже около половины (субъективно). Проводка, вылезающая из стен, саморезы, торчащие прямо из плитки и тд. Крч это был номер 1 в моем рейтинге пациентов. Пока не посетил следующего.
ТЦ Июнь Красногорск.
Всего 700 м от МЦД Павшино. Стоит прямо на Волоколамке, на вечерней стороне, что очень удобно для автотрафика.
Но огромным минусом (возможно фатальным) является то, что шоссе отделяет объект от основного жилмассива.
На главном входе карусельная дверь не работает, это похоже некая база у прихворавших зданий. Впрочем она там итак не нужна.
Немногочисленные посетители спокойно просачиваются через обычную.
Архитектурно объект внутри много интереснее устроен, чем черемушкинский собрат.

CORE.XP прогнозирует рост вакантности в ТЦ в первой половине 2026 года. Усиливающаяся оптимизация ритейла, изменение потребительских моделей и давление на классические форматы приведут к дальнейшему перераспределению спроса и росту доли свободных площадей в торговых центрах.

 
Крупные ритейлеры ускорят оптимизацию за счет масштаба, а наиболее уязвимым сегментом останется fashion — особенно в массовых и концептуально не обновленных форматах. Одновременно активность будет смещаться в сторону нишевых брендов, value-сегмента и, при благоприятной макроэкономической конъюнктуре, потенциальных новых иностранных игроков.

По данным CORE.XP в 2026 году запланировано открытие 425 тыс. кв. м торговых центров в Москве и 420 тыс. кв. м в регионах России. Текущий темп новых открытий — порядка 30–40 брендов в год — не компенсирует объем высвобождаемых площадей.

🏗 Вы уже знаете, что я оптимистично смотрю на рынок недвижимости, особенно коммерческой. Для сравнения, жилая недвижимость сейчас приносит в среднем 5-6% годовых, а коммерческая12-13% только арендными платежами. А также в последние годы мы видим, как сильно выросла цена за квадратный метр и этот тренд продолжается.

💼 На этом фоне за последние пару лет мне удалось собрать неплохой консервативный портфель, где на долю ЗПИФов недвижимости приходится уже 15% и эта доля продолжает расти. Число новых фондов на бирже также ежегодно увеличивается, что позволяет проводить полноценную диверсификацию между разными типами объектов (склады, офисы, ТЦ, бизнес-центры). Сегодня рассмотрим новый фонд, который может хорошо дополнить уже существующие.

✔️На фоне осторожных настроений на рынке и повышенного внимания инвесторов к качеству активов, Свой Капитал сделал шаг, который, на мой взгляд, хорошо вписывается в текущую логику рынка — вывел на Московскую биржу первый закрытый паевой фонд, ориентированный на коммерческую недвижимость.

Недавно встречался с фондом Самолета (на квартиры) и речь зашла про похожие фонды от Тинька, а именно — Лужники Коллекшн TLCN. Данный фонд торгуется с неплохим дисконтом к СЧА, около 27%, стало интересно, можно ли на этом заработать.

Решил прикинуть на коленке:

РСП (расчетная цена пая) — 1791р

Цена сейчас — 1293р (Но ликвидности очень мало, поэтому реальная цена покупки на более менее нормальный объем будет 1300р-1400р, хотя если набирать месяц, может и получится взять ниже)

НО! При покупке вы попадаете на налог на мат выгоду (разница между РСП и ценой покупки — 13%, это надо учитывать)

Комиссия УК — 2.9% от СЧА в год 

Сейчас цена за м2 квартир около 1 млн рублей, УК прогнозирует рост до 27 года в районе 1.5-1.7 млн рублей. Так как фонд закрывается в 29 году, давайте возьмем верхнюю границу в 1.7 млн, это +70% от текущей. Это премиум ЖК, поэтому ипотека не сильно влияет, локация очень интересная и перспективная.

Что имеем по итогу:

Цена покупки 1400 + налог (51р) ~ 1451р

РЖД в феврале–марте может объявить торги по продаже офисных площадей в башнях Moscow Towers в деловом центре «Москва-Сити». Об этом сообщили консультанты, работавшие с компанией, а также один из ее партнеров. По их словам, соответствующее решение было принято по поручению правительства еще в 2025 году.

В 2024 году РЖД приобрела около 360 тыс. кв. м из 400 тыс. кв. м офисных площадей в Moscow Towers для размещения собственных структур. Стоимость сделки составила 193,1 млрд руб., что подтверждала сама компания. Однако уже в 2025 году правительство поручило монополии продать объект, а вырученные средства направить на сокращение долговой нагрузки, которая, по данным Reuters, достигает примерно 4 трлн руб.

По информации «Коммерсанта», минимальный доход от продажи должен составить не менее 8,5 млрд руб. Однако источники «Ведомостей» утверждают, что РЖД рассчитывает выручить значительно больше — не менее 220 млрд руб. Представитель компании от комментариев отказался.

ГК «А101» получила разрешение на строительство первой очереди масштабного проекта — бизнес-хаба «Потапово» — комплекса, который объединит торговые, офисные, складские и другие помещения.

✨Это готовое и эффективное решение для компаний, которым необходимо совместить различные функции в едином месте, экономить на логистике и строить бизнес вблизи жилых районов. Формат идеально подойдёт для шоурумов, ателье, домов быта, ремонтных мастерских и т.д.

📌Ключевые преимущества проекта:

— Большая аудитория. В шаговой доступности уже проживает более 50 тыс. человек, а к 2028 году население района превысит 100 тыс.

— Современные инженерные решения. Высокие потолки, энергоэффективные ворота класса «А» и усиленные перекрытия с нагрузкой до 3 тонн на кв. м.

— Безопасность. Круглосуточное видеонаблюдение и пропускной режим на всех въездах и парковочных зонах.

— Комфорт и инфраструктура. На территории предусмотрено более 100 машино-мест, включая зарядные станции для электромобилей.

В 2025 году рынок офисной недвижимости столкнулся с резким ростом ставок аренды. В среднем по России цены увеличились на 8–10%, а в Москве — сразу на 40%, следует из данных консалтинговых компаний. На этом фоне спрос на офисы сократился на 20–25% год к году, прежде всего со стороны малого и среднего бизнеса.

По оценке CORE.XP, арендные ставки в существующих офисах Москвы выросли во всех классах.

• Prime — до 85 тыс. руб. за кв. м в год (+40% на вторичном рынке, +72% на первичном);

• Класс А — рост на 27%;

• B+ — +8%;

• Класс B — ставки в ряде локаций удвоились.

При этом спрос в Москве оказался ниже прошлогоднего на 20–25%, несмотря на рекордный ввод — 660 тыс. кв. м офисов за год. Почти 93% нового предложения пришлось на здания класса А, что усилило дефицит более доступных форматов.

Ключевая причина роста ставок — острая нехватка качественных офисов. Вакансия в классе А в популярных локациях опустилась ниже 5%, а в Москва-Сити и ЦАО — менее 2%.