reit

Добрый день, интересная информация о специфическом активе, что это такое, как выбирать.

Для начала, что такое REIT ?

REIT — сокращение от Real Estate Investment Trust — это компания, которая получает доход от аренды и управления недвижимостью в различных секторах экономики: гостиницы, офисы, промышленность, ритейл, здравоохранение, дата-центры.

Такой инструмент был изобретен в 1960х годах в США для открытия возможности инвестировать в коммерческую недвижимость небольшие суммы денег частных инвесторов. Акции некоторых публичных REIT сейчас торгуются ниже 10 долларов/шт. То есть на 1000 долларов вы можете купить кусочек коммерческой площади на Манхэттене и сдавать его в аренду, получая регулярные дивиденды. Таким образом сегодня множество американцев хранят свои пенсионные накопления в REIT компаниях и получают пассивный доход. 

( Читать дальше )

Текущая турбулентность финансовых рынков побудила многих задуматься об оптимальном распределении капитала между разными классами активов. В принципе, так должно происходить в любых условиях — в первую очередь следует определиться с желаемым exposure, а уж затем выбирать конкретные инструменты. Но в относительно стабильных обстоятельствах распределение активов редко требует пересмотра. Сейчас же мы, возможно, наблюдаем смену фаз долгосрочного цикла. И это провоцирует задуматься — а может на ближайшие годы надо отдать предпочтение другим классам активов?


Картинка взята с https://riskparity.ca/

Финансовые рынки в значительной степени зависят от двух параметров — инфляции и экономического роста, каждый из которых может расти или падать. Соответственно, принято рассматривать четыре базовых состояния экономики, в каждом из которых некоторые активы В СРЕДНЕМ показывают более высокую доходность.

Казалось бы, отличная инструкция! Но не все так просто. Такая матрица разработана, чтобы дать общее представление о составе «вечного» или «всепогодного» портфеля, в основе которого лежат идеи Рэя Далио о паритете рисков. И как следует из названия, такой портфель рассчитан на любые условия в течение неопределенно долгого времени. Это история про по настоящему пассивные инвестиции с долгосрочным балансом и умной диверсификацией. А вот своевременно перемещать капитал из одних классов активов в другие — это уже совсем другая задача.

Во-первых, важна не столько «погода за окном», сколько ожидания, а значит нужен прогноз. А с прогнозами нередко выходят казусы. Так что, можно, неожиданно обнаружить себя одетым не погоде (не в том квадранте). Во-вторых, я не зря выделил капсом слова «в среднем». И не факт, что в этот раз все будет именно так. И наконец, не любые классы активов органично впишутся в портфель непрофессионального частного инвестора.

Про золото я уже писал неоднократно. Это спекулятивный актив (если Вы, конечно, не банк), а значит подходит далеко не всем. К тому же выбор конкретного инструмента не так легок — все варианты имеют ощутимые недостатки. Все то же самое можно сказать и про любые товарные активы.
Недвижимость тоже имеет свои особенности. Физическая доходная недвижимость — это уже ближе к реальному бизнесу, чем к пассивным инвестициям. А REIT'ы — инструмент специфический, остро реагирующий на изменение процентных ставок и даже на ожидания таких изменений.

( Читать дальше )

Продолжаю исследовать глобальные тенденции и связанные с ними инвестиционные перспективы. Первая статья из этого, надеюсь, цикла была про цифровизацию.

Процесс увеличения доли пожилых людей в общем населении Земли начался уже достаточно давно. И практически нет сомнений, что демографическое старение будет продолжаться еще много лет и даже десятилетий. Согласно данным ООН к 2050-му году доля людей старше 65 лет, вырастет до 16% с нынешних 9%. В абсолютных цифрах это означает увеличение данной возрастной группы почти на 1 млрд. человек в течение ближайших 30 лет.

Развитые страны уже сейчас представляют собой огромный рынок товаров и услуг для людей старшего поколения. Причем этот рынок будет расти и дальше — примерно в 1,5 раза в ближайшие 30 лет. Но не стоит забывать и про развивающиеся страны. Здесь старение населения будет проходить опережающими темпами. Яркие примеры — Китай и Индия, где доля старшего населения по прогнозам вырастет более, чем в 2 раза к 2050-му году. Учитывая общую численность населения в этих странах, можно понять, что речь идет об очень внушительных абсолютных цифрах.

( Читать дальше )

( Читать дальше )

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

Грабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

• Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
• Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.

( Читать дальше )

Друзья, 21 января мы вывели на торги 7 новых акций REIT. Сейчас доступны 35 инвестиционных фондов недвижимости из семи отраслевых групп. Новые инструменты обладают высокой дивидендной доходностью до 10% (Global Net Lease). Список REIT в области розничной торговли, про которые мы подробно писали на прошлой неделе, пополнился двумя фондами Spirit Realty Capital и Kite Realty Group Trust.

Сегодня мы продолжим рассказывать про инвестиционные фонды недвижимости, а также разберем новые инструменты.

Кто выбирает REIT?

В настоящее время приблизительно 87 млн американцев инвестируют в бумаги REIT напрямую, через паевые инвестиционные фонды или ETF. Кроме того, REIT популярны среди институциональных инвесторов, таких как пенсионные фонды, страховые компании и банковские трасты. Финансовые советники часто рекомендую выбирать эти инструменты для долгосрочных портфелей и использовать их в качестве средства диверсификации.

Все REIT выплачивают дивиденды на постоянной основе и весьма существенные. Делают они это, конечно, не из альтруистских побуждений – они обязаны распределять не менее 90% процентов своего налогооблагаемого дохода между акционерами ежегодно. Дивиденды поддерживаются стабильным потоком договорных арендных платежей, которые выплачивают арендаторами собственности фондов. Из-за высокого дохода от выплаты дивидендов, REIT очень любят американские пенсионеры, которым необходим постоянный доход для покрытия расходов на проживание.

( Читать дальше )

Инвестиционные фонды недвижимости традиционно пользуются популярностью у инвесторов. Неудивительно, ведь все это огромные компании, многие из которых входят в индекс S&P500, кроме того, REIT выплачивают солидные дивиденды. На Санкт-Петербургской бирже сейчас доступно 18 REIT-ов, пять из которых специализируются на розничной торговле. О них сегодня и пойдет речь.

Первые торговые центры появились в США и быстро завоевали весь мир, став не только основой экономики розничной торговли, но и душой локальных сообществ. Однако сейчас идет глобальное переосмысление их роли и назначения. Из-за роста популярности онлайн торговли люди стали совершать на порядок меньше покупок в офлайне. Хотя с другой стороны рост урбанизации увеличивает число людей, живущих в небольших помещениях и им нужно пространство, где можно встречаться с друзьями, общаться и проводить время.

По данным Международного совета торговых центров (International Council of Shopping Centres или просто ICSC) на 20% торговых центров в США приходится более 72% всех продаж. Это означает, что есть много центров, конкурирующих на небольшом сегменте рынка. Исследования ICSC (на английском) дают подробный срез индустрии и с разбором различных кейсов

( Читать дальше )

Всем доброго времени суток!
В связи с грядущим ужесточением для инвесторов, работающих через зарубежных брокеров, я задался вопросом как же можно уменьшить объем грядущей отчетности перед нашими налоговыми органами, а также максимально упростить ее. Сам я еще только планирую открыть счет у зарубежного брокера (предположительно в IB).
Без совета более опытных коллег здесь не обойтись. Пока мои мысли таковы: 
Инвестировать только через ETF, REIT (без выплаты дивидендов на счет, а с автоматическим их реинвестированием обратно в фонд). Насколько я себе облегчу таким образом процесс отчетности, если не буду получать живые деньги на счет в виде дивидендов, а буду только платить минимальную ежемесячную комиссию брокеру?
Много ли на американском рынке ETF и REIT c автоматическим реинвестированием дивидендов внутри фонда или в силу тех или иных причин (например, законодательных) таких нет?
P.S. Да, инвестирование только через ETF и REIT подойдет далеко не всем, т.к. многим инвесторам с солидным капиталом предпочтительно самим создать свой портфель отдельных акций, тем более если их собственный уровень экспертизы на американском рынке позволяет это сделать. Увы, у меня пока нет ни того, ни другого + на данный момент прежде всего хочется узнать насколько я себе могу облегчить жизнь по вышеизложенной стратегии.
Также хочется верить, что рано или поздно IB позволит открывать счета без минимальной ежемесячной комиссии в 10$, т.к. для депозита в 2000-3000$ это просто убийственные комиссии.