Блог им. kiselev

Дивидендные акции REIT, которые любят инсайдеры!

Для начала, что такое REIT ?

REIT — сокращение от Real Estate Investment Trust — это компания, которая получает доход от аренды и управления недвижимостью в различных секторах экономики: гостиницы, офисы, промышленность, ритейл, здравоохранение, дата-центры.

Такой инструмент был изобретен в 1960х годах в США для открытия возможности инвестировать в коммерческую недвижимость небольшие суммы денег частных инвесторов. Акции некоторых публичных REIT сейчас торгуются ниже 10 долларов/шт. То есть на 1000 долларов вы можете купить кусочек коммерческой площади на Манхэттене и сдавать его в аренду, получая регулярные дивиденды. Таким образом сегодня множество американцев хранят свои пенсионные накопления в REIT компаниях и получают пассивный доход. Владение акциями REIT  приносит пассивный доход

Основное требование американского законодательства к REIT состоит в том, что они обязаны распределять большую часть прибыли среди владельцев. Тогда траст имеет право на особую льготную систему налогообложения. По акциям публичных компаний это требование выполняется через выплату дивидендов.

Делаю ставку на три критерия:

  1. Исторически высокая дивидендная доходность
  2. Значительный потенциал роста капитализации после «открытия экономики»
  3. И главное: Управленцы-инсайдеры покупают акции траста, которым управляют. Таким образом видно, что ТОП-менеджеры лично заинтересованы в росте стоимости компании и периодических выплатах дивидендов. Они «рискуют собственной шкурой».
Apple Hospitality REIT (APLE)

 Траст, который владеет 231 отелем и более чем 29500 гостевых комнат для сдачи в аренду гостиничному бизнесу в 34 штатах Америки. Траст не управляет отелями самостоятельно, а сдаёт свои объекты в аренду тем компаниям, которые занимаются гостиничным бизнесом. Среди торговых марок, которые пользуются этой недвижимостью значатся: Hilton, Marriot, Hampton и другие. Вы можете посмотреть презентацию для инвесторов на сайте компании здесь.

 В 2019 году компания выплатила 1 доллар 20 центов в виде дивидендов на одну акцию, что составляло бы 13,3% годовой доходности до уплаты налогов к текущим котировкам. Учитываем, что это докризисные уровни выплат и в 2020 году компания «срежет» дивиденды. Но ориентир на будущее есть.

Потенциал роста капитализации оцениваем с помощью онлайн сервиса simplywall.st : оценка Apple Hospitality REIT на сайте simplywall.st

Аналитики указывают на риски: снижение доходности в среднем на 21,5%, высокий долг, нестабильная история выплат, высокая волатильность за последние 3 месяца.

Теперь по инсайдерам:

Изучая фамилии основных инсайдеров видим, что это семейная компания — фамилия Knight упоминается среди инсайдеров часто. На протяжении трех последних лет здесь не зафиксировано ни одной продажи от инсайдеров. Только покупки. Председатель компании Knight Glade M периодически покупает акции и уже собрал пакет 10,480,826 шт, что составляет почти 5% бизнеса. 

Инсайдеры периодически скупают акции Apple Hospitality REIT.Компанией владеют два крупных фонда: The Vanguard Group, Inc. 31,715,061 акций (14.2%) BlackRock, Inc. 17,294,077 акций (7.7%).

Simon Property Group (SPG)

 Это один из крупнейших Real Estate трастов, ориентированных на торговые центры. Рыночная капитализация компании упала на 76% от максимальных значений в июле 2016 года, до 17 млрд долларов США.

Simon property платит ежеквартальные дивиденды. В 2019 году они составляли 2,1 доллара на акцию. Это около 14,7% годовых к текущим котировкам. Интересно, что в кризисный 2009 год компания выплачивала дивиденды в виде акций для экономии наличных денег. В этот год вероятно, что поступят так же.

 оценка Simon Property Group на сайте simplywall.stУ компании есть покупки инсайдеров! Самое крупное приобретение состоялось 18 марта со стороны председателя совета директоров Simon Herbert. Он купил 188,572 акций на сумму 9,3 млн долларов (52,68 доллара за акцию). Инсайдеры покупают Simon Property Group 

При анализе будущего компании следует учитывать крупную сделку приобретения 80% акций Taubman Centers по цене $52,50 за акцию. Пресс-релиз на официальном сайте от 10 февраля 2020 года. Сделку планируется завершить в середине 2020 года.

Macerich (MAC)

Высокоинтегрированная компания, которая владеет недвижимостью для сдачи в аренду региональным торговым центрам во всех штатах.

Смотрим аналитику: есть недооценка 

оценка Macerich на сайте simplywall.stMacerich — это траст, который в 2015 году отказался от предложения Simon Property Group о поглощении за 16,8 млрд долларов. Менеджмент заявил, что компания стоит дороже. Однако, сегодня рыночная капитализация Macerich упала до 6,42 млрд долларов. Причины падения понятны — торговые центры, которыми владеет траст закрыты во время пандемии в США.

Очередные квартальные дивиденды Macerich выплатит 20% в виде наличных (0,1 доллар на акцию) и 80% в виде акций компании. Дата отсечки прошла 21 апреля, выплаты осуществляются до 3 июня. Дивиденды в кэше сильно «порезаны» (с 0,75 до 0,1 доллара), но мы планируем получить дополнительные акции траста.

Инсайдеры активно покупают акции. Президент, Генеральный директор, Финансовый директор и другие ТОП-менеджеры покупали акции в марте 2020 года. Суммарный объем покупок инсайдерами в марте составил более 1 млн долларов США.

 инсайдеры покупали акции Macerich в марте 2020 года! Выводы: Три доходные акции REIT

 Я считаю, что три перечисленных акции (APLE, SPG, MAC) имеют значительный потенциал роста стоимости и являются интересным источником дохода в виде распределений прибыли трастов недвижимости.

  1. Очевидно, что дивиденды кризисного года будут намного меньше, чем в 2019 году. Поэтому не получается посчитать годовую доходность корректно. Но если верить в восстановление американской экономики и начале роста нового цикла роста, то эти акции могут стать хорошей основой пассивного дохода на следующие 10 лет.
  2. Цена акций будет расти вслед за ростом дивидендных выплат как это было в предыдущие циклы. Поэтому на горизонте 10 лет основной доход может быть благодаря росту рыночной капитализаций трастов.
  3. Здесь как и в другом деле кадры решают всё! Именно от менеджеров зависит показатели компаний после выхода экономики из кризиса. А менеджеры ставят свои собственные деньги на бизнес — периодически покупают акции. Это хороший ориентир для покупки.

Однако, есть риски. Перечисленные REIT сейчас испытывают сложности с получением платежей от арендаторов и это учитывается рыночными игроками: акции торгуются на минимальных значениях за последние 10 лет. Другими словами: спекулянты играются в потенциальное банкротство или длительную рецессию отрасли торговых центров и отелей. Нужно быть осторожнее, имея ввиду дальнейший потенциал снижения котировок из-за продолжения экономического кризиса, вызванного COVID-19.

Не является индивидуальной рекомендацией.

Удачных инвестиций!

★21 | ₽ 10
А как же KIM?
avatar

Marsovich

Marsovich, Инсайдеры в основном продают Kimco Realty Corp
avatar

kiselev

kiselev, ок спасибо! Подскажите ссылочку по инсайдерам по всем SP500 плизз
avatar

Marsovich

Marsovich, я смотрю на гуру-фокус: https://www.gurufocus.com/stock/kim/insider
avatar

kiselev

Marsovich, KIM много строит. Другие зарабатывают от сдачи в аренду и чаще просто покупают. Компания генерит много прибыли на акцию, но плохо делится ей. По сравнению с другими REIT. Как растущая компания — очень неплохо. Лучше других. Но сектор коммерческой недвижимости под ударом, не растет цена на нее. Поэтому инсайдеры считают компанию  плохой. И непонятно что с отчетами. Долг растет. Куда закапывает компания деньги непонятно.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, ага спасибо 
avatar

Marsovich

Marsovich, нет я ошибся. Нельзя доверять gurufocus, она на одну акцию заработала 80 центов. Это мало, чисто на дивы тратит 1.12
avatar

LogikoMen

Marsovich, т.е такая же компания. Как SPG
avatar

LogikoMen

И налоги от доходов по этим дивидендам 30%, а W8-BEN на них не распространяется.
avatar

Mikhail Danshin

Mikhail Danshin, да, автор это не учел.

Из дивидендов нужно вычитать 30%, по остальным бумагам только 10%
avatar

elber

Mikhail Danshin, то есть дивиденды приходят очищенными от НДФЛ (т.к 30% > 13% ) и в РФ НДФЛ платить уже не надо?
avatar

Flash Crash

Flash Crash, все вопросы к брокеру. 10 заберут там, далее 3 % заплатишь сам. Но не все резиденты брокеры. Потому брокер заберет все. А что ты будешь платить налоговой хз, тут вроде как добровольно. 
avatar

LogikoMen

Flash Crash, по идеи, ты обязан сообщить налоговой, что получил доход, но с тебя удержали 30% и следовательно в российскую казну ничего платить не нужно.
avatar

Mikhail Danshin

Mikhail Danshin, для резидентов? для нас как для нерезов я понимаю так что не надо?
avatar

trader_notes

Apple Hospitality REIT (APLE)

Вызывает подозрение, торгуется с 2015 года, капитализация 2 млрд.

Кроме Simon Property Group (SPG) стоит обратить внимание на Realty Income!

А Macerich — это спекулятивная интересная тема, в среднесрок на 3-5 лет.
avatar

elber

elber, Realty Income не подходит под третий критерий про инсайдеров.
Эту акцию пока только продавали:

avatar

kiselev

kiselev, там дивиденды ежемесячные.

У меня другие критерии, ежегодное повышение дивидендов и вхождение в SP500.

Понятно, что сейчас по REIT дивиденды порежут конкретно на 1-2 года. Но потом то начнут опять повышать.

От Simon Property, жду что акциями будут выплачивать, резать не будут, но смущает как СПБ Биржа это реализует, раньше дроби начисляли, как сейчас, не знаю.
avatar

elber

elber, чем вызывает подозрение? Недооцененная компания. Таких много в Америке. По показателям не хуже  SPG Только ориентация о них специализированная и торгуются недавно. Поэтому инвесторы недооценили компанию. Для валио инвестирования не подходит целиком сектор. Тут дивидендные истории.
avatar

LogikoMen

А как платить налоги при начислении дивидендов акциями?
avatar

nskez

nskez, хороший вопрос. Я думаю здесь возникает материальная выгода от получения имущества и налог платится на мат выгоду. Разберу эту тему после получения акций )
avatar

kiselev

Для всех совет. Когда рассматриваете REIt — обращайте на долг компаний. С точки зрения величины падения компании — не проблема. REIT самый защищенный от банкротства сектор. Исключением является тонущие в долгах компании. 
avatar

LogikoMen

Интересно, конечно, но есть вопросы. Инсайдеры — главный критерий?! Может такой критерий есть в литературе?
Может этот показатель по бэктестам дает альфу? Все это просто случайное распределение.

Да и тему дивидендов нужно раскрыть полнее. Кто берет/ кто не берет 30%.
И хорошо бы сравнить по P/FFO

avatar

broker25

broker25, я никого ни к чему не призываю. Читаешь литературу — уже хорошо.
avatar

kiselev

Учитывая туманные перспективы больших торговых центров и молов… все это надо смотреть очень осторожно
Там и до пандемии проблемы начались. Схлопнулось строительство новых ТЦ. Закрывались старые. Якорные магазины вроде крупных универмагов уходят в онлайн. Сейчас после пандемии этот тренд скорее всего рванет с опережением. 
www.retail.ru/articles/amerikanskie-torgovye-tsentry-dozhivayut-poslednie-dni/
quote.rbc.ru/news/article/5bb5fcc49a79477fb0b8ce4e


avatar

trader_notes

trader_notes, не думаю. Самый пик онлайн продаж мы увидим сейчас. Онлайн нельзя пощупать товар. Соответственно пойдет тренд возврата интереса к офлайн. Т.е. в следующем году кто сможет. Уже будет онлайн. Другие же либо разорятся. Либо вернуться. Тому же амазону нужны точки выдачи и показа товара. Принцип торговли изменится. И он изменится уже в следующем году. Потеря выручки считайте не более 30%. И далее ожидаю рост.
Сейчас идет обратная тенденция. Реклама в интернете дороже, чем реале. Это у нас. Уверен все тоже самое в США.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, с этого вот «нельзя пощупать» начинался весь скепсис по поводу онлайн продаж вообще. в свое время амазон как раз показал всем, что нефиг щупать ) отзывы почитайте и закажите. не понравилось — верните. вот и всё.

так что всё это очень обсуждаемо. американцы любят экономить время. они правда в тоже время любят моллы. но именно по той причине экономии времени, потому что ты идешь сразу по всем делам — продукты купить, постричься, поесть, шмотки приодеть, киношку посмотреть. но последнее поколение молодежи к тому же социофобы. они думаю усилят тренд на покупку онлайн. и если логистика придумает как им дать «пощупать», то моллы ждет печальная участь. эти ребята заказывают на дом всё, что только заказывается. электроника, товары для дома, еда, услуги, даже шмотко-шопинг доверяют специально обученным человекам — «баеры». что останется в молле? киношки? ну дома нетфликс есть. 

+сейчас районы в крупных городах развиваются так, что у тебя в округе сразу и кафешки и салоны и все что надо. нет нужды ехать в молл за городом.

а вот «одноэтажная америка» будет вынуждена все равно. поэтому моллы конечно не исчезнут совсем.

вот обувь, предмет который надо мерить, уже спокойно возят хоть 20 пар закажи и ничего не купи при этом. что остановит в случае с джинсами? я вот левайс 501 ношу, размер свой знаю. нафиг мне их мерить? 

avatar

trader_notes

trader_notes, это все понятно. Дело же не в логике. Вы послушайте, что говорят реальные бизнесмены. На смарт лабе Мартынов рекламировал Обувь России. Это его слова — онлайн продавать можно. Но расти можно только офлайн. Это не значит, что нельзя продавать онлайн успешно. Это другой бизнес. Который он тоже активно развивает. Есть много нюансов. Это все его слова. Дело не измерении обуви. Есть маячка — ты ее видишь. Когда мимо ходишь. Зачем тебе ее искать онлайн, и это нереально? Есть офлайн магазин, маржа у них выше. И не важно почему. А онлайн ты не можешь продать с высокой маржой, только за редким исключением. Рекламу сайтов сейчас видишь по телевизору. Это тенденция. Сначала рост будет обусловлен отскоком. Потом — потому что некуда расти онлайн. Пик уже будет в 2021 году. Сейчас все стрессово перестраиваются. Потом пойдет волна отказов от товаров онлайн. Далеко не выгодно возить обувь покупателю и назад. Далеко не все довольны покупкой в слепую. Тот же телевизор — что на него смотреть. Я так монитор себе купил — он не показывает половину цветов, зато краски выкручены нереально. Отзывы только положительные. Научились писать.
avatar

LogikoMen

trader_notes, сам по себе офлайн магазин это уже продажи без рекламы. А попробуйте без рекламы что то продать онлайн сейчас.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, «Офлайн магазин», давайте по честному разделим, это только про шмотки мы говорим. Вся техника переехала в онлайн. Именно реальная продажа. Магазины превратились в шоурумы по большому счёту. Еда тоже переезжает. Что остается — услуги, развлечения и шмот. Услуги на районе. Шмот тоже переезжает -  вайлдберрис растёт х2 каждый год в объемах. 
Вот я про то, что новым поколениям по некоторым исследованиям, им не надо углы в ТЦ обивать от делать не фиг. А прошлый бум строительства ТЦ зижделся именно на том, что были несколько поколений молодежи вырасших на идее консьюмеризма, создавшие потребительский бум. Типа купить 2 новые майки к уже 10ти имеющимся. И вообще по любому поводу и без повода проводить время в моллах. Где само собой что нибудь к рукам да прилипнет. Если 10 раз мимо майки пройти, то она начнет тебе нравится)) Такая была модель проведения времени у людей.
Я скорее про то, что взгляды молодежи в этом плане меняются сейчас. Предположительно:) И если это так, то модели торговли тоже поменяются. Они и меняются уже. И скорее всего не просто так. 
Ведь по какой то причине резко схлопнулось строительство новых ТЦ в США. Еще до пандемии задолго. И рекордное кол-во закрытий дейсвтующих ТЦ. С чем Вы это связываете?
avatar

trader_notes

trader_notes, вы правы. Только любой процесс никогда не движется необратимо. Если не в молл, то куда поехать отдыхать? Куда идет проводить время молодежь? Ничего нового за этот десяток не придумали. Припомню, только квесты реальности появились. И все равно все концентрируется на коммерческой площадке. В жилые дома никто не перестраивает. По крайней мере, я это не вижу. Наш вопрос лежит в определении доходности reit. То и нужно глянуть на динамику основных их показателей. Арендную ставку я смотрел у wpg — тот же spg, от него и отделился. Только  убыточный. И директор пишет, что арендная ставка не подает. А даже немножко отрастала в 2019г. Это при том. Что была волна банкротcв и освободились торговые пространства. Самый тяжелый год из предыдущих. Имеем некое дно арендных ставок.  Этот год будет жопа для них. Чем позже купим, тем лучше. Но с поправкой на рынок. Следующий год отскок и понимание. Что имеем. Они уже не первый год моллы переделывают в развлекательные центры. Т.е. освобождающие площади отдают под общепит и кинотеатры и тому подобное. В теории они в лучшем положении. Чем тот же боинг. У них не должно быть больших расходов. А те, что есть — зажрались. Снизят. Сейчас вижу, что снижают. У wpg за первый квартал прибыль против убытка в 2019 году. Что за аномалия такая? Да, кризис еще не пришёлся на первый квартал. Но тем не менее выручка упала. Прибыль появилась. REIT — это самый лакомый кусок в сегодняшнем кризисе. И кто его купит не проиграет более вероятно. Чем что либо другое. Долги покрыты недвижимостью (не у всех). Очень хорошая защита от банкротства. Недвижка еще никогда не падала в цене очень быстро. К примеру, в отличии от убыточного бизнеса. Цены просто лакомые. Потому что наложились факторы. А не потому, что то с бизнесом не так.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, недвижка инертный рынок. лаг как правило 4-7 месяцев. как раз когда недвига грохнется это один из сигналов что в целом худшее уже позади. так было в 2008, так было в кризис доткомов. поэтому REIT наверняка неплохая идея, если есть понимание по тем рискам которые мы обсудили, и как с ними работать. но важен тайминг. прямо сейчас, как по мне — рановато. 
я сам присматриваюсь к ETF недвижки. но я мало что понимаю. кроме ТЦ есть ведь еще бумаги бизнес центров, гостиниц и арендного жилья, собственно поэтому зашел в этот пост — посмотреть варианты
avatar

trader_notes

trader_notes, про какой временной лаг вы говорите?  В США в кризис 2008 года падение началось заранее, с 2006 года. Сам же разворот произошёл симфазно с фондовым рынком. Видно все как за индикатор его взяли. И вместе развернулись. У нас так это был в принципе какой то лаг

avatar

LogikoMen

trader_notes, кстати, отличное замечание. Нужно искать индикатор ФА. Он наверняка есть. По которому развернут рынки. Как бы теперь заставить смартлаб его найти. Сообщество это сила. 
avatar

LogikoMen

LogikoMen, да, ошибся. 2008 был собственно связан с пузырем на недвиге. но в других странах за пределами США (в тч у нас) цены на недвиж падали медленнее цен на фонде. собственно в США в кризисах ДО 2008 года фонда всегда обгоняла перфоманс рынка недвижки. это вообще самый быстрый из ликвидных рынков. пока там деньги у людей кончаться, пока перестанут брать ипотеки итд. и выходит по той же причине с лагом
avatar

trader_notes

trader_notes, и я его видно уже нашел
avatar

LogikoMen

trader_notes, уверен. Что они покажут доходность в первые три года после кризиса больше. Чем всем любимый апл, или майкрософт. Там и дивиденды такие, что не захочется выходить и позже. Впрочем, сектор не растущий. Дальше отскока маловероятно что то увидим интересного. Но как знать.
avatar

LogikoMen

LogikoMen, ну дивидендные истории это тоже интересно. но только на 10-20 лет вперед. а тут вот вопрос большой именно с таким горизонтом. тот же майкрософт на таком горизонте выглядит более уверенно, имхо. но в моменте переоценен. в отличие от REIT. 
насчет развлечений у новых поколений тоже меняются вкусы. больше в моде активный отдых, развлечения на открытом воздухе. ну это в теплых регионах, да. + много развлечений сейчас доступно дома и даже в смартфоне. их же смартфон интересует сейчас больше чем что либо вообще. 
может я и драматизирую. не читал достаточно много про это, все ИМХо
avatar

trader_notes

trader_notes, и именно поэтому мы видим тренд  падения всего сектора REIT как минимум с 2016 года. И это нужно учесть. И спасибо за диалог, самый продуктивный из тех. Что был в этом году.
avatar

LogikoMen

#SPG сегодня скинул под отчет. Забрал 25%- мне хватит пока. Пускай отменяют дивы и можно перезайти если не будет более интересных тем. А вообще есть идея вложиться в рекламщиков. Вроде они всем теперь нужны еще сильнее
avatar

Flash Crash


теги блога kiselev

....все тэги



2010-2020
UPDONW