Инвестиции в недвижимость

Обновил данные по ₽М2 и ценам квартир в Сентябре. Делюсь графиком, на котором показаны ежемесячные приращения количества фантиков (₽М2) и фантиковых цен квартир:

   

Соотношение этих показателей выглядит так:

  

( Читать дальше )

Продолжаю традиционный воскресный мониторинг недвижимости по данным Домклик. В начале каждого квартала провожу обновление состава ТОП-20 регионов по количеству объявлений. Сегодня в список попал Крым. Исторические данные по нему есть за 4 месяца. Поэтому, вернулся к старому формату таблицы, показывающему динамику показателей за 4 предыдущих месяца. Смотрим:

Сегодня фантиковые ценники квартир в 20 самых живых регионах (~70% объявлений в стране) выглядят так:

   

Поясняю формат на примере Крыма:

Сегодня средняя цена первички в Крыму = 161 667 р.

В Августе цена была = 175 527 р. (текущая цена ниже на -8%)

В Июле цена была = 177 500 р. (текущая цена ниже на -9%)

И т.д.

Примечательно, что по ценам Крым стоит на пятом месте среди регионов, входящих в ТОП-20 по количеству объявлений. Этот факт еще раз говорит о том, что большинство территории РФ (включая Москву и Питер) непригодна для жизни нормальных людей по причине скотского климата.

Смотрим вторичку:

( Читать дальше )

( Читать дальше )

девелоперы совсем офигели
однокомнатные квартиры в 25 метров
кто-нить должен это остановить

В рамках диверсификации и развития в настоящий момент времени смотрю на вариант приобрести студию под сдачу, в удобной локации в Москве.

Конечно, удобная локация — понятие относительное и в целом есть зависимость от бюджета. Пока планка по стоимости студии с отделкой до 9млн. Более менее под такие критерии проходит только ПИК.

Во вторник посетил 5 ЖК, что бы почувствовать на себе атмосферу локации. Наснимал видео, но пока монтировать большого желания нет, снимал в основном для личных нужд. В тексте тоже есть что рассказать.

Посетил:
🔹Второй Нагатинский
🔹Первый Дубровский
🔹Волжский парк
🔹Михайловский парк
🔹Перовское 2

Это неполный список потенциальных жк, но на все за один день не успеть.

🏗Второй Нагатинский
Метро: Нагатинская (20 мин)/Коломенская (15мин)
Цена: 7900
Ключи: 2кв25

Пришел пешком от Нагатинской. Пешеходные зоны до метро широкие, хорошие, чистить будут. Однако, из-за наличия пром-зоны с этой стороны, пришлось долго обходить. Путь от метро занял 23 минуты. Если промку снесут, то от Нагатинской напрямую будет 15 минут.

( Читать дальше )

Когда я пришел в сферу инвестирования, капитал был очень небольшим, мой первый серьезный взнос составил всего 40 тыс. руб. в 2016 году. С этого все и началось.

По мере роста портфеля, появляется огромное количество искушений. Когда накапливаются первые 100 тыс. руб. начинаешь думать, а может плюнуть на все и купить хороший телефон, который давно хотел… Когда капитал превышает 1 млн. руб. начинаешь задумываться про новый автомобиль… Потом квартира, дом… Нужно бороться с такими соблазнами.

❓ Но, в 2022 году не выдержал и я… Но, в моем случае подход был чисто математический. Зачем покупать квартиру за наличку сразу, когда есть возможность взять средства в ипотеку под относительно низкий процент?

❗️В РФ есть приятный бонус, что ставка по кредиту/ипотеке фиксируется на весь срок, у кого-то это 10 лет, у кого-то 30 лет, как у меня. В западных странах такого нет, например. Зная высокую волатильность инфляции в РФ этим можно пользоваться.

🧮 Я посчитал, что средняя инфляция за последние 10 лет находилась на уровне 7%. Таким образом, если получится взять ипотеку под более низкую ставку, то это хорошее вложение. Если вы живете в РФ и тратите деньги тоже в РФ.

( Читать дальше )

До недавнего времени было не ясно почему цена на недвижимость растет синхронно… и вопреки рыночной логике.
При этом сами инвестиции в недвижимость неэффективны из-за большого спреда.

Теперь все стало ясно.
По разным оценкам в России от 150 000 до 500 000 риелторов.
По сути, покупая и продавая недвижимость, вы содержите эту ораву за свой счет.

Между тем открою вам секрет. В Сбере есть услуга «безопасная сделка». За 9 000 р они вам и документы проверят(хотя для ипотеки и так проверяют), и ДКП составят, и безопасную сделку в эл.виде проведут. Сами деньги продавцу перечислят только после регистрации в рос.реестре.

Т. Е. Сбер возьмет с вас гораздо меньше чем риэлторы.

Наблюдаю за новостями по недвижимости на мировой арене.
Публиковал здесь: t.me/KiplingVerse

Складывается тенденция к увеличению вакантных площадей офисного формата в США, Китае и остановка стройки в Германии.

Поднятие ставки в западных странах доходит до потребителей с лагом. В жилой недвижимости этот лаг может достигать до 2-х лет. (Если есть другая информация или есть чем дополнить, напишите, пожалуйста, в комментариях). Т.е. берешь ипотеку под фиксированную ставку только на два года, а дальше ключевая. Ранее недвижимость тянула за собой большую часть экономики. Пока тенденция к вакантным площадям идёт в офисных вариантах. Как думаете, это первые ласточки повторения 2008-го года или успеют завершить цикл поднятия к нужному времени?
Наблюдения публикую здесь, подпишись:
t.me/KiplingVerse



( Читать дальше )

29 августа началось размещение 14-го по счету облигационного выпуска ФПК «Гарант-Инвест» объемом 4 млрд рублей. Московский девелопер коммерческой недвижимости в этом году будет праздновать 30-летие, шесть лет из этого срока эмитент активно работает на бирже. За это время корпорация создала портфель из 16-ти многофункциональных центров, благополучно пережила пандемию и начало СВО, получила ESG-рейтинг и одна из первых выпустила «зеленые» облигации. Чем ознаменовался для компании этот юбилейный год, с какими финансовыми показателями она вступит в четвертое десятилетие, как обстоят дела с реализацией анонсированных проектов и какие новые объекты и направления развиваются сейчас — в интервью Александра Краснопевцева, финансового директора АО «Коммерческая недвижимость ФПК «Гарант-Инвест».

«Мы строим там, где много людей»

— В конце августа компания вышла на биржу с новым выпуском облигаций — седьмым в рамках программы серии 002Р — на 4 млрд рублей. За последние четыре года это максимальная сумма займа. Чем она обусловлена? На что планируется направить средства?

( Читать дальше )

Арендую с двумя партнерами офисное помещение (50 кв м) на окраине областного города.  
Платим около 400 руб в месяц за кв м + коммуналка. Цена аренды на подобные помещения не растет с где-то с 2008 года. Конечно помещения в бойких торговых местах намного дороже, но в глубине квартала цена не растет, и остается низкая. 

Собственник предложил нам выкупить помещение, т.к. сворачивает все дела в России. Или будет искать другого покупателя. Получается, что запрошенная цена равна 10 годовым арендам, которые мы платим, или 10% годовых. Здание нормальное, через риэлтора проверили — сделка вроде как чистая.
Подобные помещения в городе продаются по схожим ценам, может на 10% дороже, но сравнить сложно, т.к. много факторов.

В чем  может быть подвох? Почему в коммерческой недвижимости получается такая доходность -  10%? Тогда как купить однушку стоит сравнимых денег или дороже, а арендная плата в 2-2.5 раза меньше, давая 4-5% доходности максимум.