Блог им. babaykin

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Я давно заметил, что больше всего глупостей совершается в сфере инвестиций в недвижимость. Может потому что там больше всего денег сосредоточено. А может у нас на уровне подкорки вшита формула “инвестиции = недвижимость”. Не суть.

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимостьГрабли инвесторов

Перечислю типовые кейсы инвестирования, которые попадались мне на глаза:

  • Купи недвижимость у моря. Будешь жить там на пенсии. А еще она всегда растет. Что из этого обычно получается, я уже писал ранее.
  • Купи отель в Европе. Вбухай туда миллионы. И радуйся доходности в 2% годовых.
  • Сходи на курсы по инвестициям в зарубежную недвижимость. Послушай преподавателя-зазывалу (обычно представляет интересы застройщика). Купи парковку, кладбище или отель. А потом плачься по знакомым. Доходность ниже плинтуса. Продать нереально.

У меня еще много таких историй. Заканчиваются они всегда плачевно. Люди годами терпят убытки и не могут выскочить из объектов. Специально для таких горе-инвесторов и придумали замечательный инструмент REIT.

Что такое REIT

Что если совместить возможности акций с плюсами недвижимости. Именно так и появился REIT.

REIT (Real Estate Investment Trusts) — это фонды недвижимости. Они извлекают доход из строительства недвижимости, перепродажи, сдачи в аренду. А еще покупают ипотечные бумаги у банков. Полученный доход распределют между участниками фонда.

REIT впервые стали продавать в США в середине 20 века.

Плюсы REIT
  • Диверсификация. То есть защита от дурака. Вы застрахованы от авантюр, которые бывают в моно-объектах.
  • Постоянный пассивный доход в твердой валюте.
  • Ежеквартальные выплаты. Удобно для тех, кто живет с рыночных доходов.
  • Вы полностью избавлены от хлопот управления. Этим занимаются управляющие компании.
  • Суперликвидность. В отличие от моно-объектов, вы можете продать биржевой REIT буквально за секунду.
  • Низкий порог входа. Средняя стоимость лота ~50 долларов.
  • Дивиденды по REIT обычно в 1,5-2 раза выше дивидендов по акциям. Потому что у таких фондов нет корп.налога. И они по уставу обязаны направлять 90% дохода на дивиденды.
  • Постоянное увеличение дивидендов. Из года в год.
  • Вы защищены от инфляции. Недвижимость как актив обладает этим свойством.
  • REIT последние годы часто обгоняли многие индексы акций. Рост тела + дивиденды.
  • Вам плевать на риски отдельной отрасли. Можно взять разные направления в сфере недвижимости.
  • Вам плевать на демографические риски. У вас есть возможность покупать недвижимость по всему миру.
Минусы
  • Налог 30%. Налогообложение дивидендов REIT для налоговых резидентов России, Казахстана и Украины проводится по ставке 30%. Хотя те же IB берут с нерезов 10%. Я не являюсь экспертом по налогам. Поэтому тут лучше проконсультироваться со специалистом.
  • REIT часто ведут себя как акции. Падают вместе с рынком в кризисные моменты. Поэтому в такие периоды их лучше не держать в портфеле.
  • Вы лишаетесь кайфа обладания отдельным объектом. Нет влюбленности в объект инвестирования. Для кого-то это может быть минусом. Для меня скорее плюс.
Особенности

Типы REIT

Существуют долевые (equity) и ипотечные (mortgage) REIT.

Если говорить о структуре, то есть три типа REIT:

  • Биржевые REIT — это фонды, которые торгуются на биржах. Их может купить кто угодно.
  • Открытые внебиржевые REIT — вход только для квалифицированных инвесторов, не торгуются на биржах. Покупка напрямую через управляющую компанию или брокера.
  • Закрытые REIT — не торгуются на биржах, открыты только для узкого круга инвесторов.

Отрасли

Еще все фонды классифицируются в зависимости от секторов, которыми они управляют:

  • Diversified — широкая диверсификация.
  • Office — офисная недвижимость.
  • Industrial — склады, пром.помещения, производственные площади.
  • Retail — торговая недвижимость.
  • Lodging — отели и турбазы.
  • Residential — апартаменты.
  • Self-storage — склады самообслуживания.
  • Infrastructure — объекты для энергетики, сотовой связи и т.д..
  • Data center — дата-центры, хранение серверов.
  • Specialty — развлечения, казино и т. д.
  • Healthcare — больницы, медлаборатории.
  • Timberland — лесные угодья.

Как выбрать

  • UPDATE: Не покупайте отдельные REIT. Удобнее покупать ETF на REIT. То есть брать целую авоську разных REIT в рамках одного ETF.
  • Используйте порталы ETF.com и ETFdb.com
  • Ищите Screener etfdb.com/screener/
  • Выбирайте Real Estate.
  • Выбирайте сектор.
  • Кликайте на отдельный фонд.
  • Смотрите что в портфеле у конкретного фонда (Holdings).
  • Там же посмотрите географию, сектор.
  • Смотрите див.доходность (Dividend).
  • Посмотрите комиссию за управление (Expenses Ratio & Fees).

Примеры REIT etfdb.com/etfdb-category/real-estate/

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Мои правила инвестирования в REIT

  • Не беру на всю котлету. Максимум 10% портфеля.
  • Беру для того, чтобы увеличить див.доходность портфеля. Особенно когда американские акции дают 1-2% дивами.
  • Мне больше нравятся Equity. Ипотечные REIT для меня более сложный инструмент. Я не понимаю как его анализировать.
  • Использую REIT как аналог золота и других товаров. С одной стороны — защита от инфляции. С другой — у меня есть денежный поток (в отличие от товаров).
  • Смотрю график как вел себя отдельный фонд в период кризиса. Прикидываю возможный уровень просадки тела.
  • Изучаю процентные ставки. Движения REITs имеют отрицательную корреляцию с процентными ставками. Если описывать примитивно, то зависимость следующая. Ставка ниже — дешевле ипотека, выше спрос, REIT прут вверх. Ставки выше — ипотека дорожает, спрос падает, REIT падают.
  • Смотрю на текущую экономическую ситуацию. Например, в момент написания статьи на рынке недвижимости был явный пузырь. В этот момент я потихоньку выхожу из таких активов. Пузырь виден в макроэкономических данных. Гуглите case shiller index, housing starts и building permits, new home sales и existing home sales.

Как купить REIT

  • Открыть счет у брокера РФ, получить КВАЛ (6 млн на счету). Купить американские REIT.
  • Купить на Санкт-Петербургской бирже через брокера РФ. Сейчас доступно 18 REIT. Нужен КВАЛ. investcab.ru/ru/inmarket/torg_instruments/
  • Открыть счет в Interactive Brokers. Придется самому заполнять налоговую декларацию.
Что такое eReit

Сегодня в США набирают популярность краудфандинговые платформы для инвестирования в недвижимость:

Как они устроены

Скидывается толпа. Деньги передаются управляющей компании. Компания осуществляет высокодоходные (и высокорисковые) операции — девелопмент, реновация, управление объектом. Все это упаковывается в красивую, понятную и регулируемую обертку.

REIT. Защита для любителей поиграть в недвижимость

Сразу скажу, я ни разу не инвестировал в этот инструмент (в отличие от классических REIT). Я ни в коем случае не призываю читателя вкладываться в eREIT. Пока что риски слишком велики. И рынок вообще не развит. В настоящий момент я только присматриваюсь. Вот что мне удалось узнать:

  • eREIT — это разновидность REIT.
  • eREIT — это товарный знак + красивая упаковка. Продукт разработан компанией Fundrise.
  • С точки зрения структуры eREIT — это открытый внебиржевой REIT.
  • Есть долговые фонды (debt) и фонды собственности (equity).
  • eREIT вы покупаете через онлайн-платформу, минуя брокеров и управляющие компании.
  • Вы вообще не платите комиссии за вход. Это сильное преимущество по сравнению с брокерами и УК. Там при покупке внебиржевых REIT комиссии достигают аж 10-15%.
  • У вас значительно ниже комиссии за управление (в три раза).
  • Порог входа на момент написания статьи 1000 долларов.
  • Ликвидность пока ниже плинтуса. Вторичный рынок не развит.
  • Отсутствие ликвидности может быть для кого-то плюсом. Тут нет волатильности, которая присуща биржевым REIT.
  • У инвестора есть возможность выбирать недвижимость по типу и географии.
  • Инвестор может вкладываться как в фонды роста, так в фонды, нацеленные на постоянный денежный поток.
  • На платформе есть рейтинговая система для каждого лота. Не знаю насколько ей можно доверять.
  • Высокая дивидендная доходность. В некоторых случаях цифра доходит до 8% в долларах.
  • Выплаты дивидендов ежеквартальные.
  • Есть функция автоматического реинвестирования.
  • В разделе помощи можно найти информацию по налогам, управлению и другим вопросам fundrise.com/help

Ставьте лайк, если статья понравилась.

И подписывайтесь на самый нескучный телеграм-канал по инвестициям «На пенсию в 35 лет»

★38 | ₽ 100
Так меняй название после падения будет логичней писать 
«На пенсию в 55 лет» а не в 35
avatar

Байкал

Байкал, у меня более 50% портфеля — короткие облигации
купонов хватает на все текущие потребности
еще и остается
как вы думаете, что будет с моим портфелем после обвалов и кризисов?

спекулей, трейдеров и паникеров готов расцеловать
благодаря их стараниям я просто обречен становиться все богаче и богаче

и да, я УЖЕ на пенсии
На пенсию в 35, я думаю в лучшем случае будете сидеть до погашения
avatar

Константин

Константин, в лучшем и в худшем
На пенсию в 35, 
да да да у вас всегда при любой ситуации все хорошо)))
Обвал так у меня облиги есть
обвал так закуплюсь по лучшей цене
avatar

Байкал

Байкал, у меня еще и недвига есть
регулярно пишу про это во всех статьях

всем неверующим предлагаю встретиться на любой из московских конференций смартлаба
покажу портфель, возраст в паспорте и ежемесячный приток наличности😏

у меня действительно все хорошо
сплю как младенец, на работу к 9 утра (как многим трейдерам) не надо, нервных постов про классовую ненависть между инвесторами и спекулянтами не пишу, к терминалу почти не подхожу
На пенсию в 35, молодец))) Ага по поводу недвиги, у меня была ипотека в 2007 году поплатил пару лет покупал за 1.6 лям потом пришлось продать, так вот смотрю квартиры в этом доме примерно так и стоят спустя 13 лет 1.5-1.6 лям.
13 ЛЕТ ПРОШЛО!!!


avatar

Байкал

Байкал, бывает
все потому что как и на рынке акций люди играют в купи продайку
сейчас тот же сценарий может быть и у амеров
падение в пол, а потом боковик лет на 10… по аналогии с Японией
всем поплохеет
но инвесторам хотя бы покушать будет что
На пенсию в 35, большинство людей просто не понимают того, что у человека «из толпы» (не с экрана, не чиновника выше среднего уровня и т.д.) действительно может быть капитал, доходов с которого просто по надежным активам, просадка по которым минимальна, достаточно для комфортной жизни и реинветирования. Поэтому и стали множится посты на тему «ну все, п… ц инвесторам» ))))

А уж в те места, где квартиры по 1,5 миллиона приличные люди даже днем опасаются заходить. Я вот например, в таких местах точно не бываю.
avatar

u-gyn

u-gyn, ага
объяснить и правда непросто

по поводу квартир… думаю, что речь про регионы
Байкал, У меня есть знакомые которые брали по 2 миллиона квартиры в 2008 перед кризисом, в ипотеку… а ща собираются продавать… цена 1.3 млн....
 
Знакомый продал бабушкину квартиру которую сдавал и положил деньги в банк, оказалось выгоднее в деньгах, меньше гемора, меньше беспокойства....
Слабо знакомый риэлтор предлагал варианты, говорил квартиры есть по 2.5млн которые можно сдавать по 20 тыр… типо возьмите)0хотя нам и не адо, да и денег столько нет.а это ипотека, которая в минус сведёт всё, да и было бы 2.5 млн.проще положить на депозит, ВДО и надёжные облиги...16-17 тыр иметь спокойно… а там если 15тыр в месяц  ср. в год будет и то хорошо…
avatar

Двоечник

Хорошая статья. Добавлю, что в REIT'ах надо внимательно смотреть на размер кредитного плеча, особенно в ипотечных. Этот параметр сильно влияет на поведение и волатильность паев. Во многих случаях котировки REIT больше зависят от стоимости денег (точнее даже от ожиданий этой стоимости), чем от цен на недвижимость. См. invest2bfree.ru/investicii-v-reit-fondy/
Молчанов Максим, а где смотреть на кредитное плечо, это вообще публичная информация? например ETF REM
avatar

destr

destr, например, на разных скринерах можно найти такой показатель, что-то типа «Financial leverage». Или можно ориентироваться по debt-to-equity (D/E) ratio. Правда не всегда это в бесплатных разделах бывает доступно.

Вот можно почитать на эту тему https://www.investopedia.com/ask/answers/060215/what-average-debtequity-ratio-real-estate-companies.asp
На пенсию в 35, просто мы все завидуем вам…
avatar

Intrinsic value

На пенсию в 35, у меня в общем то тоже 50% в облигациях (часть не в рублевых), и очевидно, что процент по ним не покрывает реальную инфляцию (не инфляцию натянутой продуктовой корзины).
Как можно всерьез рассматривать доход от облигационной части как пассивный доход а не проедание капитала?)
Алексей К [mozg], очень просто
1. облигационная подушка в спокойные времена 25%
и только в период сгущающихся туч она становится выше 50%
это короткий период — 2-3 года максимум
2. я на просадках в РФ каждые 5 лет делаю иксы
и быстро догоняю инфляцию, девальвацию и прочие *ции
3. ну и про реальную инфляцию можно поспорить
мои личные расходы не растут на 10% в год уже достаточно давно
дорожают только продукты и ЖКХ, но они занимают ничтожную долю в моем потреблении
а остальные товары и услуги часто имеют почти «отрицательную» инфляцию — жилье, связь, интернет, транспорт (такси), развлечения, ЗОЖ, бытовая техника и т.д.
я из тех кто помнит как натягивали сову на глобус толпу на таймшер
удачи с недвижимостью !
я иногда позваниваю людям с вопросом — не подешевела ли их квартирка до реальной цифры ?
ну раз в квартал. стараюсь чаще не надоедать ))
товарищ масон, ну выбор инструментов — дело житейское
тут спорить не буду
дельно… имхо лучший пост про недвижку за многие годы

я бы еще поигрался с портфелем  и сравнил доходности... 
www.portfoliovisualizer.com/backtest-portfolio#analysisResults
avatar

ves2010

Согласен. Если есть желание поиграть в инвестора в недвижимость — рейты — лучший способ.
avatar

Intrinsic value

Главное не путать REIT и ETF на REIT. Как вы расписали, так тут инструкция как выбирать ETF на REIT.

Акции REIT — доступны без статуса квала на СПб, а вот ETF на REIT, которые тоже как-то можно купить на СПб — всё-таки требуют наличия статуса. 

Я сейчас немного окунулся в тему анализа REIT. И могу сказать, что REIT и недвижимость (по крайней мере в понимании рядового обывателя) — вещи в общем случае не сильно связанные. Примеры: DLR — оптоволоконные линии, AMT — вышки сотовой связи, EQIX — датацентры.

REIT — это не столько про недвижимость как таковую, сколько про налоговый режим компании. 

И по поводу «не париться». На данный момент рассмотрел всего  6 REIT, и могу сказать, что отсутствие нераспределённой прибыли (а это, полагаю, важный момент для стоимостного инвестора) мне представляется типичной ситуацией — хотя может мне просто такие попались. Финансовые показатели растут при этом бодрыми темпами…
avatar

Алексей

Алексей, благодарю за замечания
все по делу 

у меня в портфеле PK и SKT)
avatar

Антон

На пенсию в 35, спасибо, что поделились. Почитал с интересом, сохранил в избранном — на будущее — с моим текущим депо пока вынужден использовать более агрессивную торговлю. 
Но вот о пенсии уже мечтаю давно.
И — желательно в июне, и желательно — в Крыму :)

Удачных инвестиций! 
avatar

Носорог


теги блога На пенсию в 35

....все тэги



2010-2020
UPDONW