рынок недвижимости

В мае 2025 года рынок первичного жилья в Московском регионе продемонстрировал одно из самых резких падений за последние годы. По данным «НДВ супермаркет недвижимости», число сделок сократилось до 8402 — это на 21,3% меньше, чем в апреле, и на 38,9% — чем в мае прошлого года. Впервые за длительный период зафиксировано столь масштабное снижение активности даже на фоне стабильной ситуации с ипотекой.

Сильнее всего просел спрос в старой и новой Москве — минус 23% в месячном выражении, тогда как в Подмосковье снижение составило 17,7%. В пересчете на квадратные метры падение оказалось ещё значительнее: в старых границах столицы минус 25,3%, в новой Москве — 28,2%, в области — 15,7%.

Причин у резкого снижения спроса несколько. Помимо традиционного сезонного затишья в мае, фактором охлаждения стал продолжающийся рост цен: за год «квадрат» в старой Москве подорожал на 30,8%, в новой — на 16%, в Подмосковье — на 11,2%. При этом предложения с существенными скидками в мае стало заметно меньше, а лимиты по льготной ипотеке не покрывают стоимость жилья в пределах МКАД.

Рынок жилой недвижимости в регионах России развивается неравномерно: бурный рост цен не всегда означает высокую инвестиционную привлекательность. По данным bnMAP.pro, крупнейшие по объёму новостроек города — Москва, Краснодар, Санкт-Петербург, Екатеринбург и Ростов-на-Дону. Однако по темпам роста цены на жильё столицу обогнали такие города, как Самара, Челябинск и Омск, где стоимость «квадрата» за пять лет увеличилась более чем в два раза.

В Москве и Петербурге наблюдается активный переход в бизнес-класс и элитный сегмент — это повышает среднюю цену, но снижает доступность жилья. В других городах рост цен более сбалансирован. Например, в Екатеринбурге и Ростове-на-Дону жильё подорожало умеренно, а основной спрос сосредоточен на комфорт-классе. Краснодар, несмотря на рекордное предложение, показывает снижение цен из-за переизбытка нераспроданных квартир.

Эксперты объясняют рост цен не только себестоимостью строительства, но и такими факторами, как положительная миграция, гибкость девелоперов, структура предложения и конкуренция. На фоне этого стабильные рынки с равномерной застройкой и умеренным ростом, такие как Екатеринбург или Ростов, могут оказаться более привлекательными для инвестиций, чем перегретые.

Вице-премьер Марат Хуснуллин предупредил о риске падения объёмов ввода жилья до нуля к 2027 году. Основной причиной он назвал длительно высокую ключевую ставку, которая ограничивает ипотеку, тормозит девелоперскую активность и мешает обновлению инфраструктуры. При текущем уровне ставки строительной отрасли, по его словам, хватит прочности до конца 2025 года.

Хотя за первые четыре месяца 2025 года ввод жилья в России вырос на 6% (до 38,7 млн кв. м), темпы строительства могут замедлиться. Девелоперы всё чаще откладывают старт новых проектов или ввод запланированных, опасаясь непокрытых эскроу-счетов. В 2024 году было введено 107,8 млн кв. м, но с 2026 года эксперты прогнозируют постепенное снижение.

Главным тормозом спроса остаются ипотечные ставки: средняя по рынку сегодня составляет около 27%. Чтобы вернуть покупателей, ставка по ипотеке должна снизиться хотя бы до 14–15%, считают участники рынка. Параллельно растёт привлекательность депозитов, и часть потенциальных покупателей уходит из рынка.

В мае 2025 года стоимость офисов в строящихся бизнес-центрах Москвы оказалась на 14–22% выше, чем в уже сданных объектах. Средняя цена достигла 391–425 тыс. руб. за кв. м. Наиболее резкий разрыв фиксируется в центре столицы, где строящиеся объекты стоят почти втрое дороже готовых — до 914 тыс. руб. за кв. м.

Рост цен объясняется дефицитом готовых площадей, увеличением стоимости строительства и возможностью адаптации помещения под нужды покупателя. Девелоперы закладывают в стоимость рост спроса и риски. Некоторые инвесторы начали предлагать такие объекты втрое дороже рынка.

Разница наблюдается почти во всех районах Москвы. Например, в Ленинградском деловом коридоре цена строящихся офисов в 1,7 раза превышает стоимость готовых, на северо-востоке — в 2 раза.

Высокий спрос и дефицит крупных площадей стимулируют интерес к строящимся объектам. Однако в районах с избыточным предложением, таких как зоны вдоль ТТК, встречаются и обратные случаи — строящиеся офисы дешевле готовых на 17%.

Девелопер Parametr планирует возвести промышленный парк площадью 480 000 кв.м в деревне Токарево Люберецкого района Московской области. Проект будет состоять из 16 зданий различных форматов, включая классические склады и light industrial для легкой промышленности. Первая очередь — два здания общей площадью около 50 000 кв.м — должна быть введена в эксплуатацию к концу 2026 года.

Инвестиции в строительство всего комплекса оцениваются в 40 млрд рублей, для реализации первой очереди потребуется 4–4,5 млрд рублей, уточнил региональный директор Nikoliers Виктор Афанасенко. Площади будут предлагаться как в аренду, так и на продажу: ставка аренды прогнозируется на уровне 19 800 руб./кв.м в год, цена продажи — 113 000–129 000 руб./кв.м, в зависимости от формата и готовности.

Несмотря на масштаб проекта, эксперты не видят проблем с поиском арендаторов и покупателей благодаря близости к МКАД и крупным транспортным узлам. Спрос на логистическую недвижимость в Подмосковье остается высоким, чему способствует рост рынка электронной коммерции — по прогнозу, его объем в 2025 году достигнет 16 трлн рублей, что на 27% выше показателей 2024 года.

В мае 2025 года средняя цена 1 кв. м на вторичном рынке жилья в крупнейших городах России осталась на уровне апреля — 195 200 руб., сообщают в «Циан». Без учета Московской и Ленинградской областей рост составил символические 0,2%, до 142 000 руб. В последний раз заметный прирост цен (более 1% в месяц) фиксировался полтора года назад, что делает текущий период самым продолжительным застоя за десятилетие.

За год, по подсчетам разных источников, квартиры на вторичке подорожали на 2,3–6,6%, но это заметно ниже инфляции (9,78%). Яркое исключение — Казань, где рост составил до 13%. Также высокие темпы роста показали Самара (+14%) и Пермь (+10%).

В Москве годовая динамика цен минимальна — от 0% до +3,9%, а средняя цена квадратного метра составила 354 400 руб. Однако продажи, по данным Росреестра, выросли: с января по апрель в столице заключено 45 320 сделок (+4,8% к 2024 г.).

Основная причина стагнации — недоступность ипотеки на «вторичку». Спрос сместился в сторону новостроек с льготными программами. Продаются в основном самые дешевые лоты, а средний дисконт достиг рекордных 6,2–6,3%. В Москве скидки применяются в 83% сделок, в том числе для оформления рассрочек.

В мае 2025 года рынок долгосрочной аренды жилья в России впервые за полгода показал признаки стабилизации и слабого роста. Согласно данным «ЦИАН.Аналитики», средняя арендная плата за однокомнатные квартиры на крупнейших региональных рынках составила 30,5 тыс. руб. (+0,03% к апрелю), за двухкомнатные — 43,7 тыс. руб. (+0,7%). В годовом выражении рост составил 10,7% и 8,9% соответственно.

Особенно выделился Санкт-Петербург — +4,3% за месяц (до 41,5 тыс. руб.), а также Пермь и Тюмень. В то же время Москва показала снижение на 1,6% по однокомнатному сегменту (до 62,9 тыс. руб.), но рост в 13% по сравнению с маем 2024 года.

Объем предложения на рынке держится стабильно — 59–60 тыс. квартир, однако в годовом выражении он вырос на 45%. При этом темпы выхода новых объявлений снижаются. Это связано с тем, что арендодатели всё чаще продлевают договоры с текущими жильцами, чтобы избежать простоя.

Активность арендаторов также растёт: просмотры объявлений увеличились на 20–25% к весеннему фону, особенно в Красноярске, Краснодаре и Волгограде.

В апреле 2025 года на фоне снижения ставок и расширения госпрограмм доля вторичного жилья в новых ипотечных выдачах достигла 56% — впервые за полгода превысив сегмент новостроек. Это следует из данных Объединенного кредитного бюро и «Дом.РФ». В количественном выражении было выдано 73 тыс. ипотек, из них 38 тыс. — на вторичку и 35 тыс. — на первичное жилье.

Рынок оживился на фоне снижения ставок: средняя ставка по кредитам на «вторичку» в двадцатке крупнейших банков в апреле снизилась до 26,74% (-2,4 п. п.). Программы семейной ипотеки теперь доступны и на вторичном рынке в ряде регионов. Одновременно с января действует новый ипотечный стандарт, ограничивший субсидирование застройщиками, что снизило привлекательность новостроек.

По данным банков, интерес к «вторичке» вырос: в ВТБ рост составил 8 п. п., в Абсолют-банке доля заявок выросла с 10,4% до 14,5%, в банке «Санкт-Петербург» — на 6 п. п. по объему выдачи.

Разрыв в ценах между новостройками и «вторичкой» достигает 50–60%, что объясняет, почему средний ипотечный кредит на вторичное жилье составляет 3,38 млн руб. против 5,61 млн руб. на новостройки.

В мае 2025 года средний размер скидки на вторичном рынке жилья в российских городах-миллионниках достиг 6,3%, тогда как в начале года он составлял 6%, а в начале 2024 года — всего 3%. Наибольшие дисконты зафиксированы в Нижнем Новгороде (10,8%), Краснодаре (9,5%) и Красноярске (9,3%).

Самые низкие скидки наблюдаются в Ростове-на-Дону (2%), Перми (2,8%) и Санкт-Петербурге (3,9%). Эксперты объясняют разницу локальной динамикой спроса и особенностями поведения продавцов.

Покупатели чаще рассчитывают на собственные средства или минимальную ипотеку, а продавцы стремятся ускорить сделки. Причины — необходимость погасить старую ипотеку или риск упустить подходящий вариант покупки. Однако сами продавцы неохотно снижают стартовые цены, предпочитая торг в процессе.

По прогнозам, в условиях высоких ставок по ипотеке уровень торга может вырасти до 6,5%. Это делает вторичное жилье немного доступнее, особенно для покупателей с накоплениями. На рынке новостроек застройщики уже давно предоставляют скидки, особенно после завершения действия программы льготной ипотеки.

В апреле 2025 года в Москве изменилась динамика на рынке долгосрочной аренды: после семи месяцев снижения ставок цены выросли на 2,3%. Медианная ставка аренды достигла 84 тыс. руб. в месяц, сообщила «Яндекс Аренда».

Повышение аналитики связывают с ростом активности арендаторов и вымыванием наиболее бюджетных лотов. Предложение съемного жилья сократилось в восьми из десяти округов — от 3% в ЦАО до 14% в ВАО.

Наибольший рост ставок за месяц зафиксирован:

• в ЦАО — +4% до 240,3 тыс. руб.;

• в САО — +1,9% до 102,1 тыс. руб.;

• в ЮЗАО — +1,5% до 78,1 тыс. руб.

Снижение аренды наблюдалось только в двух округах:

• в ЮАО — на 1,3% до 82,6 тыс. руб.;

• в ЮВАО — на 1,1% до 72,1 тыс. руб.

Несмотря на апрельский рост, с пика сентября 2024 года медианная ставка аренды упала на 26,3%. Тогда вымывание недорогих квартир привело к резкому скачку цен, а в последующие месяцы рынок скорректировался из-за притока более бюджетных объектов.