Инвестиции в недвижимость. Подходящее ли сейчас время?

Мнение аналитика является частным, все статистические данные взяты из открытых источников.  В предыдущем обзоре/прогнозе (начало апреля) ожидалась стабилизация цен на достигнутом перед пандемией уровне (напомню, в конце первого квартала цены существенно поднялись ввиду желания части потребителей «зафиксироваться» и, соответственно, увеличившегося спроса). Возможно, так бы и сложилось, но вмешались следующие факторы:

— общая политика государства в части доступности кредитных ресурсов (низкая ключевая ставка (на текущий момент – 4,25%) и, как следствие, относительно дешевые кредиты для крупного бизнеса)

— локальное регулирование отраслевого рынка путем субсидирования ипотечных ставок (согласно данным ЕРЗ на 24.10.2020, средняя ставка ипотеки для ДДУ по Москве – 5,92%)

Итогом данной политики явилось следующее:

— после относительной стабилизации ситуации, связанной с пандемией, потребители массово стали инвестировать сбережения в недвижимость; сложились несколько факторов – падение фондового рынка весной, крайне низкие ставки по депозитам и дешевый кредитный ресурс в части ипотеки
— т.к. возрос спрос, с небольшим лагом увеличилась и стоимость предложения, причем существенно – поскольку сделки с недвижимостью теперь преимущественно ипотечные, мы можем наблюдать косвенную привязку стоимости недвижимости к сумме платежа, платеж снизился – недвижимость выросла в цене – платеж повысился, и так до достижения равновесия

Застройщики, в свою очередь, преимущественно заняли агрессивную позицию существенного повышения цен, что на самом деле достаточно логично: — стройки теперь финансируются банками, соответственно, главная задача – продать нужное количество площадей до сдачи объекта, когда именно – не принципиально

— смысл для застройщиков в быстрых продажах на старте был в том, чтобы получить низкую ставку за счет нахождения эскроу-средств в банках, а теперь ставки по корпоративным кредитам и так низкие ввиду низкой ключевой ставки (плюс можно попробовать договориться с банками о выплате всех начисленных процентов единоразово после сдачи объекта за счет накопленных на эскроу средств)

— также, если застройщик крупный (т.е. если в группе компаний есть уже полученный доход от других проектов), можно выкупить часть квартир, по сути, у себя, после чего переуступить конечному покупателю (это не противоречит 214-ФЗ и постановлению о субсидировании при условии соблюдения требований к посреднику)

Итого получаем, что цель быстро продать как бы и не стоит, поэтому можно экспериментировать с ценами старта и уменьшать дисконт на строительную готовность, что застройщики и делали летом и в начале осени. Побочным эффектом получился ажиотажный спрос, вызванный в том числе ростом цен (на рынке также много «конечников», решивших для себя, что нужно покупать, пока цены не поднялись еще сильнее). Те, кто успел зафиксировать старую цену по новой ставке – однозначно в плюсе, но таких меньшинство.

А теперь немного цифр из аналитики ГК ИНГРАД (размещена на официальном сайте компании) и новостей на сайте ЕРЗ (единый реестр застройщиков):

— реальные располагаемые доходы населения во II квартале 2020 упали на 8,4%, в III квартале 2020 — на 4,8% — средняя цена квадратного метра в Москве подросла на 4,2% в массовом сегменте и на 4,7% в бизнес-классе (в течение III квартала 2020) — объем первичного предложения по Москве в течение III квартала 2020 сократился на 20% — в III квартале 2020 на рынок вышло 18 проектов (за первые полгода 2020 – только 16, за весь 2019 – 40)

Можно предположить, что при росте средней цены за метр, сокращении общего предложения и выхода большого числа новых проектов на рынок средняя строительная готовность представленных на рынке проектов снизилась, т.е. фактически рост цен еще сильнее, чем по расчетам. При этом платежеспособность населения стабильно снижается.

22.10.2020 было объявлено, что субсидирование ипотечных ставок продлевается до 1 июля 2021. По моему мнению спрос на первичное жилье будет стабильно плавно снижаться в период действия субсидирования (пик – скорее всего, до конца 2020) по нескольким причинам:

— ограниченность текущего предложения – выбор сейчас действительно невелик, преимущественно из проектов на самом старте; касается как Москвы, так и регионов за исключением проектов, где изначально был оверпрайс (хотя теперь и там купят)

— насыщение рынка льготной ипотекой, отток как инвесторов (ввиду преимущественно совсем не инвестиционных цен на текущий момент), так и конечных покупателей (виду ограниченности среднего класса в стране)

— эпидемиологическая ситуация, возможно, вызовет очередное снижение доходов населения, ввиду чего на рынок в следующем году попадут существенные объемы квартир по переуступке от покупателей-2020, для которых обслуживание долга станет затруднительным

— банально – высокая (в общем) цена

В части ценовой политики первичного рынка я ожидаю фиксацию цен примерно на текущем уровне как минимум до окончания программы субсидирования и при отсутствии волны банкротств физлиц. Также отмечу, что за счет среднего роста строительной готовности по рынку (т.к. в III квартале 2020 вышел большой объем на продажу) номинальные средние цены, скорее всего, будут плавно отрастать вверх, но это уже нюансы отдельных проектов.

В заключение моя позиция в части инвестирования на текущем рынке:

— в целом рынок сейчас не является подходящим для инвестиций, даже, наверное, перегрет

— имеет смысл точечный мониторинг ликвидных проектов на момент их выхода в продажу (чтобы при старте ниже рынка успеть зафиксироваться до корректировок)

— в условиях доступной ипотеки без субсидирования имеет смысл мониторить варианты первичного жилья по переуступке либо от инвесторов более ранних волн

Для конечников сейчас ситуация достаточно комфортная в плане выбора проекта (новых проектов реально много) и приемлемая по цене (если покупка – черед кредитный ресурс, за деньги – не интересно).

Как выгодно купить интересный актив – обсудим в следующем посте.

Больше аналитики, обзоров и мнения инвестиционных экспертов на нашем Telegram-канале @investorylife.