Блог им. Klinskih-tag

Российский рынок недвижимости: чего ждать?

🏗 Рейтинговое агентство «Эксперт РА» подготовило свежий обзор по отечественному рынку ипотеки, основные тезисы которого я предлагаю вашему вниманию:

✔️ В 2020 году российский ипотечный рынок вырос на 51% (г/г) до 4,3 трлн рублей, превзойдя рекорд 2018 года.

✔️ В минувшем году строительную отрасль поддержала госпрограмма льготной ипотеки под 6,5%, которая обеспечила высокий спрос и рост цен на недвижимость.

✔️ В 2020 году средневзвешенная ипотечная ставка впервые в истории опустилась ниже 7,5%. В июле Правительство РФ планирует завершить госпрограмму, что приведет к росту ставок.

✔️ Ужесточение кредитно-денежной политики Банка России также играет против ипотечного рынка.

✔️ Рост цен на недвижимость в 2021 году продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году.

✔️ Снижение реальных доходов населения, увеличение цен на жилье и рост ставок будут оказывать негативное влияние на рынок в этом году. Объём выдачи ипотеки в этом году будет меньше, чем  годом ранее.

👉 Рынок уже начинает отыгрывать замедление роста ипотеки. Мы видим, как акции ЛСР и Эталона существенно отстают от индекса Мосбиржи с начала года. Бумаги ПИКа подорожали на 53,8%, и здесь также назрела коррекция.

Российский рынок недвижимости: чего ждать?

★4
78 комментариев
Рост цен на недвижимость в 2021 году продолжится, хотя и меньшими темпами, чем в прошлом году.
предпосылки? средняя ипотека станет снова под 8%, только спрос лет на 10 вперед уже выбран…
avatar
My Shadow, предпосылка простая — в рублях цены могут быть вообще любыми, это только вопрос времени.
avatar
Ив Ив, не могут они быть любыми — потребитель недвиги это неселение, а там с доходами не густо… и чем больше будут печтать рублей, тем более не густо там будет, так как у нас дофига импорта.
avatar
My Shadow, рублевая эмиссия ведет к общей инфляции и, как следствие, номинальному удорожанию недвижимости в фантиках.
avatar
Ив Ив, рублевая эмиссия — уменьшает доходы населения, так как у нас много импортра и недвига будет оставать в цене от товаров первой необходимости, так что если про обогнать инфляцию — это скорее не недивга, весь последний рост это ипотека (будущие доходы), которую роздали почти всем.
avatar
My Shadow, в третий раз повторяю -  в рублевом номинале доходы вырастут. и с ними цены. А недвига так или иначе на долгосроке примерно равна инфляции.
avatar
Ив Ив, эти утверждения можете показать хотя бы на графиках? а то с 2008 доходы номинально в разы вырасли, а недвига даже в рублях — нет.
avatar
My Shadow, цены с IRN.RU:
декабрь 2007 — 106 тыс.
декабрь 2008 — 158 тыс.
декабрь 2011 — 156 тыс
декабрь 2015 — 177 тыс.
декабрь 2018 — 172 тыс.
декабрь 2020 — 207 тыс.

При этом сравнивать кратковременный пик 2008 то еще шулерство. Тренд постройте по графику, он однозначно восходящий.
avatar
Ив Ив, шулерство это отвечать не на тот вопрос что задали, пусть даже от 2007 — кв.м. в Мск вырос в два раза, а ЗП более чем в три раза — это как раз то о чем я говорю.
avatar

My Shadow, да вообще не о том Вы говорили! Я уже который раз пишу, что номинальные рублевые цены могут расти как угодно, в том числе на фоне падения уровня жизни. Тупо за счет эмиссии и обесценивания деревяшки. Привел даже цифры в таблице. Выросли цены в рублях? Выросли.
Если имеете в виду цены в долларах, граммах золота, ракушках, да хоть киловатт-часах — научитесь формулировать мысли правильно.

avatar
Ив Ив, тут никто не спорил с тем что если печатать деньги цены на недвигу будут расти, вопрос насколько, ваш тезис не доказан — "а недвига так или иначе на долгосроке примерно равна инфляции.". просто факта что недвига растет не достаточно для его доказательства.
avatar
My Shadow, все давным-давно посчитано умными людьми. График доходностей по разным вложениям за 11 лет на 2019 год:


avatar
Ив Ив, а ничего что линия недвижимости Мск не совпадает с irn…
avatar
My Shadow, согласен. Посмотрел методику — там недвижимость как актив рассматривается, учитывается рентный доход. Вот таблица без рентного дохода — на 10-летнем периоде небольшой убыток, на 15-летнем небольшая прибыль. Чем больше будет период, тем ближе реальная доходность к инфляции.


avatar
Ив Ив, мне не совсем понятно на основе каких данных заполнена таблица, возьмем ваши данные:

декабрь 2007 — 106 тыс.
декабрь 2020 — 207 тыс.

за это же время накопленная «официальная» инфляция — 164.54 %, реальная же за две сотни…
avatar
My Shadow, с декабря 2007 по декабрь 2020 официальная инфляция 149.89%, цена на недвижимость выросла на 95.28%. По сложному проценту отставание недвиги от инфляции составит ~1.9% годовых, в принципе близко к таблице.
На 15-летнем периоде (декабрь 2005-декабрь 2020):
— официальная инфляция 204%
— цена на недвижимость выросла на 223%
Опережение инфляции +0.4%, тоже близко к таблице.
avatar
Ив Ив, вы январь 2007 — январь 2020 возьмите и получите 164.54 %, данные на год по началу берут же (всплеск инфляции в январе прикол минфина).

сам период 2000-2008 — был не совсем показательным, это фактически формирование рынка недвиги, что касается 2005 — можно же 2008 взять, тогда для недвиги все будет плохо.
avatar
My Shadow, я цену недвиги брал с ИРН по итогам года (декабрь), поэтому и инфляцию по тем же месяцам посчитал. Ответить могу теми же словами — «сам выброс 2008 был не совсем показательным, это фактически был гигантский пузырь» :) Как вариант — можно рассчитать ряд разных интервалов (длиной от 10 до, например, 20) лет, сдвигаясь по временной оси, и получить некую среднюю доходность. В какие-то периоды она выше инфляции, в какие-то ниже, в среднем на десятилетиях близка.
avatar
Ив Ив, ну в 2008 доля ипотеки была меньше чем сейчас, так что где пузырь вопрос интересный, так же интересно — что с тех пор доля сделок с ипотекой только росла — и недвига на этих кредитных дрожях должна была уверенно опережать официальную инфляцию, но нет. более того — если взять не официальную инфляцию, а денежную массу М2 (ипотека же кредит и создает деньги), то М2 выросла в 7 раз (2007-2020), а недвига всего в 2 раза. в общем даже если и есть ощущение что недвига нагоняет инфляцию — то оно сомнительно, так как это обеспечивается кредитным плечем и постоянным улучшением условий по этому кредитному плечу, но сейчас ДКП пойдет в сторону ужесточения.
avatar
Ив Ив, 
инфляция 149.89%, цена на недвижимость выросла на 95.28%. По сложному проценту отставание недвиги от инфляции составит ~1.9% годовых
Отставание в 1,5 раза, не понимаю зачем применять сложные проценты. В последнем случае надо и амортизацию считать по 1-2% в год.
avatar
Toltra, я прокомментировал принцип расчета в таблице, там среднегодовая реальная доходность рассчитывается.
Амортизация — штука сомнительная, ибо жизнь не равна бухгалтерии. Например, сталинка 1950 года постройки  70 годами эксплуатации из амортизации 1.5% в год должна стоить НОЛЬ? )) Ценники это предположение опровергают.
avatar
My Shadow, вот график рублевых цен с линией тренда:



avatar
My Shadow, Все сырье подорожало. Посмотрите хотя бы цены на арматуру — ее в строительстве много используют. Дальше цены будет двигать не ипотека, а инфляция в сырье. А объемы продаж будут падать.
avatar
MaksPo, разрыв между себестоимостью самой стройки и ценой в той же Москве в разы ... 
avatar
My Shadow, и еще нюанс. Не забывайте, что недвига из тех мест, откуда сваливают фактически выходит из оборота и ее не нужно учитывать. Как пример — дом в заброшенной деревне или поселке ничего не стоит, так как его не продать ни за какие деньги. Кроме того в Мск и Питере часть застройки — это реновация, то есть сносим хрущ и строим на его месте дом. И метраж этого снесенного хруща нужно также выкидывать из статистики. 
avatar
Пилат, по реновации новая коробка в несколько раз будет превосходить хрущ по метражу и с учетом демографии — этот баланс не в пользу продавцов. недвига — как бегство от инфляции или роста бакса, так себе спасение, по крайней мере последние 10 лет. 
avatar
MaksPo, Инфляция в 2015 году была 15%, а жилье в Москве подешевело на те же 15%.
avatar
Toltra, ерунду не пишите. Динамика цен на недвижимость в Москве:
2013 +2.8%
2014 +12.8%
2015 -6.6%
avatar
Ив Ив, не понял, глобально я был не прав?  При двузначной инфляции, квартиры не подешевели в 2015 году?
P.S.
«Формально с декабря 2014 года по декабрь 2015 года падение стоимости метра в рублях составило около 15% — с 207 тысяч рублей за метр до 177 тысяч. „
Читать полностью: https://www.irn.ru/news/104978.html
avatar
Toltra, и Вам тоже рекомендую не по конкретному кусочку графика смотреть, а по линии тренда. До 2008 года недвижимость очень сильно обгоняла инфляцию, с 2009 по 2018 стагнировала, в 2019-2020 отыгрывала падение. На долгосрочных же участках недвижимость примерно соответствует инфляции.
avatar
Ив Ив, полагаю пики надо сравнивать с пиками.
Но если выложите тренд с учетом инфляции, то будет интересно посмотреть в любом случае. Я просто такого тренда вообще не вижу.
Опять таки навскидку, в 2009 году средняя цена метра в ЮВАО была 140 тыс р, теперь 210 тыс р. Рост недвижимости 50%, инфляция за этот период 116%.
Источник www.irn.ru/articles/19658.html
avatar
Toltra, а с декабря 2003 по декабрь 2009 инфляция составила 86%, при этом цены выросли на 180%. На каких-то участках недвижимость быстрее инфляции, на каких-то медленнее, но в долгосроке три вещи — золото, недвижимость и индекс потребительских цен — плюс-минус идентичны. Акции, конечно, опережают.
avatar
Ив Ив, про нулевые не спорю, был значительный рост недвижимости, но тот драйвер был связан с ростом доходов и нефтью.
Почему вы думаете что сейчас тренд прошлого десятилетия переломиться и недвижимость начнет расти быстрее инфляции? В Москве  сейчас однушка стоит 10-12 медианных годовых зарплат, в условном Бруклине, Мадриде, Лионе, Гамбурге — 5-7 лет.
avatar
Toltra, я нигде не писал, что тренд переломится прямо сейчас, но с началом нового сырьевого суперцикла (2024-2025?) вполне.
Кстати, а как там с соотношением годовых зарплат и однушки, например, в Пекине, Сингапуре или Гонконге?
avatar
Ив Ив, вы писали, что мои цифры чушь, хотя по вашим получается, что 8 лет роста недвижимости выше инфляции сменяет 16 лет стагнации, с 2 краткосрочными пиками.
В ЮВА соотношение такое же как и в Москве.
avatar
Toltra, примерное соотношение цен однушек и средних годовых зарплат:
Пекин — 37
Гонконг — 33
Париж — 12
Лондон — 9
Прага — 9
Москва — 8.5
Рим — 6
Берлин — 5
Хельсинки — 5
avatar
Ив Ив, это если принимать среднюю зарплату в Москве 90 тыс р, которая для большинства москвичей потолок. А медианная в 1,5 раза ниже.

avatar
Toltra, думаете, медианные в Пекине или Гонконге совпадают со средними?
avatar
Toltra, думаю если берется медиальная ЗП то и м2 нужно брать без элитки и бизнеса :)
avatar
My Shadow, готовая однушка в московском спальнике сейчас 8 млн, при медианной 60 тыс это 11 годовых зарплат.
avatar
Toltra, за бугром так же ставка по ипотеке сильно меньше, это стоит учитывать.
avatar
My Shadow, есть одна глобальная предпосылка. Это бегство из деревянной говнюхи. Ее график к баксу с 1996 года очень показателен. И тут уже будут не столь важны процентные ставки — может получиться даже наоборот — это подхлестнет тех, кто думал и ждал снижения цен. А если еще и обнулят первоначальный взнос — то вообще щоколад.
avatar
Пилат, а график 2000-2008 не показателен?
avatar
Toltra, по недвиге 2000-2008 — не совсем показательны, так как появилась ипотека которой до этого почти не было.
avatar
My Shadow, я не про недвигу, а курс доллара, который был в боковике 8 лет.
Недвижимость росла не из-за ипотеки, ипотека в России только в середине нулевых только появилась.

«В целом по России  в 2006 году примерно 2% сделок с недвижимостью происходит по ипотечным программам. В Москве эта доля выше – 8-10%»
Сейчас доля сделок ипотеке по Москве больше 66%, если мне не изменяет память

avatar
Toltra, кроме ипотеки еще низкая база 90-х была.
avatar
My Shadow, ипотеки, можно сказать, вообще не было большую часть нулевых.
Рост недвижки начался на сверхросте нефти.
avatar
Toltra, скорее на росте реальных доходв населения из за роста нефти.
но сейчас никаких факторов (ипотека, низкая база, рост реальных доходов населения) из 2000-х не ожидается.
avatar
My Shadow, со вторым тезисом полностью согласен, не вижу долгосрочных драйверов для роста.
avatar
периодически риэлторы звонят на телефон предлагают купить квартиру
это значит клиентов не могут найти, то с какого растут цены?
avatar
autotrade.ru, они будут расти, пока налоги и коммуналку например в той же Мск не поднимут в разы. А это чревато социальным взрывом. Уже сейчас двуха в Мск обходится в 6-8 тыр в месяц плюс налог тыщ 5 в год (пенсы освобождены от налога на единственное жилье). А пенсия с учетом московских надбавок в среднем 18-20 тыр в месяц.
avatar
Приведу ссылку с прогнозами аналитиков от 03.08.2020, когда и эскроу счета были как минимум год, а льготная ипотека уже действовала несколько месяцев.
https://realty.rbc.ru/news/5f26b1979a794739fbf435bb

«До осени продавцы будут сопротивляться снижению цен в надежде на традиционное оживление рынка»
«По итогам 2020 года в России прогнозируется падение цен на вторичку на 10-15%»
«При пессимистичном сценарии спрос на новостройки в годовом выражении может сократиться на 15-20%»
«Цены предложения покажут уровень начала года, а цена реальной сделки действительно будут отличаться в меньшую сторону»
«Сейчас нет никаких предпосылок для значительного роста стоимости жилья»
«Новые проекты в старой Москве будут выходить с заметным демпингом относительно существующего рынка»
«До конца года цена на новостройки могут вырасти на 5-6%»
avatar
Квартиры будут становиться меньше, дома выше, потолки ниже. В результате, цены на квартиры могут как бы не расти, но расти одновременно)
avatar
Товарищи, кто в теме рынка недвижимости, подскажите, правильно ли я понимаю, что льготная ипотека доступна только при первичной покупки в новостройке?
Если я захочу купить вторичку, то ставка не льготируется/зеркально если я хочу продать свою льготную новостройку, потенциальный покупатель не получит льготу на ипотеку? Спасибо
avatar
Совершенно верно.
avatar
Toltra, тогда, как бетоноинвесторы собираются реализовать свои инвестиции? Вернее об кого закрывать позицию в бетоне, когда доходы потенциальных покупателей из года в год падают, а ликвидность на вторичке мягко говоря не очень
avatar
все через жопу в который раз.
Нац. программа по доступному жилью почему-то имеет в своих целях кол-во возводимого жилья.
Вместо стимулирования предложения стимулировали спрос и ожидаемо вызвали повышение цен.
Как обычно клоуны ничего не могут, только создавать дефицит. 
avatar
столько авторитетных мнений уважаемых экспертов прочитал, нахожусь под впечатлением!!! у меня только один вопрос к уважаемым экспертам 
а сколько у вас лично квартир в собственности или еще с мамкой живете?
у меня, например 5 в мск.
Андрей Лисичкин, у меня две инвест.квартиры и это давит на мозг. Одну надо скидывать, выжидаю момент. Как ты пять то держишь? Это же гемор. Если не сдавать — убыточно. Или ты денег не считаешь?
avatar
Corona, сдаю
Corona, та же фигня.
Как раз думаю продать одну.
Андрей Лисичкин, я свой инвест бетон скинул недавно… кстати как вы 2016-2017 год пересидели? я так понимаю в бетоне? а 2008 и 2014 тоже?
avatar
My Shadow, недавно скинул? Меня фактор инфляции не пугает, чую что предел где то рядом или уже. Меня тормозит фактор возможного реального роста доходов и экономического подъема аля начала нулевых. Когда бакс в жопе, банковский вклад в жопе, а зарплаты растут. Есть вариант что нам устоят корею, тай, сингапур в ближ.три-пять лет? Или верятность ноль?
avatar
Corona, недавно, МФЦ еще доки не отдал. я на демографию смотрю и на то что бетоноинвесторы массово могут распродоватся начать, когда поймут что этим летом деньги уже не в бетон пойдут, в отличии от прошлого.

В нулевых у нас доходы в долларах страны сильно росли из за нефти и поэтому росли реальные доходы населения, сейчас такого нет, так как бюджетные расходы раздуты, то что дальше будет лучше — не уверен, карбоновый налог и все дела.
avatar
My Shadow, я входил в 2007 на котле  и моя недвижка на тот момент( 2008) выросла в два раза, в 2014 не входил вошел в 2015 на дне рынка так что чувствую себя превосдно из последних приобретений купил студию на юго-западе за 3 млн в ноябре 19 сейчас по рынку такая 6млн сдаю ее за 35
Андрей Лисичкин, лиса ты палишься, ты далеко не в теме. 2015 был локальный хай. Дно случилось в 16-17гг. Ну и еще пара неточностей…
avatar
Corona, сам ты троль, я ничего доказывать не собираюсь
удачи)
Андрей Лисичкин, спасибо)
avatar
Corona, в 2015 я взял пик мещерский две квартиры на старте
Андрей Лисичкин, помню мещерский сильно ругали из-за якобы сильного шума от ж.д. дороги. А на самом деле как оказалось? Сильно слышно, с открытыми окнами можно спать?
avatar
Александр non, если окна в двор шума от жд практически нет если на жд то да, шум имеется
Corona, посмотрел сейчас рынок и это Х3 к покупке 
Corona, удачи, Шерлок в вашем нелегком расследовании
Андрей Лисичкин, ,ht[kj)))
avatar
в казани тупо цены за год *2 раза на жилье, зарплаты доходы побоку, ничего не поможет если жадность продавцов, застрйщиков помноженное на недостаток предложения и куча инвесторов с москвы которые скупают подьездами
Если убрать эту возню с доходностью (в конце концов надо тратить а не копить всю жизнь), по недвиге только два вопроса:
1) готов заниматься арендой. Да/нет.
2) есть риск схлопывания рубля и вакханалии по типу до 1995г. Да/нет.
Если нет/нет, нафиг она нужна эта инвест.недвига!
avatar



avatar

теги блога Козлов Юрий

....все тэги



UPDONW