Блог им. Klinskih-tag |Порочный круг инфляции: что ждёт инвесторов?

🏗 В периоды повышенной волатильности на финансовых рынках, один из которых мы наблюдаем прямо сейчас, инвесторы очень тщательно изучают инструменты, в поиске баланса между риском и доходностью. Разумеется, я не являюсь исключением из правил, а потому сижу и перебираю в голове разные возможности из того, куда уже инвестировал, что изучал, и какие новые инструменты могут предложить мне хорошую доходность при адекватном риске.

Как раз на прошлой неделе у коллег по цеху (Георгия Аведикова и Владимира Литвинова) развернулась хорошая дискуссия на тему стратегий инвестирования, а потому самое время подключиться к ней и мне. Одна из идей — это некоторые корпоративные бонды, которые нынче дают 23%-25% годовых, другая идея – паи в ЗПИФ «Рентал ПРО» (RU000A108157), в размещении которого я участвовал, и которые держу по сей день на ИИС у жены. Поэтому, с вашего позволения, несколько копеек от меня на эту тему.

🤔 Я совершенно согласен, что паи ЗПИФ «Рентал ПРО», которые в последнее время неплохо скорректировались и выглядят на этом фоне ещё более привлекательно для долгосрочных инвестиций.

( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Рынок складской недвижимости: возможности для инвесторов на фоне дефицита площадей?

🏗 Мы часто рассуждаем с вами про рынок жилой недвижимости, где застройщики после отмены льготной ипотеки оказались в очень сложном положении, и порой совершенно незаслуженно забываем про складскую недвижимость, где сейчас сложилась уникальная ситуация, когда даже при высоких ставках на этом рынке наблюдается острый дефицит площадей, что уже сейчас привело к образованию очередей среди потенциальных арендаторов и резкому росту арендных ставок.

💼 Инвестирование в коммерческую недвижимость для нас возможно через закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ), ставшие в последнее время весьма значимым сегментом на российском рынке коллективных инвестиций:
Рынок складской недвижимости: возможности для инвесторов на фоне дефицита площадей?
Стоит отметить, что именно складская недвижимость лучше всех себя чувствует в последние годы, и сейчас попробую объяснить почему. Пандемия COVID-19 негативно сказалась на гостиничной недвижимости, начало СВО привело к проблемам в торговых центрах (из-за массового ухода западных брендов), а отмена льготной ипотеки спровоцировала существенный спад на рынке жилья. В то время как складская недвижимость демонстрирует устойчивый рост, во многом благодаря активному развитию онлайн-торговли и логистики. Онлайн-ритейлеры и логистические компании год от года наращивают свои бизнесы, а потому постоянно увеличивают объёмы своих складских площадей.



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Рентал ПРО объявляет SPO

🧮 Буквально в среду мы с вами анализировали текущий инвестиционный потенциал одного из самых доходных и ликвидных фондов недвижимости «Рентал ПРО», а уже вчера официально было объявлено о планах провести второй раунд продажи инвестиционных паёв!

📆 Вчера же и был открыт период сбора заявок на участие в SPO, который теперь продлится вплоть до 3 октября 2024 года включительно. Стоимость одного пая установлена на уровне 990 руб., а общий объём размещения составит около3 млрд руб.

Здесь самое время ещё раз вспомнить, что ЗПИФом «Рентал ПРО» управляет УК «А класс капитал», которая ранее успешно управляла фондом «ПНК-Рентал», обеспечив тогда инвесторам прибыль в размере +73% менее чем за три года. Безусловно, это внушает доверие к УК «А класс капитал», да и первые месяцы работы нового фонда также подтвердили его эффективность: доходность паёв «Рентал ПРО» на 15 п.п. превышает динамику индекса Мосбиржи, и это о многом говорит, особенно учитывая крайне негативные настроения на российском фондовом рынке за последние месяцы.



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Проблемы ЛСР в отсутствие активной региональной экспансии

🏗 Девелопер ЛСР представил накануне свои операционные результаты за 6m2024, поэтому самое время по горячим следам заглянуть в них и проанализировать вместе с вами:
Проблемы ЛСР в отсутствие активной региональной экспансии
📈 Продажи жилья с января по июнь увеличились на +28,4% (г/г) до 86 млрд руб. Этот рост был обусловлен в первую очередь увеличением цен на жильё, в то время как количество проданных квадратных метров за этот же период сократилось почти на -3% (г/г) по сравнению с прошлым годом.

Здесь важно отметить два момента:

1️⃣ ЛСР почему-то в своём пресс-релизе снова решила скрыть данные о введённых в эксплуатацию квадратных метров. По всей видимости, это становится своеобразным трендом (в операционных итогах за 1 кв. 2024 года, напомню, таких данных тоже приведено не было). Видимо, компании есть что скрывать?

2️⃣ Ещё больше сомнений закрадывается с учётом того, что что конкуренты в лице Эталона и Самолета продемонстрировали за отчётный период более позитивные результаты продаж, увеличив их на +131% и +75% соответственно. И что-то мне подсказывает, по вводу в эксплуатацию у них тоже дела обстоят получше.

( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Инвестиции в «Рентал ПРО» - защита капитала в турбулентные времена

Как вы помните, буквально в начале июня мы с вами обсуждали IPO фонда индустриальной недвижимости «Рентал ПРО», и тогда пришли к выводу, что данный инструмент может занять достойное место в инвестиционном портфеле.

💰 Сегодня на календаре уже 27 июня, а значит уже завтра закроется реестр для выплаты дохода пайщикам «Рентал ПРО», и если вы очень хотите успеть попасть в реестр акционеров, то именно четверг — последний день для покупки паёв, с целью попадания в реестр владельцев паев(с учётом режима торгов Т+1). Управляющая компания осуществит выплату дохода не позднее 19 июля 2024 года.

Думаю, мне не нужно вам рассказывать, что вход и выход из этого фонда возможен в любое время — на днях завершается действие стабилизационного агента, а далее, ликвидность будет поддерживаться маркетмейкером.

Инвестиции в «Рентал ПРО» - защита капитала в турбулентные времена
📈 Управляющая компания «А класс капитал» ориентирует инвесторов на доходность в размере 22% годовых на 10-летнем горизонте при ежемесячных выплатах. Кажется слишком амбициозно?



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |ТОП-20 крупнейших застройщиков РФ

📊 Буквально на днях был опубликован свежий рейтинг российских застройщиков и девелоперов, по состоянию на 1 февраля 2024 года:

1️⃣ Первое место по объёмам текущего строительства сохранил за собой Самолет, ещё больше упрочив своё положение: по итогам января лидер рынка увеличил объём текущего строительства на 138 тыс. м² (с 5,33 млн м² до 5,47 млн м²), при этом в строительстве у девелопера 57 жилых комплексов, в которых возводится 251 многоквартирный дом и 18 домов с апартаментами.

ТОП-20 крупнейших застройщиков РФ
2️⃣ Второе место по-прежнему уверенно занимает застройщик ПИК, который в январе увеличил объём текущего жилищного строительства на 10 тыс. м² (с 4,55 млн м² до 4,56 млн м²).

3️⃣ Замыкает тройку лидеров, как и в предыдущем ранжировании, Группа ЛСР, которая уменьшила объём текущего жилищного строительства на 144 тыс. м² (с 2,25 млн м² до 2,11 млн м²). Удивительно, но среди перечисленных трёх крупнейших застройщиков только ЛСР может похвастаться рейтингом 5.0, который по 5-бальной шкале оценивает соблюдение декларируемого срока ввода жилья в эксплуатацию и/или передачи квартир дольщикам. У Самолета и ПИКа этот рейтинг составляет 4.5.

( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |🏗 Эталон: ставка на региональную экспансию

Группа Эталон накануне представила операционные результаты за 2023 год, а значит самое время заглянуть в них и проанализировать их вместе с вами.

📈 Продажи жилья увеличились по итогам 12 месяцев на +80% (г/г) до 105,6 млрд руб. Ипотечный бум и региональная экспансия позволили компании выйти на рекордные продажи — как в квадратных метрах, так и в денежном выражении.

📈 Продажи на региональных рынках выросли ещё более убедительно — в 4,4 раза до 23,8 млрд руб. Менеджмент Эталона ещё в 2021 году утверждал, что все крупнейшие девелоперы начнут фокусироваться на региональных рынках Урала, Сибири и Юга, поскольку там формируется хороший потенциал роста. Как в воду глядели!

🏗 Эталон: ставка на региональную экспансию
«Дальнейшая экспансия в новые регионы поможет нам увеличить охват покупателей. При этом мы отмечаем неудовлетворенный спрос на качественное доступное жилье в регионах», — поведал президент Группы Эталон Геннадий Щербина.

💪 Результаты Эталона за 2023 год впечатляют, красноречиво доказывая на деле, что ранее сделанная ставка на региональную экспансию оказалась абсолютно верной.



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Высокая ключевая ставка не смогла сдержать ипотечный бум

📣 По данным агентства Frank RG, объём ипотечного кредитования в России по итогам 2023 года вырос на +62% (г/г) до 7,8 трлн руб. Сильные результаты во многом вызваны первой половиной прошлого года, когда в экономике были низкие процентные ставки, а власти не ужесточали нормативы по выдаче льготной ипотеки. Впрочем, и по итогам декабря объём ипотечного кредитования оказался на +7,2% (м/м) выше ноябрьского показателя, хотя изначально банкиры ждали сокращения спроса.

По факту можно сказать, что повышение ключевой ставки не оказало сдерживающего влияния на рост ипотечного кредитования а, наоборот, даже способствовало его увеличению, поскольку банки и девелоперы применяют различные инструменты искусственного стимулирования спроса на жилье. Ситуация является уникальной: чем выше предлагаемые банками ставки, тем больше спрос на ипотеку.

📉 Согласно мнению девелоперов, риэлторов и представителей цифровых платформ на рынке недвижимости, ожидается, что выдача ипотечных кредитов на новостройки в 2024 году может сократиться на 15-20%. Однако, этот показатель всё равно останется на высоком уровне, учитывая аномальные результаты 2023 года, когда объём ипотечного кредитования вырос сразу на +62%.



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |❓Почему рынок недвижимости не рухнул после резкого роста ключевой ставки?

🤔 Как показывает новейшая российская история, рынок недвижимости всегда очень болезненно реагировал на повышение процентных ставок в стране, однако текущая фаза повышения «ключа» в этом смысле является исключением из правил, и квадратные метры практически не потеряли интерес в глазах россиян, и уж тем более цены на жильё не спешат снижаться.

Ответ на этот вопрос банально прост: условия по льготным ипотечным программам, на фоне взлёта ключевой ставки до 13,0%, изменились незначительно, поэтому физлицам по-прежнему выгодно покупать жильё на первичном рынке. Так, в начале осени в 10 крупнейших российских банках средняя ставка по льготной ипотеке в новостройках увеличилась всего на +0,3 п.п. до 7,9%, а по семейной ипотеке показатель вырос на +0,4 п.п. до 5,9%.

Если бы не льготная ипотека, которую Правительство РФ ввело в начале 2020 года, то сейчас ставки по займам на недвижимость были бы в районе 14-15%, как это сейчас наблюдается на вторичном рынке. Зампред ЦБ РФ Алексей Заботкин на пресс-конференциях регулятора часто говорил о том, что ипотечная ставка в любой стране мире привязана к доходности 10-летних гособлигаций с премией в 2-3%. Сейчас доходность 10-летних ОФЗ 12,1%, поэтому ипотечные ставки в текущих рыночных условиях должны быть около 15%.



( Читать дальше )

Блог им. Klinskih-tag |Изменение ключевой ставки ЦБ не повлияет на продажи Самолета

🏛 Центробанк России сегодня проведёт внеплановое заседание, в рамках которого может повысить ключевую ставку, чтобы хоть как-то охладить пыл спекулянтов на валютном рынке, которые разогнали котировки доллара на торгах в понедельник выше психологической отметки 100 рублей. И первая мысль, которую хочется с вами обсудить — это как поведёт себя рынок недвижимости в случае повышения ключевой ставки?

Начнём немного с вводной статистической части. До последнего времени любое повышение «ключа» всегда способствовало снижению продаж новостроек и оказывало давление на капитализацию девелоперов, однако на протяжении последних трёх лет тренды на рынке первичной недвижимости в нашей стране во многом определяются льготной ипотекой, на которую повышение ставки ЦБ не окажет влияния.

🇷🇺 Первоначально льготная ипотека должна была завершиться 30 июня 2024 года, однако Владимир Путин буквально на прошлой неделе анонсировал продление данных субсидий (совпадение?). Напомню, что у Самолета, которого я по праву считаю лидером этой отрасли, почти 90% продаж приходится именно на льготные ипотечные программы – семейная ипотека, военная, IT и льготная ипотека.

( Читать дальше )

....все тэги
UPDONW
Новый дизайн