Блог им. InveStory

Переуступка по эскроу – новые реалии и как это работает

Добрый вечер, уважаемые подписчики. Сегодня поговорим о переуступке по эскроу.

Как пандемия коронавируса повлияла на рынок недвижимости в Турции: оценки  экспертов и показания очевидцев | Turk.Estate

Переуступка – достаточно популярный инструмент и очень многие знают, что можно найти квартиру дешевле, чем у застройщика, через подрядчика или инвестора, зашедшего на более ранней фазе. В общем, после изменений в 214-ФЗ рынок переуступки поменялся тоже – и вот как:

  — вымирает рынок квартир от подрядчиков – застройщику в рамках проектного финансирования дает деньги банк и контролирует дальнейшее целевое использование, расчет с подрядчиками также выполняется деньгами; для подрядчиков тоже неплохо – лизинг отписанным машиноместом не оплатишь;

  — т.к. теперь застройщик конкурирует только с инвесторами и при этом должен акцептовать переуступку (а как бы какой интерес, когда свои квартиры нужно продавать?), в практику, увы, начинают входить различного рода схемы вроде взимания оплаты за такое согласие или затяжки сроков его предоставления;

  — бонус: субсидированная ипотека работает только на первичку от застройщика (или связанных с ним компаний), т.к. нужна аккредитация продающей организации в банке (обычно это застройщик, но если часть имущественных прав уступается на материнскую или дочернюю компании, банк может аккредитовать и их), инвесторы будут продавать по обычным рыночным ставкам либо за наличку

А теперь, собственно, к самому механизму:

Теперь переуступка предполагает помимо заключения договора уступки, получения согласия от застройщика и подтверждающих оплату документов, заверенных застройщиком еще и переуступку эскроу-счета (после регистрации договора уступки в Росреестре). Причем в случае переуступки от ЮЛ на ФЛ счет нужно будет создавать новый, т.к. номера депозитных счетов ЮЛ и ФЛ – с разными цифрами в начале. Также к эскроу-счету либо привязывается какой-то из текущих расчетных счетов клиента, либо открывается новый (если не достроят – деньги с эскроу-счета согласно 214-ФЗ переводятся на расчетный, откуда свою часть безакцептно спишет банк).

На эскроу-счете остается сумма, поступившая застройщику в рамках первичной оплаты, ввиду этого есть нюанс: если дом не достроится, то текущему владельцу имущественных прав на строящиеся площади вернут только сумму, которую положил на счет эскроу первый владелец, разницу между суммой приобретения по договору уступки и суммой первичного приобретения, которая лежит на эскроу-счете, дольщик потеряет

Процедура пока что на практике реально сложнее и дольше одобрения ипотеки:

 -сложнее – потому что зачастую и сотрудники банков, и покупатель не в курсе нюансов схемы (руководители в банках в основном владеют спецификой);

 -дольше – т.к. нужно открыть несколько счетов, заполнить заявление, ждать его согласования, по времени это либо 1 посещение банка длиной  ~3 часа, либо 2 более коротких, а оформление ипотеки практически переместилось в онлайн, только на подписание нужно прийти

Что будет дальше – как обычно, время покажет.

Больше обзоров, новостей и аналитики на нашем Telegram-канале @investorylife.

★4
3 комментария
Вася купил котлован за 1 млн. руб., внеся их на эскроу счёт.
Затем Вася продал по переуступке этот же котлован за 2 млн. Пете.

Дом не достроился, Банк вернул Васе 1 млн. с эскроу счета.

А что получит Петя? Ведь Васин след уже простынет сразу после переуступки?
Альфред Роскошный, Петя получает 1 млн, потому что вместе с уступкой имущественных прав переуступлен и эскроу счёт. 1 млн разницы (2-1) он теряет. 
Вася не получает ничего. Права он переуступил, эскроу счёт тоже. Схема расчетов между Васей и Петей — аккредитив (сейчас стандартно), после регистрации договора уступки в Росреестре продавец получает деньги (в нашем случае 2 млн), а покупатель получает эскроу счёт на 1 млн.
avatar
InveStory, Получается, что риски Пети, купившего за 2 млн — это 1 миллион рублей, которые ничем не застрахованы и ложатся на его плечи?
Поскольку никаких отчислений в фонд страхования дольщиков застройщик не делает.

Несправедливая схема по отношению к Пети, который купил за 2 млн. получается.

теги блога InveStory

....все тэги



UPDONW