Блог им. InveStory

Покупка недвижимости. На что смотреть в проектной декларации?

Продолжим тему рынка недвижимости. Покупка недвижимости. На что смотреть в проектной декларации? Подбор объекта для приобретения – анализ проектной декларации

При выборе объекта недвижимости (как в инвестиционных целях, так и для личного пользования) важно проанализировать проектную декларацию.
Это основной документ, являющийся краткой «выжимкой» сведений о строящемся доме, при этом в 99% случаев он размещается ранее старта продаж объекта (соответственно, прочтение ранее выхода объекта в продажу может как подогреть интерес, так и максимально его охладить).

Для поиска проектных деклараций (и не только) есть специальный сайт – наш.дом.рф. Чтобы найти интересующий проект потребуется либо ИНН застройщика, либо название проекта. Проектная декларация находится в разделе «Документы» (обычно наряду с разрешением на строительство, заключением о соответствии застройщика 214-ФЗ, градостроительным планом ЗУ и т.п.).

Что важно смотреть:

— глава 9 – о видах создаваемых объектов капитального строительства; краткая информация, сколько объектов строят, с какими характеристиками, где и из чего; не всегда информацию (особенно о материалах наружных стен и перекрытий) можно найти у застройщика;

— глава 12 – о правах застройщика на земельный участок, основной риск для дольщика в том, что срок действия договора аренды ЗУ у застройщика закончится до окончания строительства; такое бывает очень редко (большие риски для финансирующих стройки банков), но проверить стоит;

глава 13 – планируемое благоустройство территории, позволяет оценить преимущества/недостатки объекта; сайты жилых комплексов обычно у всех застройщиков красивые, зато в проектной декларации реальные планы на момент ее составления (элементы благоустройства в процессе строительства, конечно, могут поменяться, но это уже стоит оценивать по реализованным группой компаний проектам / тенденциям в соседних объектах аналогичной классности);

глава 15 – количество и состав строящихся помещений; позволяет до выхода объекта в продажу оценить количество квартир на этаже и их площади, аналогично по паркингам; для инвестиционных целей обычно приобретаются квартиры небольшой площади, планировка которых не играет ключевой роли, поэтому важнее понять общее окружение;

глава 17 – строительная готовность и сдача объекта; опять же, на сайте может быть написано всякое, важнее всего – какие сроки указаны в официальном документе;

глава 19 – обеспечение исполнения обязательств застройщика; здесь указывается, по какой схеме реализуется проект (старая схема или эскроу), каков бюджет проекта, в каком банке взят кредит на строительство и на какую сумму, сколько договоров уже заключено и на какую сумму; реализация посредством эскроу и получение проектного финансирования одного из ведущих банков (заключение договора + открытие лимита) – факторы, достаточно существенно снижающие риски дольщиков.

Если после изучения проектной декларации желание обладать частичкой строящегося объекта осталось, то возможны 2 варианта:
1) Если объект еще не вышел в продажу — дальнейший поиск инсайдов на форумах/телеграм-каналах, определение справедливой по мнению инвестора цены, ожидание старта продаж и изучение всех оставшихся на наш.дом.рф документов (одобрение проектного финансирования обычно свидетельствует о том, что в банке эти документы тоже смотрели)
2) Если объект уже вышел в продажу (с учетом нынешних эскроу-реалий сценарий в основном не инвестиционный) – анализ темпов строительства (в частности по ежемесячным фото стройки на наш.дом.рф) и темпов продаж (проектные декларации обычно обновляются раз в месяц), цен на остатки квартир в продаже, поиск подрядчиков с более выгодными условиями, анализ свежих версий документов в общем доступе (т.к. с момента одобрения кредита банком уже прошло время)

В любом из этих случаев – нужен параллельный мониторинг общей ситуации на рынке.

Больше информации, обзоров и интересной аналитики на нашем Telegram-канале @investorylife.  
★2
7 комментариев
А я б на юге Китая купил. Они там за год нищету победили: Нищеты больше нет. Кого Китай победит следующим
avatar
Застройщик имеет право менять проектную в одностороннем порядке. До продаж одна, а после того как дольщикам все впарят будет другая.
avatar
user11, всё верно, а статья выше написана теоретиком, который ни разу хату не покупал походу )
avatar
user11, вообще лучше сейчас на котловане не брать, а брать уже за пару месяцев до сдачи и у подрядов.А так уже сколько раз было, в процессе стройки застрой меняет проект и не может потом сдать годами объект
Да и по цене не всегда на котловане дешевле, часто можно взять у подряда перед сдачей дешевле чем у застроя на котловане)Просто чтобы инвестировать в недвигу, надо чуть быть в теме, иначе можно встрясть круче чем на ИПО ВТБ;)
avatar
matroskin, а теперь на котловане цена как на сдаче дома. Лавочка закрыта, маржу забрали банки по эскроу.
avatar
user11, 
В теле статьи написано, что в процессе характеристики могут поменяться, на примере элементов благоустройства. Если брать у подрядчика, ставка будет не субсидированная, вариант по текущему рынку рабочий только за нал.

Также, когда ты берёшь у подрядчика, есть несколько нюансов: 1) Квартира должна быть отработана (т.е. им дают квартиры за выполненные работы), застройщик должен тебе это подтвердить. Но при этом бывает, что в рынок выставляются не отработанные квартиры 2) переуступку должен согласовать застройщик, при наличии у застройщика в продаже аналогичных квартир это очень проблемный процесс по понятным причинам (переуступка либо платная, либо вообще надумывают причины не подписывать ее до сдачи) 3) по новым объектам сейчас делается переуступка эскроу, величина средств на эскроу-счете остаётся первичная (по исходной сделке), меняется только владелец. Т.е. можно купить квартиру у подрядчика или инвестора за 5 млн, а на эскроу будет 4, т.к. первичная продажа была за 4.

Ещё насчёт корректировок в одностороннем порядке — проектная составляется на основе РнС, АГР, экспертизы и т.п. Без веских причин (или острой необходимости сэкономить) документы не корректируются ввиду трудозатратности процесса (особенно если экспертиза государственная) и крайне долгих сроков, изменения обычно касаются того, что не затронуто в ДДУ (чтобы не подписывать с дольщиками доп соглашения). При этом если застройщик в процессе строительства обрежет то же благоустройство, то репутационные потери могут быть существенно выше сэкономленных средств (к объектам эконом-класса не относится, конечно)

Сейчас все стройки переходят на эскроу, оплата подрядчикам — живыми деньгами из банковского кредита. Метрами рассчитываются только по старым проектам, со временем квартир от подрядчиков практически не останется.
avatar
Если надо смотреть проектную документацию будущего дома, ни о какой покупке недвижимости нет и речи. 
avatar

теги блога InveStory

....все тэги



UPDONW