инвестиции в недвижимость

( Читать дальше )

На фондовом рынке инвестору доступны инвестиции не только в акции и облигации, но и в коммерческую недвижимость — через биржевые паевые инвестиционные фонды недвижимости (БПИФ). Выбрать подходящий фонд помогает Индекс МосБиржи фондов недвижимости. Разберем, что это такое и зачем он нужен инвестору.

📊Индекс МосБиржи фондов недвижимости (MREF) был запущен 27 сентября 2024 года. Он рассчитывается на основе цен паев закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ). Если большинство фондов растет, то и индекс растет, если падает — индекс снижается. Таким образом, индекс служит универсальным барометром настроений и общего состояния российского рынка публичной коммерческой недвижимости.

⚖️Индекс рассчитывается в рублях на ежедневной основе. Для обеспечения диверсификации он имеет ограничение на максимальный вес пая одного фонда. В настоящее время индекс включает в себя восемь фондов недвижимости. При этом количество фондов в его составе является плавающим и может изменяться.

🔍Пересмотр списка фондов, входящих в базу расчета индекса, проводится ежеквартально.

( Читать дальше )

Группа «Самолет» (MOEX:SMLT), одна из крупнейших федеральных корпораций в сфере proptech и девелопмента, сообщает о первых результатах и планах дальнейшего развития фонда с квартирами и апартаментами для сдачи в аренду ЗПИФ недвижимости «Самолет. Инвестиции в недвижимость» (MOEX:XHOUSE).

Согласно данным управляющей компании фонда АО «Контрада Капитал», по итогам первых 9 месяцев с момента запуска ЗПИФ стоимость чистых активов выросла до 2,8 млрд рублей, что делает его одним из крупнейших фондов по объему активов в сфере недвижимости. Стоимость пая по СЧА на 30 сентября 2025 года составляет 1 034,69 руб.

Несмотря на рыночную волатильность и высокую ключевую ставку, был зафиксирован повышенный спрос и интерес инвесторов к фонду, благодаря чему на данном этапе все 100% паев первых выпусков ЗПИФ успешно проданы – в результате ЗПИФ «Самолет. Инвестиции в недвижимость» и паи фонда полностью перешли под контроль пайщиков. Первую выплату пайщикам фонд прогнозирует на февраль 2026 года. 

( Читать дальше )

Японское исследование: аренда жилья повышает риск смерти.

▶️Оказывается, от того, в каком доме вы живете, зависит не только комфорт, но и здоровье сердца. Новое масштабное исследование Японского геронтологического оценочного проекта (Japan Gerontological Evaluation Study) показало (https://bmjpublichealth.bmj.com/content/3/2/e003073), что люди, живущие в съемных квартирах или в частных домах, чаще сталкиваются с сердечно-сосудистыми заболеваниями и повышенным давлением, чем владельцы собственных квартир.

⚫️В исследовании приняли участие 47 тыс. человек старше 65 лет. Ученые анализировали данные с 2012 по 2017 год. Смертность от сердечно-сосудистых заболеваний составила 3,97 случая на 1000 человеко-лет.

У тех, кто жил в арендованных квартирах, риск умереть от болезней сердца был на 78% выше, чем у владельцев собственного жилья (SHR = 1,78). У мужчин эффект выражен особенно сильно — риск повышен в 2,3 раза (HR ≈ 2,36).

⚫️Ученые предполагают, что в съемных квартирах и частных домах чаще бывают перепады температуры, слабая теплоизоляция и холодные помещения. Постоянные колебания температуры усиливают нагрузку на сосуды, вызывают скачки давления и повышают риск гипертонии и инфаркта.

( Читать дальше )

🏛 Законопроект №850929-8: Новая финансовая гарантия в судах

Депутаты Госдумы внесли законопроект, который меняет правила игры для участников судебных споров о недвижимости и другом имуществе.

В чем суть?

· Предлагается дополнить перечень мер по обеспечению иска: истец (например, продавец, который хочет расторгнуть сделку) должен будет внести деньги на залоговый счет суда.
· Сумма должна равняться стоимости имущества, полученной им по оспариваемой сделке.

Какую проблему решают?
Сейчас недобросовестный продавец может:

1. Продать квартиру/машину и получить деньги.
2. Подать иск о признании сделки недействительной и вернуть себе имущество через суд.
3. А деньги, которые должен вернуть покупателю, — затянуть с возвратом на годы через исполнительное производство.

Покупатель оказывается в катастрофическом положении: и без имущества, и без денег.

Для покупателя появится гарантия, что в случае проигрыша иска он сразу получит свои деньги назад, а не будет годами ждать их взыскания.

( Читать дальше )

Ипотека для семей подорожает почти в полтора раза.

▶️Если введут дифференцированные ставки по «семейной ипотеке», то банки начнут требовать от заемщиков доход выше в 1,3–1,7 раза, подсчитали «Этажи» для «Известий».

Доступность «семейки» для семей с одним ребенком резко снизится, если ставка 12% будет применяться до появления второго ребенка. При кредите на 10 лет требования к доходу вырастут примерно на 30%, а при ипотеке на 30 лет — более чем на 70%.

⚫️Например, при покупке однушки (35 кв. м) по «семейной ипотеке» на 30 лет с первоначальным взносом 20% и ставкой 12% вместо нынешних 6%: в Москве требование к доходу увеличится с 78 до 133 тыс. руб., в Питере — с 52 до 89 тыс. руб., в Казани и Краснодаре — примерно с 39–51 до 67–88 тыс. руб. Даже в регионах с более низкими ценами — Омске, Самаре, Воронеже — рост составит 70%.

Т.е. льготная ипотека может перестать быть льготной, т.к. семьи с одним ребенком просто не пройдут по требованиям банков.

( Читать дальше )

🧱🧱🧱🧱 До 95%: эксперты оценили долю теневого рынка аренды жилья в России

С 2023 года рынок аренды жилья в России вырос почти на 10% — до 251 млн кв. м. Однако доля теневого сектора осталась прежней — около 95%, сообщили в «Дом РФ» по запросу «РБК Недвижимости». В общем жилфонде доля аренды увеличилась с 6,1% до 6,4%.

▪️Почти все по-прежнему в тени

По оценке «Института экономики города», 80–90% сделок — нелегальные. В то же время ситуация немного улучшается: 15 лет назад официально сдавалось лишь 5% жилья, сейчас — до 20%. Этому способствовали льготные налоговые режимы — патенты и самозанятость. Ранее налог составлял 13%, теперь действуют упрощённые схемы. Сдерживающий фактор — сокращение числа иностранных арендаторов.

▪️Сколько платят налогов те, кто сдает жилье по-белому

Физлица платят 13–22%, ИП — 6–15%, самозанятые — 4–6%. При патенте налоги не платятся, но сам патент нужно приобрести.

▪️Самозанятость — популярный путь для легальных рантье

По оценкам «Института экономики города», из 6 млн сдаваемых квартир легально оформлены 1,2 млн, из них 700 тыс. — через самозанятость. При аренде 40 тыс. руб. в месяц это 350 млрд руб. в год, из которых бюджет получает до 15 млрд руб. налога.

( Читать дальше )

Доля квартир без отделки на рынке старой Москвы за год выросла на 15 п. п. и достигла 61,1% к сентябрю 2025 г., сообщает компания «Метриум». Количество лотов в черновом исполнении увеличилось на 14,6% — до 24 230 штук. Год назад таких квартир было меньше половины — 46,1%.

Другие аналитики подтверждают рост: по данным Est-a-Tet, показатель вырос с 46,5 до 59,3%, а «НДВ супермаркет недвижимости» оценивает долю таких лотов в 59,1% (22 000 квартир). При этом общее предложение новостроек за год сократилось на 16,6%.

Рост без отделки наблюдается в сегментах бизнес, премиум и делюкс. В массовых новостройках доля черновых квартир составляет 40,5%, а в делюкс — 73,2%, премиум — 69,3%, бизнес — 70,2%. Одновременно сокращается предложение квартир с предчистовой отделкой (white box): по «Метриуму» — на 18,5% до 8 720 лотов, по «НДВ» — до 7 900 лотов.

Основная причина отказа от отделки — рост стоимости строительных материалов, объясняет коммерческий директор Est-a-Tet Владимир Моребис. В условиях высоких ипотечных ставок покупатели предпочитают снижать стоимость жилья, а застройщики уменьшают расходы на проектное финансирование и логистику отделочных материалов.

( Читать дальше )

Пpeдлoжeниe дoлгocpoчнoй apeнды квapтиp в cтoлицe чepнoмopcкoй кaнaлизaции yвepeннo пpoбилo тpexлeтний xaй:



А чтo тaм c цeнaми?

Cмoтpим тaк нaзывaeмый цeнтp (yчacтoк 2x4 км бeз жeлeзнoй дopoги нa бepeгy):

Cтyдия дo 20 мeтpoв:
дo 20 тыp — 4 шт
oт 20 дo 30 тыp — 20 шт
oт 30 дo 40 тыp — 41 шт
oт 40 дo 50 тыp — 12 шт
oт 50 тыp — 1 шт

Cтyдия oт 20 дo 30 мeтpoв
дo 20 тыp — 1 шт
oт 20 дo 30 тыp — 51 шт
oт 30 дo 40 тыp — 91 шт
oт 40 дo 50 тыp — 47 шт
oт 50 тыp — 28 шт

Oднyшкa oт 30 дo 40 мeтpoв
дo 20 тыp — 0 шт
oт 20 дo 30 тыp — 13 шт
oт 30 дo 40 тыp — 68 шт
oт 40 дo 50 тыp — 44 шт
oт 50 тыp — 74 шт

Двyшкa oт 40 дo 60 мeтpoв
дo 20 тыp — 0 шт
oт 20 дo 30 тыp — 5 шт
oт 30 дo 40 тыp — 19 шт
oт 40 дo 50 тыp — 52 шт
oт 50 дo 60 тыp — 44 шт
oт 60 дo 70 тыp — 50 шт
oт 70 тыp — 133 шт

B цeнтpe выбop нe вeлик пoтoмy, чтo кoe-гдe oн выглядит, кaк впoлнe нopмaльный гopoд. Этo пpивлeкaeт poccиян и coздaeт нeвepoятнyю cвepxцeннocть нa фoнe мepзкoй coчинcкoй зacтpoйки.

Haпoминaю, чтo Coчи — этo типичный южнo-poccийcкий гopoд, бeзжaлocтнo изypoдoвaнный мecтными пoгaными зacтpoйщикaми пoд кpышeй cиcтeмныx взятoчникoв в cтpoгoм cooтвeтcтвии c кaнoнaми южнo-poccийcкoгo чypбaнизмa. Bыглядит вce этo "бoмбичecки" (нa языкe coчинcкиx pиeлтopoв):

( Читать дальше )

В этой статье не будет красивых картинок и презентаций (их смогу выслать по запросу).

В этой статье поговорим исключительно на языке цифр и именно под этим углом и будем рассматривать варианты для инвестиций:

В БЮДЖЕТЕ ДО 15 МЛН ₽ НА ВСЕМ ПОБЕРЕЖЬЕ ЛИЧНО Я ВИЖУ ТОЛЬКО 1 ВАРИАНТ:

ГК SUN-GARDEN Hotel & SPA под управлением Cosmos Selection


✔️ Что же лучше выбрать из имеющихся вариантов:

🧐 Однокомнатную (40 кв.м) с видом на море или без вида на море...

🧐 Студию (26,5 кв.м) с видом на море, или аналогичный номер с видом на прогулочную зону?

Для этого надо понимать уровень цен и предполагаемую доходность:



( Читать дальше )