Строительство

На прошлой неделе Банк России снизил ключевую ставку до 18%. Это уже второе снижение в этом году. Решение отразило существующие изменения на рынке, такие как рост стоимости длинных ОФЗ и устойчивое замедление инфляции, которое стало особенно заметным во втором квартале 2025 года, когда уровень сезонно скорректированной инфляции достиг 4,9%, что оказалось ниже прогнозируемых 7%.

📊Основной причиной роста облигаций с фиксированным купоном стал переток капитала из депозитов и флоатеров: инвесторы стремятся зафиксировать высокую доходность на длительный срок. Депозиты не позволяют этого сделать, поскольку максимальные ставки доступны лишь на короткий период, а средняя доходность колеблется в пределах 15-17%. В то же время доходность флоатеров будет падать по мере дальнейшего снижения ключевой ставки.

📉Кроме того, новые выпуски уже размещаются с более низкой доходностью. Это дополнительно стимулирует спрос на бумаги с фиксированными купонами. 

📌Перед инвесторами возникает вопрос: как поступить с облигациями, рыночная стоимость которых превышает номинал. Рассмотрим три возможных варианта:

По данным ЦБ, в первом полугодии 2025 года прирост средств граждан на эскроу-счетах составил 460,7 млрд руб. Это более чем вдвое меньше, чем годом ранее — тогда показатель достигал 1 трлн руб. В июне 2025 года прирост составил лишь 39,7 млрд руб. — минимальное значение с января и в 5 раз меньше майского (209,4 млрд руб.). По сравнению с июнем 2024 года прирост сократился в 11 раз.

Общий объем средств на эскроу-счетах на 1 июля 2025 года достиг 6,8 трлн руб., увеличившись в годовом выражении лишь на 1%. Такая вялая динамика отражает ослабление спроса на жилье и спад ипотечного кредитования: за первое полугодие выдано 1,5 трлн руб. ипотеки — на 47% меньше, чем годом ранее. В июне объем выданной ипотеки составил 309 млрд руб., снизившись более чем вдвое по сравнению с июнем 2024-го.

Дополнительное влияние оказал рост объема раскрытия счетов эскроу — средств, переведённых застройщикам после ввода объектов. В июне раскрыто 342 млрд руб. (против 143 млрд в мае и 235 млрд годом ранее), чему способствовал рост ввода жилья: 3,2 млн кв. м (+23% к июню 2024 года и в 1,6 раза больше майского уровня).

Высокие ставки, провал спроса. Обвал сдержали. Дефолтов (пока) нет

Источник цифр – Этажи

Поддержку дали три ключевых фактора:
✔️ проектное финансирование
✔️ послабления для банков (отмена лимитов, увеличение компенсаций)
✔️ и рассрочки от застройщиков, ставшие новой нормой

❗ Волны банкротств застройщиков — не было. Новых обманутых дольщиков — тоже
Льготная ипотека стала адресной. И это правильно. Жаль, что до этого пришлось сжечь триллионы и взвинтить цены

Цифры по рынку:
🔹продажи новостроек: -26% г/г (до 10,4 млн кв. м)
🔹доля ипотеки в продажах: 63% (против 76% в 2024)
🔹Семейная ипотека лидер: 71% всех выдач по объёму
🔹запуски: −22% г/г, до 17,8 млн м2

Что давит рынок сейчас:
🔹с августа заканчиваются льготные допвыплаты по ипотеке, застройщикам будет тяжело
🔹ставки по-прежнему высокие, но наметили тренд на снижение
🔹в отдельных регионах  запасы готового жилья давят на спрос

Что ждём в 2025:
🔹спрос на ипотеку останется слабым

По данным консалтинговой компании Macon на основе статистики Дом.РФ, у девяти из двадцати крупнейших по объёмам жилищного строительства застройщиков России выручка в январе–июне 2025 года оказалась ниже уровня аналогичного периода 2024 года. Лидерами падения стали:

• ГК «Югстройинвест» – минус 45% до 29 млрд руб.;

• ГК «Точно» – минус 43% до 10 млрд руб.;

• Setl Group – минус 41% до 52 млрд руб.

Данные сервиса «Пульс продаж новостроек» подтверждают аналогичную динамику: выручка «Точно» упала на 42,9%, «Эталона» – с 62,2 млрд до 36 млрд руб. (–42,1%), «Югстройинвеста» – на 41,4%. При этом большинство девелоперов не снижали темпы строительства и даже наращивали их.

Основные причины снижения выручки:

• Отмена льготной ипотеки (июль 2024) и ужесточение условий кредитования;

• Рост ключевой ставки и подорожание ипотеки;

• Эффект сравнения с рекордным спросом II кв. 2024 года.

Жопа в стройке началась еще до окончания льготной ипотеки. Просто факт окончания пропылесосил остатки спроса будущего. А что осталось в настоящем? Сегодня девелоперы пытаются завлечь не столько привлекательной ценой, сколько эфемерными скидками (20-30% от цен, которых никогда не было), сниженными платежами (комбинируя семейную ипотеку с траншевой когда низкие платежи лишь до сдачи дома) и предлагая ключи сразу

Сохранив классическую льготную ипотеку (которая как видно на графике и так снижалась год к году), темп падения ипотечного рынка второго полугодия был бы ниже. Но мудрое решение не оплачивать капельницу для смертельно-больной перекаченной (субсидиями и дешевыми деньгами) отрасли

В то же время, есть герои другой крайности. Наш рэнкинг показывает, что есть строители с низким долгом, без рискованных проектов и со взвешенным портфелем недвижимости. Так кто они?:

 🔹 маги, которые предвидели крушение рынки

 🔹 или сыкуны, которых скоро вытеснят молодые и дерзкие?

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

• Банк России поднял официальный курс доллара и евро до 81 и 95 рублей соответственно.

• Росстат фиксирует дефляцию 0,05% с 22 по 28 июля — уже вторую неделю подряд. Годовая инфляция замедлилась до 9,02% с 9,17%. 

• По данным Минфина и Росфинмониторинга, в первом полугодии 2025 года экспортеры продали валюты на 40% больше требуемого уровня. Такой повышенный объем предложения валюты стал главной причиной аномального укрепления рубля. 

• В первом полугодии 2025 года объем размещения облигаций в России составил 3,1 трлн рублей против 1,5 трлн годом ранее. Рост связан с более выгодными условиями по сравнению с банковскими кредитами. В условиях смягчения денежно-кредитной политики ожидается сохранение высокой активности эмитентов, включая рефинансирование старых займов. 

🗨️«Смягчение денежно-кредитной политики действительно положительно влияет на активность эмитентов в проведении новых выпусков.

📊 Новости в мире финансов и инвестиций:

• Банк России снизил ключевую ставку с 20% до 18%.

🗨️«Снижение ставки ЦБ было вполне ожидаемым явлением и отражает уже свершившиеся изменения на рынке. Ключевым вопросом был сигнал, который ЦБ направит рынку. Сигнал нейтральный, что вселяет надежды на дальнейшее смягчение денежно-кредитной политики. При этом был снижен прогноз по уровню инфляции. В целом риторика Банка России очень позитивная для нашего сектора, и мы ждем дальнейшего снижения ставки и восстановления ипотечного рынка», — комментирует Анатолий Клинков, директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101».

• По данным Банка России, официальный курс доллара и евро — 78 и 93 рубля соответственно. 

• Росстат зафиксировал дефляцию с 15 по 21 июля на 0,05%, впервые с начала сентября 2024 года. Годовая инфляция замедлилась до 9,17% с 9,34%. 

• Сбербанк снизил ставки по вкладам на 1,5-2,5 процентных пункта. Теперь максимальная ставка в размере 18% годовых доступна только по вкладу сроком на четыре месяца. ВТБ также уменьшил ставки — до 17,3% годовых. Газпромбанк предоставляет 17,3% на три месяца, Альфа-Банк — 17% на аналогичный срок. Т-Банк установил ставку 17,4% годовых на два месяца.

В 2024 году ГК «А101» разместила первый выпуск облигаций с фиксированным купоном 17% годовых сроком на 3 года — без амортизации и оферты. Сегодня бумага торгуется немного выше номинала благодаря интересным условиям на рынке и высокому кредитному рейтингу эмитента — А+. Одно из преимуществ этого выпуска — ежемесячные выплаты, которые обеспечивают большую гибкость по сравнению с ежеквартальными или полугодовыми выплатами.

📌Сегодня доходность вкладов и флоатеров снижается, и инвесторы начинают присматриваться к бондам с фиксированным купоном. Для тех, кто выбрал в качестве альтернативы облигации ГК «А101» и скоро получит свои первые купоны, рассмотрим три популярных сценария их использования:

📈Реинвестирование

Самый распространенный способ — направить купонные выплаты в тот же выпуск облигаций. Такой подход увеличивает доходность в долгосрочной перспективе за счет эффекта сложного процента. Так инвестор получает эффективную доходность, учитывающую все реинвестированные купоны под ту же доходность на всем сроке владения облигацией. 

Новые правила IPO, рост индекса гособлигаций и сокращение выдачи новых разрешений на строительство 

📊 Новоти в мире финансов и инвестиций:

• По данным Банка России, официальный курс доллара и евро — 78 и 90 рублей соответственно. 

• По данным Росстата, недельная инфляция составила 0,02%. Годовая инфляция замедлилась до 9,34% с 9,46%.

• По данным Банка России, в мае-июне рост цен составил около 4% в годовом выражении, снизились и инфляционные ожидания. ВВП демонстрирует рост во втором квартале, хотя потребительская активность замедляется. Ставки по депозитам и облигациям снижаются, но кредитные пока остаются высокими.

• Индекс гособлигаций RGBI вырос на 0,64%, достигнув 116,01 пункта — максимума с 18 марта 2024 года. Рост связан с ожиданиями снижения ключевой ставки ЦБ на 1-2 п.п. в ближайшее время, а также смягчением геополитических рисков после отсрочки новых антироссийских санкций со стороны США на 50 дней. 

• По данным ЦБ, рубль стабилен благодаря высокой ключевой ставке, при этом ожидания ее снижения усиливаются. Экономика продолжает расти, но медленно, а инфляция снижается, что создает условия для смягчения монетарной политики.

За первое полугодие компания реализовала 255 тыс. кв. м недвижимости. Стоимость заключенных новых договоров составила 69 млрд руб.

Санкт-Петербург, Россия – 18 июля 2025 г. – ПАО «Группа ЛСР», («ЛСР» или «Компания») (MOEX: LSRG), один из ведущих девелоперов и производителей строительных материалов в России, объявляет результаты деятельности за II квартал и I полугодие 2025 года.

Основные результаты за II квартал 2025 года:

• Стоимость заключенных контрактов составила 27 млрд руб., объем – 108 тыс. кв. м;
• Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 49%.

Основные результаты за I полугодие 2025 года:

• Стоимость заключенных контрактов составила 69 млрд руб., объем – 255 тыс. кв. м;
• Доля заключенных контрактов с участием ипотечных средств составила 48%.