недвижимость

Этот текст можно считать продолжением темы https://smart-lab.ru/blog/570175.php только на примере конкретной квартиры.
С тех пор мысли о низкой доходности недвижимости не покидали меня. Поэтому решил посчитать финансовые результаты по нескольким проданным объектам. Т.е. реальные оконченные сделки, что позволяет вывести финансовый результат.
Итак, обычная квартира ~70 кв.м. была куплена с ремонтом в регионе 07.2006 за 2 600 000 руб. 06.2018 сделан ремонт на 350 000 руб. Продана квартира 08.2020 за 4 900 000 руб. 
Арендный доход был постоянным — 25 000 руб. в последнее время, т.е. ~6% годовых. Коммунальные расходы в регионах принято удерживать с арендатора сверху.
Общая прибыль включая аренду за 14,3 лет составила ~5 миллионов рублей или 12,4% годовых.Что же, этой доходности передают привет корпоративные облигации и даже ОФЗ (за счет роста тела) без всяких покупок-продаж, заселений-выселений и прочего...
Если в даты сделок просто были бы куплены доллары, то сравнительный общий убыток от покупки квартиры составляет ~2 миллиона рублей или ~2% годовых или ~30% за 14 лет !!!
Этот расчет меня немного шокировал, учитывая что квартира покупалась по нормальной цене и стабильно сдавалась! Также в расчете не учтены простои, налоги, кредиты и прочее! Допустим можно обойтись без кредитов и усердно не допускать простоев. Налог на недвижимость тем не менее уже стал ощутим (до 2% в год).
Также я не сравнивал с квартирой валютные депозиты, валютные облигации, покупку золота и прочее. Поскольку все ясно даже по валютной переоценке.
Если же сравнивать доходность-убыточность квартир с учетом всех расходов с консервативным инвестированием, то получается катастрофа!
Возможно в расчетной таблице содержатся ошибки. Напишите, если найдете. https://docs.google.com/spreadsheets/d/1uYkTKL-yHjxjCYV8VPieS8Q95B83pi23nbP5knoC1lQ/edit?usp=sharing

Есть желание разобраться, что происходит с ценами на рынке жилой недвижимости, и когда будет оптимальный момент для покупки. К сожалению, не смог найти ни одного толкового эксперта по недвижимости, чьи прогнозы более-менее сбывались бы. Приходится разбираться самому. Не судите строго, я дилетант в этой сфере деятельности, просто пытаюсь ковыряться в цифрах. Основной источник данных — сайт ЦБ РФ.

Первым делом определяем объем рынка. Общий годовой объем новостроек за 2019 год составил 5,14 трлн. руб. Объем ипотечного кредитования за 2019 год составил 2,85 трлн. руб. Очевидно, что ипотека остаётся главным движущим фактором в динамике цен на недвижимость.

Что же происходит с ипотекой?  Давайте посмотрим на цифры статистики.

Общий объем выданных ипотечных кредитов почти каждый год растёт. Провалы были только в 2009, 2015 и 2019 году, что, кстати, соответствует годам, следующим за очередными пиками девальвации рубля.

( Читать дальше )

Суббота… После красивых, сложных и многоуровневых текстов захотелось быть проще и ближе к народу. Иногда так бывает, что мы. А иногда нас )))

Чтобы понять характеристики очень сложного объекта в процессе движения вперед можно использовать метод проб и ошибок. 

Рыночный эксперимент № ХХХХХ+1. 

Результат: «Налоговый вычет по пп. 3. п. 1 ст. 220 НК РФ в размере 2000000,00 руб. заявлен неправомерно.» 

Мотивация: В предыдущем налоговом периоде Влад использовал имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ по иному объекту недвижимости".

Выводы: 
1. Налоговая цифрует все старые данные, даже те, которым более 15 лет.
2. То, что вычет брался в другом регионе налоговой не помеха.
3. Не смотря на то, что раньше был вычет один миллион, налоговая на второй миллион вычетом не дает.

PS: Как и все, что я пишу в блоге, история является выдумкой и все совпадения случайны. )))
Всем навигаторам и всем тем, кто не пытается контролировать свои тесные мирки, хороших выходных!

Интересный выпуск про спрос на недвижимость и ипотеку. 

Сразу напишу еще не продал. Сдаю. Немного обновляю мебель 
сразу скажу никаких простоев вообще, даже есть перехлесты в 10,7,13, дней, есть простой на ремонт в 3 месяца 
В 2001 г май  хотел купить новострой,  но купил жилую 2/5 кирп  39/25/6 с балконом торцевая книжка
Купил не дорого и очень по хорошим ценам.
Решил поспекулировать недвижимостью, но цены росли и уже через 2 месяца, я понял что продавать смысла нет и начал сдавать.
Расчеты вел в золоте, а точнее в золотых николаях 1899 года. Цены знаю по клубу коллекционеров.
1. Записал сколько мог купить золотых червонцев на момент покупки.
2. Каждый месяц записывал деньги, сколько уходило на коммуналку и сколько стоил червонец николавский.
3. Каждый раз высчитывал накоплением сколько мог купить червонцев с одной аренды и сколько осталось чтоб вернуть вложенное.
4. Делал небольшой ремонт все суммы записывал и переводил цифры в золото, точнее в николаев 1899 и отобразил в колонке как минус
5. Появилась главная цифра… через сколько лет недвижимость сделала

( Читать дальше )

Я смотрю, тут пошла волна постов про инвестиции на долгих сроках 10-20 лет, недвижимость, акции.

Расскажу, пожалуй, тоже. Хотя строго говоря, это была не инвестиция, а просто покупка недвиги  без цели получения арендного дохода, но в итоге хорошо так получилось.

В 2001 году, я купил себе квартиру в Санкт-Петербурге, двушку 75 метров в Приморском районе, стоила она 20 500 долларов, тогда все мерили в долларах и платили за крупные покупки тоже в долларах, в рублях она стоила примерно 630 000 рублей, смешно теперь) причём брал я ее в рассрочку у застройщика.

В 2008 году я ее продал, за 8,2 млн.руб., помню, что это было очень дорого, аж дух захватывало, это была наверно самая дорогая квартира в своём сегменте, но все перло вверх со страшной силой и очень скоро ее купили какие то приезжие из Тюмени.

Потом я перевёл рубли в евро, вышло около 235 тыс. евро и положил эти деньги в Райф на депозит, процент по депозиту тогда был емнип 5% или типа того

через два года на счету было уже порядка 260 тыс. евро.

( Читать дальше )

Ну на самом деле нет конечно😁 Просто число выставленных в аренду квартир резко выросло и достигло исторического рекорда — 56,500 штук.
После отмены карантина данная цифра увеличилась в 1,5 раза (в феврале было всего 35 тыс квартир). Основная причина этого в том, что во время карантина многие люди потеряли источник дохода и не смогли вернуться на работу. Им пришлось покинуть столицу. Как следствие, спрос упал, предложение выросло. Это были цифры «Миэль».

Статистика ЦИАН показывает, что число новых объявлений об аренде выросло в 2 раза — с 6,365 до 14,114 шт. Больше всего увеличилось предложение однушек — на 70%. Цены на однушки снизились на 2-3 тыс. рублей.

С учетом сложившихся тенденций, инвестиции в жилую недвижимость должны становится все менее и менее привлекательными.

Условия для создания ипотечного пузыря есть, а вот есть ли сам пузырь — я пока не знаю. Интересно ваше мнение, как вы считаете? Есть ли ипотечный пузырь?

Условия для ипотечного пузыря следующие:
👉Низкие процентные ставки
👉Снижение стандартов кредитования, высокая доступность кредита
👉Рост безработицы, снижение доходов населения

Последствия ипотечного пузыря:
👉Жопа банкам, на балансе которых идут просрочки и невозвраты
👉Жопа девелоперам, так как на рынок выходит масса заложенных квартир по сниженным ценам
👉Добро тем, кто ждал и сидел в кэше

Что сейчас?
👉Доходы падают
👉Объемы выдачи ипотеки растут
👉Доля продаж у девелоперов ипотечникам на рекордном максимуме

Цифры по ипотеке следующие:

По итогам 2019 вроде тоже около 3 трлн руб было выдано.
За 9 мес 2020 было выдано 2,5 трлн руб. Рост есть но не радикальный.

Просрочка вроде в пределах разумного:

( Читать дальше )

Каждый раз, когда собственники  квартир или застройщики повышают ценники, в информационном пространстве материализуются три группы удорожателей. Первые причитают «ай-ай-ай – катастрофа, цены растут, теперь мы ничего не сможем купить!»; вторые злорадно усмехаются «а мы же говорили!...»; третьи потирают руки «пока вы, глупцы, копили деньги, мы – хитрые инвесторы — прикупили себе квартирки и теперь посмеемся над вами».
Спору нет, цены на квартиры могут расти в определенные моменты времени. Несомненно и то, что кто-то когда-то может иметь двузначные доходности от вложений в недвижимость. Но так ли уж много поводов для радости у владельцев недвижимости в России, если смотреть на ситуацию чуть шире?
Особенность мышления обычного человека – он помнит только то, что может вспомнить. А вторая его особенность, что он не понимает разницу между реальными и номинальными ценами. Правда, есть исключения. Вот, например любопытный кейс про аренду, который мне попался на форуме риелторов.

( Читать дальше )

Топ городов разных стран, с наибольшим риском возникновения «пузыря» на рынке недвижимости:

— Мюнхен
— Франкфурт-на-Майне
— Торонто
— Гонконг
— Париж
— Амстердам
— Цюрих

Москва вошла в ТОП-20, заняв 17 место с пометкой «переоценённый рынок». Годом ранее, Москва занимала в этом рейтинге переоценки стоимости стоимости кв.м. жилья 18-ю позицию.