Блог им. redd
По мотивам
smart-lab.ru/blog/659811.php
Читаю СЛ и вижу оооочень много скептиков по стоимости недвиги в рублях.
И «на последние деньги народ скупает», и «весь спрос только за счет ипотеки, скоро выдохнется и все, пузырь сдуется», да и вообще, «от Ковида народ весь вымрет, некому будет покупать»...
Так вот, уважаемые и дорогие Смартлабовцы Тимофеевичи, накидаю инфы по текущей ситуации и личный взгляд на все происходящее. Без графиков, точных данных и прочего. Хотя в принципе мог бы, но пост слишком большой получится.
Стартовые данные:
Работал в риэлтором годах в 14-17, потом неактивно. Как известно, риэлтор, как и трейдер, бывшим не бывает. Обращаются изредка знакомые/знакомые знакомых с просьбой помочь продать/купить, так что в рынке в целом. Да и себе только что купил новострой под 6,1%.
Город Чебоксары, насел 500 тыс. чел., уютный, депрессивненький с экономической точки зрения, но поскольку еще 500 тыс. работает в Москве, то деньги в городе есть )).
Итак:
Новострой — ценник гораздо выше чем в 2014, когда был пик. Ключевое здесь — это то, что ипотека под 6,1 (уже даже под 5,9).
Все просто ЛОМЯТСЯ на новостройку, как выше написал — сам купил. Смели в городе (а у нас самые лучшие показатели в ПФО по показателю ввода новостроя, даже не представляю что творится там, где строят меньше) все, что было из уже построенного еще летом, за сентябрь и октябрь не осталось НИЧЕГО из того, что сдается в ближайшие месяцы (я еле-еле успел залететь в уходящий поезд, и то сам!!! переплатил риэлторам, чтобы купить!!!), сейчас разбирают остатки того, что сдают через год и два. Да, там где цены не на уровне 50-55 за кв/м, а 65, еще что-то есть, но это ненадолго. Те, кто продал по 55, уже задирают еще выше на то, что сдадут в 2022 году.
Итог: Цены уже в космосе для нашего города, объектов нет, у застройщиков все гуд, они УЖЕ никуда не торопятся.
Остаются те, кто не успел. Куда они пойдут? Конечно хочется купить под 5,9%, но НЕЧЕГО/ДОЛГО/НЕ ПОДХОДИТ/ДОРОГО.
Фиг с ним, скажут многие, куплю вторичку. Под 7,9-8,2%. Кстати, сейчас исторически в нашей стране САМАЯ НИЗКАЯ СТАВКА. (если не брать акции, типа тех же 8/8/8 в ВТБ в 2012 при первом взносе 50/50 и иже с ними).
Строят ГОРАЗДО меньше (из-за введения эскроу-счетов), и ДОРОЖЕ (это как эскроу-счета, так и удорожание строительных материалов).
Вторичка. Новое качественное жилье и прочее ликвидное жилье, в котором ХОЧЕТСЯ ЖИТЬ — цены на уровне 2014 года и готовятся на пробой уровня, кое-где уже выше.
Все чаще есть случаи, когда продавцы отказываются продавать квартиры в принципе. Да, они их выставят, но когда? Ценник может быть уже выше на 20-30-40-50%, чтобы они согласились.
Советская панель 70-80-90 х годов, хрущевки в нормальные местах — цены на уровне 2012-2013-х годов, пока не подошли к максимумам, спрос еще не дошел. НО! С лета самые низкие цены просто ЗАКОНЧИЛИСЬ. Если летом можно было купить 1-комн. хрущевку в нормальном месте за 1 млн. руб., то сейчас даже торцевую на первом этаже — только за 1200. Все, самый низкий ценник ушел. В 2014 цена была примерно 1750, убитая — подешевле.
Неликвид, старые непопулярные районы, новые точечные дома в … пе мира — ценник на уровне прошлого года, но и там потихоньку есть оживление, самые низкие цены приподнялись либо ушли, в целом пока еще можно купить недорого, та же 1-комн. хрущ за 1 млн. найдется.
Ой, да скоро же спрос закончится! Что же делать-то?
А с чего он вдруг возьмет и закончится? Вот на общежития он закончился, если в 2014 году за счет материнского капитала и активной урбанизации в Чувашии секционка 18 кв. м. и 13 стоили 800-900 и 550-650 соответственно, то сейчас — только 450 и 270-300. И продать даже за эту цену — счастье. Для купивших это абзац. У меня есть родственники, «застрявшие» в комнатах, и, похоже, навсегда. Но в общежитиях жить просто НЕКОМФОРТНО.
И их жильцы — каждый — мечтает о своей квартире. Люди, которые хотят выбраться оттуда, находят подработку в городе, где хорошую работу найти в принципе непросто, копят, экономят, а потом — покупают. И САМАЯ НИЗКАЯ СТАВКА В ИСТОРИИ — им в помощь. Это во-первых.
Во-вторых, «денег у населения не осталось». Даже не буду лезть на сайт ЦБ, да и давно не смотрел, кому не верится — пусть найдет, у физиков вкладов все больше и больше. И не надо мне новости кидать — «забрали из банковской системы 100-200-300 млр. руб.», смотреть год к году! А еще лучше — к 14-му году.
Вот и окажется, что средняя цена по городу — ну пусть на уровне 14-го года, а на сколько больше стали вклады населения?
Третий фактор — ВСЕ ПОДОРОЖАЛО. Сколько стоит бюджетное авто по сравнению с 14-м? В два раза больше! 1 млн. руб. за РИО!!! Товарищи, ну это вообще капец. Продукты — да, кажется что не так сильно подорожали. Нет, они подорожали, и еще сильнее, просто на прилавках продукты того же качества, что и раньше, искать надо, и подорожали они раза в 3.
А что же не подорожало?
РАБОЧИЙ ТРУД и НЕДВИЖИМОСТЬ!
Далее, думаю, не нужно объяснять, что будет в условиях, когда что-то долгое время необоснованно дешево, особенно в нашей стране.
Нефть подорожает, доллар вниз — значит в России все хорошо, и будет дорожать. Нефть на уровне или вниз — бакс вверх, снова только удорожание.
Резюме — инфляция не добралась в силу разных причин до недвижимости, и сейчас она как раз держит ее на прицеле.
ВНИМАНИЕ! До старта ракеты осталось: 5..4..3..2..1..0..
p/s Если будет интересно — то напишу про знакомого, который делает 17% годовых на сдаче в аренду ЖИЛОЙ недвижимости.
Xmeli Suneli
redd
Xmeli Suneli
redd
Xmeli Suneli
А так пожалуйста — самый главный фактор за падение — это остановка или резкое удорожание ипотеки.
redd
Обыватель в итоге заплатит больше при низкой ставке, наша задача быть владельцами банков, металлургов, можно строителей…
Владимир
redd
То есть если летом были самые низкие цены, то денег летом было меньше чем сейчас, и сейчас покупатели выкладывают больше денег. Так по вашему?
На счету у народа 12трл сбережений. Это 80.000руб на человека. И что вы хотите им продать? Холодильник с пылесосом? Даже машину не впаришь с такими накоплениями.
Andrey
Владимир
redd
ves2010
ves2010, я бы с Вами согласился, да не всегда.
Есть у меня друг, обеспеченный, всю недвигу продал, теперь будет думать куда деньги деть. Когда денег много — это очень серьезный вопрос. В валюту уже опасается, в банке — смешные %, в акции — «ну его нафиг, не могу удержаться, торговать начинаю, нервничать, потом сливаю».
У другого есть на квартиру свободные, разок «крутанул» — купил с торгов, продал, заработал, рад. Теперь хочет еще раз также — но не может, не позволяет себе покупать за столько же, за сколько год назад сам продал.
Согласитесь, трудно купить растущую акцию, вчера же было дешевле?
redd
начитались киосаки… читал небось киосаки? а киосаки то квартры не покупал… а покупал дома… с землей… квартиры ему неинтересны были...
у мя родственники потеряли в московской недвиге почти лям баксов… эти потери никогда не отбить никакой арендой...
ves2010
ves2010, потеряли на переоценке в доллары?
Тут без вариантов, мы же сырьевой придаток, если есть свободные бабки — лучше в долгосроке в валюте держать. Если же играться с рубликами — то сейчас, на мой взгляд, лучший момент во вторичку запрыгнуть. Хорошо, лучший был в прошлом году )))
А вообще — серьезные такие знакомые, что несколько лямов в недвигу засунули.
redd
Andrey
redd
«Накопления» предприятий — это вообще смешно. Три зарплаты выплатил сотрудниками, вот и все накопления.
Andrey
redd
Andrey
Andrey, ипотека в помощь тем, у кого не хватает )))
тут же распределение вкладов будет, та же самая кривая Гаусса. Смысл в том, что денег столько, что можно купить по 100 т.р./кв.м. около 250 млн. кв. м., это я думаю больше, чем вообще сейчас продается на рынке. Понятно, что этого не будет и вообще некорректное сравнение, но как-то вот так.
redd
октябрь 2016:
— 17.3 трлн. в рублях
— 6.1 трлн. в валюте
октябрь 2019:
— 23.1 трлн. в рублях
— 6.3 трлн. в валюте
октябрь 2020:
— 25.7 трлн. в рублях
— 7.3 трл. в валюте
Ив Ив
Александр
Александр, тоже над этим задумываюсь. Похоже, пора на интернетчика переучиваться ))
Если серьезно — то серьезно думаю доучить-таки английский до нормального уровня, а также подумываю над освоением программирования либо других навыков, которые востребованы удаленно на мировом рынке труда.
А Вы как-то двигаетесь в этом направлении?
redd
Andrey
redd
это ж обычный дармоед.
Kapeks
Вот мне — точно не нужен
Всем остальным тоже, за исключение некоторых случаев.
А насчет дармоед — это зачастую не так.
redd
alvas
2 демография хреновая… уходит поколение послевоенных бейбибумеров оставляя квартирки… и приходит крайне малочисленное поколение 90ых… т.е фундаментала нет
3 спрос можно смотреть по динамике цен на аренду… т.е если жилья не хватает то цены на аренду растут… и где рост цен на аренду? т.е дефицита и ажиотажа нет
4 да действительно низкая ставка+ дисконт застройщика несколько оживляет рынок… но смотрим пункт2 — нет фундаментала для роста… счас на одного россиянина 25метров уже жилья… куда уж больше
ves2010
Кстати, даже в апреле-мае, когда всех заперли дома, цены не упали.
По поводу пункта 2 — то сейчас те, кто могут, покупают детям (бум «материнского капитала» 2000-2010-х годов).
redd
ves2010
sanek_kg
sanek_kg, не, не покупайте, тем более говно. И никого я не уговариваю.
Чем больше хейта на мой пост, тем больше я убеждаюсь в своей правоте (рост недвиги на 50+% за 3-5 лет, о чем пишет Черный Живоглот).
Потом будете покупать говно, постаревшее еще на 5 лет, но уже гораздо дороже ))))
Интересно так, пока ни одного коммента, кто бы был со мной согласен.
redd
валеркин
redd
alvas
alvas, иные новостройки по 20 лет стоят в черновой отделке, и их не продают. Я сталкивался сам с таким на практике — реально квартплату платят, ремонт не делают, и не продают. «Засолили».
Поэтому сразу все инвестиционные квартиры на рынок после сдачи дома не выходят — они по экспоненте, лет на 5 растягиваются.
Вот у народа доходы — не растут, это плохо, но чую, что в ближайшее время это изменится.
Хотя если взять бюджетников и прочих, у них потихоньку растет доход.
redd
очень хороший показатель
Николай
Разговаривал со знакомым — швейное производство, там острая конкуренция у нас в городе, приходится, как говорит, платить 25-30 тыс., иначе — уйдет. Потихоньку и до других отраслей дойдёт.
redd
а значит через пол годика начнет жылье дешеветь, а там и просрочки по ипотеке подтянутся
но это не точно
Николай
Николай, Москва вообще отдельный разговор.
Мне кажется, что рост будет там конечно, но как раз в Москве он уже необоснован фундаментально, и никакая инфляция здесь не основание. В Москве пузырь, и он сдуется красиво, вопрос времени.
Когда зарплата в Москве и регионах сблизится до неприличия, Москва опустеет. Хотя нет, есть же страны Азии, из которых приедет еще больше народа.
redd
Ив Ив
redd
Ив Ив
Ив Ив, менеджеры (звонилки), IT-специалисты, да все офисные сотрудники. Колл-центров уже давно в Москве практически нет. Аналитики всякие, логисты, да все, кто за компуктером работает.
Продажи тоже уходят в интернет. А много в Москве было-то плиточников и сантехников? Не много, да и те приезжие, им жилье не нужно — они в том, которое ремонтируют живут.
redd
Ну и в целом даже в IT, несмотря на развитость удаленки, работа онсайт в Москве ощутимо выше оплачивается по ряду очевидных причин.
Ив Ив
а наши коррумпированные рантье на нефть и человейники молятся
Brassiere
А так — в целом с Вами согласен.
redd
Brassiere
Бубльгум
Бубльгум, в целом согласен — доказываю собственную правоту.
Но есть и факты — рынок уходит вверх.
redd
Бубльгум
redd
depression
Он активно следит за недвигой, при этом тоже волны чертит, а я в них — ни в зуб ногой (( Ждет он ближе к 300 000.
redd
Алексей Балабанов
Алексей Балабанов, спасибо на добром слове. Сантимент конечно жуткий, коменты читаю и понимаю — точно ждет нас всех ракета![]()
Насчет наличия денег — у меня тоже нет, поэтому в ипотеку и полез.
С текущей ставкой это не то чтобы выгодно, это МЕГАвыгодно.
Думал продать квартиру — 150 т.р. за месяц — в принципе очень неплохо, мне 3 месяца надо каждый день на работу ходить за эти деньги, а потом прикинул — ставка ниже плинтуса, что возьму взамен и под какой % непонятно — оставлю пока, там посмотрю. Тем более самому жить в ней.
redd
Alex Zebra
Alex Zebra, сказочник? В чем? Описываю РЕАЛЬНУЮ текущую ситуацию. В чем сказочник?
Согласен, что спроса НЕ БЫЛО. Год назад.
А сейчас — появился. Власти нужно было разогнать строительный сектор.
После того, как они его в эскроу-счета загнали, расходы РЕЗКО выросли — на деньги дольщиков рассчитывать нельзя, без допинга застройщики бы просто легли. Какой был бы итог? КРИЗИС — в строительстве, смежных отраслях и БАНКАХ. А так — все в шоколаде, не считая бюджета.
Насчет спроса нет — позвоните в ЛЮБУЮ строительную компанию, на объекты которой выдают ипотеку, и попробуйте купить квартиру по вменяемой цене со сдачей в ближайшие месяцы. Потом вместе посмеемся.
Некому и не на что — а зачем тогда ипотека-то? Покупали, покупают и будут покупать в ипотеку!
А сейчас еще и выплаты по маткапу на первого ребенка уже дают — вот и первый взнос у гооооооооораздо бОльшего числа семей появился.
redd
salik