недвига


Зачем человек купил конуру 7.5 кв.м за 28.5 млн.руб?

30 сентября я писал о предстоящем аукционе по продаже конуры 7.5 метров возле м.Профсоюзнаяhttps://smart-lab.ru/blog/564573.php. Вчера аукцион состоялся. Было 33 заявки. В жесткой борьбе победил мужичок, выложивший за эту конуру 28.5 млн.рублей. Сдавать ее реально можно где-то за 80 тыс.руб. Без учета налогов, инвестиция дает 3.3% годовых в рублях. 

Мдаа… кто покупатель и нафига ему такая херовая инвестиция? Загадка…

Недвижка всё... Люди повалили на фондовый рынок.

Есть такое выражение, что деньги «карман жгут», через карман всю ляшку могут прожечь. Если свободный кэш стабильно поступает и накапливается, встаёт вопрос куда его инвестировать. Земля и недвига уже совсем не привлекательны в качестве инвестиций. Время быстро меняется. Квартиры висят, их не могут продать. Рынок буксует, вместе с тем надвигается демографическая яма девяностых. Те кто родился на закате союза, уже подгрузились ипотеками, дальше идёт провал в демографии. Во вложения в иностранную валюту люди наигрались. Ну и начали присматриваться к бирже. Очень популярны ИИС, потому что там можно вычеты по НДФЛ получать, выгодно и надёжно, людям интересны ОФЗ. А куда ещё можно отнести денежки, как вы считаете, уважаемые смартлабовцы?
 
В 2018 году число частных клиентов на Московской бирже превысило 2 млн. человек. А в 2018 году количество брокерских счетов ИИС на бирже удвоилось и достигло 598 тыс. Было открыто 83 тыс. счетов ИИС доверительного управления. Интерес к подобным счетам не случаен: они позволяют получать налоговые вычеты со средств, направляемых на инвестирование.



( Читать дальше )

Почему я не торгую на рынке и не работаю на дядю, а сам стал дядей, на которого работают (заодно палю Грааль)

По мотивам нескольких недавних постов на смартлабе.

Почему мне не нравится на кого-то пахать:

1)      Лень

2)      Зависимость от чужих решений

3)      Мало свободного времени

4)      Скучно

Почему мне не нравится трейдинг:

1)      Нервы

2)      Нестабильность дохода

3)      Трейдинг съедает кучу времени

4)      Лень

Как только в нашей стране наступил капитализм (а я тогда был ребенком) я понял, что хочу свой бизнес. Правда в то время я бизнесмена себе представлял как героя Ричарда Гира из фильма «Красотка». Умный, крутой, самоуверенный чувак, работающий круглые сутки.

Это потом я узнал, что мусорные облигации в 80-ых годах в США, с помощью которых велись агрессивные поглощения того типа, что описаны в том фильме, не требовали не ума, ни работоспособности, достаточно было безбашенности и тестостерона. Все это хорошо описано в книге «Покер лжецов» Майкла Льюиса. Ну, да я отвлекся.



( Читать дальше )

Недвига будет падать и дальше

В пользу падения:

1. Демографическая яма 90-х
2. Высокие темпы роста и высокие объемы строящегося жилья
3. Спад доходов населения
4. Миграция населения(в том числе зарубеж)

В пользу роста:

1. Для Краснодарского края, Питера и Москвы(замкадья) — миграция населения с севера, востока
2. Для остальных регионов — разве, что гиперинфляция с учетом роста ЗП в регионах, при обычной инфляции, какая имеет место быть в последние годы, недвижка будет падать дальше.

С горизонтом 10 лет — гос-во будет активно предлагать в аренду соц.жилье.



И снова о недвижке

Сейчас сезон покупок, т.е. в это время всегда наблюдался повышенный спрос на недвигу, в этом году — тишина!
ради интереса проанализировал рынок недвиги в Челябинске, не знаю, что больше оказывает влияние на слив цен — экология или миграция людей на юг страны, или затаренность рынка жилья — новостроем, НО цены еще больше упали чем летом этого года, немного отскочили в августе на новостном фоне — , что ставки по ипотеке поднимут, видимо это несколько подстегнуло покупки, но очень быстро все улеглось и теперь ...
млин, основное падение бетона имхо еще не набрало своих оборотов!
Вывод — в среднем на обычную панель с 2014 по осень 2018г цена упала на 35%, элитки выставляют на 15-20% дешевле, студиями завален весь город, ушли вниз на 25-30%.

Как автор покупал квартиру, ч.4

Часть 3 тут.

Я пару месяцев назад постил историю о покупке квартиры (https://telegra.ph/Kak-avtor-pokupal-kvartiru-07-21), ну вот, доделал, наконец, ремонт.

План был уложиться в 400 тысяч. Не удалось. Из старого оставил потолок в 2 комнатах (покрасили), паркет (оциклевал), осталась большая часть алюминиевой электропроводки (решили не штробить и не менять на медь и положили в кабель-каналы плинтусов), старую мебель выбросил (диван и шкаф удалось продать за 2000р), санузлы переделал полностью вплоть до труб, кухню купил минимально приличную встраиваемую.

Расходы вышли такие:

— 3-тарифный электросчетчик — 3900 рублей с заменой
— замена батарей и срез труб (без учёта самих батарей) — 22500
— замена окон с работой — 46200
— вынос мусора — 6000
— обои и покраска 2 потолков — 37000
— натяжные потолки в кухню и коридор — 13000
— санузлы с новыми выводами — 50000
— циклевка паркета с лаком — 28800
— материалы с доставкой — 287000

Всего на ремонт ушло 495 тысяч рублей и 3 месяца. Куча работы сделана своими руками (сборка кухни, шкафов, установка плинтусов, много мелочей).

( Читать дальше )

Эффективность рынка недвиги

Продолжаем серию о неэффективности.

Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой квартиры в ипотеку. Ну, решение принято, стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался буквально на неделю, чтобы сделать предложение — но квартиры уже уходили.

Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный «анализ») сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то «интегральную» оценку — все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину в дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоброт.

( Читать дальше )

Недвижимость продолжает падать

Скоро начнется лето
Летом обычно наблюдается снижение спроса — ждем глобального падения
Года через два запретят продавать недвижимость на стадии строительства, значит исчезнут спекулянты, а значит и добавочная стоимость посредников.
Так что года через два возникнет хорошая возможность купить качественное жилье по вменяемым ценам.
Недвижимость продолжает падать


В каком случае экономика будет развиваться лучше



1. Если стоимость квартир, земли и машин будет низкой и всем доступной, чтоб люди работали не за ипотеку а за идею?
2. Если стоимость квартир, земли и машин будет высокой, чтоб все  работали за благо, а не ленились?
3. Все равно?


Низкие цены возможны если государство это захочет и создаст конкурентные условия для девелоперов, разбив крупные компании на более мелкие

Что нас ждет в будущем:


72 000 000 руб. за 19 кв.м. Крах экономики!

Россия. Санкции. Все плохо. Нищета. Коррупция. Грязь. Экономика — ужас. Кругом воры. Кругом друзья сами знаете кого. Спасут только неподкупные евреи, европейцы или американцы… А тем временем в Москве продается торговая площадь 19,5 м² по ул.Пятницкая, 31/2с5 за 72 000 000 руб.  (3 692 308 ₽ за м²).
72 000 000 руб. за 19 кв.м. Крах экономики!
Семьдесят два миллиона рублей за 19 квадратных метров! Это же бл… пи… аху… ь!!!
И ведь, сука, купят!!

Прошу прощения за мой французский.




....все тэги
UPDONW