Блог им. 3way_Banana_Split

Недвижимость против акций (на удивление схожий результат)

Всем привет!

Сразу оговорюсь -пост про долгосрочное инвестирование, а не о том как 100 тыр разогнать до 400 млн за год.
В общем, бродя по Смартлабовским постам по теме долгосрочного инвестирования  всё-время натыкаешься на категорию «недвижимость». Или мне так кажется, не знаю :-) Однако, если серьезно задуматься, то в России, пожалуй, это самая популярная инвестиционная категория. Быстрый поиск в Интернете показывает, что в 2017 году 78,8 миллиона человек являлись прямыми собственниками жилья (сейчас, наверняка, больше), а брокерских счетов на ноябрь 2020 было около 6,2 млн. (сколько из них «мертвые» — не знаю). Однако, недавно видел забавную новость о том, что программу ИИС первого типа и налоговой «помощи» надо «однозначно сворачивать, когда их число с 3-х миллионов сейчас достигнет 6-ти». При такой диспропорции? Удивительно «дальновидные» дяди, что сказать. Но пост — не о них.
Тем не менее, на Смартлабе постоянно ведутся споры о том имеет ли смысл добавлять недвижимость в некоторые индивидуальные инвестиционные портфели или нет. И мне стало интересно посмотреть перформанс недвиги против рынка акций на 20-летнем отрезке времени. Поскольку в России все только зарождается и исторических данных нет, то я полез на американский сайт сравнить фонды недвиги (первый портфель, синий) и S&P500(второй портфель-красный). И, знаете. я был очень удивлен, увидев, насколько схожи доходности этих инвестиции за последние двадцать лет! За это время «там» был и пузырь доткомов, и пузырь на рынке недвижимости. Тем не менее, после всего этого обе инвестиции практически равны по доходности и оба портфеля получили действительно хорошую прибыль! (Картинка кликабельна)

Недвижимость против акций (на удивление схожий результат)


Тут, понятное дело, сама «недвижимость» — это интересный класс активов, потому что квартира в Мск будет работать иначе, чем дом в Сочи. И это затрудняет обычному домовладельцу возможность сравнить свой дом с фондовым рынком на индивидуальном уровне. Еще одно существенное отличие — это общее малоликвидное состояние самой собственности (а не её фондов или ETF). И, возможно, было бы интересно нарисовать какую-нибудь диаграмму, показывающую, как можно использовать ипотечные кредиты и кредитное плечо для улучшения доходов от недвижимости по сравнению с акциями. Возможно :-) Но, тем не менее, график определенно наводит на мысли о диверсификации в долгосрочной перспективе.

Второй момент, который меня удивил — это резкая разбалансировка годовых доходностей этих активов в «предж*пный» год. Совпадение или нет, как считаете?

Недвижимость против акций (на удивление схожий результат)
★1
55 комментариев

Источник: Сергей Спирин

Реальная (за вычетом инфляции) доходность недвижимости — отрицательна. Я уже молчу про долларовый эквивалент.

Поэтому термин «инвестиции» здесь не совсем корректен. Скорее — «сбережения».
Воронов Дмитрий, в реальности недвижка растет в рублях, какой-то странный расчет, минуса какие то)), это не говоря о доходе с аренды, которую можно ежемесячно реинвестировать, а не раз в квартал или того хуже раз в год. Банки не идиоты, платежи по кредитам раз в месяц собирают, а платят по депозитам раз в год)
Да, стоимость недвижки Москвы вообщем не верно посчитана в таблице, сам покупал и продавал не мало за последние 3 года(не риелтер)
avatar
ровный, согласен, что в рублях растет. Но этот рост ниже инфляции, в силу чего реальная доходность недвижимости — отрицательна.
Воронов Дмитрий, воощем и целом да, она по сути, как облигации, всегда догоняющий актив, только выгодней, чем облигации, еслли в аренду сдается.
avatar
ровный, банки собирают раз в месяц не потому, что реинвестировать так выгодно, а потому что основная масса плательщиков получает зарплату ежемесячно.

Им бы легче было собирать раз в год, но при этом сэкономить на операционных расходов, по обслуживанию людей, которые ходят платить ипотеку налом.
avatar
ровный, только чтобы ежемесячно именно реинвестировать прибыль с аренды, надо иметь под 10 объектов, под реинвестированием понимаем приобретение дополнительного объема данного класса активов, ибо с 1 квартиры ты не купишь 2ю на аренуд с 1й.
Воронов Дмитрий, во-первых из картинки видно, что положительная доходность на самом длинном таймфрейме (инфляция x4, недвижка x5.3), к тому же там возможность сдачи в аренду (или экономия на аренде) не учтена.

Скорее недвижимость — это реальный 0 в цене (в реальном объекте скорее минус) + аренда.
avatar
UnembossedName, аренда влечёт дополнительные риски. Она, конечно, обеспечит какую-то положительную доходность, но и потребует дополнительных затрат времени собственника. 

Полагаю, что аренда — это отдельная история.  
Воронов Дмитрий, это сложно, поэтому выкинем всю доходность от этого и назовем недвижимость активом с отрицательной реальной доходностью.
Хотя на табличке видно, что это не так.

Даже если это объект, в котором вы живете, вы экономите на этой самой аренде, что на самом деле доход.
avatar
UnembossedName, я абсолютно согласен с Вами, что недвижимость как часть имущественного комплекса семьи (собственника) — абсолютно обязательна. Не будешь же всю жизнь переезжать с семьей и детьми по съёмным квартирам. 

В то же время, рассматривать недвижимость как инвестиционный актив, на мой взгляд не совсем корректно. 

P. S. Сейчас молодёжь в связи с отказом от любой социальной ответственности (в т. ч. семейной) и вовсе считает, что недвижимость – это пассив.  
Воронов Дмитрий,
Недвижимость как класс имеет положительную реальную доходность.
А уж рассматривать это как инвестиционный актив или нет, это вопрос определения. Для меня это инвестиционный актив, но по причине ужасной ликвидности, малоинтересный.
avatar
UnembossedName, положительную реальную доходность недвижимость имела в первой декаде века.

За последнее десятилетие реальная доходность недвижимости — отрицательна.

Принимая решение сегодня, на мой взгляд, более актуальны последние показатели.

Тем более, что жилая недвижимость на длительном горизонте подвержена моральному и физическому износу. Поэтому, помимо отмеченной Вами низкой ликвидности, вторичка более 10 лет требует ещё и дисконта.
Воронов Дмитрий, ага, а американский рынок всегда лучше других.
avatar
UnembossedName, смотря на какие периоды смотреть: иногда и индекс МосБиржи рулит. А вообще лучше всех — портфель лежебоки.  
Воронов Дмитрий, вот и я говорю, что вы подгоном периодов занимаетесь и болеете ошибкой недавности
avatar
UnembossedName, обижаете. Недвижимость на всех периодах показывает доходность либо ниже инфляции, либо лишь незначительно её опережает. 

О какой ошибке недавности Вы говорите?
Воронов Дмитрий, о том, что в табличке, которую вы привели, самый длинный период показывает превосходство недвижимости над инфляцией и там не учтена аренда.
Я не пойму, то ли вы упрямый как осел, то ли я вынужден повторять одно и тоже как попугай.
avatar
UnembossedName, выкладываю ссылку на полную таблицу Сергея Спирина (RU-2003-2020-9m.pdf (assetallocation.ru) из которой видно, что реальная доходность недвижимости наблюдается в 2003-2011 гг. Она была связана со спецификой развития рынка столичной недвижимости в начале века и не факт, что эта специфика повторится в будущем.

Таким образом, для получения мизерного превосходства над инфляцией потребуется приобрести недвижимость и держать её 15-16 лет, беря на себя риски низкой ликвидности и утраты её стоимости вследствие морального устаревания. 

Таких инвесторов почти нет (если не считать профессиональных участников рынка недвижимости — но это уже бизнес, а не инвестиции).
портфель лежебоки

Так их же несколько видов, разве не так? Или у г-на Спирина он один и никогда не менялся за последние, не знаю, 15+ лет? Золото/S&P500/Россия одинаковыми долями, насколько я помню :-)
avatar
3way_banana_split, у Спирина портфель стабилен. Он специально сохраняет его состав постоянным, чтобы сохранять преемственность.
а американский рынок всегда лучше других

UnembossedName, в табличке, однако, утверждается обратное :-)
avatar
3way_banana_split, именно 
avatar
молодёжь в связи с отказом от любой социальной ответственности (в т. ч. семейной) и вовсе считает, что недвижимость – это пассив.

Молодежь, конечно, глупА, но статистика разводов и Семейный кодекс уж очень сильно «заточены» на игру в одни ворота.
avatar
3way_banana_split, Вы правы, бесконечное количественное смягчение привело к значительной девальвации всех традиционных ценностей.
Воронов Дмитрий, В табличке диспропорция. у депозитов в валюте, по всей видимости доходность в валюте, а у рублёвых инструментов в рублях. надо либо всё считать в рубле, либо в валюте.
avatar
all silver, нет, в таблице все в рублях.
Там есть косяки вроде того, что акции без дивов (потому что история индекса полной доходности видите ли недостаточная), недвижка без аренды (но это невозможно посчитать).
avatar
акции без дивов, недвижка без аренды

UnembossedName, так тогда хрень тогда получается «в итоге» — яблоко сравнивается с апельсином.
Я то как раз брал два ETF, которые реинвестируют доходы.
avatar
UnembossedName, а как тогда считали? доллар к рублю с 2010 по 2019 вырос в два с половиной раза и депозиты в долларах давали от 8 до 4% годовых, а в табличке 7,4% годовых. как-то лукаво посчитано:) 
avatar
all silver, ну и да, не надо выдумывать про депозиты в 4% годовых, скажем в 2018-2019м годах.
От 8 до нуля. Если брать крупнейшие банки) Риск нести доллары в некрупнейшие никто в таблички не записывал, если там есть слово депозиты, то значит брались депозиты по средневзвешенной ставке.
avatar
UnembossedName, у меня даже сейчас есть депозит в долларе под 4,5%. открытый полтора года назад в кредит европа банке. и ещё полтора будет продолжаться под этот же процент. в таврике ещё год назад такие проценты были. только самые тугие держат деньги в госах типа сбера. на 1400000 можно держать в любом с учётом процентов и возможным обесценением ржубля.
avatar
UnembossedName, я кажется понял в чём лажа в табличке. доходность в долларах указана без учёта дохода по депозитам. табличка подогнана под условия, что рублёвые активы лучше валютных.)
avatar
all silver, в табличке никакой лажи нет, там не написано «Депозиты в долларах», там написано доллар США, столь длинной статистики по депозитам в баксах к сожалению не найти.
На долгосроке валютные активы в идеале дадут столько же сколько рублевые (с учетом повышенной премии за риск в рубле).

avatar
На долгосроке валютные активы в идеале дадут столько же сколько рублевые (с учетом повышенной премии за риск в рубле).

UnembossedName, теоретически :-) Однако, последнее время, даже в ВДО 12-15% выглядят как насмешка. Я как-то писал (могу поискать, если интересно), что западные фонды еще до короны ждали от нас 24%+ доходности с учетом странового риска ВВВ- («в одном шаге от мусора», как я это называю). А с учетом падения рубля на 20% (мож отрастет, но впрядли), это вполне оправданно.
avatar
3way_banana_split, ну в прошлом году, рубль укрепился на 10+%, надо было отрицательные ставки давать?
Вы серьезно не понимаете, что в среднем никаких +20% в год нет ослабления?
avatar
Вы серьезно не понимаете, что в среднем никаких +20% в год нет ослабления?

Не, с этим то я как раз не спорю. Я говорю (вообще-то не я, а статистика). что рубль — одна из самых волатильных валют в мире. Поэтому непонятно когда «прилетит» и откуда. Может, кстати, поэтому у нас и опционы в зачаточном состоянии.
Волатильность за последние 5 лет (тут нынешний март поднасрал):

А вот — за 10 лет (не знаю чем провинился июнь, но «август» у нас вроде уже имя нарицательное):



avatar
3way_banana_split, это ж замечательно, живете вы скорее всего в рублевой зоне, цены за долларом не бегают на следующий день.
Пользуйтесь волатильностью.
 
avatar
UnembossedName, почему тогда «доходность»в рублях обозначена с процентами по депозиту? разница ставок, это разница инфляций. в рубле на депозите вообще доходности нет, так как проценты по депозиту, это лишь компенсация инфляции в рубле.
avatar
all silver, потому что данные по рублевым депозитам есть за длинный промежуток времени.
В долларе таким же образом депозит отбивает инфляцию в долларе, долгосрочно идем к равновесию)
avatar
UnembossedName, открою секрет полишинеля. за последние 20 лет (за исключением последнего года) депозиты в долларе были в среднем вдвое ниже рублёвых. а в долларе инфляция была куда ниже. по факту эту табличку можно выбросить в мусор, так как она не учитывает ни депозиты в долларе, ни процент от сдачи недвижимости, ни див. доходность. и даже девальвация рубля учтена лишь частично.  
avatar
all silver, Я не понимаю, почему вас так взолновала табличка эта?
Вас в детстве ударили табличкой, за доллар обидно? Что?

Вы сами звездили выше про то, что депозиты в долларах от 8 до 4 процентов, покажите мне, где они?
Ах были? Не весь период? А чего болтать то?
avatar
UnembossedName, переход на личности и хамство признак слабости. депозиты такие в долларах были у меня лично, а под 4,5% есть и сейчас и будут ещё полтора года длиться. табличка по сути фуфло, а она что ваша, раз так защищаете? вопрос риторический. персонажи не умеющие общаться аргументированно и хамы томятся в Ч.С. )
avatar
all silver, причем тут ваши личные депозиты, когда депозиты по рублям взяты средневзвешенные? Мы будем сравнивать низкие ставки по средневзвешенные депозиты с каким-то вашими? Просто мне кажется, вы сами гоните фуфло) Обсираете в принципе адекватную таблицу, ну посмотрите сюда хотя бы https://42trends.ru/

avatar
в табличке никакой лажи нет

UnembossedName, табличка немного лукавит :-) Я сейчас почитал ради интереса доходность S&P500 в рублях, с 2003 по 2019 год, ровно 17 лет и доходность получается 15% годовых (без малого, может 14. 95% или около того). Картинка кликабельна:




avatar
3way_banana_split, угощайтесь, все уже сделано до вас https://42trends.ru/ 
avatar
Огонь! Благодарю!
avatar
Интересный комментарий, спасибо. А про разбалансировку доходностей и намеки на задницу на фондовом рынке в 2021 году Вы не прокомментируете?
avatar
3way_banana_split, наблюдение любопытное. Только вот какой из него прогноз? В 2021 году нас ждёт глобальное падение бирж и недвижимости?

В текущих условиях невозможно прогнозировать даже на месяц вперед, а уж на год вперед — и подавно. Поэтому — вполне возможно любое развитие событий. 
Вы опустили один незначительный момент. Недвижимость отнюдь не всегда является инвестиционной. Сколько в «78,8 миллиона человек являлись прямыми собственниками жилья (сейчас, наверняка, больше)» являются владельцами единственной недвижимости и проживают в ней с семьей? И у скольких милионов есть недвижка используемая именно как инвестиция? Если только у 10% из этих 78,8 есть инвестиции в недвижку- то корреляция с 6 млн брокерских счетов вполне заметная.
avatar
да, вполне возможно, я не углублялся в статистику. Просто по тону «говорящих голов» выходит, что «государство» не хочет развивать тему долгосрочных инвестиций по налоговым вычетам, по аналогии, например, с 401К или РРР
avatar
3way_banana_split, а, они как увидили популярность ИИС 1 типа так и опечалились. Благо ИИС 2 типа так в глаза не бьется. Хотя там денег больше, но реже
avatar
Благо ИИС 2 типа так в глаза не бьется. Хотя там денег больше, но реже

Кстати, да — верно подмечено. Просто, с*ка, их чета зло берет налоги «возвращать». Прям вот, ***, не могут они на это спокойно смотреть. Хотя по меркам других статей — вернули смешных 40+ млрд. Ну, пускай, еще 20 за 2019 год. А то, что пенсионную реформу уже раз 5 про**али бездарно — об этом, чета, не трындят. Я так думаю, что взрывной экспотенциальный рост с 3 млн до 6 за год не случится и года 3 еще в запасе будет :-)
avatar
Про  ценность недвижки посты пошли косяком, видно у риэлторов дела под откос пошли
avatar
Батенька, у нас и фонда то такого нет, а Вам всё черные кошки мерещатся :-)
avatar

теги блога 3way_banana_split

....все тэги



UPDONW